Loi Pinel - Réforme de la défiscalisation du logement locatif et des

PHARE PATRIMOINE
OCTOBRE 2014
SOMMAIRE
INTRODUCTION ........................................................................................................................................ 2
LOI PINEL : DE NOUVELLES MESURES DANS LE SECTEUR DE L’IMMOBILIER POUR REPONDRE AUX
OBJECTIFS DEJA VISES PAR LA LOI DUFLOT ............................................................................................. 2
CHAMP D’APPLICATION ........................................................................................................................... 3
Personnes concernées......................................................................................................................... 3
Conditions d’éligibilité ......................................................................................................................... 3
Les déductions cumulables avec la loi Pinel ........................................................................................ 5
Aménagement ..................................................................................................................................... 5
IMPACTS DE LA DEFISCALISATION PINEL ................................................................................................ 5
Réduction d’impôt Pinel ...................................................................................................................... 5
Nouveau zonage éligible à l’investissement immobilier ..................................................................... 6
Location à un ascendant ou un descendant........................................................................................ 7
Effet de levier ...................................................................................................................................... 7
Défiscalisation Pinel pour les SCPI....................................................................................................... 7
Cohabitation de la loi Duflot et Pinel en Outre-mer ........................................................................... 8
IMPACTS DE LA LOI PINEL SUR LES BAUX COMMERCIAUX ...................................................................... 8
1. Extension du régime dérogatoire .................................................................................................... 8
2. Fin des exceptions au congé triennal .............................................................................................. 8
3. Définition de la convention d'occupation précaire ......................................................................... 9
4. Garantir les mêmes droits aux commerçants étrangers ................................................................. 9
5. Plafonnement de la révision des loyers .......................................................................................... 9
6. Réalisation de l'état des lieux .......................................................................................................... 9
7. Le bailleur devra évaluer les charges et impôts dus par le locataire ............................................ 10
8. Droit de préférence du locataire en cas de vente de l'immeuble ................................................. 10
9. Expérimentation du contrat de revitalisation commerciale ......................................................... 10
Pour aller plus loin… La portée de la réforme Pinel des baux commerciaux mine la gestion des SCPI
........................................................................................................................................................... 10
SYNTHESE : COMPARAISON DE LA LOI PINEL A L’ANCIENNE LOI DUFLOT ............................................ 11
CONCLUSION ......................................................................................................................................... 11
Phare Patrimoine – Loi Pinel – Octobre 2014
INTRODUCTION
La pierre constitue aujourd’hui 70% du patrimoine total des Français1. Considéré comme une
valeur sûre, l’investissement immobilier permet de profiter de réductions d’impôt, de se
constituer un patrimoine transmissible et de bénéficier de revenus complémentaires issus des
loyers perçus afin de disposer d’un complément financier au moment de la retraite.
Toutefois, il y a urgence : les professionnels craignent que pour l’année 2014, la construction
de logements neufs ne dépasse pas la barre des 300 0002. En effet, la construction est
tombée à 272 000 logements mis en chantier entre juillet 2013 et juillet 2014, et 70 000
rénovations3.
Des plans de relance du logement ont ainsi été entrepris par le gouvernement, faisant se
succéder des lois respectivement du même nom que les ministres en charge du logement,
de l’égalité des territoires et de la ruralité. De ce fait, la loi Pinel vient succéder à la loi Duflot,
devenue impopulaire auprès des professionnels de l’immobilier. Ceux-ci semblent en effet
reprendre espoir avec l’arrivée du nouveau dispositif de Sylvia Pinel, la ministre suppléant les
fonctions de Cécile Duflot.
Outre l’aspect immobilier qui est essentiellement mis en évidence dans le dispositif, Sylvia
Pinel a également entrepris un projet de loi relatif à l’artisanat, au commerce et aux très
petites entreprises qui prévoit notamment de réformer le bail commercial en profondeur.
LOI PINEL : DE NOUVELLES MESURES DANS LE SECTEUR DE
L’IMMOBILIER POUR REPONDRE AUX OBJECTIFS DEJA VISES PAR LA LOI
DUFLOT
Selon les professionnels du secteur, il était urgent qu’une telle réforme intervienne. La loi
Duflot peinait effectivement à convaincre les investisseurs : seuls 30 000 logements ont été
construits via ce dispositif fiscal en 20134 tandis que François Hollande s'était engagé à
construire 500.000 logements par an pour en finir avec la pénurie de logements et faire
baisser les prix de la pierre5.
