Où acheter selon son budget

Strasbourg par quartiers et sa périphérie
Où acheter
selon son budget
Quartiers chics et populaires sont confrontés à la même situation : les acheteurs reviennent,
mais, malgré la diminution de l’offre, négocient au plus près, orientant les prix à la baisse
Valeurs sûres
CENTRE HISTORIQUE
Photos : Philippe Sautier/Sipa
Ancien : 2 200-4 500 €/m2
Entre les bras de l’Ill, les vendeurs comptent sur l’effet coup
de cœur. Mais, proposés trop chers, leurs biens ne sont pas
visités. Un triplex de 105 m2 à côté de la cathédrale, initialement affiché 4 115 euros/m2, a été baissé à 3 883 euros/m2
et n’a toujours pas trouvé preneur. Le prix des transactions
varie entre 2 800 et 3 500 euros/m2, jusqu’à 4 500 euros/m2
lorsque les prestations sont exceptionnelles. « Les acquéLa Petite-France
reurs accordent de l’importance aux aménagements intérieurs et examinent les diagnostics avec attention », confie
un professionnel du quartier. Le prix des appartements moyens, même bien situés,
pique du nez : sur la place de l’Homme-de-Fer, un 3-pièces des années 1960 s’est vendu
2 500 euros/m2. Ses prestations étant vieillissantes, il est resté plus d’un an à l’affiche.
Dans le quartier de la Petite-France, les façades à colombages font partie d’un décor
de carte postale. Sans travaux et bien rénovés, les appartements anciens se négocient
entre 3 000 et 3 500 euros/m2, voire au-delà pour les petites surfaces.
☛
Ronald Rooke,
immunologiste
« Mon rêve pour ma retraite
serait d’habiter une maison
avec une serre chauffée, dans
laquelle je ferais pousser des
plantes tropicales ! En attendant, je me contente d’un appartement…
Séparé, j’avais trouvé un premier bien qui
me plaisait, mais, le temps de faire le point,
il était vendu. Alors, quand une nouvelle
occasion s’est présentée, je n’ai pas hésité :
un 5-pièces sur 95 m2 au sud d’Illkirch, près
du canal, était à vendre 200 000 euros.
Je n’ai pas négocié. J’avais déjà visité
beaucoup de biens et celui-ci était au prix. »
DR
UNE AFFAIRE PRÈS DU CANAL
● III
Spécial immobilier
européennes. Le gros du marché oscille entre 2 800 et 3 000 euros/m2,
et les écarts se creusent selon les prestations. Rue Charles-de-Foucault,
un appartement au dernier étage d’une belle résidence des années 1980
avec terrasses et garage a été vendu 3 800 euros/m2. Dans la même rue,
un 3-pièces, au rez-de-chaussée d’une copropriété correcte mais vaste,
a été négocié 2 200 euros/m2. L’ancien quartier maraîcher dispose de
maisons construites par des marchands de bois et de charbon, hier
modestes mais aujourd’hui rénovées dans le respect de la tradition
alsacienne. Le ticket d’entrée descend rarement en dessous de
350 000 euros. Les transactions se situent entre 380 000 et
550 000 euros. Même les micromarchés se sont assagis, comme celui
des maisons de bois de la cité des Chasseurs, construite en 1947. Ses
4 et 5-pièces sont estimés entre 300 000 et 375 000 euros.
A l’Orangerie, la demande de locations est forte
CONTADES, ORANGERIE
Ancien : 2 100-3 400 €/m2
Neuf : 3 800-4 200 €/m2
Le personnel permanent des institutions européennes apprécie les
appartements et les hôtels wilhelmiens des abords de la place de la
République et du parc de l’Orangerie. Le marché locatif est soutenu,
autour de 12 à 13 euros/m2 pour les petites surfaces, et la demande est
constante pour les grands appartements entre 1 500 et 2 000 euros par
mois. A l’achat, les prix ont été légèrement revus à la baisse, de 2 8002 900 euros/m2 à 2 600-2 700 euros/m2. Les maisons sont rares. « La
dernière fois que nous en avons eu une à vendre, cela a tourné au
pugilat entre plusieurs acheteurs », se souvient Jean-Pierre Moreau,
directeur de l’Immobilière des Contades. En face du parc, les appartements des résidences récentes du Bon Pasteur oscillent entre 3 000 et
3 500 euros/m2. A la location, ils sont affichés entre 11 et 18 euros/m2
s’ils ont un attrait particulier, comme une jolie vue sur le lac.
