dossier Maisons-relais, une dynamique vers le logement

action habitat n° 20 - printemps 2008
dossier
Maisons-relais,
une dynamique vers le logement
Photo Ljubisa Danilovic/Fondation Abbé Pierre
n°20 - printem
ps 200
Dans ce numéro un encart sur la nouvelle formation “Responsable de résidence sociale”
8
2
le point sur…
Les adhérents
de l’Unafo
01 alfa3a. . . . . . . . . . . . .
03AGAT. . . . . . . . . . . . . . .
06ALIF . . . . . . . . . . . . . . .
06API Provence. . . . . . . . .
06ATE. . . . . . . . . . . . . . . .
08 AFTAR. . . . . . . . . . . . . .
10AATM. . . . . . . . . . . . . . .
13ALOTRA. . . . . . . . . . . . .
13ACPM. . . . . . . . . . . . . . .
25 AMAT. . . . . . . . . . . . . . .
25 APAT. . . . . . . . . . . . . . .
26 CALD. . . . . . . . . . . . . . .
28 COATEL . . . . . . . . . . . . .
34ADAIS . . . . . . . . . . . . . .
34 ILES . . . . . . . . . . . . . . .
38 ODTI. . . . . . . . . . . . . . .
42AGFA. . . . . . . . . . . . . . .
52AHMI. . . . . . . . . . . . . . .
53Les Deux Rives. . . . . . . .
54 AGARSP. . . . . . . . . . . . .
54Le Pélican. . . . . . . . . . .
57AMLI. . . . . . . . . . . . . . .
59AILD. . . . . . . . . . . . . . .
59ARéLI . . . . . . . . . . . . . .
63ALTIC. . . . . . . . . . . . . . .
68 aléos. . . . . . . . . . . . . .
68 ALSA. . . . . . . . . . . . . . .
68ANARF. . . . . . . . . . . . . .
69 ARALIS . . . . . . . . . . . . .
72 RS Nelson Mandela. . . . .
74 AATES . . . . . . . . . . . . . .
74ALAP. . . . . . . . . . . . . . .
75AFTAM. . . . . . . . . . . . . .
75ALFI . . . . . . . . . . . . . . .
75ADOMA . . . . . . . . . . . . .
78LOGOTEL . . . . . . . . . . . .
94ADEF. . . . . . . . . . . . . . .
94 BLJ. . . . . . . . . . . . . . . .
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action habitat - magazine d’information de l’Unafo - n°20 - printemps 2008
édito
3
Jean-Marie Oudot, président de l’Unafo
Photo Guy Durand
C’était une première : vingt-neuf associations, dont l’Unafo, ont appelé d’une seule voix à une
“nuit solidaire pour le logement” le 21 février dernier. La loi instituant un droit au logement
opposable a soulevé un immense espoir chez les trois millions de personnes mal logées, et organisé
dans un premier temps la file d’attente de tous ces demandeurs. Mais les juges ne construisent pas
de logements. C’est donc aujourd’hui que les pouvoirs publics doivent agir. C’est pourquoi les
associations ont fait 13 propositions au Premier ministre pour prévenir les situations d’exclusion,
héberger dignement les personnes, permettre l’accès à un logement autonome.
La création de maisons-relais est, de ce point de vue, décisive, car leur but est d’offrir un logement
sans limitation de durée à des personnes en situation de grande précarité, leur permettant de
sortir des dispositifs d’hébergement. Le Premier ministre, dans sa réponse aux associations, a
notamment confirmé que l’Etat s’engageait à produire 12 000 places dans la période 2008-2012.
Il a aussi confirmé que “chaque place de maison-relais comptera pour deux logements au titre de
l’article 55 de la loi SRU”, et que “le coût de l’accompagnement social sera unifié dans toutes les
maisons-relais sur la base d’un prix de journée de 16 euros”.
Maisons-relais,
petites structures, grands enjeux
C’est un premier pas, et il faut saluer l’engagement du Premier ministre sur ce dossier en réponse
à la mobilisation des associations. Mais est-ce suffisant pour aboutir à des résultats tangibles ?
