Table des matières

TABLE DES MATIÈRES
Table des matières
CHAPITRE I. – LE CODE
FLAMAND DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE ......................
7
INTRODUCTION .......................................................................................
7
SECTION 1. – LES DEVOIRS D’INFORMATION (ART. 5.2.1. À 5.2.7. VCRO) .................
8
§1. Introduction ...............................................................................
1. Au stade de la mise en vente (publicité) ........................................
2. Au stade de la signature de la convention sous seing privé (sauf si la
convention est rédigée par un notaire, voy. point 3 ci-après). ............
3. Au stade de la signature de l’acte notarié (ou de la convention de vente
si elle est rédigée par le notaire). ................................................
8
9
10
§2. Publicité lors de la mise en vente (art. 5.2.6. VCRO, ancien art. 142
DORO) .......................................................................................
11
§3. Devoirs d’information au moment de la signature de la convention sous
seing privé, lorsqu’elle est préparée par un particulier ou un agent immobilier ..........................................................................................
14
§4. Devoir d’information incombant au notaire, qu’il rédige une convention
sous seing privé ou un acte notarié.....................................................
15
§5. Sanction du devoir d’information.....................................................
23
SECTION 2. – LE REGISTRE DES PLANS ET LE REGISTRE DES PERMIS (ART. 5.1.1. ET
5.1.2. VCRO, ANCIENS ART. 92 À 98 DORO) ..............................................
24
SECTION 3. – INDEMNISATION DU PRÉJUDICE (« PLANSCHADE ») ET TAXATION DES BÉNÉFICES (« PLANBATEN ») RÉSULTANT DE L’ENTRÉE EN VIGUEUR D’UN PLAN D’EXÉCUTION
DE L’AMÉNAGEMENT (ART. 2.6.1. À 2.6.19. VCRO) .......................................
26
§1. Indemnisation du préjudice (art. 2.6.1. à 2.6.3. VCRO, anciens art. 84 à
86 DORO) ...................................................................................
26
§2. Taxation des bénéfices (art. 2.6.4. à 2.6.14. VCRO, anciens art. 87 à 91
DORO) .......................................................................................
27
SECTION 4. – L’ATTESTATION « AS-BUILT » (ART. 4.2.7. À 4.2.13. VCRO) .................
28
§1. Qu’est-ce qu’une attestation «as-built»? ............................................
28
§2. Objectifs de l’attestation «as-built» ..................................................
29
§3. Quand l’attestation «as-built» est-elle nécessaire? ...............................
29
§4. Devoirs d’information ...................................................................
30
LARCIER
9
239
LA VENTE IMMOBILIÈRE EN RÉGION FLAMANDE
SECTION 5. – LE LOTISSEMENT ET LA DIVISION .................................................
30
§1. Définition du lotissement ...............................................................
30
§2. Péremption du permis de lotir (art. 4.6.4. VCRO, ancien art. 129 DORO)
31
§3. Acte de base (art. 5.2.3. VCRO, ancien art. 139 DORO) .......................
32
§4. La division (art. 5.2.2. VCRO, ancien art. 138 DORO).........................
32
SECTION 6. – LE DROIT DE PRÉEMPTION EN MATIÈRE D’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE
(ART. 2.4.1. ET 2.4.2. VCRO) ...............................................................
34
§1. Quels sont les biens soumis au droit de préemption? .............................
34
§2. Quels sont les bénéficiaires du droit de préemption?.............................
35
§3. Exceptions .................................................................................
35
§4. Publicité....................................................................................
37
§5. Procédure .................................................................................
A. Dans l’état actuel de la réglementation (au 1er septembre 2011).............
B. Réglementation future (date d’entrée en vigueur non connue) ..............
38
38
39
§6. Quid en cas de discordance entre le bien vendu et le bien qui fait l’objet du
droit de préemption? .....................................................................
41
§7. Sanction de la méconnaissance du droit de préemption .........................
42
ANNEXE – TRADUCTION LIBRE DES ARTICLES IMPORTANTS DU VCRO.............................
43
CHAPITRE II. – LES
DROITS D’ENREGISTREMENT EN MATIÈRE DE VENTE D’IMMEUBLE .....
63
SECTION 1. – INTRODUCTION .....................................................................
63
§1. Législation.................................................................................
63
§2. Objectifs de ces décrets .................................................................
66
§3. Seulement pour les immeubles situés en Flandre ..................................
66
SECTION 2. – DIMINUTION LINÉAIRE DES TAUX DES DROITS D’ENREGISTREMENT ..........
