Le lotissement Réglementation

Module C9
IUT
Le lotissement
Réglementation
Lotissement
Le lotissement est l’opération d’urbanisme qui consiste à diviser une unité foncière
en plusieurs parcelles, destinées à être bâties. L’Administration contrôle cette
opération au moyen de l’autorisation de lotir. Cinq principes président à la nouvelle
réglementation de 1986 :
„ Simplifier la procédure pour les petits lotissements.
„ Considérer le lotissement comme une véritable opération d’urbanisme, menée par
un lotisseur (dont 70% sont des géomètres !).
„ Faciliter sa réalisation en permettant la vente anticipée des lots.
„ Clarifier le rôle de l’Association Syndicale.
„ Distinguer les documents de droit public (Règlement) et de droit privé (Cahier des
charges).
LOTIR C’EST DIVISER POUR BATIR
Une circulaire de 1977 demande une étude préalable destinée à éclairer la
collectivité publique sur l’opportunité et les modalités de l’opération, avec la
participation évidente de la collectivité, des conseils techniques et des
concessionnaires de réseaux. Une telle concertation ne peut qu’être bénéfique pour
tous, en modifiant un projet mal ficelé, ou en éliminant une opération jugée
inopportune.
A/ CHAMP D’APPLICATION
L’article R315-1 CU implique 5 conditions pour qu’il y ait lotissement :
„ 1-PROPRIETE FONCIERE : comme pour le C.U, la division concerne une unité
foncière, ensemble de parcelles cadastrales contiguës appartenant au même
propriétaire.
„ 2-CONSTRUCTION : le but de la division est l’implantation de bâtiments, que ce
soit à usage d’habitation ou non, publiques ou privés. Les habitations légères de
loisir, tentes, caravanes, mobil home, abris de jardin, ne sont pas considérés
comme des bâtiments. L’implantation implique emprise au sol, ce qui exclut les
surélévations ou réaménagement intérieur. Par contre, l’extension d’un bâtiment
existant sera considérée comme une véritable implantation si elle est importante :
l’adjonction d’une pièce échappe actuellement à cette considération.
Le Lotissement
Droit Professionnel
1
„ 3- DELAI DE 10 ANS : Il y a lotissement dès qu’on dépasse 2 lots (4 en cas de
partage successoral ou acte assimilé, donation-partage, testament-partage...) sur
une période de moins de 10 ans, que la division soit unique ou successive. Le
délai de 10 ans régénère les terrains en de nouvelles unités foncières : il suffit
donc de remonter 10 ans en arrière depuis la date du dernier acte notarié qui a
constaté la division pour faire le décompte des détachements (=lots).
„ 4-DIVISION FONCIERE : est considérée ici la division du sol et non celle de
l’espace. Ne sont donc pas concernées par le lotissement les divisions entre
tréfonds et droit de superficie, les divisions en volumes.
Dans le cas d’un partage successoral, la revente immédiate des lots est
permise sans pour autant requérir la procédure du lotissement : mais attention
aux détachements qui auraient pu se produire avant le partage !
La copropriété horizontale n’est pas une division en pleine propriété. Mais en
tant que division du sol en jouissance (division de droits à construire) , elle est
soumise à l’autorisation de lotir (c’était auparavant un moyen de se soustraire
à la réglementation !).
A noter que certaines divisions, Remembrement, ZAC, division d’un bâtiment
en plusieurs lots (régime de la copropriété verticale), etc., ne sont pas
soumises à l’autorisation de lotir. Elles sont gérées par d’autres autorisations
d’urbanisme (CU...)
„ 5-DETACHEMENTS : certains lots ne sont pas comptés au nombre de
détachements :
TOUS LES LOTS ISSUS DE LA DIVISION NE SONT PAS
FORCEMENT COMPTABILISES EN TANT QUE DETACHEMENTS !
TABLEAU DES DETACHEMENTS NON COMPTES
Terrain conservé par le
propriétaire, non prévu pour la
construction. (institution d’une
servitude NON AEDIFICANDI...)
Le Lotissement
Zone non
aedificandi
= Lot non
compté
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1
2
2
Terrain détaché au profit de la
collectivité publique :
expropriation, emplacement
réservé, cession gratuite...
1
2
Lot cédé non compté
Terrain détaché pour être
rattaché à une autre unité
foncière contiguë.
Lot non
compté
1
2
Terrain bâti depuis moins de 10
ans qui ne sera pas lotissement
si la division n’a pas pour objet
d’implanter des bâtiments
nouveaux.
Aucun lot compté
Terrain bâti depuis plus de 10
ans, si les bâtiments ne sont pas
destinés à être démolis ou à
changer de destination dans les
10 ans à venir.
