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¨Comment une opposition ¨opprimée¨ et minoritaire
devient un groupe libéré et majoritaire¨
Mémoire soutenu pour l’obtention du DIPLOME SUPERIEUR D’ETUDES
SOCIALES soutenu par M. MAUCHAMP J.F. en septembre 2004
Introduction
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Présentation globale et historique de l’Association,
Conflit des générations,
Maîtriser le climat et les coûts,
Les gros dossiers,
Tactique employée par l’Association
I/ Action entreprise et mise en œuvre de recherche d’ efficacité
a) Naissance d’une poignée de réformateurs prêts à tout !
b) A la recherche de solutions économiques dans les différentes
commissions de l’ Association de Défense des Copropriétaires de
Toulaire
c) Informations sur la gabegie qui règne en maître
II/ Mise sur pieds de la nouvelle équipe dirigeante, gestion des fonds
a) Administration des assemblées générales, le renouveau est là
b) Solutions financières, procédures en cours
c) Préjudices subis et actions en justice
Conclusion
-
Fin des conflits
Rétrocessions, actes notariés
Création d’une nouvelle Association
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¨ Comment une opposition ¨opprimée¨ et minoritaire
devient un groupe libéré et majoritaire¨
Préambule :
L’objet de ce mémoire, c’est l’histoire d’une Association : L’ ADCT : Association de
Défense des Copropriétaires de Toulaire.
C’est d’abord un travail de mémoire qui retrace les actions d’un groupe de personnes
déterminées réunies pour affranchir toute une communauté d’un bon nombre d’abus et
de dysfonctionnements.
Je souhaite que ce soit aussi un exemple pour d’autres communautés, d’un même type,
qui sont implantées dans l’Est de la France ou peut être ailleurs, qui connaissent les
mêmes problèmes.
Je tiens à souligner que la démarche de l’ A.D.C.T a été éclairée et souvent guidée par
d’autres associations, beaucoup plus expérimentées que les candides néophytes que
nous étions au départ. Je pense en particulier à l’Association «UFC Que Choisir de
Nancy » dont le soutien a été pour nous ¨inestimable¨.
Toulaire
Le cadre de cette Association, c’est Toulaire, un lotissement à cheval, en Meurthe et
Moselle, sur les communes de Liverdun et de Saizerais
Introduction
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Présentation globale et historique de l’Association
C’est après une liquidation judiciaire en 1955 et sous administrateur que la Société
Immobilière et Fonc ière Atlantique acquiert les terrains. Cette société viabilise et
aménage ce groupe de pavillons.
? A l’origine vers 1957, l’armée américaine, qui occupait la base aérienne de Toul
Rosières (distante de seulement quelques kilomètres des communes de LiverdunSaizerais,) a fait construire une résidence pour y loger son personnel d’encadrement.
La conception d’avant-garde des constructions, tant dans leur aspect extérieur, que
dans l’aménagement intérieur, a conservé à Toulaire un ¨look¨ unique.
Pourquoi Toulaire ?
C’est le besoin d’installer les familles des militaires d’outre atlantique qui exerçait sur
la ¨TOUL AIR BASE¨ d’où le nom contracté donné ci-dessus.
? Après le départ des soldats en 1965, l’ensemble immobilier a été mis en vente au
domaine au début des années 70, parce que la société d’origine était en cessation de
paiement.
Pour faciliter cette vente, les actionnaires demanderont que le groupe d’habitation soit
régit par une co-propriété dite « horizontale », par application de l’art. 80 de la loi du
7/02/1953.
1 - Le sol de l’ensemble immobilier comprenant aussi bien les parcelles bâties
que celles non bâties restera commun pour tous et sera ainsi dans sa totalité, placé en
état d’indivision forcée.
2 - Chaque maison ainsi que la parcelle de terre délimitée autour de celle-ci,
par les bornes du géomètre, feront l’objet d’un lot qui comportera, d’une part la
désignation des parties privatives et la quote-part y afférente dans les parties
communes.
Un salarié proche de la retraite avait été embauché par la Société afin de faire visiter
les pavillons mis en vente. Cette personne habitait grâcieusement dans un pavillon
témoin. Son travail consistait à un rôle de gardien et concierge du lotissement.
Désignation du groupe d’habitations
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A) Composition de l’ensemble :
L’ensemble immobilier comprend :
1° - trois cent dix huit pavillons à un seul niveau, de type uniforme, dits ¨4P¨,
¨5P¨, ¨5P2B¨, ¨6P2B¨.
La désignation de chaque type de pavillon est effectuée, à titre de principe destiné à
faciliter la compréhension.
* Pavillon type ¨4P¨ : Ces pavillons ont une superficie d’implantation au sol de cent
neuf mètres carrés environ et comprennent : une salle de séjour, deux chambres,
lingerie, salle de bains, buanderie, cuisine, couloir, placards et dégagements,
* Pavillon type ¨5P¨ : Ces pavillons ont une superficie d’implantation au sol de cent
trente trois mètres carrés environ et comprennent : une salle de séjour, trois chambres,
lingerie, salle de bains, buanderie, cuisine, couloir, placards et dégagements,
* Pavillon type ¨5P2B¨ : Ces pavillons ont une superficie d’implantation au sol de
cent quarante trois mètres carrés ; ils comprennent : une salle de séjour, trois
chambres, lingerie, douche, salle de bains, buanderie, cuisine, couloir, placards et
dégagements,
* Pavillon type ¨6P2B¨ : Ces pavillons ont une superficie d’implantation au sol de
cent quarante trois mètres carrés environ ; ils comprennent : une salle de séjour, quatre
chambres, salle de douche, salle de bains, buanderie, cuisine, lingerie, couloir,
placards et dégagements.
Un plan non coté de chaque type de pavillon demeurera ci-joint et annexé après
mention.
2° - les zones de jouissance exclusive autour de ces pavillons, délimitées par le
plan d’ensemble dressé par Monsieur Mangin, Géomètre-Expert, à Verdun.
(Annexe 1 page suivante)
3° - les zones de jouissance exclusive des lots ci-après crées sans destination
particulière.
4° - les zones de jouissance exclusive des lots ci-après crées à usage de passage
commun à deux pavillons.
5 ° - le surplus du terrain affecté à l’usage collectif de tous les occupants du
groupe, et les équipements collectifs qui sont placés sous le régime de
l’indivision forcée, savoir :
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- les voies d’accès et de desserte y compris les trottoirs,
- l’assiette des transformateurs,
- les réserves du fuel-oil,
- les bouches d’incendie,
- les espaces verts,
- la station de traitement des eaux potables,
- les abris de station d’autobus,
- la station d’épuration.
6 ° - la copropriété du sol et des parties communes de l’ensemble immobilier
qui est divisé en cent mille/cent millièmes.
7 ° -Tantièmes, quantièmes, millièmes sont les mots les plus spécifiques du
régime de la copropriété. Cette notion permet de connaître la valeur
relative de chaque lot et la part que chaque lot doit acquitter en charges.
B) Désignation des lots :
L’ensemble immobilier est divisé en trois cent vingt huit lots numérotés de un à trois
cent vingt huit.
La désignation de ces lots est établie ci-après. Elle comprend pour chacun d’eux,
l’indication des parties privatives faisant l’objet d’un droit exclusif en toute propriété
ou de jouissance exclusive, et d’une quote-part exprimée en cent-millièmes de la
propriété du sol et des parties communes.
Un lot dénommé ¨pavillon¨ comprend : la toute propriété de la construction y située, y
compris les fondations et la dalle.
Le droit à la jouissance exclusive et à perpétuelle demeure du terrain attenant à la
construction à usage de pelouse ou jardin, le tout d’une superficie de 39 hectares 60
ares 65 centiares (dont 6 hectares 5 ares sur la commune de Saizerais), le reste étant
sur la commune de Liverdun.
? A défaut d’engager des actions judiciaires, souvent préjudiciables à toutes les
parties concernées, les juristes ont conseillé, dans un premier temps, la constitution
d’une association de type Loi 1901 qui structurerait les actions et suivant le besoin,
leur ouvrirait le soutien particulier des puissantes associations de défense des
consommateurs.
Les dissensions étant monté d’un cran et afin de faire entendre leurs voix et leurs
revendications, plusieurs copropriétaires se sont regroupés, depuis quelques années.
L’A.D.C.T. (Association de Défense des Copropriétaires de Toulaire) est donc née de
la contestation de plus de 50 foyers.
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Cette association est le résultat des différends qui ont opposé depuis plusieurs années,
un bon nombre d’habitants de Toulaire avec les Syndics en place. Le but recherché est
avant tout la suppression à terme de la copropriété horizontale qui selon les membres
de l’association de défense, n’a plus lieu d’être.
En octobre 1975, une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires votait une
résolution : (Art 26 de la Loi 65 du 10 juillet 1965 Code Civil. Les résolutions sont
prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 de voix)
"cession de la station d’épuration, des voieries et réseaux dive rs à la commune de
Liverdun".
La résolution étant adoptée, une convention en juin 1976 a été établie entre la ville de
Liverdun et la copropriété de Toulaire, qui définit les conditions de cession à la ville
par le syndicat de certains biens et équipements communs :
· La totalité des voies de circulation de la résidence y compris les
trottoirs, place et entrée de lotissement,
· Le réseau d’éclairage public,
· Le matériel de signalisation,
· Les réseaux d’évacuation des eaux usées et eaux pluviales,
· La station de traitement des eaux usées et des accessoires,
· Les réseaux et branchement d’eau potable jusqu’au compteur.
Le but de cette résolution est de rétrocéder tous les équipements qui relèvent du
domaine public.
La création de cette association de défense semble avoir un effet catalyseur et
bénéfique pour que la colère latente de certains ne provoquent pas quelques exactions
parfois regrettables.
Conflit des générations
Aujourd’hui, une deuxième génération est devenue propriétaire des lieux.
Effectivement, beaucoup d’enfants de copropriétaires de Toulaire sont devenus à leur
tour copropriétaire. En outre, de jeunes ménages Nancéens ont choisi de devenir
Liverdunois en achetant dans cette résidence. Si les premiers propriétaires ont acquis
pour des sommes dérisoires leur maison, ce n’est pas le cas pour les plus jeunes qui
s’y sont installés et c’est pourquoi, le fossé se creuse entre les uns et les autres.
-
-
Il y a ceux qui entendent conserver les règles qui ont présidé à la création
de la copropriété.
Il y a ceux qui pensent qu’après plus de vingt cinq ans, les structures
anciennes ne sont plus adaptées aux conditions nouvelles crées par la
rétrocession à la commune d’une grande partie des parties communes.
Il y a ceux qui estiment qu’il est inutile de vouloir payer deux types
d’impôt locaux et que le coût de la gestion des quelques parties communes
qui nous restent, dans une période où de nombreuses familles connaissent
des difficultés financières, frise le gaspillage…
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Chacun pense avoir raison et chacun doit pouvoir s’exprimer.
Peu à peu, toutes les parties communes, hormis un terrain vague et un adoucisseur
d’eau ont été rétrocédés à la Commune de Liverdun (Annexe 2 page suivante)
Maîtriser le climat et les coûts
Certains copropriétaires refusent de payer les 245 € en moyenne qui s’ajoutent aux
impôts de taxe d’habitation et de taxe foncière, ce qui représente environ plus de 1500
€ annuels pour des jeunes ménages, déjà largement endettés par le remboursement de
la maison. « 245 € pour rien disent- ils ! »
? 245 € qui permettent entre autres de payer un gardien dont ils ne contestent pas
l’excellent travail, mais simplement le fait que ce gardien entretienne des parties
appartenant à la municipalité.
? 245 € qui permettent de garder un aspect de résidence dite « bourgeoise »
rétorquent les autres. Ce n’est pas parce que l’on habite dans des anciennes maisons
américaines que l’on est des « américains »
Dans les 245 € sont inclus 60 € d’assurance obligatoire, copropriété exige, pour les
murs. Cela implique une seconde assurance. Pratiquement, en effet aucun assureur
n’accepte de prendre en charge le seul mobilier.
Des carences au niveau du fonctionnement de la copropriété créent un climat difficile
Les gros dossiers :
I/ S’appuyant sur des textes précisant « que sans parties communes, il n’y a pas de
copropriété », l’association refuse de payer 33 538 € annuels correspondants à trois
parties communes. (Annexe 2 page suivante)
L’une d’elles d’environ 12 000 m2 correspond à un espace vert. Le solde se
partageant entre une entrée de résidence sur laquelle un édicule abrite les commandes
de distribution d’eau du lotissement gérées par la Commune.
Le dossier est délicat puisqu’il remet en cause la fonction même du gardien de la
copropriété : le gardien.
Une ancienne convention avec les municipalités précédentes et le syndic des
copropriétaires stipulait que le gardien devait effectuer des travaux sur les parties
communales rétrocédées en 1976, à savoir 445 heures pour un coût d’environ 6250 €
annuels.
II/ Ce sont les contrats d’assurance obligatoire concernant les murs qu’imposent la
copropriété qui font l’objet de litige. L’association de défense refusant le doublon
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que créer cette obligation puisque les copropriétaires doivent dans un même temps
adhérer à une couverture personnelle pour un montant de 15 600 € pour les 320
pavillons.
III/ Le coût d’un syndic professionnel pour un montant de 15 250 €. Des
charges en inflation de plus de 23 % en deux ans pour un montant de 180 880 € au
total de charges (gardien, assurance, syndic).
Tactique employée par l’A.D.C.T.
Phase exploratoire : recherche de documents auprès des anciens, contacts avec les
associations de consommateurs, les compagnies d’assurances, les Mairies de
Liverdun et de Saizerais, l’inspecteur du travail, des avocats, des notaires, le
cadastre, le service des hypothèques…
Phase d’information : Au moins un bulletin d’information mensuel (tract, point de
vue, petit dossier précis) en moyenne a été distribué pour informer les
copropriétaires des réalités de Toulaire.
Phase d’action :
Þ Rendez- vous avec le Maire de Liverdun, le Maire de Saizerais, l’Union Fédérale
des Consommateurs,
Þ consultation avec plusieurs avocats spécialisés,
Þ recueil des pouvoirs des personnes ne pouvant assister à l’assemblée générale de
la copropriété,
Þ présentation d’un syndic bénévole, membre de l’association ADCT,
Þ proposition d’adhérents de l’ADCT au conseil syndical.
Le résultat est unanime :
- élection du syndic (adhérent de l’ADCT) en 1999, et toujours en poste à ce jour,
- attribution de tous les sièges du conseil syndical, qui en compte 16, aux membres
de l’ADCT, de 1999 à maintenant.
C’est un euphémisme de dire que depuis des années, les assemblées générales des
copropriétaires de la résidence de Toulaire étaient houleuses.
Ce n’est que dans la libre expression des différences que Toulaire retrouvera son
harmonie avait dit un représentant du conseil d’administration de l’ADCT.
Après cinq années de polémiques, de procédures juridiques, l’ADCT œuvre dans la
sérénité et son travail est agrémenté d’une extraordinaire satisfaction.
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Afin de clarifier ce qu’est une copropriété horizontale, je vais exposer le problème de
savoir ce qu’est le droit de la copropriété, comment faire appliquer ce droit, ce
problème n’est pas non plus de savoir comment devrait fonctionner une copropriété,
mais comment arriver à la faire fonctionner dans le respect des droits et obligations de
chacun.
Une copropriété dite "horizontale"
Dans cette formule, le sol reste commun, chaque maison étant la partie privative du
lot. Il s’agit purement et simplement d’une copropriété régie par la loi du 10 juillet
1965 et décret du 17 mars 1967.
Ces textes ont été largement modifiés et améliorés au fil des années. (Annexe 3 - Lois
et recommandations de la commission relative à la copropriété en fin d’ouvrage)
Une jurisprudence confirme l’art 1 de la loi du 10 juillet 1965 : La loi du 10 juillet
1965 régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est
répartie, entre plusieurs personnes, par lots contenant chacun une partie privative et
une quote-part de la partie commune. Dès lors que ces conditions sont remplies, le
statut de la copropriété s’applique de plein droit.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 15 novembre 1989, Bull. n° 214 p 117
La naissance d’une copropriété entraîne de fait un syndicat de copropriétaires.
Syndicat est un mot d’origine grecque qui veut dire "groupement". Donc, dès qu’il y a
deux propriétaires, il y a théoriquement un syndicat.
Parties privatives et parties communes :
La loi a fixé les principes. Les parties privatives sont définies par leur caractère
d’exclusivité : l’art 2 de la loi insiste sur ce point : "sont privatives les parties des
bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire".
Les parties communes sont traitées à l’art 3, qui en dresse une liste et fixe les droits
accessoires qui en découlent : "sont communes les parties des bâtiments et terrains
affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre
eux…"
Nous avons vu la naissance d’une copropriété ; maintenant nous allons comprendre
comment fonctionne une copropriété.
La plupart des questions qui se posent dans une copropriété trouvent leur réponse dans
le règlement de copropriété. Bien qu’il s’agisse généralement d’un document très
complet, tout ne peut y figurer : il est parfois nécessaire de pallier le mutisme, ou
l’insuffisance des dispositions prises en assemblée générale sans omettre le rôle
important de la jurisprudence.
Le fonctionnement d’une copropriété repose sur trois institutions :
a) L’assemblée générale,
b) Le conseil syndical,
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c) Le syndic.
a) L’assemblée générale
Il est important de bien se mettre en tête que toutes les décisions que le syndicat des
copropriétaires peut prendre ne peuvent l’être qu’en assemblée générale.
Qu’est ce que cela signifie concrètement ?
Cela signifie que les décisions ne peuvent être prises, ni par pétition, ni par
référendum ! Par exemple, un copropriétaire veut faire des travaux affectant les parties
communes, il fait signer un document par les copropriétaires ; cette consultation n’a
strictement aucune valeur : il faut que la décision soit prise en assemblée générale.
Par ailleurs, c’est l’assemblée générale qui prend les décisions et non le syndic, celuici ne pouvant prendre de décision que dans le cadre des "affaires courantes".
Quel est le rôle d’une assemblée générale ?
-
vote les comptes et le budget,
vote les travaux,
élit le syndic et le conseil syndical,
donne les autorisations de travaux,
décide de modifier le règlement de copropriété,
décide des ventes (parties communes, ventes judiciaires),
décide d’engager des procédures judiciaires (en dehors de celles concernant le
recouvrement des charges),
- décide des augmentations de salaires au-delà du minimum conventionnel, etc.
Qu’est ce qu’une assemblée générale ordinaire ?
L’assemblée générale ordinaire est tout simplement l’assemblée annuelle obligatoire
qui approuve les comptes de l’année écoulée.
Qu’est ce qu’une assemblée générale extraordinaire ?
Une assemblée générale extraordinaire est une assemblée générale non ordinaire
(c’est-à-dire une assemblée supplémentaire où l’on ne vote pas sur les comptes)
Il peut y avoir autant d’assemblées générales qu’il y a de jours dans l’année.
Les règles de convocation et de tenue d’assemblées générales sont les mêmes, qu’il
s’agisse d’assemblées générales ordinaires ou d’assemblées générales extraordinaires.
Tous les membres du syndicat sont convoqués.
