Le sens retrouvé de l`investissement immobilier en cœur de

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Institut Montaigne
Billet des gérants
Le sens retrouvé de l’investissement immobilier en
cœur de ville
Chacun d’entre nous, un jour ou l’autre, a eu l’opportunité de
découvrir une ville qui lui était jusqu’alors inconnue.
Une évidence s’impose : que l’on y accède par le sud, le nord,
l’est ou l’ouest, c’est bien toujours le « centre » qui nous attire
inexorablement.
L’essentiel de la ville, « son âme », se trouve dans son
« Cœur », lieu où se sont édifiées les premières constructions
en réponse aux principales nécessités des hommes (habitat,
palais, bâtiments publics, églises, monuments, etc…).
Ces témoignages du passé, omniprésents, nous rappellent que
des générations nous ont précédé dans ces villes qui, au cours
des siècles, ont eu un rayonnement économique et culturel tel,
que nous en gardons aujourd’hui encore un témoignage
précieux au travers de leur bâti.
C’est bien parce qu’ils sont à la fois intemporels et résolument
modernes, que les « centres villes » se rebâtissent sur
eux-mêmes.
Gestion Privée d’AXA France – Juillet 2016
Un autre Reg’Art
Actualités
Depuis une vingtaine d’années les « centres villes » ont gagné
en importance sous différents effets conjugués :
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Opportunités
Le premier de ces effets tient à la « puissance publique »
qui, consciente de l’enjeu que représente le respect des
normes environnementales, ne souhaite plus voir les villes
s’étendre en périphérie, pour éviter une densification plus
intense du réseau routier et la création de bâtiments publics
supplémentaires. La reconquête et la redéfinition des
« centres villes » deviennent donc une priorité, d’autant plus
que le parc ancien représente un tiers du parc total de
l’habitat en France.
Des organismes spécifiques d’Etat tels que l’ANAH ou
l’ANRU, apportent des aides financières à destination des
particuliers. Mais ce sont surtout les différents dispositifs
fiscaux très attractifs (Malraux) qui motivent le plus les
investisseurs privés.
Le deuxième effet se rapporte au commerce : les
entreprises de la grande distribution sont confrontées à une
relative saturation de leurs marchés en périphérie et
considèrent les « centres villes » comme des relais de
croissance, ressuscitant ainsi le commerce de proximité.
Les « centres villes» attirent aussi beaucoup de touristes à
la recherche de lieux de conservation du patrimoine ou de
loisirs, favorisant ainsi la création de nombreux commerces
porteurs de gisements d’emplois (restaurants, hôtels, etc.).
Troisième effet : l’augmentation significative du nombre de
logements rénovés suivant les normes actuelles
d’habitabilité et de confort (ascenseurs, locaux vélos…),
ainsi que la requalification par les mairies des lieux publics,
des rues et de leurs propres bâtiments, incitent le retour
croissant d’une population intergénérationnelle qui souhaite
vivre en harmonie avec ces lieux qui retrouvent une
animation culturelle, sociale et festive
Plusieurs éléments se complètent pour qu’un investissement en
cœur de ville soit porteur de suffisamment de valeur pour
figurer dans le patrimoine des investisseurs :
• La pérennité de l’investissement : ici la volatilité n’existe
pas, le « patrimoine ancien cœur de ville » est une valeur
refuge qui traverse le temps en gardant toujours sa cote,
laquelle va croissante au fil des années.
• Le marché secondaire : la rareté des produits, donc de
l’offre, assure une revente potentiellement porteuse de
plus-value.
• Le marché locatif : c’est l’un des atouts majeurs de ce type
d’investissement. Il est à l’évidence extrêmement vivant et
profond, composé de familles de différentes catégories
socio-professionnelles, d’étudiants et de plus en plus de
personnes du troisième âge. Tous ont fait le choix d’une vie
de proximité.
A titre d’illustration, les villes qui ont mené une politique de
revitalisation dynamique de leur centre-ville, comme Bordeaux,
se comportent bien et n’ont cessé d’afficher leur dynamisme et
leur résistance. Depuis 2008, dans certaines métropoles régionales, les prix restent orientés à la hausse.
Il existe une certaine disparité sur le territoire et tous les centres
villes ne retiennent pas notre intérêt. Cependant, en menant
une politique d’investissement rigoureuse, le cœur de ville offre
de réels atouts
Néanmoins, pour que tous ces éléments acquièrent leur juste
valeur, il faut être vigilant sur le respect des critères suivants :
• Choix des villes : dynamiques, et à fort potentiel de
développement.
• Sélection rigoureuse des immeubles : en fonction de leur
situation géographique mais aussi de leurs qualités
architecturales et de leur potentiel d’aménagement.
• Qualité des travaux de réhabilitation : qui va de la réflexion
talentueuse de l’architecte au savoir-faire des différentes
entreprises toutes spécialisées dans le bâti ancien.
• Gestion : des professionnels aux compétences reconnues
Plus que jamais, l’immobilier et particulièrement l’immobilier en
centre-ville conserve son caractère de valeur refuge dans le
patrimoine des investisseurs.
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Gestion Privée d’AXA France – Juillet 2016