dossier - Business Immo

DOSSIER
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Londres : l’incontournable
Paris : «the place to be»
Allemagne : la prometteuse
Quinze investisseurs dévoilent leurs stratégies
Index Fair Value DTZ : la température baisse
Emerging Trends in Real Estate : les villes
gagnantes en 2011
Paris : l’hôtellerie de luxe continue de briller
Règles de sous-capitalisation : la France
est-elle moins compétitive que ses voisins
européens ?
UK – France – Allemagne :
quel tiercé gagnant pour 2011 ?
ui de la Grande-Bretagne, de la France ou de l’Allemagne remportera, en 2011, le titre de destination
q privilégiée des investisseurs ? Pour l’Inrev (European Association for Investors in non-listed real estate
vehicles), le grand gagnant de l’année sera… l’Allemagne qui subtilise au Royaume-Uni la première place dans le
classement des pays les plus investis par les fonds immobiliers non cotés. La France affiche une solide seconde
position tandis que la Grande-Bretagne et son marché des bureaux sont relégués en troisième place.
Par Gaël Thomas, Sandra Roumi et Sophie Da Costa
Ce classement inattendu est confirmé par les résultats de l’Investment Climate Index, réalisé chaque semestre par l’investisseur allemand Union Investment. « L’Allemagne offre, pour
57 % des investisseurs interrogés, les conditions les plus favorables à l’investissement immobilier en 2011 alors que la France et
la Grande-Bretagne recueillent, respectivement, 40 et 35 % des
suffrages », souligne l’investisseur allemand.
Au-delà de ce classement et sur fond de contrecoups de la crise
financière mondiale, les stratégies des investisseurs s’affinent et
Les intentions d’investissement pour 2011
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se modulent en fonction des pays dans lesquels ils sont investis
ou vont investir. En d’autres termes, les investisseurs immobiliers doivent s’adapter à une reprise mondiale à plusieurs vitesses comme le souligne LaSalle Investment Management dans
son rapport Investment Strategy Annual 2011. « Les performances des investissements dans les pays à forte croissance seront
volatiles en raison des flots de liquidités qui déferlent sur ces
marchés moins matures. Les stratégies de croissance tirant parti
de la rapide urbanisation et du vif essor de la classe moyenne
seront les plus rémunératrices. Dans les
pays où la croissance est anémique, les
performances se verront offrir un coup de
pouce par la faiblesse des taux d’intérêt et
les flux grandissants de dette et de fonds
propres, en dépit de la précarité de la reprise », souligne Jacques Gordon, directeur monde de la stratégie chez LIM.
Le gestionnaire de fonds recommande les
thèmes d’investissement suivants :
-
Royaume-Uni : l’immobilier de
commerce, ainsi que l’immobilier de bureau dans le centre de Londres. Les investisseurs devraient arbitrer leurs actifs
situés en région à l’exception du Sud-Est
(en particulier les bureaux).
-
France : immobilier de bureau,
commercial et logistique.
-
Allemagne : immobilier commercial
et logistique.
www.businessimmo.com - #68 - Février 2011
DOSSIER
UK, France, Allemagne : quel tiercé gagnant pour 2011 ?
Horloge des loyers : Paris et Londres en phase d’accélération
« Les investisseurs en quête de rendements plus élevés devraient
se tourner vers les banques désireuses de réduire leur exposition à l’immobilier. Si l’on en croit les estimations, ces banques
auront besoin d’au moins 115 Mds€ pour refinancer leur dette
et cèderont donc, tôt ou tard, une partie des biens immobiliers
qu’elles financent. La plupart des actifs concernés se situent
avant tout au Royaume-Uni et en Espagne, mais aussi en Allemagne et en France. La stratégie d’investissement actuellement
la plus intéressante consiste sans doute à offrir des financements
mezzanines dans la mesure où il existe peu de dette disponible à
un ratio LTV supérieur à 65 %. Cela peut permettre d’offrir des
rendements attractifs et garantis par la qualité des biens immobiliers sous-jacents », met en exergue cette étude.
La tenue du marché de l’investissement ne pourrait être décorrélée du marché locatif. Or, « au cours des 12 prochains mois,
la demande locative va s’intensifier. Ce faisant, l’opportunité que
constitue l’offre de ce type de dette n’a qu’une durée limitée. Dans
la mesure où les marchés locatifs vont connaître une embellie à
la fin de l’année 2011, les investisseurs devraient certainement
Février 2011 - #68 - www.businessimmo.com
commencer à accepter plus de prise de risque afin d’éviter la
vague de capitaux avides d’actifs « core ». Même si la médiocrité
des fondamentaux continue de rendre cela difficile, la situation
s’améliore néanmoins en comparaison avec les deux années précédentes ».
Cette activité locative s’inscrit incontestablement sur un trend
vertueux. Au 3e trimestre 2010, le take-up en Europe est en
croissance de 20 %, rejoignant les niveaux de 2007, à 10,7 millions de m², un tiers de plus qu’en 2009 avec 17 des 24 marchés affichant des volumes en progression. Dans ce contexte
d’amélioration, « l’absorption nette a été positive au cours des
six derniers trimestres successifs avec un parc occupé en progression de 1,2 million de m² au cours du 3e trimestre 2010
en Europe. Les seules défaillances de ce point de vue ont été
observées à Francfort et à La Hague où les taux de vacance se
sont accrus », constate Jones Lang LaSalle dans son étude sur
l’horloge des loyers. Des loyers prime qui continuent de croître
avec modération. Au final, cet indice a cru de 0,8 % au cours du
3e trimestre 2010.
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