L`actualité l`immobir

ÉCO- IMILHE
CARNET
•
PEOPIE
LA TABLE
STATIONS
SPORTS
BALADE
MEMOIRE • DI-TINTE •
itation des Affiches de Grenat
AFFICHES, PR
L'actualité
et du Dauphiné, les principaux acteurs de l'immobilier en Isère étaient
l'immobir
réunis autour d'une table pour échanger sur la situation du marché en
ce début 2015. Avant de retrouver l'intégralité des échanges dans notre
supplément spécial qui paraîtra le 6 mars, une semaine avant le salon
de l'immobilier d'Alpexpo, retour sur quelques propos marquants.
PRPOL.q
par Caroline Fouché et Pierre Guerry
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Christine Garnier, vice-présidente de Grenoble Alpes métropole
« Dès 2014, nous avons beaucoup travaillé sur les questions de logement, avec l'adoption du projet de
modification du programme local de l'habitat en décembre dernier. Ce PLH tient compte à la fois de la loi
SRU renforcée et du Scot. Il prévoit un accroissement du nombre de constructions prévues, notamment dans
les secteurs les plus périurbains de la métropole. Nous allons lancer très prochainement notre plan local
d'urbanisme intercommunal. Il faudra tout le mandat pour mettre en place ce PLU!, en intégrant les révisions
nécessaires sur plusieurs communes, qui portent des projets importants. La volonté de la nouvelle équipe
est de construire du logement mieux réparti sur l'ensemble des 49 communes de la métropole, le tout à des
prix abordables et avec une qualité satisfaisante. Nous souhaitons aussi mettre en place une vraie politique
foncière, de manière à disposer de réserves permettant de maîtriser les coûts pour de nouveaux projets. »
Jean-Paul Bref, président de la communauté d'agglomération du Pays voironnais
« Aujourd'hui, le Scot entend davantage s'appuyer sur les pôles urbains. Cela donne évidemment à ces
derniers une grande responsabilité et cela pose aussi des difficultés. Dans le Voironnais, nous sommes
actuellement à mi-parcours de notre plan local de l'habitat 2012-2017. Ce dernier prévoit la construction
de 4 000 logements en six ans (dont 900 logements sociaux). Il prévoit aussi que 70% de cette production se fera dans les pôles urbains, ce qui est en conformité avec les orientations du Scot. L'objectif est de
conserver une dynamique démographique — voire de la doper un peu — et de conserver également une
mixité. Nous rencontrons un problème auquel beaucoup d'autres collectivités font face — et peut-être
que le Scot ne l'a d'ailleurs pas assez pris en compte — c'est celui de la vacance. On parle beaucoup d'offre
nouvelle, de reconquête de friches urbaines, mais il faut aussi agir pour limiter les logements vacants. »
91.1ES
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SEPT JOURS •
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Angelo Peritore, responsable des crédits grand public à la Banque populaire des Alpes
« La baisse des taux d'intérêt a été très marquée sur 2013 et 2014. Et il n'y a aucun indice de montée des taux à court
terme au minimum. Tous les indicateurs sont réunis pour une décision d'achat, mais le contexte pèse très lourd. Il
manque peut-être l'essentiel: une dynamique, une croissance, un état d'esprit.., des choses qui ne sont pas forcément
très cartésiennes. Le primo-accédant est et reste une priorité pour la Banque populaire des Alpes. Cela étant, nous
avons une vigilance toute particulière sur l'endettement et même au-delà. Car si la notion de prix est importante, tout
ne s'arrête pas à la question de la mensualité. Concernant le rachat de crédit, il faut bien voir qu'avec une courbe des
taux très orientée à la baisse, voire atteignant un point bas historique, le rachat est facilité. Mais nous allons arriver
sur des millésimes de prêts qui sont faits sur des conditions déjà relativement basses. Le bénéfice du rachat pour un
gain en termes de différentiel de taux d'intérêt ne se justifie donc pas toujours. »
Patrick Froment, directeur du marché grand public au OC
-
Lyonnaise de Banque
« Des taux tels qu'on les vit aujourd'hui sur vingt ou vingt-cinq ans, je ne pense pas qu'on en ait connu dans le
passé. Malgré cela notre marché est atone, malgré cela les prix baissent, malgré cela les volumes baissent. C'est
une vraie préoccupation. Sur l'activité immobilière, le phénomène de rachats de crédit fausse complètement
aujourd'hui l'analyse de notre production de crédits. Face à des transactions qui sont au mieux en stagnation,
des prix qui sont plutôt en baisse, on a pourtant un volume de crédits immobiliers en hausse de 20 %, car nous
faisons des rachats de crédits existants et nous baissons nos marges. Ce n'est donc pas représentatif de l'activité
du secteur immobilier, même si nos encours, eux, sont représentatifs. Aujourd'hui, notre volonté est évidemment
d'accompagner des projets. Le crédit immobilier reste un vecteur de fidélisation fort pour nos clients, mais nous
manquons de demandes comme tous les acteurs du secteur de l'immobilier. »
Stéphane Wegner, vice-président du tribunal administratif de Grenoble
« Sur le département de l'Isère, on observe une baisse très significative du nombre de recours en matière d'urbanisme. De 270 recours par an en 2011-2012, nous sommes passés à 190, soit une baisse de quasiment 30%.