Nous verrons plus loin comment faire si le syndic oublie de convoquer l’assemblée
générale ordinaire obligatoire.
b) Le conseil syndical
Depuis fin 1985, l’assemblée générale est obligée :
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- soit d’élire un conseil syndical,
- soit de renoncer explicitement à l’existence d’un conseil syndical.
Le conseil syndical est le parlement de la copropriété. La loi précise qu’il contrôle la
gestion du syndic et l’assiste.
c) Le syndic
Le syndic est l’exécutif de la copropriété, le gestionnaire et également le mandataire.
(C’est toujours une personne physique).
Rappel :
- le syndicat des copropriétaires est égal à l’ensemble des copropriétaires,
- le conseil syndical est le groupe des copropriétaires élus en assemblée
générale pour contrôler le syndic,
- le syndic n’est pas l’employé du syndicat des copropriétaires mais son
mandataire et gestionnaire.
I/ Action entreprise et mise en œuvre de recherche
d’efficacité
a) Naissance d’une poignée de réformateurs prêts à tout
A la suite d’un problème de forme, l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mai
1994 s’est trouvé annulée, entraînant par voie de conséquence la nullité des résolutions
adoptées lors de celle-ci. C’est la première fois depuis vingt quatre ans qu’un
copropriétaire arrive à faire cette démarche conformément à la réglementation en
vigueur malgré des pressions énormes. Le tribunal d’instance confirme par jugement
en premier ressort du 30 juillet 1994 l’annulation de cette assemblée générale.
Pour expliquer son geste, le copropriétaire à l’initiative de la démarche fait du porte à
porte, discute, dialogue, et arrive à convaincre une poignée de copropriétaires. Ils
décident ensemble de faire une lettre ouverte avec les différentes revendications
(Annexe 5 page suivante)
Une fois cette nouvelle assemblée générale faite, les minoritaires se sont exprimés
mais sans grand résultat.
Mais le doute est dans la tête de plusieurs copropriétaires et "c’est gagné" se dit la
poignée de réformateurs.
Il faut se structurer ! Il faut un contre pouvoir !
Il faut faire quelque chose et vite !
Il faut se mobiliser ! Il faut rassembler davantage !
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Un nouveau groupe est en train de naître. Après plusieurs réunions chez les uns et les
autres, et le nombre grandissant, il est décidé de créer une association de type loi 1901
afin de partager et de faire fédérer d’autres personnes.
Pourquoi une association de type loi 1901 ?
Contester dans son coin est bien, agir collectivement et massivement est plus
rapidement efficace. C’est ainsi qu’est en train de naître l’A.D.C.T parce qu’aucun
dialogue sérieux n’a pu s’établir avec les derniers syndics, leurs conseillers syndicaux
et leurs représentants.
La constitution d’une association est relativement peu contraignante, la création d’une
structure associative n’en obéit pas moins à des règles précises. Une association est un
groupement de personnes volontaires réunies autour d’un projet commun, sans
chercher à réaliser des bénéfices.
Si aujourd’hui, la création d’une association est une démarche à la fois simple et libre,
on le doit à la loi Waldeck-Rousseau de 1901 qui instaurait le "contrat d’association".
Pour créer une association, il suffit que deux personnes se mettent d’accord sur son
objet. Elles en rédigent alors les statuts qui précisent le but de l’association, ses
organes dirigeants et la personne habilitée à la représenter. Elle en indique aussi le
siège social et l’adresse. L’association est ainsi constituée et déclarée. Celle-ci se
trouve dotée d’une existence juridique et morale. L’A.D.C.T est déclarée en souspréfecture de Toul le 23 mars 1995 et est parue au journal officiel le 19 avril 1995.
Elle peut ainsi ouvrir un compte bancaire, recevoir dons et subventions, mener des
actons en justice si elle a subi un préjudice.
b) A la recherche de solutions économiques dans les
différentes commissions de l’A.D.C.T
La question des assurances
Les assurances de la copropriété constituent la première "anomalie" qui a provoqué la
naissance de l’A.D.C.T.
C’était une des deux résolutions qui avait provoqué l’ annulation de l’assemblée
générale par un copropriétaire et qui créa un doute parmi les autres.
Ce problème, le syndic, éclairé par un conseil syndical soucieux des intérêts de tous,
aurait dû être réglé depuis longtemps. D’autant plus que la législation actuelle permet
de résilier ou de renégocier ce type de contrat d’assurance chaque année.
Ils ne pouvaient accepter qu’un très grand nombre de propriétaires de leur pavillon
continue à payer deux assurances immobilières. On sait qu’ils y sont contraints par le
fait que leurs assurances ne veulent pas dissocier, pour des raisons évidentes
d’imbrication des risques, le mobilier de l’immobilier. C’est le principe actuel des
contrats multi garanties d’habitation vie privée, la loi interdisant, en cas de sinistre, de
bénéficier des indemnités de deux assurances. A qui profite la situation qu’ils
connaissent ?
Pendant six mois durant, ils ont consulté des juristes, des associations de
consommateurs, des compagnies d’assurances. Il en est ressorti les points suivants :
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1) Le caractère obligatoire de cette assurance n’apparaît pas dans la loi car "si
la loi oblige bien le locataire à avoir un assurance "dégâts des eaux, incendie", il
n’existe aucune obligation de ce type concernant les coproprié taires". (*)
2) Dans le règlement de copropriété (Annexe 6, pages 43, 44 et 51, page
suivante) l’obligation avait été imposée pour l’assurance groupe contractée pour 10
ans par la SIFA alors propriétaire de l’ensemble des pavillons, auprès de la société
PHENIX, à compter du 24 avril 1970, soit avant la construction de la copropriété
intervenue le 25 juin 1970.
Nulle part, il n’est prescrit que passé ce délai, un propriétaire de pavillon, qui par
ailleurs apporte la preuve qu’il est bien assuré, doit en plus payer une assurance
souscrite, sans accord, par un Syndic, auprès d’une autre compagnie d’assurances.
Il faut noter aussi que cette obligation initiale pour des propriétaires d’être soumis à un
contrat souscrit par l’ancien propriétaire des pavillons ne devait pas être évidente
puisqu’en 1976, soit 4 ans avant l’échéance des 10 ans, le contrat SIFA-PHENIX était
dénoncé et nous passions de la Société PHENIX (Assurances Générales de France) à
"La Paternelle" du groupe de Paris.
3) Régularité des assurances groupes contractées par les Syndics. Deux
contrats d’assurances ont été souscrits :
a/ Un contrat signé par le Syndic de la copropriété le 24 avril 1976 (4 ans avant
l’expiration du contrat PHENIX). Cette signature a été donnée, sans mandat
d’une assemblée générale, à une autre compagnie d’assurances "La
Paternelle" du groupe de Paris.
b/ L’actuel contrat signé en 1989 auprès du même assureur devenu entre temps
AXA Assurances par un autre syndic toujours sans mandat d’une assemblée
générale.
Les comptes-rendus des assemblées générales des années concernées montrent bien
que les propriétaires des pavillons "acquis en toute propriété" n’ont jamais été
consultés, ni à titre individuel, comme cela se fait normalement pour les contrats de
groupes, ni à titre collectif, comme le prévoit le règlement de copropriété (Annexe 6,
Article 3 page 52, page suivante)
Leurs conseillers n’ont pas manqué de souligner que cette démarche qui conduit à
imposer à des personnes, des contrats qu’ils n’ont pas souscrits est contraire aux
prescriptions des articles L112.2 du code des assurances et 1134 du code civil (annexe
en fin d’ouvrage).
Ces différents points, qui montrent bien que le caractère obligatoire de "l’assurance de
la copropriété" ne semble pas soutenu par des justifications juridiques sérieuses, ce qui
conduit à soutenir ceux qui entendent gérer librement les garanties de leur patrimoine,
selon leurs moyens et conformément à leurs intérêts.
Est-ce déraisonnable ? Pourquoi faut- il se battre pour ce qui apparaît somme toute,
bien naturel ?
(*) La copropriété pratique de B. DITONT et M.DECK)
Après consultation de leurs dossiers auprès de différents avocats, et auprès de l’UFC
(Union Fédérale des Consommateurs), ceux-ci ont été clairs : « si vous continuez à
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payer tout ce qu’on vous réclame, il n’y a aucune raison que cela s’arrête. Il faut
penser sérieusement à un blocage ».
C’est ainsi que les adhérents présents à la réunion ont donné leur accord pour confier à
un avocat de défendre les intérêts en cas d’actions judiciaires entreprises contre les
copropriétaires par le Syndic. L’A.D.C.T rentre dans le cadre de l’opération
"blocage".
? Les personnes qui ont demandé officiellement, en temps légal, de ne plus être
couvertes par l’assurance de la copropriété sont invitées à ne pas payer leur prime
d’assurance (annexe modèles de lettres page suivante).
? Les personnes qui n’ont pas encore demandé leur radiation et qui souhaitent le faire
(double assurance, assurances dissociées trop chères, convenances personnelles….)
sont invitées à le faire maintenant.
Cela fait 6 mois que l’Association est créée :
- La phase exploratoire : recherche de documents auprès des anciens, des
juristes et autre étant terminée, nous sommes passés à la phase d’informations : au
moins un bulletin d’information en moyenne par mois a été distribué pour informer les
copropriétaires des réalités de Toulaire très mal connues. Et maintenant, la phase
d’action : l’A.D.C.T. fait un tract sur la question des assurances en septembre 1995
pour l’ensemble de la copropriété. A partir de cet instant, les hostilités ont été
déclarées. Devant une avalanche de lettres recommandées et un climat de plus en plus
juridique, le Syndic en place, qui est aussi copropriétaire de Toulaire, jette l’éponge.
A la demande du conseil syndical en place, un syndic professionnel gère l’assemblée
générale et se fait élire sans difficultés.
L’A.D.C.T n’était pas encore assez représentative pour refuser le syndic professionnel.
Et là, les premiers soucis commencent pour l’association et ses adhérents, ainsi que
pour le reste des copropriétaires.
Le Syndic professionnel soucieux de conserver la gestion incontrôlée d’un portefeuille
d’assurances de 316 pavillons relevant du domaine privatif, s’est appuyé sur une
prescription plus ou moins régulière du règlement de copropriété caduque depuis
1980. Celui-ci assigne les 39 adhérents de l’A.D.C.T. au Tribunal d’ Instance de Toul
pour non paiement d’assurance.
En parallèle, au Tribunal de Grande Instance de Nancy était déposée, en référé, une
demande d’annulation de la clause d’assurance obligatoire ceci afin d’obliger le
Tribunal d’Instance de Toul de surseoir sa délibération.
Après de multiples renvois des différentes parties, les adhérents sont condamnés à
payer le montant des assurances, (environ 55 euros) au Tribunal d’Instance.
Par contre, au Tribunal de Grande Instance, l’association ainsi que les adhérents ont
partiellement gagné, ce qui est souvent le cas en première instance, surtout dans une
affaire aussi embrouillée dont les membres de l’association commencent seulement à
bien connaître les mécanismes.
14
Jusqu’à présent, les syndics imposaient des contrats qu’ils choisissaient et signaient
sans contrôle. Maintenant, ce n’est plus le syndic qui choisit mais l’Assemblée
Générale.
Ensuite bloquer le système, si l’A.D.C.T dispose de la majorité, en n’acceptant aucune
des assurances proposées et en apportant la preuve que nous sommes déjà
personnellement assurés.
Il reste maintenant à obtenir la liberté individuelle du choix de l’assurance de leurs
pavillons sans avoir à passer par une assurance groupe qui dissocie leurs biens
privatifs immobiliers de leurs biens privatifs mobiliers, sans couvrir la totalité de leurs
biens immobiliers : garages, vérandas, vitres et même peut-être les plafonds.
Théoriquement, cette liberté leur est garantie par la loi du fait que les pavillons
constituent des parties privatives qui n’ont rien de commun avec les parties communes
de la copropriété.
D’autre part, et il s’agit là d’une affaire dans l’affaire, ce jugement partiellement
positif est accompagné d’une "demande reconventionnelle" qui introduit une
pénalisation de 150 euros liée à l’affaire du T.I de Toul contre les personnes dont
certaines n’avaient été ni jugées ni condamnées, qui sont en règle dans le paiement des
charges de la copropriété.
Une nouvelle réunion, à la demande des membres de l’A.D.C.T. et des adhérents était
primordiale pour agir vite.
Il ressort de cette réunion trois points :
1. Appel de fond pour les procédures judiciaires (Annexe 7 page
suivante)
2. Il faut dès à présent agir en sorte d’obtenir la majorité à la future
assemblée générale pour faire voter nos résolutions,
3. Dépôt de plainte auprès du Procureur de la République
Ils estiment que les Syndics et en particulier le Syndic professionnel en se substituant
aux propriétaires des pavillons, sans mandat individuel ou même collectif pour signer
des contrats d’assurance concernant leur patrimoine, ont engagé leur responsabilité
personnelle dans le cadre d’un abus de confiance et probablement d’abus de biens
sociaux.
Le travail de l’association était maintenant de préparer les résolutions pour la future
Assemblée générale de la copropriété et de colporter ceux-ci dans tout le lotissement.
Les adhésions en avril 1995 sont de trente neuf. Les procédures ont duré trois ans,
avant d’avoir des résultats concrets. Voici les deux résolutions proposées à
l’assemblée générale du 26 mai 1998 concernant l’assurance.
Ce fut une des plus importantes qu’a connu la copropriété depuis son origine sous
l’impulsion de l’A.D.C.T instigateur de toutes les résolutions. Les autres résolutions
seront développées plus tard dans l’exposé correspondant aux autres commissions.
15
Première résolution :
Vu le jugement du 9/10/97, vu le règlement de copropriété, l’Assemblée
Générale accepte ou refuse le contrat d’assurance souscrit par le syndic
professionnel auprès de la compagnie d’assurance, contrat qui ne couvre que
partiellement les pavillons privatifs.
Résultat : Pour le refus du contrat d’assurance 66882/100.000 ièmes
Contre
0/100.000 ièmes
Abstentions
1582/100.000 ièmes
Près de 98 % des copropriétaires présents ou représentés refusent le contrat collectif.
Qu’est ce que tantièmes et millièmes ?
A noter : appelés plus couramment "millièmes", les tantièmes de copropriété sont l’une
des notions de base de la copropriété. Etre copropriétaire, c’est être propriétaire d’un
lot privatif auquel est attachée une quote-part de la propriété des parties communes.
Pour déterminer cette quote-part, au lieu de s’exprimer en pourcentage (3 %, 4 %...)
on s’exprime en millièmes. Ainsi, avoir cent millièmes de la copropriété, c’est comme
en avoir 10 %. Dans les grosses copropriétés, on divisera la propriété non pas en
millièmes, mais en dix millièmes, cent millièmes et parfois plus. Pour le cas de la
copropriété de Toulaire, ce sont des millièmes par cent millièmes.
Deuxième résolution :
L’Assemblée Générale décide que tous les copropriétaires qui n’ont pas choisi,
comme c’est leur droit reconnu dans le jugement du 09/10/97 l’assurance
groupe proposée par le Syndic, assurance que ne peut couvrir que partiellement
leur pavillon estimé dans son état d’origine, communiquent au syndic, afin de
répondre à l’obligation d’assurance et de dégager sa responsabilité, le nom de
l’assurance qu’ils ont effectivement choisie avec le justificatif établissant qu’ils
sont assurés pour des garanties au moins égales à celles de l’assurance groupe
proposée.
Résultat : Approuvent cette décision 49214/100.000 ièmes
Désapprouvent
5840/100.000 ièmes
Abstentions
13194/100.000 ièmes
L’Assemblée Générale vote l’approbation de cette décision. C’est le début de grandes
victoires qui s’annonçaient pour l’A.D.C.T
Quel revers pour un syndic professionnel ainsi que son conseil syndical de voir les
résolutions de l’association atteindre leur but. Ajoutons que nul n’ignore que la gestion
d’un portefeuille d’assurances de 316 pavillons peut constituer pour un syndic une
opération rentable. Le syndic professionnel n’a-t- il pas, dès sa prise de fonction,
changé de compagnie d’assurances ?
16
Soulagement pour l’ensemble des adhérents de ne plus payer cette double assurance.
C’est pourquoi l’année d’après, une nouvelle résolution proposée par l’association de
supprimer la charge de la gestion financière par la copropriété de l’assurance groupe
des pavillons privatifs était adoptée.
Cette résolution est l’aboutissement logique du choix exprimé par les copropriétaires
qui sont dotés d’une assurance personnelle multirisques sauf un copropriétaire qui
souhaite conserver l’assurance de groupe. Elle met fin à une situation anormale qui
consistait à dissocier les biens privatifs mobiliers et immobiliers. En 1996, le nombre
d’adhérents est de soixante quinze.
Les charges de la copropriété
Le deuxième grand problème, au programme de l’A.D.C.T. , après celui des
assurances, concerne les charges de la copropriété.
Il faut savoir que les décisions importantes parfois exceptionnelles de nature très
diverse, juridique ou technique, sont prises à la majorité des membres du syndicat
représentant au moins les deux tiers des voix.
Afin de comprendre quelles sont les règles de majorité en voici succinctement le
fonctionnement.
Il existe quatre types de majorité, selon les décisions à prendre :
? La majorité simple des présents et représentés (soit 351 millièmes si 700
millièmes sont présents et représentés)
? La majorité absolue (501/1000 ième, quel que soit le nombre des présents et
représentés),
? Double majorité : deux tiers des millièmes et la moitié des copropriétaires en
nombre (s’il y a 10 copropriétaires, il faudra alors 667 millièmes et six
copropriétaires),
? L’unanimité : c’est-à-dire tous les copropriétaires de l’immeuble que ceux-ci
soient présents, représentés ou même absents
(Articles 24 -25 -26 de la loi du 10 juillet 65, annexe en fin d’ouvrage)
Attentio n, quand la loi (Articles 24 -25 -26 de la loi du 10 juillet 65) parle de « voix »
détenues par un copropriétaire, il faut comprendre « millième » et non «personne ».
Ceci étant écrit, analysons la deuxième commission :
La commission d’étude sur les charges de la copropriété a démontré par un tableau
l’augmentation fulgurante de ceux-ci, plus 21 % d’augmentation en 1999, 62.48 % en
1995, 94.50 % en 1996.
La question est : pourquoi payer des charges ?
L’A.D.C.T. tente de répondre lors d’une réunion préparatoire à l’assemblée générale
de la copropriété : « Une copropriété ne comprenant que des parties privatives peutelle exister ? ». Non, par définition, une copropriété comprend des parties privatives et
parties communes.
17
Cass. Civ. 3 ème 29 novembre 1972
Cass. Civ. 3 ème 19 janvier 1977
L’A.D.C.T a donc fait paraître plusieurs bulletins d’informations avec des titres
évocateurs : La vérité des chiffres, Election du Syndic, Assemblée générale, etc…
La première des charges est le coût de l’entretien des parties communes par le salarié
de la copropriété.
Depuis la rétrocession votée en 1976, les parties communes qui restent "normalement"
à la charge des copropriétaires sont les suivantes :
· Un espace vert partiellement engazonné de 10697 m2
· Un lot de 1135 m2, enclos, à l’entrée de la résidence sur lequel se
trouve un édicule qui abrite les commandes de distribution d’eau du
lotissement, gérées par la commune,
· Un pavillon acquis en 1979 pour le gardien, actuellement loué à un
particulier qui en assure la garde et l’entretien.
