Procédures de Due Diligence dans le cadre de transactions

IMMOBILIEN
Kurt Ritz, Daniel Matti, Due-Diligence-Prozesse bei Immobilientransaktionen
Umfang der ausgeführten Arbeiten
wird aufgeführt.
4.2 Entscheidung Investor
Der Due-Diligence-Bericht bildet für
den Investor eine Entscheidungsgrundlage, ob eine Immobilie weiter interessant ist und ob Vertrags- und Kaufpreisverhandlungen beginnen sollen.
Der Käufer legt sich auf Basis der Ergebnisse der Immobilien-Due-Diligence eine Verhandlungsstrategie zurecht und kann seine Vorstellungen
über den Kaufpreis und die Vertragsklauseln definieren.
Die Erkenntnisse der Due Diligence
können auch nach einer erfolgten
Transaktion von Nutzen sein, bilden sie
doch eine schonungslose Offenlegung
der Ist-Situation und eine hilfreiche
Grundlage für das zukünftige Immobilienmanagement, wie beispielsweise
für die Budgetierung von Investitionen
und für zukünftige Mietvertragsverhandlungen.
5. Fazit
Die Immobilien-Due-Diligence ist heute bei Immobilientransaktionen zu einem festen Bestandteil geworden. Entscheidend ist dabei die Konzentration
auf die im Einzelfall wesentlichen
Kernprozesse der Due Diligence und
das Setzen von Schwerpunkten. Eine
sorgfältig durchgeführte Due Diligence
reduziert das Risiko des Käufers und
leistet einen wichtigen und wertvollen
Beitrag zum Gesamterfolg von Immobilientransaktionen.
Anmerkungen
1 Blaschkowski, A./Kilb, S.: «Technical Due Diligence», in: Kiesl, B. (Hg.), Immobilien Due
Diligence, Düsseldorf 2004, S. 10.
2 Muncke, G./ Walther, M.: «Market Due Diligence», in: Kiesl, B. a.a.O., S. 13.
3 Niewerth, J.: «Legal Due Diligence», in: Kiesl,
B. a.a.O., S. 24–39.
4 Blaschkowski, A./Kilb, S.: «Technical Due Diligence», in: Kiesl, B. a.a.O., S. 15–22.
5 Munk, C.: «Environmental Due Diligence»,
in: Kiesl, B. a.a.O., S. 35–41.
6 Blaschkowski, A./Kilb, S: «Technical Due Diligence», in: Kiesl, B. a.a.O., S. 48–50.
RESUME
Procédures de Due Diligence dans le cadre
de transactions immobilières
Les transactions immobilières et celles
sur les portefeuilles immobiliers connaissent depuis quelques années une
importance croissante. Les professionnels suisses de l’immobilier se voient
confrontés à des usages qui, bien que
pratiqués au niveau international,
sont nouveaux pour eux. Parmi ceuxci, la Due Diligence en matière immobilière est un des éléments prépondérants des transactions complexes.
L’examen juridique (Legal Due Diligence) comprend l’analyse de points
techniques précis tels que la situation
juridique en termes de propriété (extrait du registre foncier) ou les dispositions prévues dans les contrats de
bail en vigueur.
En matière immobilière, la Due Diligence consiste en un contrôle systématique du bien immobilier concerné,
l’objectif étant de recenser les atouts
et les risques essentiels liés au bien,
objet de la transaction. La Due Diligence en matière immobilière intègre
les différents domaines centraux: marché immobilier, droit, fiscalité, technique et construction, contamination
du site et finances.
La partie technique et construction
(Technical Due Diligence) consiste en
une analyse de la construction en tant
que telle et des installations techniques. Elle comporte à la fois des visites in situ et des contrôles à caractère
formel.
Dans le cadre de la procédure relative
au marché immobilier (Market Due
Diligence), le site et l’environnement
du bien, du point de vue du marché,
font l’objet d’une analyse systématique.
L’Expert-comptable suisse 5/05
L’analyse fiscale (Tax Due Diligence)
permet d’évaluer les risques fiscaux
liés à l’acquisition d’un bien.
Les risques environnementaux spécifiques sont recherchés dans le cadre
du bilan sur la contamination du site
(Environmental Due Diligence).
L’analyse financière du bien immobilier (Financial Due Diligence) clôture
l’ensemble en s’appuyant sur les résultats des autres procédures par-
tielles. Elle aborde la totalité des retombées financières, effectives et potentielles, d’un investissement immobilier. Le résultat de cette analyse
financière est appelé valeur d’investissement ou valeur locative (Investment
Value). Cette dernière indique à l’investisseur la valeur de l’investissement compte tenu de ses stratégies
personnelles et de ses frais de financement.
Les résultats de la procédure de Due
Diligence sont consignés dans un rapport de Due Diligence en matière immobilière et aident l’investisseur à
prendre sa décision quant à l’investissement envisagé.
Une procédure de Due Diligence en
matière immobilière conduite par un
professionnel confère davantage de
transparence à un projet immobilier
et permet aux bailleurs de fonds
d’identifier les risques pouvant porter
à conséquence avant la conclusion
d’une transaction.
KR/DM/JA
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