ÉLECTION DU PRÉSIDENT DE L`UNION SOCIALE POUR L

ÉLECTION DU PRÉSIDENT DE L’UNION SOCIALE POUR L’HABITAT
LES PROPOSITIONS DE MICHEL CEYRAC
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L’élection du Président de l’USH intervient au moment où le logement social vit une période de
transition qui va l’obliger à revoir son modèle économique et social.
C’est dans ce contexte, que Michel Ceyrac, Président de la Fédération des ESH depuis 2010,
dont le parcours professionnel l’a conduit à diriger deux grands groupes de logements sociaux Immobilière 3F et France Habitation – a décidé de présenter sa candidature.
A l’instar de toutes les organisations professionnelles, l’action de l’USH gagnerait en efficacité
en portant à sa tête un professionnel, dont la connaissance des mécanismes et de
l'environnement du logement social se double d’une expérience concrète du fonctionnement
des organismes, de la maîtrise d'ouvrage et du management.
Redéfinir le rôle et les missions de l’USH, afin de lui permettre de redevenir une force de
propositions sur la base d’un discours renouvelé rejetant dogmes et tabous, préparer le
Mouvement HLM a relever les défis auxquels sont et seront confrontés les organismes : tels sont
les deux grands axes de propositions défendus par Michel Ceyrac.
REDÉFINIR LE RÔLE ET LES MISSIONS DE L’USH
Michel Ceyrac propose d’engager une large concertation avec les instances représentatives des
fédérations de l’USH, d’adopter les réformes de la gouvernance permettant au Mouvement
HLM d’être plus efficace dans la promotion et la défense de ses idées et plus proche des
préoccupations des organismes qu’il représente. Ces propositions s’organisent autour de trois
idées clés :
1 - Unir
Lors de la discussion de la loi Borloo, portant sur la réforme de la gouvernance, Michel
Ceyrac avait proposé au gouvernement que les ESH adoptent un statut nouveau, peu
connu à l’époque, qui est celui de la Société Coopérative d’Intérêt Collectif (SCIC). Ce
statut pourrait préfigurer un statut unique permettant de rassembler les familles HLM.
L’idée d’une plus grande unité des familles HLM reste d’actualité car le mouvement est
appelé à s’exprimer fortement et à diffuser largement ses idées dans les mois qui viennent.
2 - Anticiper
Le « modèle HLM » dont les fondamentaux sont éprouvés et à juste titre qualifiés de
« robustes », est aujourd’hui confronté aux chocs de la mondialisation : paupérisation
croissante des locataires, augmentation constante du coût de l’énergie, risque de relégation
de certains habitants, restrictions budgétaires, irrationalité des marchés financiers faisant
peser à terme un risque d’emballement des taux d’intérêt.
Dans un contexte de croissance nulle et d’alourdissement de la pression fiscale, est-il
raisonnable de penser que le logement social puisse échapper à une remise en question de
son modèle ? Il est permis d’en douter et l’USH doit s’y préparer.
3 - Organiser
L’USH doit prendre toute sa part de responsabilité dans le travail de réflexion à conduire et
faire les propositions courageuses qui s’imposent. Pour ce faire, il est nécessaire de définir
plus clairement les périmètres respectifs et le rôle dévolu aux fédérations et à l’Union. Ce
travail de clarification devra être conduit dans les meilleurs délais.
RELEVER LES GRANDS DEFIS DU LOGEMENT SOCIAL
Le monde HLM prend aujourd’hui conscience que le modèle économique du logement social
doit, comme tous, et peut être plus encore que les autres secteurs d’activité, au regard de la
contrainte budgétaire à laquelle il est exposé, évoluer pour s’adapter aux réalités du moment.
Fort de ce constat, l’USH doit relever les défis auxquels sont ou vont être confrontés les
organismes. Ils portent sur :
1 - Le financement de la construction et de la réhabilitation
Une réponse devra être apportée à la réduction tendancielle des aides à la pierre. Et ce
dans un contexte où le gouvernement assigne au monde HLM des objectifs de construction
ambitieux et qu’une pression se fait jour pour limiter l’évolution des loyers.
En effet, le niveau actuel des aides à la pierre de l’Etat et des collectivités locales ne suffira
pas pour financer la construction neuve et les opérations de réhabilitation.
Le gouvernement a conditionné la suppression de la taxation des organismes HLM à la
création d’un système de mutualisation volontaire d’une partie de leurs fonds propres. Les
Fédérations se sont engagées à étudier la mutualisation qui apparaît comme étant la
meilleure des solutions.
Cette mutualisation ne doit pas cependant être dissociée du devenir de la Caisse de
Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS), dont il apparaît que les modalités de
provisionnement des plans d’aides aux organismes défaillants sont en forte baisse.
Aussi est-il proposé d’ajuster le montant des cotisations des bailleurs sociaux aux seuls
besoins de financement des missions classiques de la CGLLS ; le surplus pourrait servir à
alimenter un fonds spécifique dédié à la mutualisation, dont la gouvernance serait assurée
par les représentants de l’USH.