La nomination d’un préfet placé sous l’autorité du Premier ministre avec la “mission de coordonner
sur le terrain toutes les actions” va certes dans le bon sens, mais les moyens dégagés (250 millions
d’euros pour 2008) ne semblent pas à la hauteur des enjeux.
Pour développer la réalisation de maisons-relais, les associations proposent notamment d’augmenter le taux de subvention des PLAI, de financer le travail d’ingénierie sociale des gestionnaires, ou
encore d’inscrire, dans tout programme immobilier de plus de 10 logements, un nombre minimum
de 20% de logements sociaux, et notamment des maisons-relais.
Ces demandes s’adressent aux pouvoirs publics mais elles sont aussi une exigence pour l’ensemble
du réseau associatif. Pour développer ces structures de façon efficace et pérenne, les gestionnaires
doivent repérer les besoins en amont des opérations, nouer des relations étroites avec les bailleurs
sociaux pour être réactifs devant des opportunités immobilières, renforcer le professionnalisme de
leurs actions.
sommaire
L’Unafo a fait du projet maisons-relais un objectif prioritaire en 2008. Des actions sont prévues
tout au long de l’année, afin de proposer une palette de services aux acteurs de terrain : une journée
nationale d’échange d’expériences sur les maisons-relais (le 25 juin à Paris), une formation diplômante “Responsable de résidence sociale”, une formation en direction des hôtes, un référentiel de
gestion locative et un autre d’auto-évaluation des prestations et services rendus. L’expérience
capitalisée par l’Unafo peut favoriser et accompagner le développement de maisons-relais. Cependant, ce projet ne pourra être mené à bien sans le soutien, les moyens et la mobilisation de tous,
qui se révèlent aujourd’hui indispensables.
p 4 [interview]
p 5 [dossier]
Maisons-relais
une dynamique vers le logement
p 8 [reportage]
Jean-Jacques Trégoat,
directeur général de l’Action sociale
p 10 [métier]
Le Cetaf, partenaire
prévention santé de l’Unafo
p 11 [libre propos]
Le financement du logement très social
p 12 [événement]
Le catalogue Formations 2008
Logotel en Ile-de-France
action habitat n°20 - printemps 2008
Directeur de publication : Jean-Marie Oudot - Comité de rédaction : Virginie Camelin, Serge Caquant, Emmanuel Chardon, Catherine Coux, Gilles Desrumaux, Laurent Dunet (Point Com’), Jacques Dupoyet, Audrey Foulquier, Christine GavendBellini, Dominique Giudicelli, Pierre-Marc Navales - Rédaction : Unafo - Point Com’ - Photos : Ljubisa Danilovic, sauf mention contraire - Conception et réalisation : Point Com’ Tél. 04 76 48 76 88 - mars 2008 Impression : Imprimerie des Eaux Claires - Tél. 04 76 09 34 14 - Dépôt légal à parution
4
interview
Jean-Jacques Trégoat,
directeur général de l’Action sociale
est un maillon important dans notre
système de prise en charge des publics
en difficulté. La philosophie du projet
est fixée, reste à passer à la vitesse
supérieure !
Photo Christophe Petiteau
Justement, de votre point de vue,
quelles sont les conditions à réunir
pour passer à la vitesse supérieure ?
Avec le recul de quelques années d’expérience et sur la base de l’évaluation
conduite par “Ville et Habitat”, quels premiers éléments de bilan peut-on tirer du
concept des maisons-relais ?
Les maisons-relais plongent leurs racines dans
une histoire, celle des pensions de famille,
initiées en leur temps par Xavier Emmanuelli.
Elles sont une des innovations majeures de
notre secteur au cours de la dernière décennie.
En intégrant une maison-relais, les personnes,
souvent très désocialisées, vont pouvoir changer
de “statut”. En donnant un toit, on restaure en
même temps l’estime de soi et la confiance. La
démarche de réadaptation sociale peut alors se
mettre en place d’autant plus efficacement que
la taille des structures est volontairement
réduite (20 à 25 places maximum) et bien insérée
dans l’environnement. Cette question de taille
est essentielle pour créer du lien. La seconde
spécificité des maisons-relais tient au projet
mis en œuvre autour de la vulnérabilité de la
personne. Elles ont une vraie mission sociale
confiée à des professionnels qui, dans ce cadre,
peuvent mener des interventions moins normées, moins prédéterminées que dans d’autres.
