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Siège social :
23 ter, boulevard de la Capelle
BP 10452
12105 MILLAU CEDEX
SCI au capital de 400 000€
SIRET 749 927 364 00010
Email : [email protected]
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LA LOCATION ACCESSION : une évidence
« Parce que l’intérêt est grand d’acquérir un logement avec la
location accession, tout futur acquéreur devrait d’abord vérifier
s’il est éligible au dispositif ».
Les conditions :
- Ne pas dépasser les plafonds de ressources.
- Acquérir un logement neuf pour l’occuper en résidence principale.
Les avantages (ils sont nombreux) :
- Bénéficier du taux de TVA réduit à l’achat (5,5% au lieu de 20%).
- Bénéficier d’une exonération de taxe foncière sur 15 ans.
- Habiter dans son futur logement avant de l’acquérir sans précipitation.
- Bénéficier d’une garantie de relogement et de rachat en cas d’accident de la vie.
- Disposer d’un engagement de financement long (plus de 5 ans).
- Acquérir un logement clef en main (totalement terminé)
- Aucune avance de trésorerie ni acompte ne sont versés pendant la phase construction.
- Pas de pénalités en cas de rétractation.
- Les frais de notaires sont réduits, ils représentent environ 3,2% du prix ttc.
- Le prix de vente et le loyer sont plafonnés.
- En fonction de sa constitution et de ses revenus, le ménage peut percevoir une APL
Accession.
- Pour les primo-accédant, il sera possible de disposer d’un prêt à taux zéro dans le
financement du projet.
- Si l’accédant est obligé de rester locataire un peu plus longtemps, il bénéficie d’une
décote de 1% du prix de vente à chaque date anniversaire de son entrée dans les lieux.
- Ce modèle d’accession à la propriété bénéficie d’un accompagnement de l’opérateur
incomparable.
- ….
Dès 2004, les pouvoirs publics décident de remettre au goût du jour la location
accession en y apportant des avantages fiscaux. Ce dispositif est accordé à des ménages sous
plafonds de ressources qui achètent leur logement neuf situé dans une opération agréée par
l’Etat ou la Collectivité Territoriale délégataire pour être éligible aux financements PSLA (Prêt
Social Location Accession).
Le mécanisme de location accession permet à des ménages avec ou sans apport
personnel d’acquérir le logement qu’ils occupent avec un statut de locataire.
Pour l’accédant, la phase locative devient une opportunité avant d’être lié
irréversiblement avec une banque. Elle constitue une période test qui permet au ménage de se
rassurer. Le principe est de vérifier si en versant tous les mois l’équivalent de sa mensualité
future de prêt, il peut abandonner son statut de locataire pour devenir propriétaire et s’engager
Filiale des Offices Publics de l’Habitat de l’Aveyron
OPH DE l’AVEYRON
5, place Sainte-Catherine
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définitivement avec la banque de son choix. Cette date de levée d’option, c’est lui qui la choisit,
tout autant qu’il aura effectué une durée minimale locative de 6 mois et qu’il conviendra de
prendre sa décision avant 3 ans à compter de son entrée comme premier occupant dans son
logement (délais mis en place dans le cadre des programmes immobiliers vendus par la SCI
2A2S).
Le ménage qui occupe d’abord le logement comme locataire, acquitte une redevance
composée d’un loyer classique (indemnité d’occupation qui sert à régler frais financiers, frais
d’assurance et frais de gestion pendant la phase locative sur une durée qui dépend de la décision
de l’occupant) et d’un complément appelé part acquisitive qui constitue une épargne qui
viendra en déduction du prix de vente au moment de l’achat. Cette part acquisitive correspond à
la différence entre la mensualité prévisionnelle de prêt (hors assurance) et le loyer. Si la
mensualité prévisionnelle est inférieure ou égale au loyer, il n’y aura pas de part acquisitive à
constituer en phase locative. Dans ce cas précis, seul le loyer constituera la redevance à verser
(avec 1 euros symbolique de part acquisitive pour des raisons juridiques). Le loyer sera bien
souvent accompagné d’un acompte sur charges classique calculé en fonction de la nature du
logement et de ses charges locatives récupérables.
Pour la justification des ressources, l’accédant doit fournir son avis d’impôt sur les
revenus de l’année N-2 par rapport à l’année de la signature du contrat préliminaire (contrat de
réservation sous seing privé) ou de la signature du contrat de location (premier acte notarié),
ainsi que, le cas échéant, les avis d’imposition des personnes destinées à occuper le logement et
non rattachées à son foyer fiscal. C’est le ou les Revenus Fiscaux de Référence contenu dans le
ou les avis d’imposition N-2 qui doivent constituer un montant inférieur au plafonds de
revenus PSLA publié par arrêté ministériel à chaque début d’année
Avant toute signature d’un contrat de réservation, l’opérateur doit disposer de
l’engagement d’un établissement de crédit de proposer à l’accédant un ou plusieurs prêts
conventionnés qui permettent de financer le transfert de propriété et dont la charge totale de
remboursement (hors assurance) n’excède pas, au moment de la levée d’option, le montant de
la redevance (loyer + part acquisitive) versée au titre du mois précédent le transfert de
propriété. L’établissement de crédit sera également amené à vérifier que le ménage accédant
présente des garanties de solvabilité suffisantes au moment de la levée d’option.
Une disposition anti-spéculative permet à l’Etat de dissuader les récidivistes potentiels
du système. Sauf dans les cas d’accidents de la vie énumérés par les textes, le différentiel de
TVA sur le prix de vente (différence entre le taux à 20% et celui à 5,5%) n’est définitivement
acquis qu’au bout de 10 ans de résidence principale. Si ce caractère de résidence principale
venait à disparaitre dans les dix premières années qui succèdent l’acquisition, le bénéficiaire
devra reverser le différentiel de TVA représentant un dixième du montant pour chaque année
restante à courir pour atteindre les 10 ans.
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