C’est la gestion de ces trois éléments de copropriété qui coûte aux habitants de
Toulaire la bagatelle moyenne de 33540.00 €, sans parler de l’impôt des assurances.
1) L’entretien des parties communes
Historique :
En 1982, le syndicat des copropriétaires abandonnait officiellement, par acte notarié,
avec dépôt aux hypothèques des terrains et équipement liés à la voierie, aux égouts, à
la distribution d’eau, soit 47347 m2. De ce fait, les parties communes se réduisaient
aux trois éléments que nous connaissons.
C’est dire que le rôle "syndical" du gardien avait été considérablement modifié : il
apparaissait évident que la copropriété n’avait plus besoin d’un employé à plein temps.
Cela avait conduit, en 1992, au mo ment de la retraite du premier gardien, une
commission du conseil syndical dans laquelle les membres devaient traiter ce
problème.
Une étude avait été faite, des demandes avaient été formulées –dont il n’a pas été tenu
compte par le syndic de l’époque.
Un nouveau "gardien" était engagé, sans consultation d’une assemblée générale, à
plein temps, dans la catégorie "gardiens et concierges d’immeuble".
18
2) Le travail du "gardien"
Au regard de la réalité des travaux effectués (et non au regard de la réalité légale), on
peut considérer que l’employé de la copropriété a quatre employeurs :
1. la Copropriété
- entretien des derniers éléments des parties communes qui y restent,
- distribution d’une partie du courrier du syndic,
(notons à ce sujet que c’est une tâche administrative qui relève
du syndic, qui habite la résidence. Les frais postaux étaient en
1994 de 1295 €)
2. la Commune
- entretien courant des ex-parties communes rétrocédées à la
municipalité
- entretien du lot 137, 3330 m2 qui appartient à la commune depuis
l’origine de la copropriété et qui n’entre pas dans le cadre de la
convention,
- relevé des compteurs d’eau (qui n’entre pas dans le cadre de la
convention)
3. la Direction Départementale de l’Equipement
- entretien régulier des bords de route CD 90B
Cet entretien est à tire gracieux, non prévu par le règlement de
copropriété et se fait sans l’accord de la D.D.E.
4. des propriétaires particuliers :
- Lots SFGI numéros 147/148
- Lot SFGI numéro
56
- Lot 222
1503 m2
4800 m2
1134 m2
Pratique qui constitue une infraction au règlement de copropriété (Annexe 8 page 37,
page suivante)
3) Les charges de la commune dans la copropriété
"Normalement" la commune a pleinement en charge les ex-parties communes et
équipements collectifs qui sont maintenant sa propriété.
En fait :
Ø les employés municipaux interviennent régulièrement sur les
parties communales : balayage des rues, entretien des égouts et du
réseau d’eau…sans parler des gros travaux concernant la réfection
des routes, l’évacuation mécanique des eaux usées, la remise en
état du réseau d’eau,
19
Ø l’employé de la copropriété intervient dans le cadre d’une
convention de 1982 qui stipule notamment que "pour l’entretien
courant, la ville de Liverdun remboursera au syndicat des
copropriétaires le coût du travail effectué par le Gardien de la dite
résidence".
Ø La participation de la ville de Liverdun a été :
. en 1993 : 5485 €
. en 1994 : 5940 €
pour un temps de travail estimé par le syndic à 445 Heures.
Qu’entend-t-on par "entretien courant" ?
Pour certains qui observent que l’employé de la copropriété passe plus de temps sur
les parties communales que sur les parties communes, la participation de Liverdun est
trop faible. Pour d’autres, compte tenu du travail effectué par la ville, cette
participation est excessive.
En fait, il est profondément regrettable, pour ce qui concerne le domaine communal,
qu’on ignore qui fait quoi, quand et sous la responsabilité de qui ?
Le matériel
Qui en a la charge ? Il est question que la copropriété acquiert une nouvelle
tondeuse autoportée qui, comme l’actuelle, roulera beaucoup, sinon davantage, pour
des tâches extérieures aux parties communes.
Quelle participation est demandée aux autres "employeurs" réels ?
Le relevé des compteurs d’eau
Cette tâche revient actuellement à l’employé de la copropriété. Elle ne figure
pas dans la convention. Beaucoup de personnes qui ont dû accepter des augmentations
importantes de leurs factures d’eau supportent mal de voir financer deux fois, par
rapport aux autres habitants de Liverdun, l’opération des relevés, sans parler du
problème d’habilitation.
Le problème des responsabilités
Selon la législation du travail, c’est l’employeur qui est responsable de ses employés.
Est- il normal que les copropriétaires assument la responsabilité des risques des travaux
effectués, sans leur accord, sur le domaine communal, départemental ou privatif ?
? Le problème des accidents du travail a été évoqué à diverses reprises, sans suite,
lors d’assemblées générales,
? Renseignements pris auprès de l’inspection du travail, la situation que nous
connaissons serait totalement irrégulière. Il nous a même été conseillé de nous
désolidariser de ces pratiques. Une enquête sur le terrain est prévue dans les
prochaines semaines.
20
Le contrat d’engagement du gardien
? L’A.D.C.T considère que le contrat est marqué d’irrégularités.
? La loi qui régit la copropriété précise : « le syndic engage et congédie le personnel
du syndicat….L’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la
catégorie des emplois ».
L’Assemblée Générale n’a pas été consultée
? Concernant la question "nombre d’emplois" , il apparaît évident qu’actuellement,
comme l’avait remarqué la commission d’étude du conseil syndical en 1992, compte
tenu de l’état réduit des parties communes, la copropriété n’a plus besoin d’un poste à
plein temps. L’Association constate d’ailleurs qu’effective ment la copropriété
n’emploie plus "à temps plein" son employé à ces tâches relevant du syndicat, du fait
que le syndic lui confie des tâches communales, départementales et privatives.
? Ajoutons que le syndic fait effectuer au gardien sans doute pour l’occuper, des
tâches qui sont en infraction au règlement de copropriété.
Exemple : plantation d’arbres sur l’espace vert, sans consultation de
l’assemblée générale (Conformément au règlement de copropriété
page 45 annexe 8, page précédente)
? Concernant la question "catégorie d’emploi", l’association constate que le travail
effectué par l’employé de la copropriété, engagé dans la catégorie "gardien et
concierge d’immeuble" ne correspond pas aux caractéristiques de la convention
collective de cette catégorie. Il en est de même pour sa rémunération.
? Nous constatons aussi que le gardien engagé à plein temps au service de la
copropriété travaille régulièrement, sous la responsabilité du syndic, comme agent
d’entretien sur des terrains communaux, départementaux, privatifs.
La réalité des obligations
I/ Le règlement de copropriété (page 37) précise bien que les copropriétaires sont
tenus d’assurer l’entretien "des parties privatives leur appartenant". Tel est le cadre
juridique qui établit les limites du travail du gardien dans la copropriété.
II/ Nulle part, le règlement de copropriété n’autorise le syndic à sous traiter le travail
du personnel syndical, à quelque titre que ce soit et à qui que ce soit, pour des tâches
Communales, départementales ou privatives.
III/Aucune assemblée générale n’a été consultée et n’a donné son accord pour la
signature d’aucune convention autorisant de telles pratiques. Les copropriétaires
n’accepteront pas les responsabilités financières et pénales liées à des engagements
auxquels nous n’avons pas souscrits.
L’A.D.C.T. pense que depuis des années l’autorité syndicale gérait les intérêts des
copropriétaires avec désinvolture. Force est de constater qu’aujourd’hui cette gestion
est devenue dangereuse, ruineuse et à certains égards indigne.
21
Rapidement, un consensus s’est établi sur plusieurs points :
- L’escalade réellement insupportable pour un nombre croissant de
copropriétaires des charges imposées depuis l’introduction d’un syndic professionnel.
Un copropriétaire communique le relevé qu’il a fait des sommes réclamées par le
syndic au cours des deux ans de son mandat, total 180870.76 € pour la gestion de deux
bouts de terrains de parties communes (d’une surface de 12935 m2)
Sont évoquées à ce sujet, les affaires d’escroqueries au préjudice de centaines de
milliers de copropriétaires de la région parisienne, imputées à des syndics
professionnels actuellement mis en examen et relatées dans des journaux nationaux et
régionaux.
Plusieurs nouveaux propriétaires se voient réclamer des charges déjà payées par les
précédents propriétaires auxquelles s’ajoutent des sommes importantes apparemment
injustifiées « frais de décomptes, frais administratifs, réserve pour liquidation
définitive des comptes » sans parler des nombreuses interrogations posées par des
récentes factures.
D’où la grande question : Pourquoi tant de charges ?
La seule justification juridique de toutes ces dépenses, c’est la gestion des parties
communes, raison d’être de la copropriété.
D’où la question subsidiaire : Pourquoi conserver ces parties communes, d’où
provient tout le mal ?
Nous constatons que personne ne souhaitait vraiment conserver la copropriété de ces
parcelles, mais que certains se posent des questions quant à leur devenir.
Une commission spéciale "gardien" est créée et le résultat est le suivant : au sujet de la
situation du salarié, il ressort par l’inspection du travail en l’état actuel des choses que
les copropriétaires sont dans l’illégalité la plus totale. En cas d’accident grave,
l’employé travaillant sur des terrains communaux ou appartenant à des particuliers :
- la sécurité sociale ne couvre pas,
- la commune qui emploie le gardien, sans être l’employeur n’est pas
responsable,
- pas plus que les particuliers.
Le seul responsable est l’employeur, c’est-à-dire, les copropriétaires. Un des experts a
mis en garde l’association A.D.C.T. : « ne mésestimez pas la gravité de cette situation,
d’autres ont dû payer toute leur vie pour des irrégularités du même genre ».
22
La seule manière de sortir de cette situation serait :
- un contrat de travail de la commune qui est en fait "l’employeur" le plus
important,
- plus un contrat de travail de la copropriété,
- plus une couverture d’artisan pour les travaux chez les particuliers.
Cela est du ressort de la commune, de l’autorité syndicale et du gardien.
L’attitude des adhérents de l’A.D.C.T. est la suivante : se désolidariser au plus tôt, par
lettre recommandée avec AR adressée au syndic, de toutes les tâches communales ou
intéressant des particuliers, effectuées par le gardien engagé à plein temps par la
copropriété.
L’expertise judiciaire demandée par le magistrat du T.G.I de Nancy, suite à
l’ordonnance faite par l’avocat de l’A.D.C.T., a relevé que le gardien de la copropriété
avait 50 heures de travail annuel, soit 1 h 6 mm par semaine pour un salaire net de
1100 €, sur 13 mois, soit 283 € de l’heure en 1997 !
Jusqu’à présent, ce remboursement était réclamé par la copropriété à la commune de
Liverdun sur la base d’un avenant à la convention de rétrocession, avenant signé par
un ancien syndic. Ce document est entaché de nullité à de nombreux titres (absence de
capacité de contracter du syndic, présence d’une clause illicite, et cet avenant est sans
objet car il modifie un article de la convention de rétrocession caduque depuis la
destruction de la station d’épuration. En effet, la clause de remboursement des travaux
du gardien par la commune ne concernait que l’entretien de la station d’épuration et
non pas l’entretien de tout le domaine communal).
C’est à juste titre que le maire de Liverdun a décidé de ne plus rembourser les travaux
du gardien.
Cette légèreté du syndic peut avoir une grave conséquence : celle de voir la commune
demander à la copropriété le remboursement des sommes indûment réclamées (plus de
129000 €). L’A.D.C.T. prépare une action en justice afin de dégager la responsabilité
de ses adhérents dans cette affaire.
4) L’affaire de la convention
Prochainement, l’ancien syndic, son suppléant et son équipe du conseil syndical vont
demander aux copropriétaires de voter le quitus pour leur gestion de 1995 et
d’approuver leurs comptes.
L’A.D.C.T souhaite qu’ils s’expliquent sur les fautes de gestion qu’ils ont commises ;
l’association ne cautionnera pas vingt années de gestion dispendieuse et estimée
irrégulière par leurs conseillers juridiques.
23
Après une réunion extraordinaire orchestrée par l’A.D.C.T., il est ressorti ce qui suit :
? Les copropriétaires savaient que le syndicat avait voté, lors de l’assemblée
générale du 11/10/1975 la rétrocession à la commune de la voierie (routes, trottoirs,
ronds points) et des équipements collectifs (réseau d’évacuation des eaux usées et des
eaux pluviales, réseau d’éclairage public…) de la résidence. Cette situation devait,
pensait- il, entraîner comme prévu, la prise en charge par les services techniques de la
ville des dites parties communes rétrocédées.
? Nulle part, dans les comptes-rendus d’assemblées générales, ils trouvent
trace du vote d’une résolution ayant pour objet la sous-traitance du travail de
l’employé de la copropriété sur le domaine communal. C’était pourtant ce qui se
faisait en vertu, disait-on, du paragraphe 7 de l’article 4 d’une convention passée avec
la mairie le 16/06/1976, modifiée par une autre convention du 30/12/1980 : deux
points qui figurent, référencés dans l’acte notarié de rétrocession de 1982.
? Malheureusement, la convention de 1976 avait, jusqu’à ces derniers mois
(février 1996) mystérieusement disparu. Impossible de la consulter aussi bien en
mairie qu’auprès du syndic. Où donc était passé le paragraphe 7 de l’article 4 de la
convention de 1976 et pourquoi était- il dissimulé ?
Nous avons maintenant entre les mains les deux conventions. Leur confrontation est
riche d’enseignements.
? La convention de 1976
Elle traite de 4 articles des modalités de la rétrocession. Le paragraphe 7 de l’article 4
s’inscrit dans un chapitre consacré exclusivement à la "station de traitement des eaux
usées" communément appelée cuve d’épuration. Le voici :
"Il est stipulé toutefois que pour l’entretien courant, la ville "engagera" le
gardien de la résidence à qui est affecté ce travail et dans la limite du temps
qu’il y consacre jusqu’à ce jour".
Nous ne savons pas comment s’est concrétisé l’engagement de la commune mais on
sait maintenant que le paragraphe 7 de l’article 4 de la convention de 76 concernait
exclusivement la "station de traitement des eaux usées". On sait aussi que la dite
station a été démolie en 1978, remplacée par un système de relevage collectif des eaux
usées de plusieurs lotissements du plateau géré exclusiveme nt par les services
techniques de la commune. Le fameux paragraphe 7 de l’article 4 devenait caduc.
Néanmoins, en 1980, une nouvelle convention lui était consacrée.
? La convention de 1980
Etablie et signée par "le syndic de la résidence Toulaire, agissant au nom et pour le
compte de la dite résidence, en vertu d’une délibération de l’assemblée générale, en
date du 29 mars 1980".
24
Objet de la convention :
"Le paragraphe 7 de la convention du 26/06/1976….." est modifié comme suit :
"Il est stipulé toutefois que pour l’entretien courant, la ville de Liverdun
remboursera au syndicat des copropriétaires…le coût du travail effectué par le gardien
de la dite résidence…"
Ainsi, la mairie n’engageait plus le gardien de la résidence pour l’entretien
d’une station d’épuration démolie depuis deux ans ; elle s’engageait cependant à
rembourser les frais d’entretien de la dite station.
On croit rêver et on voudrait penser qu’il s’agissait là d’un gag sans grande
conséquence : les frais d’entretien d’une station fantôme ne devant pas être très
élevés !
En fait, ce n’était là que la première étape d’une entreprise dont la justice appréciera le
caractère astucieux ou frauduleux. Détaché du contexte de l’article 4 de la convention
de 1976, écartée de la curiosité publique, messieurs les syndics X et plus tard Y
allaient pouvoir donner un sens "élargi" au paragraphe 7 en présentant à la mairie
n’importe quelle facture de trava il non contrôlé.
On vous rappelle que depuis 1980, la commune a versé au moins 129000 €.
Les questions qui se posent :
- La commune de Liverdun, garante de la régularité des dépenses publiques
réclamera t-elle aux copropriétaires le remboursement des sommes indûment versées ?
Demandera-t-elle des dommages et intérêts ?
- Devons-nous, dès maintenant, dégager notre responsabilité en déposant
plainte pour abus de confiance, faux ou autres griefs contre les vrais responsables ?
- Souhaitons qu’un nomb re accru de copropriétaires comprenne que l’action de
l’A.D.C.T. n’est pas vaine. Le même problème de responsabilité pénale aurait pu et
peut se poser en cas d’accident grave du gardien effectuant irrégulièrement des
travaux départementaux, communaux ou privatifs. La facture à payer serait alors
beaucoup plus élevée.
- Souhaitons aussi qu’à la lumière de cette affaire, tous les copropriétaires
comprennent mieux qu’ils n’ont légalement à leur charge, dans le cadre de l’entretien
des parties communes, que deux parcelles de copropriété. La parcelle du terrain de
jeux et la parcelle de la station de distribution d’eau potable (distribution gérée par la
commune).
Dans une étude basée sur le travail effectué par le même employé sur une autre
parcelle (privative) de la résidence, nous avions estimé le temps nécessaire à cet
entretien à 41 heures par an.
25
Nous laissons à chacun le soin de poser la question : "n’avons- nous pas été, quelque
part, sérieusement abusés" ? (Annexe conventions page suivante)
Après plusieurs réunions de la commission convention à la mairie de Liverdun, la
nouvelle municipalité après avoir honoré 6000 € de factures, refuse aujourd’hui
d’acquitter le solde après avoir examiné la convention. Elle intime l’ordre au nouveau
syndic professionnel de ne plus faire intervenir le gardien sur des parties communales.
Le maire précise : « que le quartier de Toulaire est une lotissement comme les autres
et que la collectivité n’a pas à prendre en charge ce genre de service ».
Héritant en juin 1995, d’une situation qui perdure depuis vingt ans, la municipalité a
déposé le dossier en justice afin de savoir si elle est en droit de réclamer le
remboursement des sommes indûment versées et à quel niveau se situe la
responsabilité du maire ?
Maintenant que la commune de Liverdun a porté l’affaire en justice, tous les
protagonistes campent sur leurs positions : syndic professionnel, le conseil syndical et
ancien syndic font bloc contre l’A.D.C.T.
A Toulaire, la convivialité n’est plus au rendez- vous.
Depuis presque deux ans, les copropriétaires de Toulaire s’affrontent. Tracts,
tribunaux, rien ni personne n’est épargné. Toulaire passe pour être un quartier calme et
résidentiel. Côté façade, les petites maisons proprettes et fleuries acquises des
militaires américains donnent bel et bien l’image d’une résidence où la vie coule
comme un long fleuve tranquille. Pourtant, côté cour, c’est la guerre. Une guerre des
clans, celui des copropriétaires conventionnels contre celui des "pas contents" qui se
sont regroupés en association de défense.
Les comptes sont réglés la plupart du temps, à coup de tracts. Chacun défendant sa
position, chacun pensant qu’il est dans le vrai.