67
§1. Nouveaux taux depuis le 1er janvier 2002..........................................
67
§2. Restitution des droits pour revente dans les deux ans (art. 212 C. enr.). ...
69
SECTION 3. – LA REPORTABILITÉ .................................................................
69
§1. Notion ......................................................................................
69
§2. Conditions de fond.......................................................................
72
240
LARCIER
TABLE DES MATIÈRES
§3. Conditions de forme ......................................................................
80
§4. Sanctions ...................................................................................
82
SECTION 4. – L’ABATTEMENT « ORDINAIRE » (ART. 46BIS, AL. 1ER C. ENR.) .................
83
§1. Notion .......................................................................................
83
§2. Conditions de fond........................................................................
84
§3. Conditions de forme ......................................................................
89
§4. Proposition de clause ....................................................................
90
§5. Sanctions ...................................................................................
91
§6. Interdiction de cumuler l’abattement et la reportabilité .........................
92
SECTION 5. – ABATTEMENT MAJORÉ LORSQUE L’ACHAT EST FINANCÉ PAR UN CRÉDIT
HYPOTHÉCAIRE (ART. 46BIS, AL. 2 C. ENR.) .................................................
94
§1. Notion .......................................................................................
94
§2. Quel avantage? ...........................................................................
94
§3. Conditions de fond........................................................................
94
§4. Conditions de forme ......................................................................
95
§5. Sanctions ...................................................................................
96
SECTION 6. – L’ABATTEMENT « RÉNOVATION » DE 30.000 EUR À L’ACHAT D’UN
IMMEUBLE REPRIS SUR UNE LISTE D’IMMEUBLES INOCCUPÉS (ART. 46TER C. ENR.) ....
96
§1. Notion .......................................................................................
96
§2. Conditions de fond........................................................................
97
§3. Conditions de forme ......................................................................
99
§4. Sanctions ...................................................................................
99
SECTION 7. – TAUX RÉDUIT DES DROITS D’ENREGISTREMENT : MODIFICATION DES
RÈGLES DE PRISE EN COMPTE DES BIENS RECUEILLIS PAR L’ACQUÉREUR OU SON
CONJOINT DANS LA SUCCESSION DE SES ASCENDANTS ........................................
100
SECTION 8. – LA RÉSOLUTION AMIABLE DE LA VENTE ..........................................
101
§1. Notion .......................................................................................
101
§2. Pourquoi ce décret? ......................................................................
102
SECTION 9. – TARIF SPÉCIFIQUE AUX MARCHANDS DE BIENS...................................
107
LARCIER
241
LA VENTE IMMOBILIÈRE EN RÉGION FLAMANDE
SECTION 10. – DÉCLARATION DE COMMAND .....................................................
108
SECTION 11. – GRATUITÉ DE L’ENREGISTREMENT POUR LES BIENS CONCERNÉS PAR UNE
CONVENTION «BROWNFIELD » .................................................................
108
ANNEXE – TRADUCTION LIBRE DES NOUVEAUX TEXTES COORDONNÉS DES ARTICLES 46BIS,
46TER, 54, 55, 613, 614, 615, 62, 63TER, 64, 76, 159, 1°, 161, 14°, 209, 212BIS
ET 212TER DU CODE DES DROITS D’ENREGISTREMENT ..........................................
110
CHAPITRE III. – PROTECTION
DES MONUMENTS ET SITES URBAINS ET RURAUX
119
SECTION 1. – DÉCRET RELATIF À LA PROTECTION DES MONUMENTS ET DES SITES URBAINS
ET RURAUX .......................................................................................
119
SECTION 2. – DÉCRET RELATIF À LA PROTECTION DES PAYSAGES ............................
120
SECTION 3. – PROTECTION DU PATRIMOINE ARCHÉOLOGIQUE ................................
121
SECTION 4. – PUBLICITÉ DE CES MESURES DE PROTECTION ...................................
122
CHAPITRE IV. – LE DÉCRET : «WONEN IN EIGEN STREEK » («HABITER DANS SA PROPRE
RÉGION ») ............................................................................................
123
SECTION 1. – LÉGISLATION ........................................................................
123
SECTION 2. – UNE « CONDITION PARTICULIÈRE » TRÈS PARTICULIÈRE.......................
124
SECTION 3. – QUELLES SONT LES COMMUNES CONCERNÉES PAR CE DÉCRET ? ..............
125
SECTION 4. – QUELLES ZONES SUR LE TERRITOIRE DE CES SOIXANTE-NEUF COMMUNES ? .
