Défense des locataires 2006.qxd

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LA DEFENSE
DES
LOCATAIRES
Edition 2006
Votre association
www.clcv.org
Elections HLM, je vote CLCV
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CLCV : CONSOMMATION,
LOGEMENT ET CADRE DE VIE
C
RÉÉE en 1952, la CLCV est
l’une des plus importantes associations nationales de défense
des consommateurs. Elle agit dans tous
les domaines de la vie quotidienne et du
cadre de vie. Indépendante des partis
politiques, des syndicats et organisations
professionnels, des groupements philosophiques et religieux, elle regroupe plus de
400 associations locales. Elle est agréée
au titre de la défense des consommateurs, de la protection de l’environnement,
de l’éducation populaire et comme association éducative complémentaire de l’enseignement public.
2
Elle édite Cadre de Vie, le premier magazine de la consommation citoyenne, Info HLM, le
journal des administrateurslocataires et des responsables d’associations et de
groupements de locataires.
Elle est membre du Bureau
Européen des Unions de
Consommateurs (BEUC)
et de Consumers International (CI)
CLCV, LA DÉFENSE DES LOCATAIRES
administrateurs-locataires CLCV siègent dans les conseils d’administration
d’organismes HLM. Elle désigne des
représentants des locataires dans
chaque immeuble ou groupe d’immeubles ainsi qu’aux conseils de concertation locative.
LES ADMINISTRATEURS LOCATAIRES
Elus par les locataires, ils représentent et défendent les intérêts
des locataires au sein du conseil
d’administration des organismes
HLM et des SEM, participent à
leur gestion et veillent au respect des
règles d’attribution des logements.
LES ÉLECTIONS HLM
Les élections des administrateurs locataires ont lieu tous les 4 ans. Tous les
titulaires d’un contrat de location et,
sous certaines conditions, les souslocataires et les occupants sans titre
sont électeurs.
Les organismes HLM (OPHLM, OPAC,
SA HLM) et les Sociétés d’Economie
Mixte (SEM) doivent organiser les prochaines élections entre le 15 novembre
et le 15 décembre 2006 et prioritairement entre le 8 et le 15 décembre.
Elle est reconnue comme association nationale représentative des
locataires. A ce titre, elle est membre
de la Commission Nationale de
Concertation.

Elle représente les locataires dans les
Commissions Départementales de
Conciliation, les Comités régionaux de
l’habitat, les Conférences Intercommunales du Logement, etc. Près de 300
Pour en savoir plus, pour participer
aux actions de la CLCV, pour nous soutenir, pour adhérer, rendez-vous sur
www.clcv.org et contactez votre association CLCV !
En votant, vous vous ferez
entendre et vous aurez des
représentants plus forts
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LE CONTRAT
DE LOCATION HLM
L
E bail ou contrat de location
doit être conforme à la loi du
6 juillet 1989 sur les rapports
locatifs et à la réglementation HLM
(évolution et mode de calcul des
loyers, durée indéterminée du
contrat). Il ne doit pas comporter de
clauses abusives (art. 4 de la loi du 6
juillet 1989).

Nous vous conseillons de
bien lire votre contrat : il
vous engage.
LA FEUILLE DE CALCUL DU LOYER
Elle comporte les éléments de calcul
de la surface de votre logement. Pour
les logements conventionnés avant le
01/07/96, il s’agit de la surface corrigée (surface habitable + les éléments
de confort). Après cette date, il s’agit
de la surface utile (surface habitable
+ annexes) du logement. Cette surface
sert au calcul de votre loyer. La feuille
de calcul du loyer doit obligatoirement
vous être délivrée, vous avez deux
mois pour la contester.
L’ATTESTATION D’ASSURANCE
L’assurance pour les risques locatifs
(incendie, explosion, dégâts des
eaux,...) est obligatoire. Vous devez
fournir cette attestation à votre entrée
dans les lieux et votre bailleur peut
vous la demander chaque année.
A défaut, votre bail peut être résilié.