Mais cela s'explique surtout par la baisse du nombre de permis de construire délivrés. En revanche, les recours
contre les documents d'urbanisme augmentent dans des proportions importantes, plus particulièrement dans
les petites communes. C'est une tendance qui se développe et qui profite de la complexité des textes pour trouver des failles exploitables. La législation récente va dans le sens d'une réduction du nombre d'annulations de
permis de construire ou de documents d'urbanisme. Différentes mesures ont été prises pour réduire le nombre
de recours à l'entrée. Et dans l'idée de pallier les conséquences parfois trop brutales des annulations, le tribunal
a récemment différé les effets de l'annulation d'un plan local d'urbanisme, le temps de laisser à la commune le
temps d'élaborer un nouveau document et ainsi de proposer un sursis à statuer pour les permis de construire. »
Claus Habfast, président d'Alpexpo
« Dans le contexte de crise que nous connaissons, Alpexpo a fait le choix de
continuer de développer ses deux salons de l'immobilier: celui de septembre et
celui du printemps. C'est important car cela donne aux
promoteurs et aux acteurs de l'immobilier la possibilité
de présenter leurs programmes deux fois dans l'année
et d'aller à la rencontre de leurs clients. Nous souhaiterions aussi développer sur ces salons une meilleure
présence du monde du BTP, à la fois en direction du
grand public, mais aussi entre les acteurs de l'immobilier. Il y a une tendance de développer des salons B to
B pour le public et les entreprises de la grande région
urbaine grenobloise. Nous souhaitons que ce salon
participe aussi à l'animation du tissu local du secteur
du bâtiment, car l'immobilier comme le bâtiment sont
des secteurs essentiels pour notre économie locale. »
Dominique Verdiel, président des Affiches de Grenoble et
du Dauphiné, en compagnie de Catherine Calmels et Claus
Habfast, directrice générale et président d'Alpexpo. Le
supplément des Affiches, consacré à l'actualité de l'immobilier et à paraître le 6 mars, est préparé en partenariat
avec Alpexpo dans la perspective du salon de l'immobilier
(qui se tiendra du 12 au 15 mars). On y retrouvera ainsi un
plan complet du salon et la liste des exposants. Le supplément sera par ailleurs distribué aux visiteurs du salon.
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AFFICHES PRP
Wilfrid Maduli, président de l'union des géomètres-experts de l'Isère
« En Isère, on dénombre 235 communes en plan d'occupation des sols et 236 en plan local d'urbanisme. 205 sont
en phase d'élaboration d'un PLU. Cela signifie que, sur certaines communes, on se retrouve avec des blocages
complets en matière de foncier. D'autant que la mise en compatibilité des PLU avec les Scot favorise la densification.