126
SECTION 5. – QU’EST-CE QU’UNE « CESSION » AU SENS DE CE DÉCRET ? .....................
129
SECTION 6. – EXCEPTIONS À CETTE CONDITION PARTICULIÈRE DE « LIEN SUFFISANT AVEC
LA COMMUNE » (ART. 5.2.1., §1ER, AL. 3 DU DÉCRET) .....................................
130
SECTION 7. – QU’EST-CE QU’UN LIEN SUFFISANT AVEC LA COMMUNE (ART. 5.2.1., §2 DU
DÉCRET)? ........................................................................................
131
SECTION 8. – PROCÉDURE.........................................................................
132
SECTION 9. – DEVOIR D’INFORMATION DU NOTAIRE (ART. 5.2.2. DU DÉCRET).............
133
242
–
–
...........
PROTECTION DES PAYSAGES
PROTECTION DU PATRIMOINE ARCHÉOLOGIQUE
LARCIER
TABLE DES MATIÈRES
SECTION 10. – SANCTION DE LA CESSION FAITE EN MÉCONNAISSANCE DE L’AVIS DE LA
COMMISSION PROVINCIALE D’ÉVALUATION (ART. 5.2.3. DU DÉCRET) .....................
CHAPITRE V. – L’ASSAINISSEMENT
133
ET LA PROTECTION DU SOL ..................................
135
SECTION 1. – INTRODUCTION ......................................................................
135
SECTION 2. – L’OBLIGATION DE DEMANDER UNE ATTESTATION DE SOL PRÉALABLEMENT
À TOUTE CESSION IMMOBILIÈRE (ART. 101) ..................................................
136
§1. Qui introduit la demande d’attestation de sol? ....................................
136
§2. Quand introduire la demande?........................................................
136
§3. Comment introduire la demande? ....................................................
139
§4. Combien cela coûte-t-il?.................................................................
140
§5. Durée de validité de l’attestation du sol?............................................
140
SECTION 3. – CHAMP D’APPLICATION DU DÉCRET...............................................
141
§1. Quant aux biens...........................................................................
141
§2. Qu’est-ce qu’une «cession» de terrains («overdracht» van gronden)?.......
143
§3. Qu’est-ce qu’une «convention relative à la cession de terrains»?..............
146
SECTION 4. – LA CESSION D’UN TERRAIN À RISQUE .............................................
147
SECTION 5. – TRADUCTION PERSONNELLE DES ARTICLES IMPORTANTS DU DÉCRET .........
149
CHAPITRE VI. – LE
(« DUINENDECREET »)..................................
155
SECTION 1. – CHAMP D’APPLICATION.............................................................
155
SECTION 2. – CONSÉQUENCES DU PLACEMENT D’UN BIEN SOUS LE RÉGIME DE LA PROTECTION DES DUNES ..................................................................................
156
SECTION 3. – INDEMNISATION DE LA MOINS-VALUE .............................................
156
SECTION 4. – DEVOIR D’INFORMATION ...........................................................
157
DÉCRET DES DUNES
CHAPITRE VII. – LE
« BOSDECREET ») .................................
159
SECTION 1. – LÉGISLATION ........................................................................
159
LARCIER
DÉCRET FORESTIER (LE
243
LA VENTE IMMOBILIÈRE EN RÉGION FLAMANDE
SECTION 2. – QUAND Y A-T-IL BOIS AU SENS DU DÉCRET ?.....................................
160
SECTION 3. – POUR QUELS ACTES (ART. 91, §1ER DU DÉCRET)? .............................
161
SECTION 4. – DEVOIR D’INFORMATION INCOMBANT AU VENDEUR, AU CÉDANT OU AU
BAILLEUR (SI LE BAIL A UNE DURÉE DE PLUS DE NEUF ANNÉES)...........................
161
SECTION 5. – DEVOIR D’INFORMATION INCOMBANT AU NOTAIRE (ART. 91, §3 DU DÉCRET
FORESTIER) ......................................................................................
162
SECTION 6. – TRANSMISSION PAR LE NOTAIRE D’UNE ATTESTATION DE VENTE À
« L’AGENCE POUR LA NATURE ET LES BOIS » (ART. 91, §4 DU DÉCRET).................
163
SECTION 7. – SANCTION DU DEVOIR D’INFORMATION ..........................................
163
SECTION 8. – MENTION À REPRENDRE DANS L’ACTE NOTARIÉ SI LE VENDEUR A BÉNÉFICIÉ
DE L’EXONÉRATION DES DROITS DE SUCCESSION .............................................