LA ROBERTSAU
Ancien : 2 200-3 800 €/m2
« Quand les clients traditionnels de l’Orangerie et de l’hypercentre ne
trouvent pas ce qu’ils recherchent dans ces quartiers, ils n’hésitent plus
à venir à la Robertsau », affirme Hervé Durand, de HRD Immobilier.
Le secteur figure désormais parmi les plus cotés de la ville.
Essentiellement constituée de résidences construites depuis 1960,
l’offre correspond aux aspirations du moment : des prestations de
qualité et une atmosphère de village. Son autre point fort : la proximité
de la forêt, du parc du château de Pourtalès mais aussi des institutions
DR
UNE MAISON À KILSTETT
La Robertsau, l’un des coins les plus cotés de la ville
ESPLANADE, ETOILE
Ancien : 1 400-2 500 €/m2
Si les étudiants sortent plutôt dans l’extrême centre et les cafés de la
Krutenau, ils habitent partout dans la ville. D’après une étude récente
de l’Association fédérative générale des étudiants de Strasbourg
(Afges), 30% d’entre eux vivent chez leurs parents, et le Crous en
accueille 5 000, dans des surfaces de 9 m2 loués 150 euros par mois. Le
marché des chambres d’étudiants a donc de beaux jours devant lui.
Beaucoup se trouvent dans le quartier de l’Esplanade, à proximité de
la cité universitaire Paul-Appell. Desservi par les lignes C et E de tramway, le quartier a été aménagé dans les années 1960 par l’architecte et
urbaniste Gustave Stoskopf. Dominés par les grands immeubles, ses
nombreux appartements se vendent entre 1 400 et 2 500 euros/m2
(80 000 euros au plus pour 20 à 25 m2), et, selon le réseau Foncia, le
budget moyen pour un studio dans le privé se situe autour de
450 euros par mois, contre 650 euros pour un 2-pièces. A partir de ce
niveau de prix, la colocation s’avère économique, mais l’offre est
mince. Elle devrait s’étoffer avec le manque de candidats solvables
(revenus et garanties) pour des loyers de grands appartements.
Caroline Tugend, technicienne qualité,
et Chris Caridi, intermittent du spectacle
« Avec un budget maximal de 220 000 euros,
nous savions que nous ne trouverions pas
la maison qui nous plairait sans nous éloigner
de Strasbourg. Notre quête nous a menés jusqu’à Kilstett,
juste au nord de la CUS, où une maison alsacienne des
années 1930 était à vendre 125 000 euros sur 5ares de terrain, avec de colossaux travaux de rénovation à entreprendre. Mais nous sommes certains d’avoir fait le bon choix. Si
nos estimations sont bonnes, nous aurons dans quelques années une maison de 250 mètres carrés habitables qui ne
nous aura pas coûté plus de 250 000 euros. »
L’Esplanade, un quartier étudiant
IV ● LE NOUVEL OBSERVATEUR
En vogue
d’Immobilier Tradition Alsace. Près de la commerçante route du
Polygone, les appartements sont négociés entre 2 000 et 2 300 euros/m2,
selon l’état. Proche du tram, un studio de 23 m2 dans une résidence de
plus de vingt ans a été acheté 51 000 euros par un investisseur. Sur le
front du Neudorf, où sont désormais situés la Cité de la Musique et de
la Danse, la Cité des Sciences, la médiathèque André-Malraux et un
grand centre commercial, de nouvelles opérations de logements se
poursuivent. Elles constituent une part importante de l’offre strasbourgeoise, avec l’écoquartier du Danube. On y trouve par exemple une opération de 79 appartements réalisés par Bouygues Immobilier, avec des
3-pièces entre 173 000 et 212 000 euros. A la Meinau, où se côtoient immeubles HLM fraîchement réhabilités de la Canardière et lotissements
résidentiels, les appartements se vendent autour de 2 100 euros/m2 et
les maisons bourgeoises des années 1950 sont affichées entre 300 000
et 600 000 euros. Près de la rue du Ganzau, une maison pour trois
familles de 110 m2 par niveau, sur un terrain de 10 ares, a été vendue
650 000 euros. Le nouveau propriétaire habitera dans l’un des appartements et louera les autres entre 700 et 850 euros/m2 hors charges.