LES DOCUMENTS ANNEXES
A la signature du contrat de location,
vous devrez recevoir :
• la feuille de calcul du loyer ;
• l’état des lieux d’entrée ;
• le montant des provisions pour charges (le mode de répartition est donné
avec le décompte annuel) ;
• les accords collectifs éventuellement
négociés entre votre organisme HLM
et les organisations de locataires ;
• le règlement intérieur (s’il existe) de
l’organisme HLM ou de votre immeuble ;
• le diagnostic de performance énergétique de votre logement (à partir du 1er
juillet 2007) ;
• le cas échéant, l’état des risques
naturels et technologiques.
POUR EN SAVOIR PLUS
Le guide CLCV «Droits et
devoirs des locataires »
Edition 2007
Auprès de votre association
locale ou sur www.clcv.org
Prix : 16,50 € + 3 € de frais d’envoi
La Défense
des Locataires
Supplément à Cadre de Vie n°153
octobre/novembre/décembre 2006
Edité par la CLCV 17 rue Monsieur 75007 Paris
Directeur de la publication : Reine-Claude Mader
Ont participé à la rédaction : Laure Bourgoin,
Simone Bascoul, Yasmina Héligon, Yvon Thomas,
Alain Chosson, Yvonne Jaouen, Jean-Marie Roglet,
Christian Jouin. Maquette : Philippe Régnier.
Dessins : Laurence Gérardin (lessiral@voilà.fr).
Imprimerie : ETC Yvetot.. Imprimé sur du papier
recyclé. Prix public : 1 €.
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LE LOYER
LES AUGMENTATIONS DE LOYER
Elles sont votées par le Conseil
d’Administration de l’organisme HLM
dans la limite des plafonds autorisés et
des conventions signées avec l’Etat et,
normalement, selon la recommandation ministérielle de fin d’année. Or,
selon l’enquête de la CLCV, 62 % des
organismes HLM ne la respectent pas.

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Une raison de plus pour avoir
des administrateurs locataires
actifs et vigilants au sein de ce
conseil !
Dans la limite des plafonds, les loyers
HLM peuvent augmenter de 10 %
maximum par semestre. Si le plafond
est atteint, l’augmentation ne peut
excéder celle de la moyenne des 4
derniers indices de référence du loyer.
Attention ! La hausse des loyers peut
être différente suivant les immeubles.
LA QUITTANCE DE LOYER
Vous pouvez obtenir gratuitement
une quittance de loyer sur simple
demande écrite. Elle est indispensable
pour obtenir une aide au logement.
LE «SUPPLÉMENT
DE LOYER DE SOLIDARITÉ» (SLS)
Si les revenus de votre foyer dépassent de 20% le plafond de ressources
prévu pour l’attribution d’un logement
social, vous devez acquitter un « supplément de loyer de solidarité »
(SLS). Le bailleur le calcule en fonc-
tion d’un barème prenant en compte
l’importance du dépassement du plafond de ressources, qu’il doit vous
transmettre si vous y êtes soumis.
Le programme local de l’habitat peut
prévoir des zones dans lesquelles le
SLS ne s’applique pas.
La CLCV demande la suppression du
SLS, car il provoque le départ de locataires occupant un logement HLM
depuis de nombreuses années. De
plus, le SLS ne favorise pas la mixité
sociale dans les quartiers.
DES AIDES
Si vous êtes locataire et que
vous rencontrez des difficultés pour payer votre loyer,
recherchez le plus tôt possible une solution amiable
avec votre bailleur.
Vous pouvez saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) en vous
adressant aux travailleurs sociaux ou
à la CLCV la plus proche de chez vous
qui vous indiqueront comment procéder. Ce fonds départemental aide les
personnes qui éprouvent des difficultés à accéder à un logement et/ou à
s’y maintenir.
BON À SAVOIR
Bonne nouvelle ! Désormais, entre le 1er
novembre et le 15 mars, les fournisseurs
d’énergie et d’eau ne peuvent plus procéder
à des coupures pour non-paiement des factures.
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CHARGES
ET REPARATIONS LOCATIVES
Les charges locatives représentent les dépenses accessoires au loyer,
payées par le bailleur pour le compte du locataire, et dont il lui demande le
remboursement
Pour être facturées, les charges doivent être à la fois :
- récupérables, c’est-à-dire faire partie de la liste détaillée annexée au décret du 9 novembre 1982. Il s’agit
d’une liste limitative, toute charge n’y
figurant pas ne peut être facturée au
locataire.