C’est ainsi que le 1er septembre 2014, une nouvelle loi de défiscalisation, dite Pinel, est entrée
en vigueur. Ce nouveau dispositif fiscal s’avère avoir été assoupli et se révèle plus attractif
que son prédécesseur. Reprenant plusieurs objectifs concordant avec ceux de l’ancienne loi
Duflot, la loi Pinel vise à :
Stimuler la construction de logements neufs dans des zones où l’offre immobilière est
insuffisante avec un objectif de 500 000 nouveaux logements6
Soutenir l’investissement immobilier à usage locatif en aidant les particuliers
investisseurs qui souhaitent investir dans un logement neuf tout en bénéficiant d’une
réduction d’impôt sur le revenu7
1
Source : http://www.agoravox.fr/communiques/article/realiser-des-economies-d-impots-157593
2
Source : http://www.economiematin.fr/news-loi-pinel-fonctionnement
3
Source : http://www.lemonde.fr/societe/article/2014/08/30/le-plan-de-relance-du-logement-seduit-lesprofessionnels-mais-irrite-les-consmmateurs_4479312_3224.html
4
Source : http://www.economiematin.fr/news-loi-pinel-fonctionnement
5
Source : http://loi-pinel.defiscmag.com/
6
Source : http://www.xn--dfiscalisation-bkb.info/loi-pinel/
Phare Patrimoine – Loi Pinel – Octobre 2014
Pour atteindre ces objectifs et redynamiser le marché, Sylvia Pinel mise beaucoup sur les
investisseurs privés en contrepartie d’une réduction d’impôts incitative.
En outre, un site Internet dédié à la loi Pinel a été créé dans le but de renseigner les
contribuables français qui souhaitent réaliser un tel investissement (conditions d’éligibilité,
montant des réductions d’impôt, principe de défiscalisation, …) et met notamment à leur
disposition un simulateur d’éligibilité à la loi Pinel à titre individuel.
http://www.la-loipinel.net/
CHAMP D’APPLICATION
Personnes concernées
Tout contribuable domicilié en France qui acquiert entre le 1er septembre 2014 et le 31
décembre 2016, un logement neuf ou en état de futur achèvement, est susceptible de
bénéficier de la loi Pinel8.
Cependant, pour pouvoir être bénéficiaire de ce dispositif, le foyer fiscal du contribuable doit
être en mesure de satisfaire diverses conditions.
Conditions d’éligibilité9
Pour être éligibles Pinel, les programmes immobiliers neufs doivent respecter :
•
•
•
des caractéristiques thermiques et des performances énergétiques
correspondant au label RT 2012
des normes BBC
avoir au moins 20% de logements prévus en Résidence principale.
Le particulier investisseur doit s’engager à louer le bien immobilier à un locataire pour
usage d’habitation principale, pour une durée de 6 ans minimum avec la possibilité
d’allonger cette durée sur deux périodes de 3 ans.
Le logement doit être situé dans une zone éligible au dispositif fiscal : zones A, A bis,
B1 et B2.
7
Source : http://loi-pinel.defiscmag.com/
8
Source : http://loi-pinel.duflot.org/
9
Source : http://loi-pinel.defiscmag.com/
Phare Patrimoine – Loi Pinel – Octobre 2014
Un plafond par mètre carré de surface habitable est instauré en fonction de la
localisation du logement. Il est fixé à 7 500 €/m² pour les zones éligibles Pinel10.
Les loyers versés par les locataires doivent respecter des plafonds fixés chaque
année, et qui se chiffrent à environ 20% en-dessous de ceux du marché. Ces plafonds
11
de loyers sont diminués ou majorés selon la surface habitable .
En 2014, les plafonds de loyers Pinel mensuels en €/m² s’établissent comme suit12 :
Zone A bis
16.72 €
Zone A
12.42 €
Zone B1
10.00 €
Zone B2
8.69 €
Les locataires doivent justifier d’un plafond de ressources permettant de déterminer
quels locataires peuvent accéder à un logement Pinel (90% des locataires peuvent y
avoir accès normalement).