DR
Yvon Kaag, employé chez France Télécom
« Propriétaires depuis une vingtaine d’années
d’un appartement à la Cité nucléaire, dans le
quartier de Cronenbourg, nous voulions acheter
une maison. Pour en faire construire une, étant
donné la pression foncière, nous aurions dû nous éloigner
à 40 ou 50 km de Strasbourg. Nous avons donc sauté
sur l’occasion et acheté une construction des années 1950
à 260 000 euros, frais de notaire et d’agence inclus. Le coût
des travaux était sous-estimé, mais nous pensons avoir fait le
bon choix. Un ami a acheté un bien du même type avec un
terrain légèrement plus petit, pour 60 000 euros de plus. »
DR
UNE CONSTRUCTION ANNÉES 1950
En hausse
LE NEUHOF
Les maisons de Saint-Antoine, prisées des bobos
Ancien : 2 000-2 600 €/m2
Neuf : 2 400-2 800 €/m2
La communauté turque a précédé le mouvement, soulagée de dénicher
des maisons pour trois familles, accessibles en face des cités du nordest du quartier. Les barres insalubres ont disparu avec le programme
de rénovation urbain entrepris en 2005, et les bobos leur ont emboîté
le pas. Autour de l’allée Reuss et dans quelques rues de la cité-jardin
du Stockfeld, ils rachètent des maisons 1930 ou 1950 non rénovées à
des personnes âgées. « Les appréhensions s’atténuent, mais, avec la
crise, un appartement très mal situé au rez-de-chaussée ou un bien vraiment atypique et cher sont compliqués à vendre », confie Valérie ☛
CRONENBOURG
LE NEUDORF, LA MEINAU
Ancien : 1 880-3 090 €/m2
Neuf : 2 900-3 800 €/m2
Avec l’arrivée du tramway, de nouveaux habitants ont investi ce faubourg populaire pour en faire un quartier en vogue. Les blocs de la rue
Jean-Jaurès et de l’avenue Aristide-Briand sont tombés, et l’esprit de village est entretenu autour de la place du marché et de la Scala, salle de
cinéma reconvertie en salle de spectacles et brasserie. « Il faudrait que
le prix des appartements baisse de 30% pour que les transactions reprennent à un rythme normal », estime néanmoins Christophe Wendling,
Du neuf allée Jacqueline-Auriol
NEUHOF, FUTUR NEUDORF ?
Benjamin Gillet, pâtissier
« Pour beaucoup de Strasbourgeois,
le Neuhof, c’est la cité. Moi, j’y suis venu par
hasard, parce que c’était légèrement moins
cher qu’ailleurs (2 500 euros/m2 pour ce
2-pièces en bon état, avec garage et balcon,
dans une résidence des années 1970) et très pratique :
j’ai les avantages de la ville sans les inconvénients. Pas
d’embouteillages, mais la proximité de l’autoroute, des petits
commerces et des grandes surfaces, des écoles, de la poste
et du tram. A moyen terme, on l’assimilera au Neudorf. »
DR
Ancien : 1 650-2 650 €/m2
Neuf : 2 400-3 050 €/m2
Dans le vieux Cronenbourg, aujourd’hui desservi par le tramway, les
bobos ont donné un coup de jeune aux anciennes maisons de
brasseurs et de cheminots. « Ils trouvent ici une maison pour le prix
d’un 4-pièces dans le centre », assure Christian Weibel, de Century 21
Weibel. Une maison de 128 m2 avec quelques travaux s’est vendue
245 000 euros en deux semaines. Les prix ont néanmoins baissé.
« Des travaux de mise aux normes sont souvent nécessaires, dans
ces maisons vendues par des retraités », poursuit Christian Weibel.
Le bassin d’emplois de l’Espace européen attire aussi des candidats.
Ils trouvent à Saint-Antoine ou dans le quartier des Cèdres de
petits immeubles dont les appartements se vendent entre 1 600 et
1 800 euros/m2. En 2012, les premiers logements de l’écoquartier des
Brasseries seront livrés. L’ancienne friche de 3,6 hectares devrait
accueillir 1 300 habitants dans 450 logements.
●V
Spécial immobilier
Boos, directrice de l’agence Century 21 Etoile. Ces derniers mois, une
maison 1950 de 142 m2 (avec 4 chambres), en bon état, a été achetée
310 000 euros avec 4 ares de terrain. Une autre, un 5-pièces de 120 m2
rue du Pivert, n’a pas dépassé 210 000 euros, car elle était mitoyenne.
Les copropriétés se renouvellent progressivement. Beaucoup datent des
années 1980, et les dernières ventes oscillent entre 2 000 et
2 500 euros/m2. Mille logements neufs sont programmés dans le secteur.