- et justifiées. Cela signifie que le
bailleur doit adresser à son locataire
un décompte annuel et tenir les justificatifs à sa disposition pendant un
mois.
La régularisation des charges est obligatoirement annuelle. Elle consiste à
comparer le total des dépenses réelles
de la période de référence avec le
montant des provisions déjà versées
et à réajuster, en plus ou en moins.
C’est l’écart entre les deux qui donnera lieu à un remboursement ou à un
rappel de charges.
POUR
RÉDUIRE
VOS DÉPENSES
D’ÉNERGIES : TOPTEN
Ce guide d’achat créé par la CLCV et
WWF vous informe sur les appareils et
équipements (électroménager, voitures…) les plus économes et ayant le
moins d’impact sur l’environnement,
rendez-vous
sur
www.guide-topten.com
BON À SAVOIR
Les charges récupérables et justifiées
sont exigibles. Cela veut dire qu’au
même titre que le loyer principal, elles
doivent être payées.
Vous avez le droit de contrôler les charges que vous facture votre bailleur, la
CLCV peut vous accompagner dans
cette vérification qui sera plus facile si
vous constituez un groupement de locataires. Ce groupement pourra aussi
négocier avec le bailleur des travaux ou
des contrats afin de réduire les charges.
LES RÉPARATIONS LOCATIVES
Le locataire est tenu de prendre à sa
charge l’entretien courant de son logement (nettoyage, menues réparations...), d’assurer le bon fonctionnement des équipements et de faire toutes les réparations locatives définies
par le décret du 26 août 1987. Si les
dégradations ont lieu par cas de force
majeure, par le fait du bailleur (canalisation principale d’eau rompue...), par
malfaçon ou vice de construction (infiltration reconnue), ou encore s’il s’agit
d’une responsabilité collective, les
réparations sont à la charge du
bailleur.
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LES TRAVAUX
L
E bailleur est tenu de fournir
au locataire un logement
décent, de lui assurer la
jouissance paisible du logement, d’intervenir en cas de vice caché, de désordres qui y feraient obstacle, d’entretenir les locaux et de faire toutes les
réparations autres que celles définies
dans le décret du 26 août 1987.
LES TRAVAUX DANS LE LOGEMENT
6
Si le logement n’est pas en bon état
d’usage et de réparations et ses équipements en bon état de fonctionnement, les problèmes doivent être
signalés sur l’état des lieux d’entrée. Il
faut alors exiger la remise en état et
les réparations qui s’imposent.
Toutefois, le bailleur peut vous proposer par écrit de faire vous-même,
pour un logement aux normes, les
travaux de remise en état, moyennant une indemnisation (article 6a
de la loi du 6 juillet 1989).
Avant de vous engager, prenez
contact avec les représentants des
locataires de la CLCV.
BON À SAVOIR
Le bailleur ne peut s’opposer aux travaux entrepris par le locataire s’il n’y a
pas transformation des locaux ; le
locataire est tenu de lui demander l’autorisation avant toute transformation.
En cas de doute, il est préférable de
questionner l’organisme HLM ou de
prendre contact avec la CLCV.
TRAVAUX D’AMÉLIORATION
ET RÉVISION DU LOYER
L’organisme HLM est en droit d’augmenter les loyers en cas de travaux
d’amélioration ou de réhabilitation,
ceci doit se faire dans le cadre strict
prévu par les textes. Il ne peut pas
décider seul du programme de travaux
et de leurs répercussions sur les
loyers et les charges.
BON À SAVOIR
Les textes prévoient une concertation
obligatoire avec les locataires et leurs
associations. Contactez la CLCV dès
que vous avez connaissance d’un programme de ce type ou si vous estimez
que des travaux sont nécessaires.
LE DÉPART DU LOCATAIRE
Les travaux de remise en état du logement lors du départ du locataire sont
source de contentieux avec le bailleur.
La comparaison des états des lieux
d’entrée et de sortie sert de référence
pour établir la responsabilité de chacun. En cas de doute, de litige,
contactez la CLCV !
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AVEC LA CLCV,
VOUS POUVEZ AGIR
Présente au quotidien, indépendante
des partis politiques, des syndicats et
des bailleurs, la CLCV :
z représente et défend les locataires ;
z négocie des accords collectifs (réhabilitation, état des lieux, câble, amélioration de la qualité des services...).