13
Plafonds de ressources des
locataires en €
Personne seule
Couple
Personne seule ou couple + 1
enfant à charge
Personne seule ou couple + 2
enfants à charge
Personne seule ou couple + 3
enfants à charge
Personne seule ou couple + 4
enfants à charge
Personne seule ou couple + 5
enfants à charge
Zone A bis
36.502
54.554
71.515
Zone A
36.502
54.554
65.579
Zone B1
29.751
39.731
47.780
Zone B2
26.776
35.757
43.002
85.384
78.550
57.681
51.913
101.589
92.989
67.854
61.069
114.315
104.642
76.472
68.824
+12.736
+11.659
+ 8.531
+ 7.677
Un investissement dans le cadre de la loi Pinel est inclut dans le plafond des niches
fiscales qui ne peut dépasser 10 000 € de réduction d’impôt global.
La réduction d’impôt Pinel n’est pas cumulable avec d’autres réductions d’impôt
provenant d’investissements locatifs. Exemples : loi Duflot, loi Malraux, loi Scellier, loi
Censi-Bouvard, loi Girardin, Monuments Historiques, …
10 La mise en place de ce plafond permet une meilleure répartition du dispositif dans les communes ayant un prix au
m² élevé.
Un Coefficient Multiplicateur est appliqué correspondant à la formule suivante : 0,7 + (19 / Surface*). Le résultat est
arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
11
* Correspond au nombre de mètre carré habitable.
12
Source : http://loi-pinel.duflot.org/
Source : http://www.explorimmo.com/edito/actualite-immobiliere/detail/article/comment-investir-en-loipinel0.html
13
Phare Patrimoine – Loi Pinel – Octobre 2014
Les déductions cumulables avec la loi Pinel14
Les déductions ci-dessous génèrent une réduction d’impôt supplémentaire et sont calculées
en fonction de la tranche marginale d’imposition du foyer fiscal.
Taxe foncière
Taxe des ordures ménagères
Si elle est financée par le locataire, alors il faut la soustraire du montant à déduire15.
Frais de gestion en loi Pinel
Dans le cas où le bien immobilier est géré par une société de gestion immobilière, les
sommes engagées sont déductibles dans la limite du montant des loyers annuels.
Intérêt d’emprunt en loi Pinel
Dans le cas où le bien immobilier est financé à l’aide d’un prêt bancaire, les intérêts
d’emprunt payés sont déductibles dans la limite du montant des loyers annuels.
Aménagement16
Il existe une dérogation possible à la condition d’éligibilité de la nouveauté d’un bien
immobilier : la loi Pinel Ancien.
La loi Pinel Ancien pourra être appliquée sur un bien immobilier ancien à condition de remplir
tous les critères de rénovation nécessaires. Le logement doit être jugé comme non habitable
en l’état par un agent de l’administration fiscale. Cette même personne repassera une
fois les travaux réalisés, afin de vérifier la conformité du logement.
IMPACTS DE LA DEFISCALISATION PINEL
Réduction d’impôt Pinel
Le nouveau dispositif Pinel est particulièrement attendu sur la défiscalisation qu’il propose. En
effet, avec un maximum de 21% de réduction d’impôt en métropole, il semble plus
intéressant que la défiscalisation Duflot qui ne permettait qu’une réduction de 18%.
La réduction d’impôt Pinel se retrouve toutefois limitée à un investissement de 300 000 € et les
particuliers investisseurs ne peuvent faire l’acquisition de plus de 2 logements par an en
Pinel17.
La défiscalisation est réalisée en fonction du montant de l’investissement et en fonction de la
durée de location. Le montant généré par la défiscalisation Pinel peut atteindre jusqu’à
63 000 € sur une période de 12 ans18.
Ainsi, les particuliers investisseurs peuvent choisir leur durée d’engagement, avec un minimum
de 6 ans, et la possibilité de prolonger cette durée par deux périodes de 3 ans, portant donc
le maximum à 12 ans. Les investisseurs doivent formaliser leur engagement au moment de la
déclaration de revenus suivant l’année d’acquisition ou d’achèvement des travaux du bien.
Ci-dessous, le taux de réduction d’impôt accordé en fonction de la durée de location19 :
14
Source : http://loi-pinel.duflot.org/
15
A savoir : La taxe est en partie exonérée les 2 premières années.