Lot non
compté
1
2
Sauf bâtiments en ruine !
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3
2
Terrain à usage de passage
commun : voie de desserte...
1
3
Accès non compté
dans ce partage
RETROACTIVITE : en cas de dénonciation de servitude non aedificandi avant 10
ans (cas n°1°, de démolition ou de changement de destination avant 10 ans (cas n°
5), l’autorisation de lotir est alors requise pour ce seul lot : c’est le lotissement unilot
! Le dossier exigé ne concerne pas, heureusement, les autres lots, déjà construits ou
non, selon le principe de la non rétroactivité de la loi.
ADMINISTRATIVEMENT, LE LOTISSEMENT UNILOT EXISTE !
Enfin, notons que le règlement du POS ou du PLU et le Règlement national RNU
peuvent s’opposer à la réalisation d’un lotissement s’il provoque le mitage de
l’espace communal.
POS, PLU ET RNU PEUVENT INTERDIRE TOUT LOTISSEMENT
B/ DEMANDE ET INSTRUCTION
1- Demande d’autorisation de lotir
La demande peut concerner soit toute l’unité foncière, soit une partie de celle-ci, le
reste de la propriété ne formant pas un lot. La demande doit émaner du propriétaire,
ou de son mandataire, ou d’une personne justifiant d’un titre habilitant à le faire :
promesse de vente, bail à construction, bail emphytéotique... En cours de validité
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d’autorisation de lotir, le lotisseur peut changer : l’Administration transfère
l’autorisation avec l’accord du propriétaire du terrain.
La demande comporte le formulaire dûment rempli, accompagné d’un dossier
reproduit en plusieurs exemplaires, dont les pièces, obligatoires ou facultatives selon
les cas, seront développées au prochain chapitre. Le point fondamental réside dans
la non obligation de figer le découpage des lots : il suffit de préciser le nombre
maximum de lots et la SHON maximale à y répartir.
LA PRATIQUE DU LOTISSEMENT A LA CARTE
FACILITE SA REALISATION
13 PIECES DU DOSSIER :
DENOMINATION
OBJECTIF
EXIGENCE
NOTE DE
PRESENTATION
Exposé simplifié des motifs
de réalisation du
lotissement
Obligatoire
PLAN DE SITUATION
Localisation du lotissement
sur la commune
Obligatoire
PLAN DE L’ETAT
ACTUEL
Etat existant du terrain, des
équipements, des
dessertes...
Obligatoire
PLAN DE
COMPOSITION
Distinction des lots privatifs
et des espaces collectifs.
Obligatoire
Plan parcellaire
facultatif
PROJET
ARCHITECTURAL et
PAYSAGER
Dispositions relatives à
l’environnement et à la
collecte des déchets.
PROJET DE
REGLEMENT
Règles publiques
d’urbanisme
Facultatif
A présenter s’il est plus
contraignant que le
POS.
PROGRAMME DES
TRAVAUX
Caractéristiques des voies,
implantation des
équipements...
Obligatoire en cas
d’équipements à
réaliser.
COPIE DE
L’AUTORISATION DE
DEFRICHEMENT
Concerne les parcelles
boisées.
Obligatoire pour
défricher ou couper des
arbres.
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Obligatoire à partir de 5
lots
5
Evaluation des
conséquences du
lotissement sur
l’environnement.
Obligatoire pour les
communes sans POS,
si la SHON dépasse
3000 m2
CONDITIONS ET
MODALITES
D’EXECUTION DES
TRAVAUX.
indication des différentes
phases de travaux.
Obligatoire si
réalisation du
lotissement par
tranches.
ATTESTATION DE
GARANTIE
garantie d’achèvement du
lotissement par des
organismes bancaires ou
financiers.
Obligatoire si certains
travaux sont différés.
ETUDE D’IMPACT
DOCUMENTS CONTRACTUELS :
STATUTS DE
L’ASSOCIATION
SYNDICALE
CAHIER DES CHARGES
Gestion des équipements
collectifs
Edicte les règles de droit
privé.
Obligatoire en cas
d’équipements et si le
nombre de lots
dépasse 5
Facultatif.
A joindre pour
information.
La demande, établie en 5 exemplaires (parfois plus !) est déposée en mairie contre
décharge ou postée contre accusé de réception. Le maire assure les transmissions
nécessaires et la fait afficher dans les 15 jours, pendant toute la durée de
l’instruction.