La réalisation des 150 000 logements neufs et la politique de réhabilitation thermique du
patrimoine locatif existant doit également s’appuyer sur d’autres sources de financement.
Tel le produit de la vente des logements aux locataires qu’il est nécessaire de développer.
De la même façon, l’USH devra continuer à défendre activement le 1 % Logement et
l’affectation de ses ressources au financement du logement social. Lesquelles
représenteront en 2013 trois fois le montant des aides à la pierre de l’Etat.
2 - La maîtrise des coûts de construction et de gestion
Dans un environnement budgétaire de plus en plus contraint, les marges de manœuvre
financière sont également à trouver dans la maîtrise des coûts de construction et la
réduction des coûts de gestion des logements.
. Maîtriser les coûts de construction
Au cours de ces dix dernières années, le coût de construction a progressé plus vite que les
loyers des logements HLM neufs : 38% contre 15%. La reconstitution des marges des
entreprises de bâtiment après la crise des années 90, la progression des charges salariales,
la multiplication des normes, l’élévation du niveau des prestations sont à l’origine de ce
renchérissement. Le prix du foncier a également évolué plus rapidement que les loyers,
notamment dans les zones « tendues ».
Cette progression participe à la dégradation des équilibres d’exploitation des programmes
et réduit à moyen terme la capacité d’investissement des organismes HLM.
Afin de ralentir la progression des coûts de construction, il est proposé de :
- pérenniser et développer le recours à la procédure de conception-réalisation qui
permet de réduire de 10 à 15% les coûts de construction à qualité de construction
égale. En associant, dès l’amont des projets de construction, la maîtrise d’œuvre et
l’entreprise de bâtiment, cette procédure innovante offre en effet plusieurs avantages :
un gain de temps et donc d’argent avec l’organisation d’une seule consultation, une
plus grande maîtrise des coûts et des délais d’exécution grâce à l’engagement pris par le
groupement titulaire du marché.
- revoir le niveau des prestations des logements HLM très souvent supérieur à celles
des logements destinés à l’accession à la propriété. Un effort de standardisation des
prestations est de nature à peser sur les coûts sans compromettre la qualité des
réalisations, ni le confort des locataires.
. Réduire les coûts de gestion
En 2010, les coûts de gestion, tous organismes confondus, variaient du simple au
double sans que la taille ou la qualité de service rendu ne puisse toujours expliquer ces
écarts.
La création d’un observatoire des coûts de gestion, l’incitation à un benchmarking entre
organismes, une diffusion des bonnes pratiques constituent autant de pistes à explorer et
de sources d’économies. Une réduction de 10% de ce poste de dépenses permettrait
d’économiser environ 450 millions d’euros par an, soit l’équivalent du montant des aides
à la pierre de l’État.
3 - La territorialisation des politiques du logement
Comme ne cesse de la rappeler depuis un an la Fédération des ESH, les marchés du
logement et la demande ne sont pas homogènes sur l’ensemble des territoires. Il est donc
nécessaire d’adapter l'offre à cette diversité. Si l’Etat doit rester le garant de l’équité entre
les territoires, la politique du logement ne peut plus être imposée depuis Paris. Il appartient
à chaque territoire de fixer, avec tous les acteurs concernés (Etat, collectivités locales,
Action Logement, organismes HLM), les objectifs de construction et de réhabilitation sur
une période de moyen terme (5 à 7 ans) et de s'engager à les financer et à les réaliser.
4 - L’accueil et l’accompagnement des ménages
L’image des HLM est ternie par des débats – souvent stériles - pointant une prétendue
« opacité » en matière d’attributions de logement. L’USH doit répondre à ces critiques en
objectivant et en évaluant les processus. La transparence est à ce prix. Le mouvement fera
des propositions opérationnelles dans les six mois à venir, en tenant compte, là encore, des
spécificités territoriales.
La pleine insertion sociale des ménages les plus défavorisés nécessite, par ailleurs, un
accompagnement. Les moyens aujourd’hui disponibles sont très insuffisants. Il est proposé
de les accroître en y affectant le produit de la taxation versée par les communes en
carence SRU. Il est également nécessaire d’adapter le système d’attribution assurant une
plus grande mixité sociale.
5 - L’accession sociale à la propriété
L’accession sociale à la propriété est partie intégrante du « parcours résidentiel ». Elle doit
être développée par les organismes HLM, plus à même que la promotion privée de
sécuriser la clientèle la plus sociale.
A ce titre, le maintien après adossement du Crédit Immobilier de France (CIF) est
indispensable, car il est le seul réseau bancaire capable de financer les acquéreurs
dépourvus d’apport personnel significatif et de les accompagner pendant toute la durée des
prêts. A noter que le CIF, bien qu’ayant une clientèle plus modeste, enregistre un taux de
sinistralité inférieur à celui des autres établissements bancaires.
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