Par sa souplesse, cette formule originale donne
du temps pour stabiliser des parcours chaotiques, restaurer des liens sociaux et la dignité
des personnes. On est bien dans une logique de
logement et non d’hébergement. La maisonrelais est à mes yeux un dispositif très cohérent
assurant un juste milieu et une réelle qualité
d’accueil sans perdre de vue l’objectif de réinsertion sociale, qui reste la finalité d’une politique de lutte contre l’exclusion. Voilà pourquoi
ce dispositif, même s’il a besoin d’améliorations,
En préalable, un point sur le volet quantitatif. A fin 2007, on dénombrait 4619 places en
service dans plus de 200 maisons-relais. Même
s’il est encore notoirement insuffisant, nous
commençons à disposer d’un véritable parc de
logements adaptés. Le plan de cohésion sociale
voulu par Jean-Louis Borloo a véritablement
dynamisé ce dispositif, dont le PARSA a encore
accéléré le rythme. Mais il est vrai que nous
connaissons certaines difficultés de programmation. Ainsi, en 2007, des milliers de places
financées en fonctionnement dans le cadre du
PARSA n’ont pu être réalisées faute de projets
en nombre suffisant. Les difficultés ne sont
donc pas d’ordre financier puisque, de programmes pluriannuels en loi de programmation
(DALO), les financements sont mobilisés sans
faille, tant en investissement qu’en fonctionnement. La question qui se pose à nous est
donc celle du “virage” que nous devons prendre
dans la production de maisons-relais pour tenir
l’objectif cible des 12 000 places du PARSA.
Autrement dit, comment passer d’une production
“artisanale” à une production plus “mécanique”
[de la dentelle artisanale à la dentelle mécanique pour reprendre l’image de l’animateur de
notre journée technique du 8 Janvier dernier
sur les maisons-relais] sans dénaturer le dispositif ? C’est la mission qui a été confiée à
M. Pélissier. De mon point de vue, nous avons
à travailler sur plusieurs axes de progrès. En
premier lieu, nous devons rapidement créer une
dynamique avec les élus locaux qui connaissent encore mal ce dispositif. Il faut absolument partir de l’analyse des besoins locaux et
intégrer les maisons-relais dans les outils de
programmation de logements (PDALPD, PLH).
Elles doivent être présentes à notre esprit dans
toutes les opérations immobilières sociales et
nous devons être beaucoup plus proches des
opérateurs pour lever les blocages fonciers et
aussi mieux définir le partenariat entre opérateurs et gestionnaires. Enfin, des objectifs
normatifs plus contraignants sont à préciser à
l’échelle des régions pour remédier aux inégalités territoriales constatées.
Je crois également que nous devons être plus
attentifs à la recherche d’opportunité et de
nouveauté. Imagination et innovation sont des
leviers à ne pas perdre de vue !
Comment améliorer les conditions de
montage des opérations ?
A ce qui précède, j’ajouterai que l’Etat doit
accompagner l’ensemble des acteurs. Pour répondre à l’évolution permanente des besoins, il est
aujourd’hui indispensable de travailler en réseau
et d’impliquer les différents acteurs dans le
développement de logiques de partage d’expériences, ne serait-ce que pour faire face aux
problématiques de vieillissement des publics
ou à l’accueil de publics ayant des problématiques psychiques (concept de Résidenceaccueil). Je milite dans ce contexte pour faire
émerger le concept de groupement de coopération, qui est une nécessité pour organiser le
parcours de nos publics les plus fragiles dans
toutes ses dimensions, internaliser à leur bénéfice la complexité de nos dispositifs, afin de
leur permettre d’y accéder beaucoup plus
simplement. C’est l’idée de fluidité des parcours
et de “gestion” des échecs, des retours en arrière
qu’il faut prévoir et assumer.