Conséquence: on observe un certain ralentissement. Le peu de terrains qui restent est difficile à aménager. Eton
se retrouve avec des terrains où il faut densifier de plus en plus. C'est ce que traduit la progression du nombre de
projets de type Vefa alors que ceux soumis à autorisation d'aménager sont en baisse. Les courbes se sont nettement
inversées en la matière. Les promoteurs privés travaillent de plus en plus avec les bailleurs sociaux. Beaucoup de
programmes privés n'ont d'ailleurs pas pu démarrer que parce qu'une partie de l'opération a été acquise par des
bailleurs sociaux. Un marché demeure en pleine progression: celui des résidences thématiques, destinées aux
seniors. Elles présentent l'avantage d'une densification maximale sur une quantité de foncier assez réduite. »
'Olivier Gallais, président de la fédération des promoteurs immobiliers des Alpes
« Au niveau national, 2014 est la plus mauvaise année depuis 1997 sur le plan de la production de logements
collectifs neufs. Nous sommes passés sous la barre des 300 000 logements par an. Quand on enlève les extensions et les réhabilitations, on est même très en deçà, à 269000 logements sur l'année. En Isère, la production
est réalisée à 90 % sur l'agglomération grenobloise. Sur ce marché de l'agglomération, l'année 2014 a connu
une baisse de l'activité de 14 %. Nous sommes ainsi passés de 804 réservations en 2013 à 700 pour 2014. C'est
une chute très importante, (en particulier sur la ville-centre, depuis 2012). Les deux points qui me semblent
essentiels, au-delà de cette contraction très importante des volumes, ce sont les prix et le stock. Les prix restent
stables, et les stocks sont au plus haut depuis plus de quinze ans. Je me réjouis aujourd'hui de voir La Métro
afficher sa volonté de lancer une véritable politique foncière. C'est en effet en travaillant ensemble sur cette
question qu'on parviendra à produire du foncier moins onéreux et donc des logements moins chers. Mais cela
va prendre du temps et, en attendant, le marché va rester très difficile. »
Vincent DelauilOiS, président de la Fnaim de l'Isère
« Le marché locatif est assez simple à observer dans le neuf; puisqu'il est soumis aux différents dispositifs fiscaux- aujourd'hui la loi Pinel -qui limitent le prix des loyers à un certain seuil. Le marché dans son ensemble
a été impacté par la loi ALUR. D'autant qu'au niveau de l'agglomération grenobloise, nous n'avons toujours
pas d'information précise sur les intentions des décideurs politiques d'appliquer l'encadrement des loyers.
En laissant planer ce doute, on refroidit d'ailleurs les éventuelles velléités des investisseurs. En 2014, on a
eu le sentiment de parvenir à un volume plancher sur le marché de l'ancien, un seuil au-dessous duquel le
nombre de transactions n'évoluera plus, sous l'effet d'une demande naturelle. Côté prix, l'agglomération
grenobloise s'inscrit parfaitement dans la dynamique nationale, avec une diminution de l'ordre de 2,5 à
3 %. On est revenu au prix de marché d'il y a dix ans. »
Me David Ambrosiano, président de la chambre des notaires de l'Isère
« Dans le secteur du neuf, ce que la profession relève, c'est une relative stabilité des prix, aux alentours de
3 750 euros/m2 sur l'agglomération grenobloise. En revanche, les volumes subissent une baisse que l'on peut
qualifier de dramatique. Le neuf est de loin le secteur qui suscite le plus d'inquiétudes. Dans un tel contexte, avec
des taux de croissance qui vont rester faibles, le rôle des élus locaux va demeurer prépondérant. Leur responsabilité en matière d'immobilier - et l'immobilier, c'est de l'économie réelle - est phénoménale. Les élus locaux ont
d'ailleurs, à mon sens, une longueur d'avance sur les élus nationaux. Ils sont un peu plus rapides à comprendre
et pensent davantage à la prochaine génération qu'à la prochaine élection! Et c'est très positif pour l'avenir de
nos territoires. On peut aussi s'interroger sur la validité du parcours résidentieL Est-ce vraiment nécessaire, pour
un primo-accédant, d'acquérir dans le neuf? Ne pourrait-il pas passer par l'ancien et un logement réhabilité,
d'autant que la réhabilitation peut être très efficace ?Sur le marché de l'ancien, la baisse des volumes est significative en Isère. Les prix sont stables dans l'ancien. Il y a fort à parier qu'ils ne baisseront plus. Aujourd'hui, au
regard de cette stabilité des prix et des taux d'intérêt, on peut estimer que tous les feux sont au vert pour acheter. »
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Michel Rival, vice-président de la communauté d'agglomération Porte de l'Isère