Les bailleurs doivent mettre à la disposition des associations et groupements de locataires des panneaux
d’affichage, des locaux collectifs résidentiels permettant l’information, l’organisation des réunions, la mise en
place de services répondant aux
besoins des habitants et favorisant la
vie du quartier.
La CLCV organise des réunions pour
mieux connaître vos difficultés dans
votre logement. Elle réunit les locataires afin qu’ils agissent ensemble, par
exemple :
- pour vérifier les charges,
- à l’occasion d’une réhabilitation ou
d’une opération de démolition construction.
Ainsi, les locataires peuvent faire valoir
leurs droits et participer aux décisions
qui les concernent.
VOUS AVEZ UN LITIGE
AVEC VOTRE BAILLEUR ?
La CLCV soutient les locataires au
quotidien, elle les reçoit dans ses permanences et les aide dans les démarches à engager pour résoudre leur litige ou tout autre problème.
En cas de litige avec votre bailleur,
relatif au loyer, à l’état des lieux, au
dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations, la CLCV peut
vous aider à saisir la Commission
départementale de conciliation.
En outre, les membres de la CLCV
peuvent s’abonner au service
«CLCV Avocat j’écoute», des avocats spécialisés sont à leur écoute 6
jours sur 7.
LA CLCV, C’EST VOUS
Seul
on
connaît mal
ses droits et
on ne peut
pas
grand
c h o s e .
Organisés, le bailleur vous écoutera
mieux. La CLCV, ce sont les locataires qui la constituent. C’est facile, il
suffit de devenir adhérent, de se
regrouper pour constituer un groupement de locataires affilié à la
CLCV et désigner les représentants
de votre résidence. Le bailleur devra
alors les informer et les consulter
régulièrement sur toutes les questions concernant votre résidence.
La CLCV,
c’est votre association
En votant pour
ses candidats,
vous renforcerez
son audience.
Avec une CLCV plus forte,
les locataires seront
mieux défendus !
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CLCV :
LA DÉFENSE
DES
LOCATAIRES
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ÉLECTION DES REPRÉSENTANTS
DES LOCATAIRES
AU CONSEIL D'ADMINISTRATION
DES HLM
locataires, vous voulez ...
z Des résidences propres et bien entretenues
z Des réponses de votre bailleur à vos questions et réclamations
z Un logement de qualité à un prix abordable, respectueux de la santé et de l'environnement
z Être bien dans votre logement et dans votre quartier
z Être consultés et écoutés sur tout ce qui concerne votre logement, votre immeuble,
votre quartier…
z Faire respecter vos droits
Les candidats clcv, que vous allez élire, agiront avec vous pour :
z
z
z
z
z
z
z
z
z
La défense de vos intérêts,
Limiter les augmentations de loyers,
Un contrôle et une maîtrise des charges,
Un contrôle du travail des entreprises (contrats d'entretien…),
La construction d'un plus grand nombre de logements sociaux,
Des attributions de logement et de mutation transparentes,
Le développement des économies d’énergie et l’utilisation d’énergies renouvelables,
Le respect, la consultation des locataires dans les opérations de démolition-reconstruction,
Une véritable concertation et un réel dialogue avec les locataires.
Locataires HLM comme vous, les candidats CLCV connaissent bien les problèmes que vous
rencontrez et savent de quoi ils parlent. Ils bénéficient des informations et du soutien de
la CLCV, une association nationale de locataires, forte et reconnue, indépendante des partis, des syndicats et du bailleur.
... Faites-vous entendre, VOTEZ !
Le Conseil d'administration vote le budget, décide de l'évolution des
loyers, des programmes de travaux et d'entretien, des actions d'amélioration de votre cadre de vie, etc.
En élisant vos représentants, vous faîtes entendre votre voix.
Voter est un droit, utilisez-le !
Votez pour des candidats efficaces indépendants et compétents
Votez pour la liste CLCV : LA DÉFENSE DES LOCATAIRES
ATTENTION !
Pour être valable, votre bulletin de vote ne doit comporter aucune rature ni signe
distinctif. PENSEZ à poster votre bulletin de vote avant la date limite.
CLCV : Consommation Logement et Cadre de Vie
www.clcv.org