164
CHAPITRE VIII. – LE
..........................
167
SECTION 1. – QU’EST-CE QU’UN CERTIFICAT DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE ?...........
167
SECTION 2. – QUAND CE CERTIFICAT EST-IL NÉCESSAIRE ?....................................
168
§1. Lors de la construction d’un immeuble ou lors de l’exécution de travaux
de transformation qui nécessitent un permis d’urbanisme préalable ..........
168
§2. Lors de la mise en vente ou de la mise en location d’un bâtiment à usage
résidentiel existant ........................................................................
169
§3. Aussi pour les bâtiments non résidentiels ...........................................
170
§4. Qui établit l’EPC? .......................................................................
170
SECTION 3. – DEVOIRS D’INFORMATION .........................................................
170
SECTION 4. – SANCTIONS ..........................................................................
171
CHAPITRE IX. – LE
CERTIFICAT DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE
REMEMBREMENT DE BIENS RURAUX (ET SON DROIT DE PRÉEMPTION)
173
SECTION 1. – NOTION ET OBJECTIFS DU REMEMBREMENT .....................................
173
SECTION 2. – DROIT DE PRÉEMPTION ............................................................
174
§1. Champ d’application....................................................................
174
§2. Exceptions au droit de préemption...................................................
175
244
LARCIER
TABLE DES MATIÈRES
§3. Procédure ..................................................................................
176
§4. Sanctions ...................................................................................
178
CHAPITRE X. – QUELQUES
DROITS DE PRÉEMPTION PARTICULIERS ............................
179
SECTION 1. – LE DROIT DE PRÉEMPTION DE LA RIVE GAUCHE DE L’ESCAUT À HAUTEUR
D’ANVERS («LINKERSCHELDEOEVERGEBIED ») ..............................................
179
§1. Législation..................................................................................
179
§2. Champ d’application ....................................................................
179
§3. Procédure ..................................................................................
179
§4. Exceptions au droit de préemption ...................................................
180
§5. Sanctions ...................................................................................
181
SECTION 2. – DANS LES ZONES PORTUAIRES D’ANVERS (RIVE DROITE), DE GAND, DE
BRUGES ET D’OSTENDE (« HAVENDECREET ») ................................................
182
§1. Législation..................................................................................
182
§2. Procédure ..................................................................................
183
§3. Exceptions au droit de préemption ...................................................
183
§4. Sanctions ...................................................................................
184
SECTION 3. – EN MATIÈRE DE VOIES NAVIGABLES ET POUR LE CANAL MARITIME (AU
PROFIT DES SOCIÉTÉS «DE SCHEEPVAART » ET «WATERWEGEN EN ZEEKANAAL ») .....
185
§1. Législation..................................................................................
185
§2. Procédure ..................................................................................
185
§3. Exceptions..................................................................................
186
§4. Sanctions ...................................................................................
186
SECTION 4. – EN MATIÈRE DE POLITIQUE INTÉGRÉE DE L’EAU («INTEGRAAL WATERBELEID »)..........................................................................................
187
§1. Législation..................................................................................
187
§2. Champ d’application ....................................................................
187
§3. Procédure ..................................................................................
188
§4. Exceptions au droit de préemption ...................................................
189
§5. Sanctions ...................................................................................
189
LARCIER
245
LA VENTE IMMOBILIÈRE EN RÉGION FLAMANDE
SECTION 5. – EN MATIÈRE D’INFRASTRUCTURE ROUTIÈRE DANS LA RÉGION D’ANVERS
(AU PROFIT DE «BAM») .......................................................................
190
§1. Législation.................................................................................
190
§2. Procédure .................................................................................
190
§3. Sanctions ..................................................................................
191
SECTION 6. – EN MATIÈRE DE PROJETS DE RÉNOVATION URBAINE
(«STADSVERNIEUWINGSPROJECTEN »)........................................................
191
§1. Législation.................................................................................
191
§2. Procédure .................................................................................
192
§3. Exceptions au droit de préemption...................................................
193
§4. Sanctions ..................................................................................
194
CHAPITRE XI. – LA
RÉGLEMENTATION DES CUVES À MAZOUT ...................................
195
SECTION 1. – CLASSIFICATION DES CITERNES ...................................................
195
SECTION 2. – PERMIS D’EXPLOITATION..........................................................
195
SECTION 3. – RÉGLEMENTATION APPLICABLE AUX CUVES DE MOINS DE 5.000 LITRES ....
196
§1. Dispositions communes aux cuves aériennes et enfouies.........................