Se voyant de plus en plus forte, l’association se conforte, toujours dans l’opération
blocage du début de sa création mais de mieux en mieux armée. (L’association a
moins de 2 ans). Après une avalanche de lettres recommandées pour se désolidariser
des charges du gardien, c’est un autre courrier que les adhérents de l’ A.D.C.T. font
individuellement toujours en lettre recommandée avec AR au sujet des provisions
pour charges de 1996. C’est la commission des charges qui sera là encore à
contribution.
Le principe est le suivant :
Le syndic professionnel a envoyé une demande de provisions sur les charges en
application de l’article 35 al. 3 de la loi du 10/07/65. Cet article précise que le syndic
peut exiger le versement, en cours d’exercice, soit d’une somme correspondant au
remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, soit
des prévisions trimestrielles qui ne peuvent chacune excéder le quart du budget
prévisionnel pour l’exercice considéré.
26
Comme le budget prévisionnel de l’exercice 1996 n’a pas encore été voté par
l’assemblée générale, le syndic ne peut réclamer une provision à ce titre. Il s’agit donc
d’une provision correspondant au remboursement de dépenses engagées et acquittées
entre le 1er janvier 1996 et le 10 février 1996.
Voici la proposition adoptée par l’association : Nous allons demander au
syndic de nous faire parvenir des copies des factures engagées entre le 1er janvier 1996
et le 10 février 1996 et effectivement payées.. Nous demanderons pour preuve des
paiements des copies des relevés bancaires et des tickets de caisse.
Nous soumettons ces documents à notre avocate afin qu’elle nous précise quelles sont
les dépenses que nous devons rembourser et quelles sont celles qu’il faut refuser de
payer en attendant le résultat de la procédure judiciaire.
En attendant, pour prouver notre bonne volonté et pour éviter d’éventuelles relances,
nous vous proposons d’envoyer au cabinet du syndic avec votre lettre un chèque de
10 €.
Après une avalanche de lettres recommandées avec AR de la part des adhérents de
l’association et le refus de la commune d’honorer la facture demandé par le syndic,
celui-ci se trouve empêché de poursuivre sa mission de gestion et met la copropriété
en cessation de paiement.
Parallèlement, le syndic demande à la chambre régionale des comptes de Lorraine de
régler le montant des travaux d’entretien courants de la résidence par la commune. Le
syndic sollicite un mandatement d’office, dans le cadre de la loi n° 82-213 du 2 mars
1982.
Si la commune de Liverdun refuse de procéder au règlement et en cas de refus de
mandatement, le syndicat de copropriété se trouvera dans l’obligation de procéder au
congédiement de cet employé. Par ordonnance, le syndic professionnel sera aidé par
un administrateur judiciaire conformément à la loi de 1965 pour cessation de
paiement. Un travail important allait se préparer à nouveau avec cet administrateur.
Pour l’association un travail de terrain est nécessaire afin de le convaincre de l’utilité
de la suppression du poste de gardien.
Une nouvelle commission d’anciens copropriétaires et adhérents se charge de cette
mission et en voilà le contenu :
Le travail consistait à vérifier, contrôler les travaux effectués sous la
responsabilité de la copropriété dans le cadre du "poste du gardien". Sachant
que l’administrateur et le syndic n’ont pas le loisir de voir et examiner le travail
de l’employé de la copropriété.
27
La commission observe les points suivants :
1) Dépose d’une cheminée du pavillon du gardien
- Ce pavillon, comme nous l’avons vu, n’est pas intégré dans les parties
communes. Il constitue un lot, propriété du syndicat, actuellement loué à un
particulier. Sa gérance a été confiée au syndic dans le cadre d’un contrat particulier.
- L’employé du syndicat s’est permis de déposer une cheminée dudit pavillon
sans l’accord du syndic, sans autorisation administrative, sans qualification
professionnelle. Ce faisant, il a aussi modifié le tracé d’une ligne téléphonique.
Dans cette opération réalisée de sa propre initiative, il a risqué un accident du travail
dans lequel la responsabilité des copropriétaires aurait été engagée ; il a violé les
règlements administratifs, il a risqué de détériorer sérieusement la toiture du pavillon.
Nous estimons qu’il s’agit là d’une faute professionnelle.
2) Canalisation des eaux pluviales
Depuis la rétrocession, l’évacuation des eaux pluviales de la résidence relève de la
commune de Liverdun.
La semaine du 15 au 20 avril 1996, l’employé de la copropriété, sans autorisation de la
commune, apparemment sans directive du syndic, s’est permis de creuser dans le
prolongement d’un bassin de retenue, une tranchée (15 à 20 mètres) d’évacuation des
eaux pluviales provena nt de la voierie de la résidence, de manière qu’elles se
déversent dans une parcelle de la forêt voisine, propriété d’un particulier, ceci en
violation des articles 640-641 du Code Civil (annexe en fin d’ouvrage).
Là aussi, il a engagé la responsabilité du syndicat, du syndic et celle de la commune.
Nous estimons que c’est une faute professionnelle.
3) Travaux d’entretien ne relevant pas de la copropriété n’ayant fait l’objet
d’aucune convention
a/ sur des terrains appartenant à la D.D.E. : bas côtés de la départementale
90 B
Semaine du 22 au 27 avril et 23 mai 96
b/ sur des terrains communaux (malgré les notifications de la commune) :
chemin d’accès et abords du terrain de l’ex-station d’épuration,
Semaine du 22 au 27 avril 96
4) Travaux d’entretien sur les lots privatifs
Semaine du 1er au 6 avril et du 20 au 25 mai 96
Lots n° 227 – 331B – 222 (tonte de gazon)
Terrain SFGI, Lots 147 – 148 (plantation d’arbres et tonte de gazon)
28
5) Entretien du lot
Cette irrégularité est exemplaire. Le lot 147 – 148 est un lot privatif. Il
appartient à la SFGI qui, copropriétaire à partie entière doit comme chacun, faire face
personnellement à l’entretien de ses lots. Il appartient alors à l’association de lui
signifier ses obligations sans faire intervenir l’employé du syndicat.
Ce lot est situé à l’entrée de la cité, précisément à l’endroit le plus passager
(avec passage piétons, stop, abri bus…). Il est habituellement entretenu par l’employé
qui y a planté des arbres et qui tond le gazon, souvent au moyen d’une
débroussailleuse, matériel particulièrement dangereux. L’employé est alors protégé
par un casque et des lunettes de sécurité. Ici, comme ailleurs, il n’établit aucun
périmètre de sécurité pour les projections de fragments végétaux ou de pierre qu’il
provoque.
Le mardi 21 mai 1996, par exemple, on a pu voir l’employé de la copropriété, à
une heure d’affluence, travaillant sur un terrain privé, donc probablement sans
assurance, actionner dans la plus totale inconscience son dangereux instrument,
propriété du syndicat, en bordure du passage des autos, des vélos, des piétons et des
voitures d’enfants.
Faudra-t- il que l’un de ces enfants soit grièvement blessé pour intervenir ?
6) Travail clandestin de l’employé de la copropriété
L’association possède un témoignage écrit d’un copropriétaire qui n’a pas
voulu s’impliquer dans une pratique irrégulière.
L’association pour les raisons que vous comprenez n’a pas souhaité solliciter le
témoignage écrit de plusieurs personnes abusées qui ont rémunéré ce type de travail
sans en connaître le caractère illégal.
L’association considère que tous les travaux effectués en dehors des parties
communes, pendant les heures de travail de l’employé, rémunéré à plein temps par le
syndicat, avec du matériel de la copropriété, s’apparente à des détournements de
fonds, qu’elles qu’en soient les motivations. Ces activités constituent de graves
infractions au code du travail, sans parler des problèmes de responsabilité pénale en
cas d’accident.
L’association rappelle que plusieurs adhérents avaient adressé au précédent
syndic des lettres recommandées de désolidarisation, sur les conseils de l’Inspection
du Travail tenue informée de cette situation : courriers bien entendu restés sans
réponse.
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7) Taille de troènes de la copropriété
Depuis la rétrocession, il reste deux parcelles de parties communes dont
l’entretien incombe au syndicat. Nous avons, à titre d’exemple, observé le travail de
l’employé de la copropriété concernant la taille des troènes bordant la parcelle n° 1 des
parties communes sur laquelle est implantée la station de distribution d’eau de la
résidence gérée par la commune.
Le terrain occupe la superficie moyenne d’un lot (900 m2 environ). Un
copropriétaire retraité qui taille ses troènes 2 à 3 fois par an réalise tranquillement
cette opération en une journée. Pour un professionnel, il faudrait une demi-journée.
L’opération "taille des troènes 1996" de la copropriété a commencé le vendredi
matin 10 mai –travail de la journée : une dizaine de mètres. Reprise du chantier lundi
13 puis mardi 14. En trois jours, la taille latérale interne et supérieure d’un côté du
terrain était réalisée. Mercredi 15 mai, : pluies intermittentes, on n’a pas vu l’employé
travailler sur les parties communes de la copropriété. Le jeudi 16 étant férié. Vendredi
18 mai, poursuite du travail. Lundi matin 20 mai, la taille des troènes est apparemment
terminée. Le travail de cette journée se poursuivra sur un lot privatif.
Le fond du problème matérialisé par toutes ces observations, c’est l’inadéquation
fondamentale, fruit de la gestion des syndics précédents, qu’il faut bien constater entre
l’emploi et le travail réel d’un employé de la copropriété telle qu’elle existe
aujourd’hui. Nous avons dénoncé les conditions irrégulières dans lesquelles un contrat
extravagant avait été établi, signé, imposé.
Du fait de la rétrocession de la quasi-totalité des parties communes, l’employé de la
copropriété n’a pratiquement rien à faire d’octobre à avril, il a quelques heures de
travail par mois, le reste de l’année. Et depuis que l’A.D.C.T. conteste cette situation,
on peut se demander si l’employé de la copropriété ne fait pas n’importe quoi pour
justifier son emploi et ses appointements.
Que fait un responsable de gestion d’entreprise en cas de fautes professionnelles,
répétées et pouvant entraîner des risques importants ? Que fait- il quand il n’y a pas, ou
quand il n’y a plus de travail pour tel ou tel emploi ?
c) Informations sur la gabegie qui règne en maître
Fort de l’augmentation des adhérents de l’association, il devient nécessaire
d’expliquer la méthode employée de cette montée en puissance.
La présence sur le terrain a été le plus porteur d’informations entre copropriétaires,
adhérents, sympathisants et dirigeants de l’A.D.C.T ;
L’A.D.C.T. s’est fondée sur la confiance, la transparence, la communication. Les
prises de décision sont faites avec tous les adhérents à jour de cotisation.
30
Le principe est le suivant : convocation à des réunions sur des sujets précis, recherche
d’accord entre les parties association et la partie adverse par des bilatérales. Au moins
cinq membres de l’association étaient toujours présents aux négociations pour éviter
les dérives, sauf lors de rencontre avec les conseillers juridiques de l’A.D.C.T,
réunion à trois membres. Ensuite, si il n’y avait pas accord, le secrétaire convoquait le
conseil d’administration de l’A.D.C.T, le président, les deux vice présidents, le
trésorier, lui- même et quatre membres actifs de l’association adhérents qui étaient
parmi les premiers et qui ont montré un intérêt sans équivoque de s’investir afin de
rendre des services signalés à l’association en plus de la cotisation.
Donc, on peut dire que les décisions étaient prises par des personnes soucieuses de
l’intérêt général des adhérents et autres copropriétaires. A minima, la moitié des
adhérents était présents.
Lors des réunions, si des adhérents ne pouvaient être présents, ceux-ci bénéficiaient
d’un coupon détachable pour se faire représenter. Ils recevaient dans les 15 jours ainsi
que les présents, un compte rendu.
A aucun moment, les réunions orchestrées par les dirigeants de l’association n’ont été
inférieures au ¾ du nombre de ses adhérents. Toutes les questions étaient portées à
leur connaissance, douze jours avant par distribution dans les boîtes aux lettres.
La notion d’association :
Tout au long des pages précédentes et qui vont suivre, le terme "association" désigne
un ensemble de personnes, organisé ou non, qui inclut un projet éditorial dans le cadre
d’un projet et d’activités ou de services à but non lucratif. Dans la grande majorité des
cas, les publications périodiques à caractère non commercial sont éditées par des
associations loi 1901.
La notion de presse :
La presse peut recevoir des définitions sociologiques, juridiques très diverses.
L’essentiel est de réaliser et gérer une publication périodique dont voici une définition
minimale :
a) caractères essentiels
- un titre permanent, qui donne une personnalité à l’écrit considéré, et qui le
distingue d’un support d’information épisodique, tel qu’un tract ou une circulaire,
- une périodicité définie à l’avance, se traduisant matériellement par une
numérotation progressive (1 – 2 – 3 etc…) une date (par exemple : sept 00 s’il s’agit
d’un mensuel, ou 1er trimestre 01 s’il s’agit d’un trimestriel) ou une fréquence de
parution (hebdomadaire, mensuelle etc…). Dans notre esprit, la périodicité peut être
annuelle.
- le découpage en articles portant des signatures différentes ou s’ils ne sont pas
signés, présentant des contenus diversifiés, ce qui différencie une revue d’un livre.
31
b) caractères secondaires
J’entends par "secondaires" des éléments qui figurent généralement dans la
presse éditeur, mais qui ne se retrouvent pas dans toutes les publications associatives,
sans aboutir pour autant, à leur refuser l’appellation de "bulletin" ou de "revue".
Par exemple :
- La référence à l’actualité : beaucoup de revues associatives sont "intemporelles" :
elles ne comportent que des articles à caractère pédagogique ou de réflexion générale,
sans qu’il soit souhaitable ni possible de les dater,
- Les articles d’information générale : il existe des bulletins d’associations sous forme
de pages simplement agrafées ou réunies par une jaquette,
- Les illustrations : une grande partie de la presse associative (comme certaines feuilles
confidentielles de la presse éditeur) ne comporte ni photos, ni dessins,
- La presse associative, tracts, bulletins d’informations, intéresse encore très peu les
pouvoirs publics et les partenaires économiques, parce qu’elle ne pèse pas lourd sur le
plan local (faible tirage, publicité réduite ou inexistante) et politique (faible capacité
de mobilisation de l’opinion, sauf cas particulier). Il semble que pour le cas de
l’A.D.C.T le pas soit franchis. Rappel : 318 pavillons avec en moyenne trois personnes
par foyer ce qui fait environ 900 personnes et à minima 600 personnes votantes, de
quoi faire réfléchir les élus, d’autant que la presse fait l’écho des différentes tensions.
Il arrive parfois que ce ne soit plus les correspondants locaux qui sont mandatés pour
rédiger les articles dans les journaux mais des journalistes de la presse écrite.
Presse déclarée ou non :
C’est ainsi, par exemple, que la bibliothèque nationale, dans un souci d’archiver et de
classer les écrits de tout ordre qu’elle reçoit (livres, manuscrits, tracts et affiches) a été
conduite à établir des critères pour orienter vers son département des périodiques, ce
qui est du ressort de la presse. Les critères permettant de définir la notion de
périodique sont donc, notamment, les suivants :
- Le caractère légal du titre (article 7 de la loi du 29 juillet 1881).
- La notion d’écrits périodiques ne découle d’aucun texte légal ou réglementaire : ni la
loi du 29 juillet 1881 sur la presse, ni celle du 1er août 1986 sur le régime juridique de
la presse n’apporte de définition précise de ce terme. Il s’agit donc d’une notion
définie par les tribunaux sur la base de deux principes :
. l’écrit doit être rendu public (loi du 29/07/1881, art. 23),
. l’écrit doit être périodique
32
Un écrit rendu public
Sont concernés les imprimés périodiques de toute nature mis publiquement en vente,
en distribution ou en location, ou cédés pour la reproduction. Ne présente pas ce
caractère un bulletin technique émanant d’un ministère, non destiné à la vente
publique et qui est considéré comme une "correspondance privée".
En revanche, on ne saurait considérer comme correspondance privée l’envoi d’un
bulletin ronéotypé aux adhérents d’un club dans lequel toute personne qui le souhaite
peut être admise, sans contrôle de sa qualité ou de son état, sous la seule condition de
payer une cotisation (Tribunal correctionnel Seine, 31 janvier 1959, D 1959, 519).
Par suite, la lettre interne envoyée par une association à ses seuls adhérents présente le
caractère d’un écrit public soumis à ce titre aux différentes formalités de dépôt
(réponse ministérielle à M. Malécot, Sénat, 23 mars 1989, p. 401, n° 2941)
De même, des "lettres d’informations" envoyées par la poste et reproduites par un
procédé mécanique, même si elles portent la mention "personnel", sont assimilables à
des écrits publics (C.app. Paris, 17 octobre 1962, D 1963, 127)
Un écrit périodique
L’écrit doit observer une périodicité, c’est-à-dire paraître à des intervalles plus ou
moins éloignés, réguliers ou irréguliers, déterminés ou indéterminés, pourvu que la
succession en soit prévue comme indéfinie. Tel est le cas des quotidiens,
hebdomadaires, mensuels, bimestriels…En revanche, les ouvrages publiés une fois par
an tels que les calendriers, agendas, annuaires, bulletins d’adresses, ne sont pas
considérés comme des périodiques.
Une publication périodique se reconnaît enfin en caractère complexe de sa rédaction
(généralement pas de sujet déterminé, ce qui n’exclut pas l’existence de "dossiers" sur
le thème traité de façon plus développé).
La mise en œuvre d’un périodique peut également être un obstacle important. Sortir à
date fixe des textes diversifiés et attractifs représente un investissement important, en
matière grise, en argent et en temps. C’est ce qui explique que huit associations sur
dix, en moyenne n’ont ni bulletins, ni revues.
Cette complexité matérielle est accentuée par les formalités administratives que
rendent nécessaires les dépôts légaux et surtout l’inscription à la commission paritaire
de presse.
L’ A.D.C.T n’a pas jugé utile de déclarer sa "presse" associative. Devant les affaires
en cours, il fallait une réactivité sans faille, le style d’information se fera sur format
21x29.7 car celui-ci se prêt mieux à la consultation.
Une des principales fonctions de l’association consiste à rendre les services les plus
divers à ses adhérents ou aux autres copropriétaires. Il fallait, avec des titres
évocateurs, sensibiliser les non-adhérents et adhérents à se déplacer, à participer, à
s’engager. En résumé, à passer à l’acte !
33
Les temps forts de l’article
Le titre avait pour but de remplir une double fonction : séduire et informer. Il
permettait aux lecteurs de savoir ce qu’ils allaient trouver dans l’article.
Après un premier échange informel où les idées sont soigneusement relevées sur un
tableau, les thèmes sont classés et ordonnés en fonction d’un fil conducteur qui naît de
la discussion. Les remarques et suggestions, pouvant servir à la rédaction de tel ou tel
article, sont groupées de manière à préfigurer le contenu de ce qui sera demandé aux
futurs rédacteurs.
Chaque premier paragraphe des articles ou enquêtes se résumait en deux ou trois
lignes sur l’information essentielle, avec en général, une citation mise en italique ou
caractères gras afin de bénéficier d’un attrait graphique supplémentaire. Il arrive
parfois de faire référence à des anecdotes insolites, choquantes. A chaque nouveau
paragraphe, une nouvelle information était présentée afin de maintenir l’intérêt du
lecteur. Dans les derniers paragraphes des articles, l’association a essayé, dans la
mesure du possible, d’ouvrir d’autres perspectives, toujours dans l’intérêt de captiver
les adhérents et surtout les indécis.