16
Source : http://www.xn--dfiscalisation-bkb.info/loi-pinel/
17
Source : http://loi-pinel.defiscmag.com/
18
Source : http://www.xn--dfiscalisation-bkb.info/loi-pinel/
Phare Patrimoine – Loi Pinel – Octobre 2014
Durée de la location
Taux de réduction d’impôt
sur le montant de l’investissement
Loi Pinel 6 ans
12% (2% par an)
Loi Pinel 9 ans
18 % (2% par an)
Loi Pinel 12 ans
21 % (2% les 9 premières années puis 1% pendant 3 ans)
Exemple loi Pinel Intermédiaire :
Achat d’un appartement à Lyon pour un montant de 200 000 €.
Soit une réduction d’impôt globale de 42 000 €* sur 12 ans.
Soit une réduction d’impôt de 4 000 €**/an les 9 premières années.
Soit une réduction d’impôt de 6 000€*** les 3 années restantes.
* 200 000 € X 21% = 42 000 €
** 200 000 € X 2% = 4 000 €
*** 200 000 € X 1% X 3 ans = 6 000 €
A qui bénéficie la réduction d’impôt selon le mode de détention du bien immobilier Pinel
acquis ?20
S’il s’agit d’une acquisition classique, c’est-à-dire un achat en nom propre, la
réduction d’impôt est directement appliquée sur l’avis d’imposition du foyer fiscal du
ou des acquéreurs.
Si le logement acquis est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la
réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à
ses droits établis par l’indivision.
Nouveau zonage éligible à l’investissement immobilier
Depuis le 1er octobre 2014, le nouveau zonage détermine une hiérarchie des communes
françaises afin d’identifier les villes où la demande excède l’offre de logements. Tandis que
les zones A, A bis et B1 sont éligibles pour profiter des avantages fiscaux, les communes de la
zone C et la majorité des communes de la zone B2 en sont exclues21.
Ci-dessous le classement des communes françaises éligibles à la loi Pinel22 :
19
Source : http://loi-pinel.duflot.org/
20
Source : http://loi-pinel.duflot.org/
21
Source : http://www.agoravox.fr/communiques/article/realiser-des-economies-d-impots-157593
Source : http://loi-pinel.duflot.org/ et http://www.lemonde.fr/argent/article/2014/09/04/immobilier-pinel-ou-duflotla-difference-est-surtout-psychologique_4481692_1657007.html
22
Phare Patrimoine – Loi Pinel – Octobre 2014
Zone Pinel
Zone A bis
Zone A
Commune concernée
Paris et petite couronne parisienne
Ile-de-France, Côte d’Azur et partie française de l’agglomération genevoise
Ex : Lyon, Marseille, Nice, Lille, …
Zone B1
Grande couronne parisienne et grandes agglomérations françaises de plus de
250 000 habitants
Ex : Toulouse, Annecy, la Corse, les DOM, …
Zone B2
Villes moyennes comprises entre 50 000 et 250 000 habitants
Zone C
Reste du territoire. Non éligible au dispositif.
Location à un ascendant ou un descendant
Le dispositif Pinel a aussi pris de nouvelles mesures par rapport à son prédécesseur mais déjà
permises par le dispositif Scellier, qui permettent au particulier investisseur de louer le bien
immobilier Pinel à un ascendant ou un descendant sous réserve cependant de respecter les
conditions de ressources et de plafonds de loyers que pour les autres locataires.
Cette mesure ne s’appliquera toutefois qu’aux investissements qui seront réalisés à partir du
1er janvier 201523 et est d’ores et déjà décriée par Cécile Duflot qui souligne que les familles
disposant d’un patrimoine conséquent seront avantagées24.
Effet de levier
La loi Pinel fait par ailleurs intervenir indirectement un avantage supplémentaire, celui de
l’effet de levier du crédit. L’immobilier permet notamment de profiter de l’effet de levier du
crédit qui consiste, pour les contribuables, à recourir à l’emprunt immobilier pour financer leur
acquisition. Ainsi, le coût du crédit sera allégé grâce à l’avantage fiscal apporté par le
dispositif et les intérêts d’emprunt seront déductibles des loyers imposables25.
Défiscalisation Pinel pour les SCPI
L’un des assouplissements de la loi Pinel concerne les SCPI. Le dispositif stipule que, à partir du
1er septembre 2014, la souscription à des parts d’une SCPI s’engageant à acheter et louer
des logements en Pinel offre désormais les mêmes avantages qu’un achat en direct. La
réduction d’impôt, auparavant calculée sur une base de 95% du montant investi sous Duflot,
sera calculée sur la base de 100%26.