« Le territoire de la Capi bénéficie aujourd'hui d'un solde migratoire positif Pour maintenir la population,
il faudrait y construire 350 logements par an. Mais l'objectif retenu dans le plan local de l'habitat est de
1 000 logements, ce qui correspond à un compromis trouvé entre les élus (qui visaient 750 logements)et l'État
(qui en voulait 1 500) lorsqu'il a fallu prendre la suite de la ville nouvelle. Notre volonté est de rééquilibrer les
choses entre les différents secteurs, alors que l'État nous a légué une situation très compliquée sur l'ancienne
ville nouvelle, avec des quartiers composés à 100 % de logements sociaux. Il faudra plusieurs décennies pour
redonner la bonne dimension urbaine à ces quartiers. Aujourd'hui, nous sommes en passe de réviser le plan
local de l'habitat. Nous abordons ce nouveau plan de manière plus sereine que le premier PLH, qui avait
été lancé peu après la naissance de la communauté. Il affichera l'objectif de construire davantage dans la
vallée urbaine et moins dans le diffus. Nous souhaitons favoriser la rénovation énergétique. Une partie de
l'habitat est déjà ancien, avec une part conséquente des logements construits à l'époque de la ville nouvelle
qui utilisent le chauffage électrique... »
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Vincent Fristot, adjoint au maire de Grenoble
« La municipalité souhaite mener un travail important en matière de logement. Avec une priorité: la qualité
des opérations, que ce soit sur le plan de la mixité sociale ou des performances énergétiques. Le prix de sortie
est pour nous un élément très important. 11 faut que le marché soit en adéquation avec les possibilités financières des ménages. En 2014, la municipalité a travaillé sur la modification du plan local de l'urbanisme pour y
intégrer des priorités politiques. Cela comprend une meilleure insertion des opérations, ce qui permet d'ailleurs
de prévenir certains risques de recours, notamment en associant en amont les riverains. Autre priorité intégrée
au PLU: une qualité thermique plus ambitieuse. Le logement social est une composante importante de la
politique de la municipalité grenobloise. Le PLU prévoit désormais que dans les grandes opérations, la part
du logement social passe à 40% (pour la Presqu'île) ou entre 30 et 40 % pour la Zac Flaubert. Notre objectif
est d'atteindre les 25 % de taux SRU à l'horizon 2025. »
Jean Picchioni, vice-président de l'association des maires de l'Isère
« Pour les petites communes rurales, mener une politique en faveur du logement est une démarche compliquée.
On peut d'ailleurs se demander si les outils actuels sont bien adaptés, et dans ce domaine,je crois que le plan
local d'urbanisme intercommunal pourrait représenter un progrès dans bien des cas. Produire du logement
social dans ces secteurs se heurte à des considérations comme la raréfaction du foncier et les contraintes
naturelles. La préoccupation des élus est de lier en permanence la production de logements à l'aménagement
du territoire. L'un ne va pas sans l'autre. La question des déplacements, par exemple, est cruciale. L'idéal serait
bien entendu d'associer logement et lieu de travail, nous travaillons à le faire le plus possible. La réhabilitation
est également une problématique importante. Même les petites communes sont confrontées à cette question,
et elles n'ont pas toujours les outils pertinents pour trouver des solutions. »
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Frédéric Rolland, président de l'association des bailleurs sociaux de l'Isère
« En 2014, nous avons observé une baisse assez importante de notre livraison de logements. Nous sommes
passés de 1 300 à 950 logements entre 2010 et 2014. Si on regarde vers l'avenir, et plus particulièrement les
logements financés, on relève là encore une baisse. Elle est de l'ordre de 25% entre 2013 et 2014. La situation
est donc préoccupante. Nous avons besoin de maires bâtisseurs. Cela demande du courage. C'est par là que
passent l'attractivité d'un territoire, l'emploi et la création de valeur. Nous avons parfois l'impression, en matière
de production de logements neufs, qu'on nous demande de courir un cent mètres, mais en nous mettant
chaque matin un boulet supplémentaire aux pieds. Ces boulets sont réglementaires et techniques. Mais nous
rencontrons aussi des difficultés à atteindre les niveaux de performances énergétiques demandés. Et puis il y a
les contraintes économiques, avec la baisse des dotations de l'État qui limite les moyens des collectivités. Cela
rompt en rni Ica le
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