Concernant "l’intendance", l’association a récupéré une ancienne photocopieuse
installée dans le garage du trésorier. Pour les fournitures de papier, elle passait par un
grossiste, qui conscient du bien fondé de celle-ci et après lectures de différents
bulletins ou tracts, avait accordé des prix attrayants.
L’A.D.C.T a laissé la libre expression à plusieurs de ses adhérents, sous couvert du
comité de direction, dans le style d’un questions/réponses titré "Point de vue"
(Annexe 9, page suivante).
Ce bulletin, style tract, est paru trois fois. Il avait pour effet de faire venir les indécis
avec une vision différente des informations distribuées par l’A.D.C.T
Ces informations étaient toujours distribuées aux membres de l’association, un ou
deux jours avant la distribution générale, ce qui impliquait une mise à jour régulière du
fichier adhérents.
Les trois premiers bulletins édités par l’association étaient tirés sur simple papier
blanc, à la machine à écrire en recto. C’est un peu plus tard, lors des premiers "Point
de vue", que les membres dirigeants constatent que ces articles étaient rédigés de façon
plus conviviale et plus attrayante, le recto verso est utilisé. Trois suppléments de
quatre pages sur des sujets sensibles sont imprimés (l’assurance, le gardien, la
convention).
L’A.D.C.T a travaillé davantage sur la présentation de ses informations, avec des
tirages sur papier couleur bleu, vert, violet et jaune. Puis, elle a adopté une nouvelle
stratégie en diffusant, le même jour, les informations, à tous :
- sous enveloppe au nom de chaque adhérent.
- sans enveloppe auprès des copropriétaires non adhérents,
ceci afin de faciliter la distribution faite par plusieurs personnes (une sacoche
adhérents et une non adhérents).
34
Avec chaque bulletin d’informations, une demande d’adhésion à l’association était
jointe.
Une bonne organisation était de rigueur, pour la distribution des bulletins, qui se
faisait souvent en trente minutes avec deux personnes, voire quatre personnes, par rue
et par secteur. Deux précautions étaient prises, afin que la distribution ne soit jamais
faite le même jour que celle du Pag (journal publicitaire), ni le samedi soir (pas de
relevé de courrier le dimanche).
Il est bon de souligner que la Mairie ainsi que la gendarmerie de Liverdun recevaient
aussi ces bulletins d’informations.
Lorsque des attaques contre l’association étaient reconnues, le comité de direction se
réunissait et statuait sur l’opportunité de répondre dans la semaine qui suivait.
Vous trouverez en fin d’ouvrage, en annexe :
- une bibliographie réservée à la presse associative et des adresses utiles
concernant les organismes officiels,
- une étude réalisée par des juristes et avocats du barreau de Metz sur quatre
vingt dix neuf ans de jurisprudence sur les associations (1901-2000).
II/ Mise sur pieds de la nouvelle équipe dirigeante, gestion
des fonds
Dans la suite logique de l’association et fort de la première victoire sur les assurances,
celle-ci se structure et fait des propositions de résolutions pour les futures assemblées
générales.
a) Administration des assemblées générales, le renouveau est
là !
Contre toute attente, le syndic professionnel a convoqué une assemblée générale
extraordinaire en pleine période de vacances. Du jamais vu à Toulaire, sixième
assemblée générale en treize mo is. Il règne un certain malaise dans la gestion de la
Copropriété.
Dans un bulletin d’information, l’A.D.C.T donne les trois raisons principales de cette
manœuvre estivale.
1- La cour des comptes a débouté le syndic professionnel dans son action
entreprise contre la commune de Liverdun pour le paiement des sommes
qu’elle lui réclamait. Le 11 juin 1996, la chambre régionale des comptes a
considéré « que les copropriétaires ont bénéficié de 1986 à 1995 d’une prise
en charge indue par la commune du coût des heures effectuées par le gardien
sur les tâches telles que espaces verts et réseau d’eau potable, pour lesquels
aucun élément contractuel ne prévoyait de remboursement, que cette prise en
35
charge n’est toutefois pas créatrice de droits »… La commune de Liverdun
n’est donc plus débitrice vis-à-vis de la copropriété
En fait, ce que l’association avait expliqué et soutenu est malheureusement
vrai : il y a bien eu irrégularité dans la gestion du poste du gardien. Il reste que
le syndic a fait voter par des copropriétaires abusés ou inconscients qui ont
pris une lourde responsabilité l’engagement de poursuites judiciaires contre la
commune de Liverdun.
La situation est donc la suivante :
- Actuellement, la commune ne s’est pas encore manifestée, et peut réclamer le
remboursement des sommes indûment versées : plusieurs millions d’euros.
- Si la commune est attaquée au Tribunal administratif et il est impensable
que cette juridiction agisse contre l’avis des magistrats de la chambre régionale
des comptes il faudra ajouter les dépends, les dommages et intérêts.
C’est une des premières approches du gouffre financier qui est devant
l’association et le syndicat.
L’association devra faire une contre-proposition à la première résolution qui a
été votée à la dernière assemblée générale, résolution qui avait par ailleurs une
double finalité (le quitus et les poursuites contre la commune), dénoncée
vainement par l’A.D.C.T et par le premier adjoint de la commune. Quel
gâchis !
2 - Nouvel appel de fonds
Les budgets votés sont déjà insuffisants. Le syndicat devra payer encore
davantage. Et, ce n’est pas fini : 7300 € en juillet, combien en septembre ?
3 - Le congédiement du gardien
Le syndic, dans sa lettre adressée au président de la chambre régionale des
comptes s’est implicitement engagé à congédier le gardien : « en cas de refus
de mandatement, la copropriété se trouvera dans l’obligation de procéder au
congédiement de cet employé ». Or, dans sa décision du 11 juin 1996, la cour
régionale des comptes a refusé le mandatement d’office réclamé par le syndic.
Dans un entretien avec la presse locale, les trois forces en présence se sont
exprimées.
"Le syndic estime que si la municipalité ne paie plus, il ne pourra maintenir cet
emploi".
"La mairie n’a pas à assumer le paiement d’un salaire d’un gardien d’une
propriété privée, même si par usage elle l’a fait pendant dix ans".
"L’association de défense des copropriétaires trouve par ailleurs aberrant de
devoir se prononcer sur le congédiement du gardien, alors qu’à aucune
36
assemblée générale, les années précédentes, ils n’ont eu à se prononcer sur son
embauche".
L’A.D.C.T a aussi dans son programme la recherche d’options constructives
suite à diverses démarches entreprises par les membres de l’association, une
proposition du C.A.T de Liverdun (Centre d’Aide par le Travail pour les
personnes handicapées). C’est une formule plus simple, puisqu’elle supprime
la gestion du matériel et du personnel et est :
- mieux adaptée aux réalités des charges réelles actuelles de la
copropriété,
- applicable aussi dans le cadre de contrats individuels de gérance
dissociés de la comptabilité et de la responsabilité du syndicat pour
des lots, non entretenus par leurs propriétaires,
- considérablement moins onéreuse (4000 € TTC)
A noter que le syndicat de copropriété ne se déshonorerait pas en soutenant
dans cette entreprise le C.A.T de Liverdun. Hormis le caractère social de cette
opération, cela ferait économiser 29300 € à la copropriété.
Trésorerie bloquée, administrateur provisoire, la situation de la copropriété de
Toulaire continue de se compliquer au fil des assemblées.
Difficile d’établir des repères précis lors de la dernière assemblée générale. Des
alliances se font et se défont. Le syndic professionnel mis en place par la majorité des
copropriétaires, semble se ranger désormais avec la minorité rassemblée, sous la
bannière de l’A.D.C.T. Imbroglio juridique dont Toulaire et ses résidents auront du
mal à sortir indemnes. La première résolution de l’assemblée générale du 20 juillet
1996 portait sur la poursuite judiciaire contre la mairie qui a refusé d’honorer la
dernière facture de la copropriété de Toulaire en paiement des travaux du gardien. La
chambre régionale de la cour des comptes a statué en faveur de la municipalité : celleci ne devra pas payer les factures. De ce fait, le syndic a abandonné, à l’issue des
votes, toute action judiciaire contre la mairie.
Un héritage compliqué
Syndic depuis quelques mois, celui-ci semble avoir des difficultés à gérer et à assumer
la situation. Présentant un décalage d’une année au niveau du plan comptable, et
l’exercice 1995 étant sous expertise judiciaire, à la demande de l’association de
défense, la copropriété de Toulaire se trouve dans l’impossibilité d’assurer pour les
mois suivants le paiement du salaire du gardien.
On se "renvoie le bébé" de tous les côtés, personne ne veut assurer le congédiement du
gardien si la situation l’imposait. Mais cette suppression de poste s’impose-t-elle
vraiment puisque la majorité des habitants de Toulaire souhaite maintenir l’emploi de
leur salarié ?
37
Suite à l’article concernant la copropriété de Toulaire, l’A.D.C.T, dans le cadre du
droit de réponse, tient à apporter les précisions suivantes : après les explications du
président du conseil syndical, les membres de l’association de défense des
copropriétaires de Toulaire, par le biais de leur président, souhaitent apporter des
rectifications sur les affirmations de celui-ci ; « il n’est pas exact de dire que
l’assemblée générale des copropriétaires se soit prononcée sur le maintien de l’emploi
du gardien puisqu’une majorité calculée en cent millièmes, soit 29023 cent millièmes
se sont prononcés effectivement pour le licenciement économique du gardien, dont le
coût estimé à 16800 € a été voté dans une autre résolution à la majorité de 31955 cent
millièmes. 28914 cent millièmes se sont prononcés contre et 5576 cent millièmes se
sont abstenus ».
« Nous n’entrerons d’ailleurs pas dans la polémique de ces chiffres puisqu’il
appartient au syndic gestionnaire d’avoir cette responsabilité en fonction des tâches à
accomplir, dans le cadre du cahier des charges et surtout en fonction de leur coût »
précise l’A.D.C.T dans un tract diffusé à tous les copropriétaires.
L’A.D.C.T dit oui à un budget de 4500 € pour la prise en charge par le C.A.T de
Liverdun de l’entretien des parties communes,
En revanche, l’association dit non à un budget collé à celui de 1996 d’environ 33500 €
pour les mêmes prestations. Ce sont les résolutions présentées par l’A.D.C.T qui ont
été adoptées lors de l’assemblée générale de juillet.
Confusion et ras- le-bol
Avançant qu’aujourd’hui, les copropriétaires de Toulaire ont enfin jugé qu’un budget
qui atteignait les 80000 € par an pour la gestion de l’entretien de deux parcelles de
parties communes était désormais une aberration, l’A.D.C.T se satisfait de ce vote
raisonnable. Fort de cette victoire, l’association veille à ce que les résolutions soient
exécutées.
Pas le temps de souffler
L’été ne sera pas signe de vacances pour l’association, car déjà le syndic a programmé
d’autres assemblées générales en septembre. (Il est probable que l’équipe dirigeante en
place, conseil syndical et syndic avaient sous-estimé la montée en puissance de
l’A.D.C.T) Il fallait fair e vite pour mobiliser les copropriétaires qui avaient manqué à
l’équipe en place pour contrer les résolutions de l’A.D.C.T de juillet.
Après une effervescence et quelques agitations au sein de l’association, qui avait créée
la surprise, et n’ayant pas eu la possib ilité de se réunir à cette période de l’année, a
décidé de faire un bulletin d’informations puisque le compte-rendu de l’assemblée
générale ne verra le jour que dans deux mois. Dans ce bulletin est fait un résumé de
toutes les affaires en cours :
- citations au tribunal d’instance de Toul :
Renvoi de la séance de juillet à septembre, à la demande de l’avocat du
syndic,
38
- nouvelle facture :
Un bon nombre d’adhérents ont reçu, joint à la convocation de l’assemblée
générale, une nouvelle facture concernant des charges qui n’ont pas été
votées.
Bien entendu, il n’est pas question de payer (maintenant) les sommes réclamées.
L’association conseille cependant de répondre en précisant, chiffres à l’appui, que
« vous ne refusez pas de payer, mais que vous êtes en règle avec les comptes de la
copropriété »
Solde des charges 96
« Compte tenu de l’article 35 qui stipule que le syndic peut exiger, en début
d’exercice, la moitié des charges prévisionnelles votées, puis des provisions
trimestrielles, il faudrait que fin septembre, au cours de la semaine 40, vous ayez réglé
les trois premiers trimestres de vos charges, soit les ¾ de la somme réclamée sur votre
feuille de compte, à la rubrique Appels de fonds exercice 96 ».
Assemblée générale de septembre 1996
Contester dans son coin est bien, mais agir collectivement et massivement est plus
rapidement efficace ! Voici les maîtres mots de l’association.
Pour la prochaine assemblée générale, l’associa tion considère qu’elle peut obtenir la
majorité, compte tenu, d’une part de l’évolution du nombre d’adhérents (soixante dix
huit et des sympathisants) d’autre part, du potentiel représenté par ceux qui ne votent
pas (1/3). Le travail de terrain reprend de plus belle avec de nouveaux adhérents qui
veulent s’investir.
Les mots d’ordre étaient :
- de ne pas oublier de venir voter ou de remettre son pouvoir le plus tôt
possible à la personne qui les collecte, pour l’association,
- et que chacun fasse l’effort d’apporter un autre pouvoir que le sien.
Si tous les adhérents de l’association remplissent ce contrat, la majorité est acquise.
Toulaire ne voit pas encore le bout du tunnel
De réunions en assemblées générales, d’expertises en tribunaux, l’histoire de la
copropriété de Toulaire est encore très loin du mot fin. Quand l’association de défense
des copropriétaires de Toulaire s’est créée (en mars 1995) pour résoudre des
irrégularités, voire des aberrations telles que l’obligation d’une double assurance,
personne ne se doutait à quel point l’affaire se compliquerait. Le syndic professionnel
avait été élu depuis neuf mois pour assurer la gestion de cette copropriété. Coup de
théâtre lors de l’assemblée générale de septembre, le syndic quitte brutalement la salle
en précisant que « la copropriété de Toulaire est ingérable », « trop de dissensions
entre les copropriétaires, plus de réserve de trésorerie ». Désormais, un administrateur
judiciaire sera nommé par le Tribunal de Grande Instance.
39
Confiants, le président du conseil syndical ainsi que son équipe assurent : « nous
attendons beaucoup de la mission de l’administrateur judiciaire, souhaitant des
conclusions rapides ».
Inquiets, le président de l’A.D.C.T ainsi que son équipe confient : «cette
administration judiciaire s’inscrira dans une augmentation de charges ».
L’heure est à l’expectative à Toulaire. Le syndic continuera-t- il d’assurer sa mission
ou jettera-t-il le gant ? Pour l’heure, aucune réponse ne peut rasséréner les
copropriétaires. Suite à la nomination de l’administrateur judiciaire, l’A.D.C.T ainsi
que les autres protagonistes, le conseil syndical représenté par son président ainsi que
le syndic professionnel représentant le syndicat ont été entendus.
La copropriété est mise sous administrateur judiciaire par ordonnance du 9 septembre
1997. Le syndic continuera d’assurer les affaires courantes, et à donc sollicité d’être
secondé par le tribunal de grande instance. Une décision qui n’est pas du goût de tous,
en particulier de l’association qui met en avant l’augmentation des charges incombant
à cette nouvelle administration.
L’administrateur nommé dispose de six mois pour remettre en ordre une situation bien
complexe. Au bout de ces six mois, il se déclare incompétent et deux autres
administrateurs judiciaires sont alors nommés par ordonnance afin de faire respecter
les décisions de votes lors des assemblées générales. Là encore les inquiétudes de
l’A.D.C.T ont été fondées car des appels de fonds pour la régularisatio n des comptes
et la rémunération de ces administrateurs ont explosé le budget prévisionnel de la
copropriété de 22800 €.
Toulaire : l’attente
Une nouvelle assemblée générale programmée début janvier 1997. Pour la plupart,
lassés de la "gueguerre" entre voisins, fatigués des conflits avec le syndic, perdus dans
les arcanes de la justice, les copropriétaires de Toulaire sont venus nombreux à
l’assemblée générale de la copropriété fixée pourtant un jour de semaine où beaucoup
d’entre eux devaient travailler. L’ordre du jour était plus que chargé avec des
résolutions importantes sur le budget 97 mais également sur la situation du gardien de
la résidence dont l’emploi est menacé depuis maintenant deux ans. Des heures de
discussions pour que finalement les trois formes de budgets présentés par le syndic
soient tous rejetées en bloc, pour que la démission dudit syndic avec indemnités de
76220 € soit également refusée, pour que l’augmentation de 80 % s’il restait soit
rejetée, pour que finalement les choses restent figées tout comme avant cette fameuse
assemblée !
Tout n’a pas été négatif puisque, enfin deux résolutions sur treize ont été adoptées.
Pour le reste, les copropriétaires devront assister à une nouvelle assemblée générale.
Une formule passée quasiment dans les us et coutumes à Toulaire depuis des années,
une formule qui malheureusement coûte chère aux copropriétaires.
40
De l’ambiguïté des décisions
L’heure est à l’expectative : comment l’équipe dirigeante, en place, ainsi que des
copropriétaires continuent de voter pour que le syndic reste, sachant qu’eux- mêmes ne
sont pas convaincus d’avoir fait le bon choix en le propulsant à ce poste, il y a deux
ans (le mandat de syndic est de deux ans). En choisissant un syndic professionnel,
cette équipe dirigeante ne savait pas que cela l’entraînerait dans les méandres
juridiques tels. Pour sa part, le syndic ne connaissait pas le climat de haine, et les
polémiques incontrôlables entre copropriétaires. Par contre, ce qui est sûr, dans un de
ses premiers bulletins, l’A.D.C.T avait mis en garde sur la gestion de syndic
professionnel. C’est vrai, il y a eu des effervescences. L’A.D.C.T a voulu régler
certains problèmes. Elle n’a pas toujours employé le ton nécessaire. Elle a peut être
posé les questions qu’il fallait se poser. Les expertises demandées sur les comptes
établis des précédents syndics dont l’A.D.C.T tout comme le syndic professionnel
contestent l’équilibre. La décision de justice devrait arriver le 31 janvier.
L’ambiguïté demeure tout de même pour l’avenir puisque le budget présenté par
l’A.D.C.T a été adopté à la majorité. Il englobait le licenciement du gardien. Dans un
autre vote, les copropriétaires se sont prononcés sur le maintien de l’emploi du
gardien. A ne plus rien y comprendre ! Une certaine similitude de faits avait attiré
l’attention des dirigeants de l’association.
A chaque fois, le syndic convoquait une assemblée générale avant une décision de
justice, que ce soit au Tribunal d’Instance de Toul concernant les assurances et
charges ou au Tribunal de Grande Instance de Nancy concernant l’expertise. Le synd ic
essayait de faire voter des résolutions à son avantage.