En somme, la mesure Pinel prise pour les SCPI consiste en l’alignement des avantages fiscaux
des SCPI sur ceux dont bénéficient les particuliers.
A qui bénéficie la réduction d’impôt Pinel selon le mode de détention de la SCPI ?27
La réduction d’impôt est applicable sur toutes les SCPI. Si le logement est la propriété
d’une société non soumise à l’IS (ex : SCI Pinel), autre qu’une SCPI, le contribuable
Source : http://www.cbanque.com/actu/47675/dispositif-pinel-les-reductions-impot-detaillees-dans-le-projet-debudget-2015#
23
24
Source : http://www.economiematin.fr/news-loi-pinel-fonctionnement
25
Source : http://www.agoravox.fr/communiques/article/realiser-des-economies-d-impots-157593
Source : http://www.cbanque.com/actu/47675/dispositif-pinel-les-reductions-impot-detaillees-dans-le-projet-debudget-2015#
26
27
Source : http://loi-pinel.duflot.org/
Phare Patrimoine – Loi Pinel – Octobre 2014
bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient
correspondant à ses droits sur le logement concerné.
Cohabitation de la loi Duflot et Pinel en Outre-mer28
Traditionnellement plus avantageux dans les Territoires d’Outre-Mer qu’en métropole, le
dispositif d’incitation à l’investissement locatif reste conforme à cette logique sous sa version
Pinel avec les taux de réduction d’impôt suivants :
23% pour 6 ans d’engagement
29% pour 9 ans d’engagement
32% pour une durée de location de 12 ans
Cependant, le dispositif ne s’applique qu’aux départements et régions d’Outre-mer :
Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte, La Réunion, et exclus les Collectivités d’Outremer et la Nouvelle-Calédonie.
IMPACTS DE LA LOI PINEL SUR LES BAUX COMMERCIAUX29
Comme annoncé dans l’introduction, la loi Pinel modifie de manière substantielle le régime
des baux commerciaux dans un objectif d’accroître encore davantage la protection du
locataire pour apporter plus d’équilibre entre les parties. Ces modifications touchent à la fois
les baux soumis au statut légal et ceux y dérogeant30.
La réforme Pinel des baux commerciaux (dont les textes de lois intégraux sont consultables
sur le site : http://www.village-justice.com/articles/Loi-PINEL-Baux-commerciaux,17553.html)
consiste en 9 points clefs.
Les voici :
1. Extension du régime dérogatoire
Par principe, les baux commerciaux doivent être conclus pour une durée minimale de 9 ans.
Le code du commerce prévoit néanmoins un régime dérogatoire qui consiste en la possibilité
de conclure un contrat de 2 ans, sans possibilité de renouvellement.
Afin de permettre davantage de souplesse, le projet de loi de Sylvia Pinel propose d'étendre
l'applicabilité de ce régime d'exception aux contrats de bail commercial de 3 ans maximum.
Passé ce délai, le locataire pourra prolonger le contrat en vertu du régime classique.
2. Fin des exceptions au congé triennal
Un amendement adopté à l'Assemblée a supprimé de la loi la possibilité d'exclure par
convention le congé triennal entre les parties.
Ce texte a été dénoncé par des professionnels en la matière qui revendiquent que la
situation était plus simple avant son adoption. En effet, le locataire et le propriétaire
pouvaient s'entendre sur une éventuelle renonciation du locataire à invoquer sa faculté de
résilier tous les trois ans son bail commercial. Il suffisait alors de le mentionner dans le contrat
de bail. Celui-ci devenait alors un bail ferme sur au moins six années, voire ferme sur une
Source : http://www.cbanque.com/actu/47675/dispositif-pinel-les-reductions-impot-detaillees-dans-le-projet-debudget-2015#
28
Source : http://lentreprise.lexpress.fr/gestion-fiscalite/droit-des-affaires/projet-de-loi-pinel-la-reforme-du-bailcommercial-en-neuf-points-cles_1515451.html
29
30
Source : http://www.village-justice.com/articles/Loi-PINEL-Baux-commerciaux,17553.html
Phare Patrimoine – Loi Pinel – Octobre 2014
durée de neuf années. Désormais, la situation nouvelle est radicale : le locataire ne peut plus
renoncer à cette faculté de résilier tous les trois ans son bail commercial.