2- Instruction et décision
Comme pour le permis de construire, le dossier est instruit soit par les services
techniques de la mairie ( ou de l’EPCI), soit par ceux de la DDE, confié par le préfet
(commune sans POS, PLU ou Carte communale). Toute pièce manquante est
signifiée sous 15 jours au demandeur. Consultations et avis font varier les délais
d’instruction :
LE DELAI NORMAL D’INSTRUCTION EST DE 3 MOIS
Ce délai est porté à 5 mois en cas de nécessité d’enquête publique (SHON>5000 m2
dans les communes sans POS, PLU ou Carte communale ou PLU), ou pour
consultations particulières. En cas de sursis à statuer, celui-ci ne peut excéder 2 ans.
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3- Autorisation de lotir
„ DECISION : Elle doit être prise dans les délais notifiés au lotisseur, faute de quoi
ce dernier peut saisir l’autorité compétente par lettre recommandée. Si aucune
décision n’est notifiée dans le délai d’un mois, le demandeur peut se prévaloir
d’une autorisation tacite.
L’AUTORISATION DE LOTIR PEUT ETRE TACITE
„ ARRETE DE LOTISSEMENT : l’autorisation de lotir est délivrée sous forme
d’arrêté, municipal ou préfectoral, soumis à la publicité foncière, à la
Conservation des Hypothèques, et affiché en mairie au moins 2 mois, et sur le
terrain, pendant toute la durée du chantier (panneau réglementaire bien visible).
„ DELAI DE VALIDITE : le lotissement doit commencer dans les 18 mois et être
achevé dans les 3 ans qui suivent la date de l’arrêté, faute de rendre l’autorisation
de lotir caduque. L’achèvement du lotissement est constaté par un certificat
d’achèvement des travaux.
AUCUNE PROROGATION N’EST POSSIBLE
„ AUCUN délai n’est prévu pour la vente des lots, ni pour leur construction (sauf s’il
figure au cahier des charges).
„ TRANSFERT : Comme pour le permis de construire, le transfert d’autorisation est
réalisable pendant le délai de validité. Les droits acquis à construire sur les lots
sont maintenus pour 5 ans à compter de la date d’achèvement du lotissement.
C/ MODIFICATIONS DU LOTISSEMENT
Les documents modifiables, en tout ou partie, sont essentiellement : l’arrêté de lotir,
le règlement, le plan parcellaire, le cahier des charges. Les statuts de l’association
syndicale ne peuvent d’ailleurs être modifiés que par les règles qui y sont fixées. Les
changements courants portent sur :
„ Le périmètre du lotissement : la réduction est considérée comme une
modification tandis qu’une extension peut faire l’objet d’un nouvel arrêté !
„ Les limites parcellaires : la rectification des limites d’un lot est une modification
si le conservateur des Hypothèques exige, pour la publication, un nouvel arrêté.
„ Réunion des lots : l’implantation d’un bâtiment unique sur deux lots réunis n’est
pas une modification si le cahier des charges ne l’interdit pas.
„ Subdivision de lots : il y a modification si elle ne génère que 2 nouveaux lots.
Sinon il convient de demander une nouvelle autorisation de lotir pour le sousLe Lotissement
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lotissement (ou micro-lotissement). La superficie des nouveaux lots ne doit pas
être inférieure à la surface minimale imposée dans le règlement.
TOUTE MODIFICATION EXIGE LA DOUBLE
MAJORITE DES COLOTIS
La double majorité consiste en un vote des 2/3 des colotis qui possèdent les 3/4 des
surfaces de lots, ou inversement. La modification est entérinée par un arrêté
modificatif délivré par l’autorité compétente.
Règlement du lotissement et POS ou PLU.
„ MISE EN CONCORDANCE : en cas d’approbation d’un POS ou PLU
postérieurement à l’autorisation d’un lotissement, l’Administration peut imposer la
mise en harmonie des règlement du lotissement et du POS ou PLU après enquête
publique et délibération du conseil municipal.
„ MAINTIEN DU REGLEMENT : Dans les communes dotées d’un POS ou PLU, le
règlement de lotissement devient caduc 10 ans après la date de l’autorisation de
lotir. Il peut cependant être maintenu si la double majorité des colotis le votent, et
à condition que la commune ne s’y oppose pas comme au paragraphe précédent.
„ CAHIER DES CHARGES : Désormais, plus aucune règle d’urbanisme ne pourra
être incorporée au cahier des charges sans l’avis des colotis. Les vieux cahiers
des charges seront abandonnés sauf avis contraire des colotis et à la condition
que les règles d’urbanisme y inscrites soient plus contraignantes que les règles en
vigueur.
D/ AUTRES OPERATIONS D’URBANISME
Il existe bien d’autres opérations d’urbanisme. Nous examinons ci-après les
Associations Foncières Urbaines (AFU) et les Zones d’Aménagement Concerté
(ZAC).