Les choses en sont là depuis deux ans, elles se décantent très difficilement, très
douloureusement. Il convient de rendre justice à l’A.D.C.T, qui a su poser clairement
les problèmes et proposer des solutions, certes énergiques. Elle devient un partenaire
incontournable dans les phases de négociations aussi bien avec l’administrateur
judiciaire qu’avec le syndic. Tout au long de cette année 97, l’association a réuni ses
adhérents cinq fois, a échangé vingt sept courriers : syndic, avocats, cabinet
d’expertise, tribunal de grande instance, tribunal d’instance, union fédérale des
consommateurs, avoués, huissiers, notaires, gendarmerie, et a informé ses adhérents
et non adhérents, par une dizaine de bulletins d’informations, pratiquement un
bulletin mensuel sauf pendant la période estivale.
L’association avait le sentiment que le syndic professionnel allait rendre les armes
sans conditions et même peut être avec un dernier baroud d’honneur mais lequel et
comment !
b) Solutions financières, procédures en cours
La copropriété de Toulaire connaît une véritable explosion de procédures. Interrogés à
ce sujet, les conseils juridiques de diverses compagnies d’assurances ainsi que des
associations de consommateurs ont soulignés le caractère abusif de la plupart de ces
procédures.
41
L’association ajoute que ces procédures ont affecté, par leur agressivité injustifiée, la
santé de plusieurs personnes âgées adhérentes.
Or, l’association a constaté :
- que les procédures sont menées, à l’initiative du syndic professionnel et de
l’avocat de ce cabinet de gestion de biens.
L’association sort un bulletin d’informations et révèle que l’avocate de la copropriété
qui représente le syndicat n’est autre que l’épouse du syndic (situation qui avait été
soigneusement occultée au moment de choisir cet avocat),
- qu’en fait, ces procédures, à caractère abusif, multipliées à plaisir servent de
manière privilégiée, par le canal du cabinet d’avocat, la communauté d’intérêts du
couple (35000 € en deux ans).
La question que l’association se pose est la suivante :
Les pratiques de l’avocate sont-elles conformes à la déontologie ? N’y a-t- il pas là une
affaire de collusion qui s’apparente à la dichotomie ?
Toulaire : drapeau blanc (février 1998)
Après quatre années de polémiques, de procédures juridiques, l’Association de
Défense des Copropriétaires de Toulaire brandit l’étendard de la paix.
Sans conseil syndical depuis juillet 96, sans assemblée générale depuis 97, sans
administrateur judiciaire, en cessation de paiement, sans gardien, avec une facture des
charges qui a doublé depuis l’an passé, la copropriété de Toulaire se relève
difficilement des derniers mois de "conflits" entre parties adverses, mais le bilan
aujourd’hui reste assez «tristounet».
Seul le licenciement du gardien est un fait acquis et entériné par la justice.
Faudra-t- il à Toulaire faire du passé table rase et est-ce encore possible ?
C’est ce que proposent ceux qui ont en quelque sorte mis le feu aux poudres :
l’A.D.C.T rentre dans une phase active de dialogue et de concertation. Une réunion
débat est organisée avec invitation à tous les copropriétaires.
Malgré les rigueurs d’un froid sibérien, en ce début de février, une affluence record et
même supérieure à bien des assemblées générales réunissait tous ces gens de bonne
volonté. Rapidement, un consensus s’est établit sur plusieurs points.
L’escalade réellement insupportable des charges imposées depuis l’introduction dans
nos affaires d’un Syndic professionnel. L’association communique le relevé des
sommes réclamées par le Syndic au cours des deux ans de son mandat : 180 880 €,
pour la gestion de deux bouts de terrains de parties communes !
42
Sont évoquées à ce sujet, les affaires d’escroqueries au préjudice de centaines de
milliers de copropriétaires de la région parisienne, imputées à des syndics
professionnels actuellement mis en examen et relatées dans la presse nationale.
D’où la grande question : Pourquoi tant de charges ?
La seule justification juridique de toutes ces dépenses, est la gestion des parties
communes, raison d’être de la copropriété.
D’où la question subsidiaire : Pourquoi conserver ces parties communes d’où
provient tout le mal ?
L’association constate que personne ne souhaitait vraiment conserver la copropriété de
ces parcelles, mais que certains se posent des questions quant à leur devenir.
Bien entendu, l’association avait déjà des projets de propositions de résolutions pour la
future assemblée générale. Les projets ont reçu l’adhésion de l’ensemble des
personnes réunies.
Il reste que la rétrocession doit être votée à l’article 26, c’est-à-dire à la majorité des
deux tiers, soit 66.66 % des suffrages. C’est une majorité difficile à obtenir dans tout
scrutin et compte tenu du nombre d’adhérents (soixante dix huit). Mais c’est une
majorité possible qui a déjà été obtenu lors de la première rétrocession et dont l’enjeu
est une économie importante pour tous est aujourd’hui quasiment vitale pour des
personnes aux revenus modestes.
Convocation de l’assemblée générale
Dans une faconde qui lui est propre, le Président de l’A.D.C.T explique les quatre
possibilités de convocation de l’assemblée générale. Lecture est faite de l’article 8 du
décret du 17 mars 1967 et de l’article 50 de ce même décret (annexe en fin
d’ouvrage) :
- par le Syndic,
- par le Président du Conseil Syndical,
- par un collectif représentant le quart des copropriétaires,
- par un Syndic mandataire désigné par le Tribunal de Grande Instance.
Les deux premières possibilités ne sont plus ouvertes, le Syndic étant en fin de mandat
depuis un an et démissionnaire et plus de conseil syndical depuis janvier 97.
Pour les deux autres, il y en a une gratuite et une coûteuse.
Compte tenu de l’urgence et de la multiplication intolérable des dépenses, les
personnes présentes à la réunion, soit cent deux, et représentant plus du quart des
suffrages, se sont regroupées pour demander la convocation d’une assemblée générale.
Suite à la réunion-débat de début février, l’association fait parvenir les demandes de
convocation d’assemblée générale des cent deux copropriétaires ainsi que leur(s) lot(s)
et leurs tantièmes.
43
Dans les jours qui ont suivi cet envoi, les propositions de résolutions de l’association
sont déposées, contre récépissé, auprès du Syndic, de l’administrateur provisoire, du
tribunal de grande instance. Naturellement, ces résolutions sont faites à titre
individuel, sous couvert des membres du conseil d’administration de l’A.D.C.T
Afin de faire face à l’éventualité d’une assemblée générale surprise, l’association a
préparé, à l’intention des personnes qui comptent s’absenter les prochains mois
(vacances d’hiver et de printemps) un pouvoir qu’elles peuvent retourner signé avec la
mention "Bon pour pouvoir".
Tous les adhérents et sympathisants sont destinataires de deux pouvoirs vierges à faire
remplir par des copropriétaires qui ne peuvent se déplacer à la future assemblée
générale.
Le contrat du syndic professionnel étant expiré depuis quelques mois, la copropriété
n’est donc plus administrée pour les affaires courantes.
Sans mandat d’aucune sorte, l’ancien président du conseil syndical engage de
nouveaux frais pour les copropriétaires : par ordonnance du Tribunal de Grande
Instance, il réintroduit à notre charge un autre syndic professionnel : la S.A.C.
Immobilier, dont l’objectif « c’est la loi du marché » ne peut être que celui qu’avait
son prédécesseur quand il est arrivé à Toulaire.
La S.A.C. Immobilier se trouve donc désignée pour deux mois Syndic de la
copropriété, le temps de convoquer une assemblée générale. Déjà dans la place, elle va
représenter sa candidature de syndic pour trois ans, lors de notre assemblée générale.
L’association pourra-t-elle l’accepter une deuxième fois ?
Un mois avant l’assemblée générale, l’A.D.C.T s’est réunie et a affiné sa tactique de
déstabilisation, en donnant des consignes de vo te à tous les copropriétaires (Annexe 10
page suivante) ainsi que les propositions qu’elle soutiendrait par une votre positif ou
négatif. L’assemblée générale doit se prononcer sur quinze résolutions dont treize
issues de l’association.
Il me semble très important de lister les résolutions et les propositions de résolutions
faites par l’A.D.C.T lors de cette assemblée générale du 26 mai 1998.
Je signale en fin de résultats de votes, la consigne de l’association par (A.D.C.T vote
pour, contre, refuse, approuve etc…)
Participants
Jamais, depuis la rétrocession de 1976, il n’y avait eu autant de copropriétaires qui
s’étaient déplacés !
68 248/100 000 èmes étaient présent ou représentés
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Résultats du vote des résolutions
Vote n° 1 - Election du Syndic
Article 24
Résultats : Mr X Copropriétaire
Société S.A.C.Immobilier
Société M.B
Société S
Abstentions
53 985/100 000 èmes
6 902/100 000 èmes
510/100 000 èmes
0/100 000 èmes
6 159/100 000 èmes
Mr X est élu Syndic (A.D.C.T pour Mr X étant adhérent copropriétaire de
l’association)
Vote n° 2 - Approbation du contrat du Syndic
Ce vote est annulé, Mr X est Syndic bénévole (A.D.C.T contre un contrat de syndic)
Vote n° 3 - Constitution de provisions spéciales en vue de faire face aux travaux
d’entretien ou de conservation des parties communes ou des éléments d’équipements
communs susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore
décidées par l’assemblée générale.
Article 25
Cette résolution a été refusée à l’unanimité des présents ou représentés (A.D.C.T
contre)
Vote n° 4 - Ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat
Article 25
Cette résolution a été acceptée à l’unanimité des présents ou représentés (A.D.C.T
pour)
Vote n° 5 - Présentation et approbation des comptes du Syndic professionnel pour
l’exercice 1996
Article
Approbation refusée
Abstentions
66 327/100 000 èmes
1 482/100 000 èmes
Les comptes du Syndic professionnel pour l’exercice 1996 ne sont pas approuvés
(A.D.C.T contre)
45
Vote n° 6 - Présentation et approbation des comptes du Syndic professionnel pour
l’exercice 1997
Article 24
Résultats :
Approbation refusée
Abstentions
65 379/100 000 èmes
2 291/100 000 èmes
Les comptes du Syndic professionnel pour l’exercice 1997 ne sont pas approuvés
(A.D.C.T contre)
Vote n° 7 - Elections des membres du conseil syndical
Article 25
Afin de garder la confidentialité des membres du conseil syndical, il n’apparaîtra
pas de noms. Toutes les personnes ont été élues.
Résultats :
Supérieur à 50 000/100 000 èmes (A.D.C.T pour). Les personnes élues
sont toutes adhérentes de l’association.
Vote n° 8 - Contestation des dépenses à imputer au compte et à la charge du Syndic
professionnel, engagées par le syndic en violation des décisions budgétaires de
l’assemblée générale (non contestées dans les délais légaux) et en dépit des
avertissements répétés.
Résultats :
Pour le refus
Contre le refus
Abstentions
58 912/100 000 èmes
607/100 000 èmes
6 785/100 000 èmes
L’Assemblée Générale refuse les dites dépenses et demande qu’elles soient
imputées au compte du Syndic (A.D.C.T pour le refus)
Vote n° 9 - Contestation des dépenses liées à la situation de cessation de paiement
provoquée par les violations de décisions de l’Assemblée Générale et à imputer au
compte et à la charge du Syndic professionnel.
A savoir :
* les dépenses des 4 ordonnances du T.G.I
* les frais afférents
Article 25
Résultats :
Pour le refus
Contre le refus
Abstentions
63 510/100 000 èmes
644/100 000 èmes
1 824/100 000 èmes
46
L’assemblée générale refuse les dites dépenses et demande qu’elles soient
imputées au compte du Syndic (A.D.C.T pour le refus)
Vote n° 10 - Contestation des dépenses résultant des carences inexcusables pour un
syndic professionnel et à imputer au compte et à la charge du Syndic,
* par défaut de renouvellement du conseil syndical vacant depuis juillet 97,
* par défaut de convocation de l’A.G. pour le renouvellement du syndic dont le
contrat expirait le 19 décembre 1997,
* par défaut de soumission de l’A.G. de l’assurance Concorde
Article 24
Résultats :
Pour le refus
Contre le refus
Abstentions
64 132/100 000 èmes
313/100 000 èmes
1 533/100 000 èmes
L’assemblée générale refuse les dites dépenses et demande qu’elles soient
imputées au compte du Syndic (A.D.C.T pour le refus)
Vote n° 11 - Vu le jugement du 9/10/97, vu le règlement de copropriété (page 52),
l’assemblée générale accepte ou refuse le contrat d’assurance souscrit par le Syndic
auprès de la compagnie Concorde, contrat qui ne couvre que partiellement les
pavillons privatifs
Article 24
Résultats :
Pour le refus du contrat Concorde
Contre
Abstentions
66 882/100 000 èmes
0/100 000 èmes
1 582/100 000 èmes
Près de 98 % des copropriétaires présents ou représentés refusent le contrat collectif
Concorde (A.D.C.T vote contre le refus)
Vote n° 12 - L’assemblée générale décide que tous les copropriétaires qui n’ont pas
choisi, comme c’est leur droit reconnu dans le jugement du 09/10/97, l’assurance
groupe proposée par le Syndic, assurance qui ne peut couvrir que partiellement leur
pavillon estimé dans son état d’origine, communiquent au syndic, afin de répondre à
l’obligation d’assurance et de dégager sa responsabilité, le nom de l’assurance qu’ils
ont effectivement choisie avec le justificatif établissant qu’ils sont assurés pour des
garanties au moins égales à celles de l’assurance groupe proposée.
Article 24
Résultats :
Approuvent cette décision
Désapprouvent cette décision
Abstentions
49 214/100 000 èmes
5 840/100 000 èmes
13 194/100 000 èmes
L’assemblée générale vote l’approbation de cette décision (l’A.D.C.T approuve
cette décision)
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Vote n° 13 - L’assemblée générale décide la rétrocession au franc symbolique, à la
commune de Liverdun, des dernières parties communes de la copropriété (parcelle du
"terrain de jeux" et parcelle abritant la station de distribution d’eau) sous réserve
qu’elles restent affectées aux espaces verts et aux équipements collectifs.
Article 26
Résultats :
Pour la rétrocession
Contre la rétrocession
Abstentions
52 593/100 000 èmes
13 472/100 000 èmes
2 153/100 000 èmes
La rétrocession est refusée (à l’article 26, une majorité des deux tiers de l’ensemble
des copropriétaires doit être obtenue, soit 66 666/100 000 èmes)
(A.D.C.T vote pour la rétrocession, résultat obtenu : 52.59 %)
Vote n° 14 - Afin d’écarter les risques de confusions d’intérêt, l’assemblée générale
demande la récusation de Maître (X) comme avocat du cabinet de biens immobiliers
qui gère le syndicat et liée au syndic par d’étroits liens familiaux et souhaite
l’ouverture d’une information à ce sujet auprès de l’ordre des avocats.
Article 24
Résultats :
Pour
Contre
Abstentions
67 007/100 000 èmes
313/100 000 èmes
889/100 000 èmes
L’assemblée générale récuse Maître (X) comme avocat de la copropriété
Vote n° 15 - Vu l’article 28 de la loi du 10/07/1965, l’assemblée générale statuant à la
majorité prévue à l’article 25, décide le transfert à une association de type loi 1901,
des compétences du syndicat de copropriété pour :
* la gestion du reliquat des biens et intérêts communs des copropriétaires,
* l’établissement, en remplacement du règlement de copropriété, d’une "charte
pour la conservation et l’amélioration du cadre de vie " dite "charte de toulaire"
Article 25
Résultats :
Pour
Contre
Abstentions
47 709/100 000 èmes
16 969/100 000 èmes
2 578/100 000 èmes
L’assemblée générale refuse cette résolution à l’article 25
48
Vote n° 16 - Mission au Syndic assisté par le conseil syndical pour mettre en œuvre
dans le six mois la résolution du vote n° 15
Ce vote, lié au résultat de la précédente résolution est annulé.
C’est l’euphorie au sein de l’A.D.C.T, treize de ces résolutions ont reçu l’approbation
des copropriétaires. Il reste maintenant un travail de longue haleine qui attend le
Syndic et le conseil syndical nouvellement élus.
Un Syndic bénévo le pour Toulaire
Après des réunions et des assemblées générales plus qu’agitées ou aucune solution
n’aboutissait, il semble que la copropriété de Toulaire voie enfin le bout du tunnel.
Gérée jusqu’à présent par un syndic professionnel, les copropriétaires, à une large
majorité, (70 %) ont décidé par un souci d’économie, d’élire un syndic bénévole. Pour
fixer les grandes orientations de la copropriété, un conseil syndical a également été élu
avec une volonté d’informer. Celui-ci se donne comme mission d’être à l’écoute de
suggestions et recensera les problèmes rencontrés des copropriétaires.
Le syndic orientera sa mission sur la possibilité de limiter les frais exorbitants qui sont
réclamés aux habitants de Toulaire. Tout va être axé sur le bénévolat. D’ailleurs, cette
pratique a été mise en application avec les membres du conseil syndical et de
l’A.D.C.T qui ont retroussé leurs manches pour nettoyer, dans une excellente
ambiance les espaces verts communs de la copropriété.
C) Préjudices subis et actions en justice
Tout n’est pas réglé pour autant pour l’A.D.C.T : grâce à la persistance de l’action des
adhérents qui ne s’est pas relâchée et qui s’est même renforcée à l’occasion de la
dernière assemblée générale de la copropriété, les principaux objectifs fixés par
l’A.D.C.T ont été atteints.
L’association a obtenu la majorité du conseil syndical. Le syndic bénévole a été très
largement élu grâce à une mobilisation exceptionnelle, avec un score également
exceptionnel. Les trois syndics professionnels présentés ont été pulvérisés. Pour
l’année 1998, les copropriétaires n’auront donc pas à payer les frais d’un syndic.
Les deux résolutions, concernant le problème de l’assurance, présentées par
l’association ont également été votées. A l’avenir, les personnes disposant d’un contrat
multirisques couvrant leur pavillon ne devraient plus être astreintes à payer la double
assurance de la copropriété. Pour cette année, il semble que les copropriétaires soient
liés compte tenu des dates d’échéance par les engagements pris au nom des
copropriétaires par les précédents syndics. Les démarches pour une régularisation de
cette affaire sont déjà entreprises.
49
La rétrocession des deux parcelles de parties communes (réalisable à la majorité des
deux tiers) n’est pas encore acquise. Un consensus semble se dégager pour céder la
parcelle de la station de distribution d’eau, il y a encore des réticences pour le terrain
de jeux.
Enfin, un autre consensus est apparu : le refus d’engager de nouvelles procédures
finalement plus coûteuses que bénéfiques.
Malgré quelques ombres concernant al liquidation du passif, l’A.D.C.T grâce à ses
adhérents et sympathisants est sur la bonne voie pour atteindre l’objectif idéal : réduire
les charges de la copropriété à zéro €.
On se souvient que la moitié des adhérents de l’A.D.C.T ont été condamnés à 150 €
plus les frais d’huissier sur la demande reconventionnelle suite au jugement du 9
octobre 1997 par la deuxième chambre du tribunal de grande instance de Nancy. A ces
frais, il faut rajouter la facture du cabinet d’expertise judiciaire ordonné par le juge à la
demande de l’A.D.C.T qui se monte à 5107 € plus les frais d’avocat, d’avoué,
d’huissier.