197
§2. Dispositions propres aux cuves aériennes ..........................................
197
§3. Dispositions spécifiques aux réservoirs souterrains (art. 6.5.3.) ..............
197
§4. L’installation d’un nouveau réservoir (art. 6.5.4.)...............................
197
§5. Contrôles périodiques ...................................................................
198
§6. Mise hors service d’une citerne (art. 6.5.5.5.).....................................
198
§7. Règles particulières pour les réservoirs existants (art. 6.5.7.) ................
198
SECTION 4. – QUID EN CAS DE CESSION D’UN IMMEUBLE QUI COMPREND UNE CITERNE À
MAZOUT ? .........................................................................................
199
CHAPITRE XII. – LE DÉCRET « NATURE » ET LE DROIT DE PRÉEMPTION QU’IL A INSTAURÉ .
201
SECTION 1. – DÉFINITIONS ........................................................................
201
SECTION 2. – DROIT DE PRÉEMPTION : PRINCIPE ..............................................
202
246
LARCIER
TABLE DES MATIÈRES
SECTION 3. – BÉNÉFICIAIRES DU DROIT DE PRÉEMPTION ......................................
203
SECTION 4. – À QUELS BIENS S’APPLIQUE LE DROIT DE PRÉEMPTION ? .......................
203
§1. Dans quatre cas ...........................................................................
203
§2. Exceptions au droit de préemption ...................................................
205
§3. Le guichet «droit de préemption».....................................................
207
SECTION 5. – PROCÉDURE .........................................................................
208
§1. Dans l’état actuel de la législation ....................................................
A. Vente de gré à gré.......................................................................
B. En cas de vente publique (art. 38 du décret «nature») ........................
208
208
209
§2. Lorsque le décret d’harmonisation des droits de préemption sera entré en
vigueur .......................................................................................
209
SECTION 6. – SANCTIONS DE LA MÉCONNAISSANCE DU DROIT DE PRÉEMPTION (ART. 39
DU DÉCRET « NATURE ») .........................................................................
211
§1. Dans l’état actuel de la législation ....................................................
211
§2. Lorsque le décret d’harmonisation sera entré en vigueur........................
212
CHAPITRE XIII. – LE
FLAMAND DU LOGEMENT ...........
213
SECTION 1. – INTRODUCTION ......................................................................
213
SECTION 2. – CHAMP D’APPLICATION.............................................................
213
§1. Qu’est-ce qu’une vente au sens du décret? ..........................................
213
§2. Pour quels biens s’applique le droit de préemption? ..............................
214
SECTION 3. – PUBLICITÉ DU DROIT DE PRÉEMPTION ...........................................
217
SECTION 4. – EXCEPTIONS AU DROIT DE PRÉEMPTION .........................................
218
SECTION 5. – PROCÉDURE .........................................................................
220
SECTION 6. – OBLIGATION DU NOTAIRE APRÈS L’ACTE .........................................
221
SECTION 7. – SANCTIONS ...........................................................................
222
LARCIER
DROIT DE PRÉEMPTION DU
CODE
247
LA VENTE IMMOBILIÈRE EN RÉGION FLAMANDE
SECTION 8. – OBLIGATION DE RÉDIGER UN ACTE SÉPARÉ ET MENTION À REPRENDRE
DANS LA CONVENTION EN CAS D’INFRACTION AUX NORMES MINIMALES DE QUALITÉ DU
LOGEMENT. ......................................................................................
223
SECTION 9. – OBLIGATION SPÉCIALE D’INFORMATION À CHARGE DU NOTAIRE LORSQU’IL
VEND UN BIEN REPRIS DANS L’INVENTAIRE COMMUNAL DES IMMEUBLES ET HABITATIONS
INOCCUPÉS .......................................................................................
223
SECTION 10. – OBLIGATION SPÉCIALE D’INFORMATION À CHARGE DU NOTAIRE LORSQU’IL
VEND UN BIEN REPRIS DANS L’INVENTAIRE RÉGIONAL DES HABITATIONS INSALUBRES
OU INHABITABLES OU DANS L’INVENTAIRE RÉGIONAL DES IMMEUBLES ET HABITATIONS
ABANDONNÉS .....................................................................................
224
SECTION 11. – TRADUCTION PERSONNELLE DES ARTICLES 85 À 89 DU VLAAMSE WOONCODE (TEXTES À JOUR AU 1ER JUIN 2011) ...................................................
224
MODELE D’OPTION CROISÉE ................................................................
229
248
LARCIER