1- Associations foncières urbaines AFU
Le remembrement a pour objectif de mettre fin à une mauvaise division des terrains,
peu propice à leur utilisation rationnelle. Ce remembrement peut être aussi bien rural
(c’est le plus connu) qu’urbain. La mise en application d’un POS peut passer par le
remembrement urbain, nouveau découpage assorti à de nouveaux tracés de voies.
A cet effet, une association foncière peut être constituée par des intéressés
unanimes, autorisée à la demande des 2/3 des propriétaires qui détiennent les 2/3
de la superficie du périmètre concerné, ou imposée par l’autorité administrative, à
défaut d’accord amiable entre propriétaires.
L’AFU établit ensuite soit un projet de remembrement, soit un groupement parcellaire
soit un projet de restauration immobilière et le soumet aux autorités compétentes qui
prononcent le transfert des propriétés ou l’attribution des parts de société.
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2- Zone d’aménagement concerté ZAC
La ZAC a pour objectif l’aménagement de terrains, nus ou déjà bâtis, en vue de
réaliser des constructions à usage d’habitation, de commerce ou d’industrie, de
services, et des équipements collectifs, privés ou publics.
Créée à l’initiative d’une collectivité publique ou d’un établissement public y ayant
vocation (EPCI, HLM...), elle peut être confiée ensuite à un aménageur privé. Dans
les communes dotées d’un POS ou d’un PLU, la ZAC ne peut être créée qu’à
l’intérieur d’une zone U ou NA.(POS) et U ou AB (PLU)
LA ZAC EST UN MODE DE PRODUCTION (SURTOUT EN CAS
D’URGENCE) DE TERRAINS EQUIPES
La mise en oeuvre d’une ZAC passe d’abord par un dossier de création puis par un
dossier de réalisation, les deux étant de l’initiative de la personne publique
intéressée.
a/ dossier de CREATION
„
„
„
„
„
Rapport de présentation
Plans de situation et de périmètre
Mode de réalisation (par convention publique ou régie directe)
Mode de contribution (TLE...)
Indication du programme de construction.
REMARQUE : Depuis la loi SRU, les règles d’urbanisme applicables à la ZAC seront
désormais contenues dans les PLU, qui peuvent prévoir des dispositions
spécifiques :
•
•
•
Préciser les voies de circulation et les espaces publics.
Préciser les ouvrages publics et les espaces verts.
Préciser la SHON de chaque îlot.
La création est entérinée par délibération du Conseil Municipal ou par arrêté
préfectoral, avec publicité de 1 mois. Les propriétaires touchés bénéficient d’un droit
de délaissement pour obliger la personne publique bénéficiaire à acquérir les
terrains dans le délai d’1 an.
b/ dossier de REALISATION
„ Le programme des équipements publics à réaliser.
„ Les modalités prévisionnelles de financement.
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Lorsque l’initiateur de la ZAC est la commune, une procédure simplifiée de créationréalisation peut être achevée dans les 5 mois L’achèvement de la ZAC est constaté
lorsque le programme d’équipements publics est exécuté et lorsque la convention
d’aménagement a pris fin.
3- Permis groupés
L’article R421-7-1 prévoit que la demande de permis de construire peut porter
« sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne, physique ou
morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une
division. »
UNE SEULE PERSONNE DEMANDE LES PERMIS DE CONSTRUIRE.
Les cas les plus fréquents sont les suivants :
a/ Vente de maisons individuelles groupées :
Toutes les maisons individuelles sont vendues en pleine propriété, terrain compris,
par une même personne ou une même société.
b/ Vente de maisons individuelles groupées + collectif
La vente des maisons individuelles en pleine propriété, terrain compris et la vente
d’appartements d’un immeuble collectif régi par le statut de la copropriété forme une
opération réalisée par une même personne ou une même société.
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Pavillons
Immeuble
collectif
c/ Réalisation de plusieurs unités de copropriétés ;
Ensemble des opérations réalisées par une même personne ou une même société.
Copropriété
horizontale
Immeuble
collectif
DOSSIER A CONSTITUER :
Le dossier est un dossier très allégé comparé à celui du lotissement. On exige « une
note exposant l’opération, précisant ses objectifs et indiquant les dispositions
prévues pour assurer l’insertion dans le site, le respect de l’environnement et la
qualité de l’architecture et pour répondre aux besoins en équipements publics ou
privés découlant de l’opération projetée »
S’il existe des équipements communs, les statuts de l’association syndicale doivent
être joints à la demande de permis et l’engagement de la créer.
Les constructeurs indiviseurs doivent obtenir, avant le
commencement des travaux, le permis spécial valant autorisation
de division.
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DEMANDE D’AUTORISATION DE LOTIR
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