Financement de l’A.D.C.T
L’association comptant soixante quinze adhérents, avec une cotisation annuelle de
3.05 € est loin du compte des sommes réclamées par les procédures judiciaires.
Il a été décidé par le conseil d’administration, lors de l’assemblée plénière, de ne pas
augmenter la cotisation. Cette adhésion de 3.05 € était purement symbolique.
Les membres du bureau, réunis, se sont déclarés favorables à une participation aux
frais d’appel et du cabinet d’expertise.
Un bulletin a été distribué aux adhérents et sympathisants avec les explications de
cette demande de contribution financière, ainsi qu’un coupon de participation (Annexe
11, page suivante et Annexe 12, comptes de l’A.D.C.T, page suivante)
Supportée par l’ensemble de l’association, la contribution est légèrement inférieure à
15 € par personne. C’est dans un esprit de solidarité, sans laquelle toute association ne
peut vivre que l’A.D.C.T a fait cet appel de fonds.
Dans un combat de boxe comme celui que mène l’association contre les abus et les
irrégularités, celui qui gagne est celui qui demeure le dernier debout .L’A.D.C.T savait
au départ que ce combat serait long et difficile.
La procédure de souscription par bordereau a été utilisée par deux fois avec succès.
50
L’A.D.C.T a adressé une demande de subvention à la municipalité, sans succès. Motif
de refus donné par l’Adjoint aux associations : « votre association n’a pas vocation à
avoir un caractère culturel…….votre association n’émancipe pas ses adhérents ».
La gestion de l’association est celle d’un bon père de famille. Les comptes sont visés
par le trésorier aidé d’un adhérent, comptable dans la fonction publique. Concernant
les modifications et les changements de statuts, ceux-ci ne sont pas consignés sur un
registre spécial. Les modifications sont agrafées les unes à la suite des autres et
sauvegardées sur disquettes informatiques.
Un compte-rendu est envoyé, avant le délai légal des trois mois, aux services
administratifs concernés, et ce conformément à l’article 5 de la loi du 01/07/1901.
Toulaire, la sérénité retrouvée
La bonne volonté a permis d’économiser les honoraires du syndic, de réduire les frais
de courrier d’assemblées générales et d’assurer l’entretien des deux parties communes
qui restent à la charge de la copropriété.
L’ardent désir du syndic, du conseil syndical aussi bien que des membres de
l’association de défense est de conserver, en l’améliorant, le patrimoine de Toulaire.
Ceci sans ajouter, si possible, aux charges des contribuables communaux à part entière
que sont ses habitants. Cet objectif semble devoir passer aujourd’hui par un
renforcement du partenariat avec la commune, dans le cadre d’un programme de
rétrocession et d’embellissement des parties communes qui sont déjà d’usage
communal.
Encore un petit effort
Lors de l’assemblée générale de l’A.D.C.T de janvier 1999, le Président a rappelé les
résultats obtenus en 1998 par l’action de tous sur le terrain :
-
élimination du syndic professionnel,
éviction de S.A.C.Immobilier comme syndic,
élection du syndic bénévole et du conseil syndical que nous avions
soutenus,
et finalement l’objectif que l’association s’était fixé : pas de nouvel appel
de fonds pour 1998 et rien à payer pour l’exercice 1999.
Le trésorier rapporte que la balance des comptes de l’association reste positive.
L’assemblée vote à l’unanimité la réélection du conseil d’administration sortant.
Objectif 99
Ce que l’association a obtenu en 1998 au plan des économies l’a été grâce à la gestion
rigoureuse du syndic et grâce au bénévolat. Les acquis doivent être maintenus et
consolidés. Il restera fragile tant que la copropriété aura à sa charge les deux parcelles
de parties communes qui entre les mains d’un syndic professionnel par exemple
peuvent générer les dépenses les plus folles.
51
L’objectif, dans le cadre de la poursuite du programme d’économies, est de conserver
la jouissance des parties communes entretenues et prises en charge par la commune,
comme c’est le cas des espaces verts et des équipements collectifs des autres quartiers
de Liverdun. Cela peut être réalisé par un programme de rétrocession. Chaque
copropriétaire a reçu la convocation pour la future assemblée générale de la
copropriété début mars 1999.
Huit résolutions figurent à l’ordre du jour et sont soumises au vote de l’assemblée
générale. Globalement, l’A.D.C.T conseille de voter "pour" pour chacune de ces huit
résolutions.
L’objectif immédiat, c’est de continuer à réaliser des économies sur les charges de la
coproprié té : une participation imposante, avec un quorum suffisant pour chacune des
résolutions à voter doit permettre d’éviter une ou plusieurs assemblées générales
complémentaires avec les dépenses et les tracasseries que cela peut entraîner.
Il faut, à l’issue de cette assemblée générale de copropriété, que l’A.D.C.T conserve
et consolide les acquis de 1998.
Toulaire, encore quelques remous
Certes, on a connu plus mouvementé lors des dernières assemblées générales de
Toulaire. Mais, même si les conflits se sont un peu calmés, on ne peut pas dire que
l’assemblée générale de mars ait été de tout repos. Cependant, on note une évolution
favorable. En effet, le conseil syndical a pour la première fois été élu à une large
majorité et sans que les copropriétaires n’aient à se réunir à nouveau, faute d’obtenir
les 50 % nécessaires.
Les comptes ont été votés également ainsi que le budget prévisionnel pour 1999. Le
conseil syndical souhaite plus de sérénité et de paix. Sa proposition de renoncer aux
procédures judiciaires le prouve.
En voici le résumé :
Résolution n° 3
Vote article 24
Dans un souci d’apaisement et d’économie, l’assemblée générale décide de mettre un
terme aux procédures issues de l’administration (X) largement désavouée par
l’assemblée générale des copropriétaires du 26/05/1998 (votes n° 8 et n° 9) et inscrites
par Maître (D) récusé par la même assemblée (vote n° 14).
52
Concernant le jugement rendu le 9 octobre 1997 par la deuxième chambre du tribunal
de grande instance de Nancy (RG n° 9601802) portant sur la demande
reconventionnelle figurant dans le jugement ; l’assemblée générale donne mission à
maître Alain C. Avoué représentant les intérêts de la copropriété de Toulaire, de
mettre en œuvre, avec Maître Christine W., avoué représentant l’Association de
Défense des Copropriétaires de Toulaire, un accord amiable de désistement sur les
bases suivantes :
1) Désistement de la demande d’appel formulée par les 36 requérants de l’association
de défense,
2) Renonciation par le syndicat de la copropriété de Toulaire, actuellement représenté
par le syndic, monsieur Rodolphe B. au bénéfice du jugement rendu le 9 octobre
1997 par la deuxième chambre du tribunal de grande instance de Nancy touchant
la demande reconve ntionnelle figurant dans ce jugement.
Pour
Contre
Abstentions
60 740/100 000 èmes
0
7 792/100 000 èmes
La résolution n° 3 est adoptée.
C’est en particulier sur cette résolution que des voix se sont élevées. Et comme par
hasard, ce sont les anciens membres du conseil syndical qui s’insurgent de cette
résolution : « vous voulez nous faire voter une décision qui en fait ne concerne que
l’association de défense à laquelle seulement 36 personnes adhérent ». En 1995, les
trente six premiers adhérents de l’A.D.C.T ont été condamnés par jugement du 9
octobre 1997. Cette méthode était probablement destinée à créer un trouble au sein de
l’association.
Soulagement lors des résultats du vote pour l’A.D.C.T avec un chapitre de procédures
qui se referme. Mais une autre inquiétude sur le résultat fait apparaître un vote de
blocage. Sur les deux futures résolutions proposées par le conseil syndical, sous
couvert de l’A.D.C.T, un échec était à craindre.
Résolution n° 6
Vote article 26
L’assemblée générale décide de rétrocéder à la commune de Liverdun, pour le franc
symbolique, la parcelle de parties communes dite ‘station de distribution d’eau’ d’une
superficie de 900 m2, située à l’entrée de la résidence, à l’angle du boulevard Roland
Garros et la départementale 90 B, avec la condition que cette parcelle conserve sa
destination de terrain réservé aux espaces verts et équipements collectifs.
Pour
Contre
Abstentions
67 700/100 000 èmes
0
914/100 000 èmes
La résolution n° 6 est adoptée
53
Résolution n° 7
Vote article 26
L’assemblée générale décide de rétrocéder à la commune de Liverdun, pour le franc
symbolique, la parcelle de parties communes dite ‘terrain de jeux’ d’une superficie de
16 000 m2, située en bordure du lotissement de la Neyette et de la forêt, avec la
condition que cette parcelle conserve sa destination de terrain réservé aux espaces
verts et aux équipements collectifs et que le chemin d’accès Neyette/Forêt soit
préservé.
Pour
Contre
Abstentions
65 617/100 000 èmes
1 781/100 000 èmes
2 143/100 000 èmes
La résolution n° 7 est refusée : la majorité de deux tiers (66 666/100 000 èmes)
prescrite à l’article 26 n’est pas atteinte.
La crainte du vote blocage s’est confirmée. Il ne manquait que deux à trois pavillons
pour atteindre la majorité. L’A.D.C.T ainsi que le conseil syndical savent maintenant
où se trouve le consensus et dans quel sens il va falloir travailler. Un essai venait
d’être marqué, il restait à le transformer !
Dans une réunion d’information et en éditant un bulletin recto-verso, l’A.D.C.T
résume les futurs objectifs à atteindre. Il faut savoir que le nombre d’adhérents
pendant ces deux années de prise de pouvoir au conseil syndical par l’A.D.C.T et la
mise en place du syndic bénévole a stagné à soixante quinze et même régressé un peu,
à soixante six adhérents. Il a été décidé lors de l’assemblée générale de l’association
de ne pas demander de cotisation pour l’année 1999 et que de ce fait, les adhérents
seraient les mêmes pour cette année.
54
Conclusion
Fin des conflits
Fort heureusement, le fonctionnement de la copropriété s’étant progressivement
normalisé, l’A.D.C.T n’a plus guère d’occasions de se manifester et d’informer ses
adhérents et sympathisants. Faisons cependant le point de la situation de celle-ci au
regard des procédures engagées, des objectifs atteints, des derniers problèmes
importants à régler et du devenir de l’association.
Les Procédures :
1) Procédure correctionnelle dans le cadre de la plainte déposée auprès du
Procureur de la République pour abus de confiance et abus de biens sociaux
dans la gestion de la copropriété.
Suite au vote de l’assemblée générale du printemps dernier sur la suspension
des procédures, par souci d’apaisement, cette affaire a été suspendue et classée
sans suite en juillet 1999.
2) Procédure d’appel concernant la demande reconventionnelle du jugement du
T.G.I qui avait imposé une pénalisation de 150 € à 36 requérant de l’A.D.C.T.
Cette procédure a été annulée par le désistement mutuel des deux parties
engagées : A.D.C.T et Copropriété. En fait, le désistement a été prononcé par la
Cour d’Appel 1 ère chambre contentieux le 14 octobre 1999 : il a été notifié
aux requérants et à l’association le 8 novembre 1999. Ceci met un terme aux
engagements et aux préoccupations financières de l’association.
Au chapitre des pertes et profits, il faut retenir trois points importants :
?
Il est certain que les adhérents ont dû investir : cotisations, dons
personnels, appels de fonds spécifiques pour frais de justice.
Ce qui a coûté le plus a été le rapport d’expertise de la SECEF, rapport
qui avait été marqué par des manques mais qui a tout de même
servi de base à la suppression du poste du gardien par l’administrateur
judiciaire.
?
Après deux ans de gestion de la copropriété sans appel de fonds, les
adhérents ont déjà largement récupéré ce qu’ils avaient investi.
?
Actuellement, la copropriété a encore de l’argent en caisse. Le loyer du
pavillon permet de couvrir les charges d’administration courantes. Les
adhérents, sympathisants et copropriétaires peuvent raisonnablement
envisager de ne pas avoir à payer de charges l’année d’après et peut
être, les années suivantes.
55
Les objectifs de l’A.D.C.T
L’objectif de l’association était de ne plus avoir de charges de copropriété à payer.
Aujourd’hui, ce but est atteint. Encore faut- il qu’il le soit de manière définitive.
A la prochaine assemblée générale de la copropriété de l’an 2000, les copropriétaires
auront à se prononcer sur la suppression de deux charges :
1) Suppression de la charge de la gestion de l’assurance groupe des pavillons
privatifs. Actuellement, l’assurance groupe compte un souscripteur.
2) Suppression de la charge d’entretien de la dernière parcelle de parties
communes dite ‘terrain de jeux’. Ceci dans le cadre d’une rétrocession à la commune
offrant les meilleures garanties pour le devenir de ce terrain. Il faudra donc, une
dernière fois, mobiliser sérieusement pour obtenir le vote de suppression de ces deux
obstacles à la future tranquillité financière de copropriétaires.
L’avenir de l’A.D.C.T
Le conseil d’administration estime avoir rempli l’essentiel de sa mission. La question
de la dissolution de l’association a été évoquée. Il appartiendra à l’ensemble des
adhérents d’en décider à la prochaine assemblée générale qui se tiendra au début de
l’année 2000.
Rétrocession, actes notariés
Copropriété de Toulaire, consolidation !
Le taux de présence lors de l’assemblée a battu
personnes présentes ou représentées.
tous les records : 81.414 % de
Tout d’abord, le syndic bénévole a été confirmé sans équivoque dans ses fonctions,
frôlant l’unanimité des voix présentes et représentées.
Il faut reconnaître qu’après les déboires des années passées, au bord de la liquidation
judiciaire, après avoir été déclarée en cessation de paiement, la situation a été
complè tement assainie.
Comme quoi, saine gestion et bénévolat ne sont pas forcément incompatibles : une
réserve financière existe à présent, et les copropriétaires n’ont rien à régler au syndic
depuis deux ans, et ce sera encore le cas cette année.
Et le règle ment des problèmes en suspens a pu être traité, comme celui des assurances,
ou encore la rétrocession à la municipalité des parcelles communes dont voici les
résolutions :
Résolution n° 5 - Gestion financière des assurances privatives
56
Vote article 24
La quasi-totalité des copropriétaires ayant opté suite aux décisions de l’assemblée
générale de 1998, pour l’assurance immobilière personnelle de leur pavillon dans le
cadre d’assurances multirisques, l’assemblée générale décide de mettre fin à la gestion
financière par le syndicat de copropriété de l’assurance groupe couvrant les pavillons
privatifs.
Résultats :
Pour
Contre
Abstentions
80 831/100 000 èmes
0
612/100 000 èmes
La résolution n° 5 est adoptée (80.83 %)
Résolution n° 6 - Rétrocession de la parcelle de parties communes n° 20
Vote article 26
L’assemblée générale décide la rétrocession à la ville de Liverdun par voie d’abandon
gratuit de la parcelle de parties communes n° 20 dite ‘terrain de jeux’ sous réserve :
- qu’elle conserve sa destination d’espaces verts et de loisirs,
- que soit précisé sur l’acte notarié de cession, avec la précédente réserve « il
ne pourra être construit sur le terrain ni maison d’habitation, ni maison
communale, il ne pourra être transformé en parking et aucune construction de
caractère industriel ou commercial ne pourra être édifié sur ce terrain ».
Résultats :
Pour
Contre
Abstentions
76 941/100 000 èmes
2 134/100 000 èmes
2 368/100 000 èmes
La résolution n° 6 est adoptée (76.94 %)
L’essai était transformé !!! Il ne restait plus qu’à attendre le délai de deux mois, à
compter de la notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic,
pour que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées
générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires
opposants ou défaillants (article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965).
A la fin du dernier vote, le Président de séance clos l’assemblée générale et donne la
parole aux représentants de la mairie et au maire ; celui-ci profite de l’assistance pour
faire une réunion de quartier et débattre avec ces administrés.
Profitant de cet intermède, les seize membres du conseil syndical, fraîchement élus,
s’adressent aux quelques copropriétaires encore présents dans la salle pour exposer les
futures résolutions et du chemin qu’il reste encore à faire.
57
Passage de l’état de lots à celui de parcelles
Il a été découvert assez récemment, qu’actuellement les propriétés ne sont pas inscrites
au cadastre. Elles ne le sont pas parce que, administrativement, ce ne sont pas des
parcelles mais des lots faisant partie d’un ensemble dont le détail n’est pas vraiment
identifié. Cette disposition administrative offrait à une certaine époque des avantages
aux promoteurs immobiliers, elle n’est plus appliquée dans les lotissements du même
type que Toulaire.
Or, le cadastre, est la référence en cas de litige car "véritable état civil de la propriété
foncière", qui peut effectivement donner une sécurité absolue aux transactions
immobilières. Cette sécurité, la copropriété ne l’a pas aujourd’hui !!
Il apparaît que le passage de lots en parcelles, inscrits au cadastre serait une très bonne
chose pour la sécurité du patrimoine. C’est le point de vue de l’ensemble du conseil
syndical et de l’A.D.C.T ainsi que les différents notaires consultés.
Coût de l’opération
Cette modification administrative représente un investissement non négligeable
d’autant plus qu’il y a deux opérations à réaliser intéressant chaque propriétaire :
- acte notarié,
- arpentage d’un géomètre
A.D.C.T, conseil syndical et syndic ont contacté et mis en concurrence plusieurs
notaires et plusieurs géomètres.
Il en ressort que les devis des notaires sont à peu près identiques, par contre, ceux des
géomètres présentent des écarts considérables.
En optant pour un meilleur rapport qualité prix, l’ensemble de l’opération coûtera
quand même 68 600.00 €. C’est important, mais considérablement moins que la même
opération réalisée individuellement par chaque copropriétaire. Et il n’est pas exclu
qu’un jour elle soit imposée.
Financement
La vente du pavillon ajoutée aux économies que l’ensemble des copropriétaires ont
réalisées ces deux dernières années, pourrait largement couvrir ce financement, sans
bourse déliée.
Devenir du pavillon n° 451 B (Gardien)
Rappelons que la copropriété possède un pavillon, loué à des particuliers.
Aujourd’hui, la valeur de ce pavillon est estimée par les notaires du secteur à
99 400.00 €. L’actuel locataire serait disposé à en faire l’acquisition.
58
Rappelons que la vente de ce pavillon permettrait, avec les économies, de financer
l’opération «parcelles inscrites au cadastre ». Il resterait même une certaine somme
que les copropriétaires pourraient se répartir entre eux. Cette répartition se ferait
suivant le même principe qui a présidé à l’acquisition de ce bien : une répartition par
millièmes
Concertation
Cette opération ne s’improvise pas en quelques jours. Conseil syndical, A.D.C.T,
syndic ont accompli un travail d’étude, de propositions et de consultations de
copropriétaires. Afin de parfaire l’étude du dossier par un géomètre et un notaire, ce
sera la décision définitive par les copropriétaires lors de l’assemblée générale de
l’année 2001.