Ceci n’est pas sans incidence pour le locataire. Il avait en outre la possibilité de proposer à
son futur bailleur de renoncer à sa faculté de résilier son bail commercial tous les 3 ans. Il
disposait ainsi d'un levier financier, surtout en cette période de difficultés économiques. En
échange de cette renonciation et selon les villes dans lesquelles l'immeuble concerné est
implanté, il était d'usage d'obtenir une franchise de loyer d'un montant variant entre 1 mois
et 1 mois et demi par année ferme d'engagement. En d'autres termes, un locataire
s'engageant sur une durée ferme de 6 années pouvait obtenir entre 6 et 9 mois de franchise
de loyer.
3. Définition de la convention d'occupation précaire
La convention d'occupation précaire est une notion jurisprudentielle, ces contrats
échappant à toutes les règles traditionnelles du code du commerce du fait de leurs
particularités. Les circonstances rendent effectivement impossible la conclusion d'un contrat
de bail traditionnel pour des raisons bien précises ; soit pour un motif légitime (immeuble
bientôt démoli), soit à cause d’une durée contractuelle trop brève (à cause d'une
procédure d'expropriation). Cette précarité doit forcément être compensée par un loyer
modique.
4. Garantir les mêmes droits aux commerçants étrangers
Avant la date d’entrée en vigueur du dispositif Pinel pour les baux commerciaux, à savoir le
1er septembre 2014, la loi ne laissait pas la possibilité aux commerçants de nationalité
étrangère de se prévaloir du droit au renouvellement de leur bail commercial. Un
amendement déposé et adopté en Commission des affaires économiques, vise à abroger
cette législation. La Cour de cassation, dans un arrêt du 9 novembre 2011, avait par d’ailleurs
estimé que ces dispositions constituaient "une discrimination prohibée par l'article 14 de la
convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales".
5. Plafonnement de la révision des loyers
Il s'agit là de l'une des dispositions majeures du projet de loi Pinel en matière de bail
commercial. Dans le cadre de la révision du loyer à la fin des 9 ans de contrat ou au moment
de la révision triennale, le bailleur ne peut désormais plus imposer au locataire une hausse du
loyer supérieure à 10% du dernier loyer acquitté. Une mesure qui inquiète les professionnels
de l'immobilier, estimant que le bailleur ne pourra plus forcément s'aligner sur les prix du
marché, si ces derniers s'avèrent nettement supérieurs. Il restera toutefois possible pour les
parties au contrat de bail commercial de déroger à ces prérogatives en insérant une clause
contraire dans le contrat, de même que les baux des locaux monovalents ou à usage
exclusif de bureaux ne sont pas concernés.
Autre point portant sur la révision des loyers : l'indice du coût de la construction ne pourra
plus servir de baromètre pour établir la hausse du loyer. Dans ce cas, la loi obligera désormais
le bailleur à se baser sur l'indice des loyers commerciaux et sur l'indice des loyers des activités
tertiaires pour les indices de référence.
6. Réalisation de l'état des lieux
Le projet de loi Pinel prévoit de créer un article de loi dédié à la prise de possession des
locaux commerciaux par le locataire. Le texte dispose qu'un état des lieux devra être
effectué par les deux parties ou à défaut par un tiers mandaté par elles. Sinon, un huissier de
justice sera chargé de cette tâche, "à frais partagés entre bailleur et locataire".
Phare Patrimoine – Loi Pinel – Octobre 2014
7. Le bailleur devra évaluer les charges et impôts dus par le locataire
Autre nouvelle disposition : l’obligation pour le bailleur de dresser un inventaire précis et
limitatif des charges et des impôts qui seront dus par le locataire au titre de l'occupation des
locaux commerciaux. Cette information devra être assurée chaque année. Mais encore, il
devra estimer les travaux devant intervenir dans les trois ans à venir au moment de la prise de
possession ainsi qu'au début de chaque période triennale.
8. Droit de préférence du locataire en cas de vente de l'immeuble
Il concerne le droit de préférence en faveur du locataire dans le cas où le propriétaire
déciderait de vendre son bien immobilier. Dans ce cas, son projet de vente devra être notifié
au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre.
Le locataire disposera dès lors d'un mois pour se décider. Si sa réponse est positive, il
disposera alors de deux mois pour conclure l'opération.