Rue de la Lisière, plusieurs résidences sont en cours de livraison, à partir de 250 000 euros pour un 5-pièces.
En périphérie
ments. Le prix du foncier, de plus en plus rare, s’est envolé, entre 25 000
et 28 000 euros l’are. Jeunes et seniors se retrouvent en revanche sur certains secteurs, l’Illiade par exemple, quartier récent d’Illkirch, bien doté
en commerces et en services, où l’extension de la ligne E de tramway est
à l’étude. Le ticket d’entrée des premières reventes se situe autour de
2 400 euros/m2. Un attique de 112 m2 avec une terrasse de 97 m2 et un
garage double y a été vendu en une semaine, au prix de 310 000 euros,
à un couple de retraités. Légèrement plus accessibles, les appartements
du quartier Albert-Schweitzer, au sud de la ville, se négocient 2 300 à
2 500 euros/m2. Mais il faut disposer d’une voiture.
MITTELHAUSBERGEN, OBERHAUSBERGEN,
NIEDERHAUSBERGEN
ILLKIRCH
Ancien : 2 200-2 800 €/m2
L’Iliade, un quartier qui plaît aux seniors et aux jeunes
Les personnes âgées finissent par quitter les maisons du Sud strasbourgeois, trop pesantes à entretenir. Elles font alors le bonheur des quadras
qui y trouvent des espaces satisfaisants près d’importants bassins d’emplois. Dans le vieux Illkirch, ceux-ci consacrent 230 000 à 330 000 euros
à l’achat de maisons traditionnelles alsaciennes des années 1930 ou 1940
et de bungalows de plain-pied des années 1970. A Plobscheim, Eschau,
Fegersheim et Lipsheim, les occasions sont plus nombreuses, comme ce
pavillon de 135 m2 sur un terrain de 6 ares, acheté 260 000 euros avec
quelques travaux à prévoir. De gros corps de ferme sont vendus entre
400 000 et 500 000 euros, avec des dépendances convertibles en loge-
Ancien : 2000-2 500 €/m2
Neuf : 2 900-3 300 €/m2
La construction de villas modernes, l’apparition de nouveaux quartiers
et de centres d’activités ont encore accru l’intérêt des Strasbourgeois
pour les portes du Kochersberg. Ici, peu de locataires et de primoaccédants, mais des amateurs de vastes étendues, d’architecture traditionnelle et de balades à vélo à dix minutes du centre-ville. Avec des
travaux à prévoir, les 4 et 5-pièces se vendent à partir de 180 000 euros,
mais la plupart des transactions se situent entre 280 000 et
600 000 euros, voire au-delà pour les belles constructions des collines.
Dans ce secteur recherché, les ventes, complètement bloquées en 2009,
ont repris doucement. « Les biens sans défaut se vendent encore au
prix, mais les négociations débouchent sur des baisses de 10% sur les
maisons et de 15% sur les appartements », confie Christian Weibel, de
Century 21 Immobilière Weibel. Un 4-5-pièces de 103 m2 affiché
260 000 euros a été vendu 242 000 euros à Mittelhausbergen. Un 3pièces de 84 m2 en bordure de la forêt de Niederhausbergen mis en
vente 198 000 euros a été négocié à 183 000 euros. Dans la commune
voisine de Vendenheim, où les lotissements pavillonnaires se sont multipliés, l’écoquartier des Portes-du-Kochersberg, qui comptera 30% de
locatif social et 20% de logements en accession sociale, annonce de
nouvelles occasions pour les jeunes familles, les personnes âgées et les
revenus modestes. Pas moins de 320 logements sont prévus, livrables
à partir de la fin 2012.
V. R.
Eva Muller, architecte, et Franck Oliva,
dessinateur d’outillage
« Mieux vaut un grand appartement
à la Robertsau qu’un plus petit au
centre-ville (à dix minutes à vélo). Pour
notre premier achat commun, nous
voulions un peu d’espace, une vue
dégagée. L’appartement que nous avons
acheté, un 3-pièces de 78 m2 lumineux, avait été refait à
neuf avec goût. Il était à vendre 220 000 euros. Le vendeur
était pressé, il a donc accepté une offre à 192 000 euros.
Nous avons pu financer l’opération grâce à quelques
économies personnelles et à l’aide de nos parents. »
VI ● LE NOUVEL OBSERVATEUR
DR
DE L’ESPACE À LA ROBERTSAU
Pour un côté campagne… Mittelhausbergen