Résolutions proposées par l’A.D.C.T, Conseil Syndical, Syndic
Résolution n° 5 - Passage de lots en parcelles
Vote article 25
« L’assemblée générale décide, suite à l’avis favorable du conseil syndical et en vue
d’adopter nos droits de propriétaires aux réalités actuelles de notre ensemble
immobilier, la transformation des lots en parcelles inscrits au cadastre. Elle confie à
Monsieur le Syndic, la mission de mener à bien cette opération avec le concours de
Maître (P), notaire et de Monsieur Jean (H), géomètre dans le cadre des garanties
juridiques de la procédure suivante proposée par Maître (P) »
1) Attribution des terrains d’assiette de lots privatifs
L’assemblée générale prend acte des demandes individuelles de retrait
émanant de nombreux copropriétaires, souhaitant sortir de la copropriété,
agissant ès qualité de propriétaire d’un bâtiment séparé, conformément à
l’article 28, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965.
Eu égard à la possibilité de division en propriété du sol, l’assemblée générale, statuant
au titre de l’article 28, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 autorise le retrait des
bâtiments séparés et l’attribution corrélative à chaque propriétaire de lot, du terrain
d’assiette de celui-ci.
2) Suppression des parties communes, attribution des terrains d’assiette des
lots privatifs.
De par les retraits ci-dessus constatés, et la récession ou la vente de
l’intégralité des parties à usage commun, l’assemblée générale constate qu’il ne
subsistera aucune partie commune.
59
Pour permettre la constatation des propriétés divisées de chaque copropriétaire,
l’assemblée générale décide :
- de donner mission à Monsieur Jean (H), géomètre expert à Nancy, à
l’effet d’établir et requérir tous documents nécessaires (métrage,
bornage, documents d’arpentage, certificat d’urbanisme…),
- de donner mission à la SCP (P) et (B) d’établir l’acte notarié
constatant les propriétés divisées de chaque copropriétaire.
L’assemblée générale décide qu’en conséquence, le régime de la copropriété cessera
de s’appliquer à compter de l’acte notarié constatant les dites attributions.
Résultats :
Pour
Contre
Abstentions
81 653/100 000 èmes
1 285/100 000 èmes
2 347/100 000 èmes
La résolution n° 5 est adoptée.
Résolution n°6 - Vente du pavillon 451 B
Vote article 26
« L’assemblée générale décide, après avis favorable du conseil syndical, la vente du
pavillon, propriété du syndicat de copropriétaires. Elle donne tous pouvoirs à
Monsieur le syndic de mener à bien cette vente sur la base des expertises notariales et
de sociétés immobilières qui estiment que la valeur vénale de ce pavillon se situe
actuellement autour de 106 700.00 €.
La vente du pavillon permettra de financer, sans appel de fonds, le passage de lots en
parcelles.
Résultats :
Pour
Contre
Abstentions
81 571/100 000 èmes
578/100 000 èmes
3 136/100 000 èmes
La résolution n° 6 est adoptée.
60
Création d’une nouvelle association
Comme toujours, l’assemblée générale de l’A.D.C.T s’est tenue courant janvier 2004,
avec la traditionnelle galette des rois accompagnée des vœux du conseil
d’administration.
§
§
§
§
§
Les comptes de l’association ont été approuvés,
Le conseil d’administration a été reconduit,
Le principe de la dissolution de l’association a été adopté. Elle se fera
dans le cadre d’une réunion de clôture prévue en septembre 2004,
Les cotisations de l’année 2004 seront couvertes par les économies
réalisées au cours des exercices précédents,
Les fonds restants au compte de l’association seront utilisés de la
Manière suivante :
1. Financement du ‘pot’ offert à la réunion de
clôture,
2. Remise du reliquat à des associations désignées
par le conseil d’administration.
« A l’image de ceux qui les composent, les associations naissent, grandissent et un
jour disparaissent » souligne le président de l’ A.D.C.T.
Beau jour à Toulaire : l’A.D.C.T estime sa mission remplie et célébrera en septembre
2004 sa disparition comme une fête, dans le cadre verdoyant de l’espace pique-nique
de Liverdun Toulaire.
On se souvient que l’A.D.C.T était née de la volonté d’un noyau de copropriétaires qui
désiraient mettre un frein à l’escalade du montant des charges de la copropriété, en
dépit de la rétrocession en 1976 de la quasi-totalité des parties communes : voieries,
équipements collectifs et une bonne partie des espaces verts.
Dans un bulletin d’informations intitulé « Point de vue », les copropriétaires adhérents
posaient la question qui résumait de façon lapidaire les problèmes auxquels
l’association se devait de faire face et de résoudre : « pourquoi nos voisins des
‘Tremblots’, copropriété horizontale comme la nôtre, ne paient rien ? »
De multiples péripéties, avec des situations quasi kafakaïennes, ont ponctué la vie et
les combats de l’association.
Voilà déjà cinq ans que les copropriétaires de Toulaire ne paient plus cet impôt, tandis
que dans le même temps, progressivement, l’administration communale prend en
charge, comme dans les autres quartiers, l’ensemble des équipements collectifs et des
espaces verts de Toulaire.
61
De la défense à la promotion
A.D.C.T, ces quatre lettres resteront probablement dans la mémoire collective comme
le symbole de la volonté d’avoir mené à son terme, tous ensemble et chacun selon ses
moyens et disponibilité, le projet de suppression de l’impôt spécial Toulaire.
Puis, peu à peu, l’A.D.C.T a grandi. Une petite, puis une grande majorité des
copropriétaires ont pris conscience de la possibilité d’une action efficace.
Et l’avenir ? Il continuera à devenir ce que, ensemble, il soit !!
Le flambeau de l’A.D.C.T doit être repris ! Mais si elle a aujourd’hui rempli sa
mission de défense des intérêts des habitants de la résidence, elle a aussi créée une
dynamique.
Aussi, de nombreux adhérents et sympathisants ont manifesté le souhait d’exploiter
cet élan dans une nouvelle structure, de promotion du cadre de vie, permettant de
dynamiser la vie collective du quartier.
L’idée de créer une nouvelle association, l’A.M.V.T (Association pour le Mieux Vivre
à Toulaire) a été lancée. Elle correspond bien à un besoin d’une nouvelle prise en
mains, par une représentation vigilante et active, des intérêts et des aspirations
spécifiques des habitants de notre quartier.
Dans cette nouvelle association, le conseil d’administration est constitué d’anciens
adhérents de l’A.D.C.T.
Le nombre d’adhérents à ce jour est de trente six adultes et une dizaine d’enfants de
moins de quatorze ans et compte pour l’instant, quatre personnes extérieures à
l’ancienne association.
L’adhésion annuelle est de quinze euros pour les adultes et de dix euros pour les
enfants de moins de quatorze.
La convivialité est l’élément moteur de l’A.M.V.T.
d’adhérents va s’accroître.
Nul doute que le nombre
L’association prévoit :
Pour la période hivernale :
Une ou deux soirées en salle, avec jeux de sociétés, diaporamas, échanges de
conseils sur le jardinage, recettes culinaires….
Pour la période estivale :
Plusieurs journées avec organisation de sorties diverses (visite de caves,
ballade sur la Moselle, visite d’ouvrages militaires…) pétanque, rallye
pédestre, découverte de la faune et de la flore, observation des oiseaux….
62
Certains adhérents apportent auprès des membres de l’association, leur connaissance
et leur savoir sur les différents thèmes proposés par l’A.M.V.T.
Celle-ci sera force de propositions et sera vigilante sur le devenir de la résidence
Toulaire ainsi que des quartiers avoisinants.
Elle se pose la question suivante :
Doit-on ouvrir l’adhésion aux personnes extérieures à la copropriété de Toulaire ?
Le conseil d’administration de l’A.M.V.T pense être plus fort vis-à-vis de la
municipalité si les personnes extérieures à Toulaire sont acceptées au sein de
l’association.
Une deuxième question se pose :
N’étant pas déclarée, l’A.M.V.T pourra t-elle percevoir, de la part de la commune, une
subvention ?
On se souvient du refus de la municipalité vis-à-vis de l’association A.D.C.T pour les
raisons vues précédemment.
La première manifestation de l’A.M.V.T aura lieu le 26 juin 2004 sous l’appellation
de la première fête du solstice d’été (annexe solstice d’été, pages suivantes).
Comme la flamme olympique, le flambeau allumé par l’A.D.C.T, brillera encore si les
copropriétaires devenus propriétaires le désirent.
Un esprit de corps était bien né !
63
ANNEXES
_________
64
ANNEXE CONVENTIONS
1) Extrait de la convention 1976, paragraphe 7 de l’article 4
Paragraphe 5
La station de traitement des eaux usées : la session de cette station à la ville engage
cette dernière à réaliser et prendre en charge l’épuration des eaux usées de la résidence
Toulaire, étant entendu que les copropriétaires seront soumis à toutes redevances et
taxes comme les autres habitants de la commune bénéficiant d’un service identique.
Paragraphe 6
La station de traitement des eaux usées devenant la propriété de la ville, il est précisé
ici, en tant que de besoin, que la ville effectuera sur cette station toutes
transformations, augmentation de capacité, etc… qui seraient rendues nécessaires pour
une meilleure exploitation.
Paragraphe 7
Il est stipulé toutefois que pour l’entretien courant, la ville engagera le gardien de la
résidence, à qui est affecté ce travail et dans la limite du temps qu’il y consacre jusqu’à
ce jour.
2) Extrait de la convention 1980, paragraphe 7 de l’article 4
- Monsieur X, Syndic de la résidence Toulaire, agissant au nom et pour le comtpe de
ladite résidence, en vertu d’une délibération de l’assemblée générale des
copropriétaires en date du 29 mars 1980.
A noter : Il n’existe aucune délibération de l’Assemblée Générale des
copropriétaires du 29 mars 1980, concernant le point sur la modification de la
convention (recherche faite par l’A.D.C.T)
IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT :
ARTICLE 1 :
Le paragraphe 7 de l’article 4 de la convention du 26 juin 1976 approuvé par Monsieur le
Sous-Préfet de TOUL le 17 novembre 1976 est modifié comme suit :
"Il est stipulé toutefois que pour l’entretien courant, la ville de Liverdun remboursera
au syndicat des copropriétaires de la résidence Toulaire le coût du travail effectué par le
gardien de ladite résidence dont le montant sera déterminé sur la base d’un taux horaire
calculé par référence aux appointements de ce dernier, qui est actuellement de 16,55 francs et
auquel s’ajoutant les charges salariales de cotisations sociales".
Cette rémunération sera actualisable et indexée à l’évolution du salaire minimum de
croissance.
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ANNEXE 3
SOMMAIRE ANALYTIQUE
PREMIERE PARTIE
DISPOSITIONS GENERALES
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
(Modifiée par :
Loi n° 66-1006 du 28 décembre 1966
Loi n° 74-908 du 29 octobre 1974
Loi n° 77-804 du 19 juillet 1977
Loi n° 79-2 du 2 janvier 1979
Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985
Décret n° 86-431 du 13 mars 1986
Loi n° 92-653 du 13 juillet 1992
Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994
Loi n° 95-73 du 21 janvier 1995
Loi n° 96-987 du 14 novembre 1996
Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996
Loi n° 96-1236 du 30 décembre 1996)
Loi n° 66-1006 du 28 décembre 1966 modifiant l’article 22 et abrogeant l’article 46
de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis
Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 modifiant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
(Art. 1er, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, et 16, 17, 18)
Code civil :
(Art. 2103, 2107, 2148-1, 2217)
Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique :
(Art. L. 11-5-1, L. 11-8, L. 12-2-1, L. 13-7-1)
Loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les
départements du bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle
(Art. 45, 47-1)
Loi n° 79-2 du 2 janvier 1979 relative aux droits grevant les lots d’un immeuble
soumis au statut de la copropriété
66
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour
l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis
(Modifié par :
Décret n° 73-748 du 26 juillet 1973
Décret n° 86-768 du 9 juin 1986
Décret n° 92-755 du 31 juillet 1992
Décret n° 95-162 du 15 février 1995)
Décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 pour l’application du décret n° 55-22 du 4
janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière :
(Art.85)
Arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix
applicables dans certains secteurs professionnels
Arrêté du 4 août 1987 portant création d’une commission relative à la coproprié té
Arrêté du 3 décembre 1987 portant nomination à la commission relative à la
copropriété :
(pour mémoire)
Décret n° 87-764 du 15 septembre 1987 relatif aux travaux d’économie d’énergie
portant sur l’isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l’air, le système de
chauffage et la production d’eau chaude réalisés dans les immeubles bâtis relevant du
statut de la copropriété :
(Art. 1er, 2, 3, 4)
DEUXIEME PARTIE
RECOMMANDATIONS DE LA COMMISSION
RELATIVE A LA COPROPRIETE
1. Recommandation relative aux conventions, aux assemblées générales et à l’ordre
du jour
2. Recommandation relative aux délais de la convocation à l’ordre du jour
complémentaire et à la délégation du droit de votre à un mandataire
3. Recommandation relative à l’identification et à l’information des copropriétaires
4. Recommandation relative à la tenue des assemblées générales
5. Recommandation relative à la publicité foncière des états descriptifs de division
6. Recommandation relative à la présentation des comptes de copropriété
7. Recommandation relative à la répartition de frais de chauffage
(Application du décret n° 91-999 du 30 septembre 1991)
67
8. Recommandation relative aux appels de fonds que le syndic peut exiger des
copropriétaires
9. Recommandation relative à l’information réciproque de l’acquéreur et du syndic
en cas de vente amiable d’un lot
10. Recommandation relative aux remises de documents techniques au syndic
11. Recommandation relative aux ventes forcées intervenant sur un immeuble en
copropriété
12. Recommandation relative à la mutation à titre onéreux d’un lot (état daté et
certificat du syndic)
13. Recommandation relative au conseil syndical
14. Recommandation sur le libellé de la question de l’ordre du jour relative à
l’ouverture ou non d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat et du
projet de résolution notifié simultanément
15. Recommandation relative à la désignation du syndic, à la durée de ses fonctio ns et
aux initiatives à prendre en cas de révocation ou de démission du syndic
SOMMAIRE CHRONOLOGIQUE
Recommandation de la commission relative à la copropriété
Code civil (art. 2103, 2107, 2148-1 et 22147)
Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique
(art. L.11-5-1, L.11-8, L.12-2-1 et L.13-7-1)
Loi du 1e r juin 1924 mettant en vigueur la législation française dans les départements
de Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle (extrait)
Décret N° 55-1350 du 14 octobre 1955 pour l’application du décret n° 55-22 du 4
janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière (extrait)
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Loi n° 66-1006 du 28 décembre 1966 modifiant l’article 22 et abrogeant l’article 46
de la loi n° 65-557 di 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis.
Loi du 66-1006 du 28 décembre 1966 modifiant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
68
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour
l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis
Décret n° 73-748 du 26 juillet 1973 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967
Loi n° 74-908 du 29 octobre 1974 modifiant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Loi n° 77-804 du 19 juillet 1977 modifiant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Loi n° 79-2 du 2 janvier 1979 relative aux droits grevant les lots d’un immeuble
soumis au statut de la copropriété
Loi n° 79-2 du 2 janvier 1979 modifiant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 modifiant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (extrait)
Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 modifiant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Décret n° 86-431 du 13 mars 1986 modifiant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Décret n° 86-768 du 9 juin 1986 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967
Arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix
applicables dans certains secteurs professionnels
Arrêté du 4 août 1987 portant création d’une commission relative à la copropriété
Décret n° 87-764 du 15 septembre 1987 relatif aux travaux d’économie d’énergie
portant sur l’isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l’air, le système de
chauffage et la production d’eau chaude réalisés dans les immeubles bâtis relevant du
statut de la copropriété
Arrêté du 3 décembre 1987 portant nomination à la commission relative à la
copropriété (pour mémoire)
Loi n° 92-653 du 13 juillet 1992 modifiant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Décret n° 92-755 du 31 juillet 1992 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967
Loi n° 93-1 du 4 janvier 1993 modifiant la loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985
Arrêté du 11 février 1994 portant nomination à la commission relative à la copropriété
(pour mémoire)
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Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 modifiant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Loi n° 95-73 du 21 janvier 1995 modifiant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Décret n° 95-162 du 15 février 1995 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967
Loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 modifiant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 modifiant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Loi n° 96-1236 du 30 décembre 1996 modifiant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
70
Bibliographie
_________
· Le code de la copropriété commenté et annoté par J.Lafondet,
B.Stemmer Edition 1992 - 830 p - Editions Litec
· La copropriété par F.Givard, C.Giverdon et P.Capoulade Edition juillet 1992 - 777 p - Edition Dalloz
· Dictionnaire juridique - Communication, presse écrite et audio visuelle
Edition Dalloz 1985
· Droit de la presse - H.Blin - A.Chavanne - R.Drago - J.Boinet Editions Litec
· Le droit de la presse - P.Bilger - B.Prévost - Collection "Que sais-je ?"
Editions PUF 1989
· Guide du créateur de publication - SJTI Documentation française 1983
· Guide du droit de la presse - CFPJ 1987
· Les journalistes - statut professionnel - libertés et responsabilités M.Molina - Victoires- Editions - Collections legipresse - diff. LITEC
· Libertés et responsabilités des journalistes et des auteurs - M.Friedman
- CFPJ 1988
· La presse associative et l’aide postale - mémoire DESS - P.Devaux et
B.Dufau - Université Paris II
· Le tarif presse : comment en bénéficier - brochure éditée par les PTT,
disponible gratuitement auprès des directions départementales
· Prospection et publicité - brochure éditée par les PTT, disponible
gratuitement auprès des directions départementales
· Créer et diriger une revue associative - numéro spécial de la revue
"Juris-associations " - Editions Juris-Service 1986
· Guide pratique de la presse associative - Editer une revue. Collectif –
Lyon, Editions Juris-Service 1993, 431 pages
· "Comment se faire entendre dans une copropriété horizontale où la
gabegie règne en maître" - Droit des associations J.F. Mauchamp –
Juin 2003 - I.R.T. Nancy 2, 15 pages
71
Adresses utiles
Organismes officiels
Bibliothèque nationale - régie du dépôt légal/département des périodiques - 2 à 4 rue
Vivienne - 75084 PARIS CEDEX 02
Commission nationale de la carte d’identité des journalistes professionnels - 160 rue
Lafayette - 75010 PARIS
Commission paritaire des publications et agences de presse (CPPAP) - 71 rue Saint
Dominique - 75007 PARIS
Institut national de la propriété industrielle (INPI)
- Services centraux - 26 bis rue de Léningrad - 75800 PARIS CEDEX 08
- Division des marques - Registre du commerce et des société - 32 rue des Trois
Fontanot - 92016 NANTERRE CEDEX
- Centres régionaux de l’INPI à Bordeaux, Lyon, Marseille, Nancy, Nice, Rennes,
Strasbourg
Ministère de l’intérieur - régie du dépôt légal - 1 bis place des Saussaies - 75008
PARIS
Service juridique et technique de l’information (SJTI) 69 rue de Varennes - 75700
PARIS CEDEX 07
Syndicats et associations, organismes divers
Agence Française pour la communication associative (AFCA) - Département
communication du CNAVA (Centre national d’aide à la vie associative) voir adresse
du CNAVA
Centre national d’aide à la vie associative (CNAVA) 9 rue Kergomard - 75020 PARIS
Agence francophone pour la numérotation internationale du livre (AFNIL) - Cercle de
la librairie - 35 rue Grégoire de Tours - 75279 PARIS CEDEX 06
Bureau de vérification de la publicité (BVP) 5 rue Jean Mermoz - 75008 PARIS
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