9. Expérimentation du contrat de revitalisation commerciale
Le projet de loi déposé par Sylvia Pinel propose de créer une nouvelle forme de contrat de
bail commercial. Cette expérimentation, lancée pour une durée de 5 ans, vise à "offrir aux
élus la possibilité d'intervenir en matière de dynamisme commercial sans lien direct avec une
opération d'aménagement". Concrètement, un opérateur pourra être chargé par l'État, les
collectivités locales ou des établissements publics d'acquérir des immeubles avant de
"procéder à la vente, à la location ou à la concession des biens immobiliers situés à l'intérieur
du périmètre de son intervention". Charge à lui de respecter des objectifs de "diversification,
de développement et de réhabilitation de l'offre commerciale".
Pour aller plus loin… La portée de la réforme Pinel des baux commerciaux mine
la gestion des SCPI31
La loi Pinel engendre de lourdes conséquences en matière de baux commerciaux. Le
domaine des SCPI se retrouve lui aussi lésé par les nouvelles mesures qui impactent
directement la performance du support.
Le délégué général de l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier
(ASPIM), Arnaud DEWACHTER, bien que défavorable au nouveau régime des baux
commerciaux, loue l’objectif de protection et de promotion des petits commerçants que
prône la loi Pinel. En effet, il explique que « le succès des fonds immobiliers repose
directement sur la qualité et la durabilité de la relation locative que ces derniers nouent avec
leurs locataires ».
Ce qu’il dénonce en revanche, c’est que le texte Pinel, en voulant agir sur le commerce de
proximité, a réformé les baux de la presque totalité de l’immobilier tertiaire, ce qui risque de
déséquilibrer le système du secteur commercial qui n’était par ailleurs pas en défaveur du
locataire. Par extension, la loi Pinel va négativement impacter la gestion des SCPI et des
OPCI sur différents points :
Le plafonnement des loyers, limité à 10%/an, qui représente une perte d’opportunité
pour les fonds immobiliers
Source : http://gestiondefortune.com/immobilier/rubriques-immobilier/pierre-papier/3284-scpi-%E2%80%93-loi-pinelquels-effets.html
31
Phare Patrimoine – Loi Pinel – Octobre 2014
L’établissement d’un inventaire des charges locatives non récupérables par le
propriétaire auprès de son locataire. Bien que l’ASPIM encourage la volonté de
transparence et de prévisibilité, elle revendique aussi la liberté contractuelle entre les
parties pour former une convention équilibrée et durable.
On retrouve par exemple dans les charges sous-entendues par l’ASPIM la taxe
foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui engendreraient une
baisse de 20% des revenus distribuables et donc une diminution des compléments de
retraite de milliers d’épargnants.
SYNTHESE : COMPARAISON DE LA LOI PINEL A L’ANCIENNE LOI
DUFLOT32
Loi Pinel
Location à un ascendant/descendant
Loi Duflot
Possibles aux enfants ou
aux parents
Impossible à toute
personne du même
foyer fiscal
Durée d’engagement
6, 9 ou 12 ans
9 ans
Taux de réduction d’impôt
12, 18 ou 21%
18%
Villes éligibles
600 agglomérations
environ
Limitées
Loyer
Plafonds revus à la
hausse
Plafonds inférieurs de
20% des loyers du
marché
CONCLUSION
En résumé, le nouveau dispositif Pinel, s’agissant de la défiscalisation, n’est pas beaucoup
plus avantageux que le Duflot, mais se révèle plus souple en allouant davantage de choix à
l’investisseur. En réalité, les nouveautés semblent davantage psychologiques et envoient un
signal positif aux investisseurs en effaçant l’impopularité du nom Duflot.
Côté rentabilité, le Duflot rapporte en moyenne 3,5 à 4% par an33. D’après certains
professionnels, le Pinel ne rapportera pas considérablement au-delà s’appuyant sur des
simulations qui révélent que le différentiel de rentabilité entre une durée de 9 ou de 12 ans est
marginal.
Le débat qui fait parler s’anime plutôt autour de la durée d’engagement. De nombreux
professionnels s’accordent à dire qu’il n’y a aucun intérêt à investir pour une durée de 6 ans
Source : http://www.explorimmo.com/edito/actualite-immobiliere/detail/article/comment-investir-en-loipinel0.html et http://loi-pinel.defiscmag.com/
32
Source : http://www.lemonde.fr/argent/article/2014/09/04/immobilier-pinel-ou-duflot-la-difference-est-surtoutpsychologique_4481692_1657007.html
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Phare Patrimoine – Loi Pinel – Octobre 2014
(dont la rentabilité serait naturellement plus faible), si ce n’est de récupérer le bien pour un
usage privé. Argument davantage renforcé par le fait avéré qu’un achat dans la pierre est
un placement de long terme par excellence, et particulièrement après des années de
flambée des prix et une quasi-stabilisation des loyers. Il est généralement recommandé de
garder un bien acheté dans le neuf, pendant 12 à 15 ans, afin d’absorber les coûts de
l’achat et de la vente, et surtout de laisser le temps aux prix de s’apprécier, un logement
neuf perdant automatiquement de la valeur au cours des premières années.
Un autre son de cloche consiste à définir l’avantage fiscal procuré par un investissement sur 6
ans et sur 9 ans comme identique. En effet, la réduction d’impôt pour 6 ans est de 12%, soit
2% par an ; si on prolonge la durée de 6 à 9 ans, la réduction d’impôt pour 9 ans est de 18%,
soit 2% par an également. Enfin, si l’on prolonge à nouveau la durée de 9 à 12 ans, les 3 ans
supplémentaires n’ouvrent droit qu’à 3% de réduction supplémentaire sur la période, soit
l’équivalent de 1% par an pour atteindre un total de 21% sur 12 ans.
En conclusion, l’engagement initial étant irrévocable, au minimum de 6 ans et pouvant être
incontestablement prolongé par deux périodes de 3 ans sans subir de conséquences sur
l’avantage fiscal, il semblerait judicieux de s’engager d’abord sur une période courte, de 6
ans, quitte à faire valoir le droit de prolongement de la durée d’engagement, afin de profiter
de plus de souplesse tout le long de l’investissement34.
Aussi, une autre mesure pourrait avoir un effet plus important sur la rentabilité d’un bien : le
changement du zonage géographique qui le régit. Dans la mesure où les loyers proposés
dans le cadre de l’investissement locatif Pinel sont plafonnés selon des zones et tandis que
certaines villes ont été surclassées, il serait légitime d’en tirer profit. Par exemple, un
propriétaire ayant acquis un bien à Marseille, Lyon, Lille ou Montpellier, villes passées de la
zone B1 à A, pourra appliquer des loyers 20% plus élevés qu’auparavant au moment du
renouvellement du bail et ainsi améliorer sa rentabilité. Ce qui fait par ailleurs voler en éclat le
plafonnement instauré par Duflot35.
Du côté des baux commerciaux, le bilan semble plus mitigé. Avec le renforcement de la
réforme au sujet de l’encadrement des loyers, du droit de préférence en cas de vente, de
l’état des lieux, etc, l’impression des professionnels se teinte d’une conformité des baux
commerciaux aux règles des baux d’habitation. Ils rejettent par ailleurs l’idée reçue selon
laquelle un contrat de bail abriterait un rapport de forces déséquilibré au détriment du
locataire. Ils insistent également sur le fait que « la protection dont bénéficie les locataires
n’est pas un facteur de résolution de la crise que nous connaissons », et que « c’est avant
tout la conjoncture économique qui dicte l’ambiance des négociations contractuelles et
impose à chacun la retenue dans ses prétentions ». Le délégué général de l’ASPIM conclue
sur le fait qu’une « relation locative repose sur une communauté d’intérêts ».
S’agissant du sort des SCPI, nous terminerons notre analyse par la pertinence d’une évidence
évoquée par Monsieur Dewachter : « avant de produire le premier euro de biens ou de
services, une entreprise a besoin d’une solution immobilière adaptée à ses caractéristiques et
un bailleur professionnel tel qu’une SCPI ou un OPCI n’a aucun intérêt à voir ses locataires en
difficulté. Dans un tel cas, ce dernier finit par quitter les lieux, or la vacance locative est un
véritable centre de coût pour les fonds immobiliers »36.
Source : http://www.cbanque.com/actu/47675/dispositif-pinel-les-reductions-impot-detaillees-dans-le-projet-debudget-2015#
34
Source : http://www.lemonde.fr/argent/article/2014/09/04/immobilier-pinel-ou-duflot-la-difference-est-surtoutpsychologique_4481692_1657007.html
35
Source : http://gestiondefortune.com/immobilier/rubriques-immobilier/pierre-papier/3284-scpi-%E2%80%93-loi-pinelquels-effets.html
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