Quel rôle et quel profil professionnel de
la fonction d’hôte ?
Le binôme d’hôtes assure une fonction primordiale, pour laquelle les qualités relationnelles
sont déterminantes. Des profils tels que
conseiller en économie sociale et familiale ou
aide médico-psychologique me paraissent bien
répondre à une mission nécessairement transverse. Mais il faut aussi raisonner - pour rendre
attractive cette fonction - en termes de parcours
professionnel et donc de formation continue,
d’alternance et de VAE. Je dirai aussi que les
hôtes ne doivent pas être abandonnés à euxmêmes, car il est parfois lourd d’animer le
temps et l’espace, d’être à l’écoute, de maintenir le contact avec les services orienteurs et
avec les partenaires institutionnels… C’est
pourquoi, là encore, il est nécessaire de développer l’échange dans un travail en réseau et
en partenariat pour soutenir au quotidien ces
professionnels.
Je dirai pour conclure que le concept de maison-relais - toutes choses étant égales par
ailleurs - est la déclinaison, pour les personnes
“sans domicile fixe”, de celui de maintien à
domicile pour les personnes âgées. C’est “leur
domicile” à eux…
action habitat - magazine d’information de l’Unafo - n°20 - printemps 2008
dossier
Photo Ljubisa Danilovic/Fondation Abbé Pierre
Les maisons-relais proposent à des personnes isolées et désocialisées des logements
sans limitation de durée au sein de structures à taille humaine ouvertes sur leur
environnement. Pour combiner logements
privés et vie collective, elles intègrent
la présence quotidienne d’hôtes salariés,
élément-clé du projet. Dispositif singulier
récemment élevé au rang de priorité par
l’Etat, la maison-relais est une forme originale de résidence sociale qui met de fait
l’Unafo en position de fédérateur de projets.
Maisons-relais,
une dynamique vers le logement
Si, pendant dix ans, les initiatives
locales ont prévalu, du fait notamment
de l’émiettement des acteurs, les maisons-relais sont aujourd’hui placées au
cœur de l’actualité nationale dans le
cadre du plan d’action renforcé en faveur des sans-abri (PARSA). Le 8 janvier
dernier, le ministère de la Santé et des
Solidarités réunissait une palette représentative de partenaires, opérateurs,
gestionnaires et financeurs, pour évaluer ce dispositif. À vocation spécifique,
produit spécifique. La maison-relais
repose en effet sur trois exigences bien
définies. C’est un projet social adapté
pour des publics définis : les personnes
en situation de grande exclusion, notamment des personnes âgés, ou
connaissant des difficultés de santé
mentale (Résidences-accueil). C’est
aussi un projet immobilier de taille
restreinte qui regroupe de 10 à 25 logements bien insérés dans leur environnement. C’est enfin un projet de gestion
locative, avec redevance et titre de
logement pour les résidants.
Un logement sans limitation de
durée dans un parcours résidentiel
“Parce que la maison-relais est une résidence sociale, elle est au cœur de notre
métier”. Jean-Jacques Jeulin, directeur
de la RS Nelson Mandela et d’une maison-
relais au Mans, pose spontanément la
maison-relais comme une solution à
développer. Selon Bernadette Martin,
attachée de direction au Coatel, “notre
maison-relais à Chartres répond au besoin
de créer un point d’étape pour stabiliser
des parcours de vie”. L’écho est le même
au sein du groupe Arcade quand Guillaume
Brugidou, directeur des résidences sociales à l’Alfi, constate que “pour un gestionnaire, la maison-relais est avant tout un
outil dans la poursuite d’un parcours résidentiel vers le logement autonome”.
La maison-relais s’adresse donc aux personnes isolées et désocialisées. Elle
n’est ni un CHRS bas de gamme ni une
résidence sociale haut de gamme, mais
bien un produit immobilier spécifique,
destiné à un public décalé qui ne trouve
pas sa place dans les dispositifs existants.
Pour Lydie Barrau, chef de service développement social d‘Adoma, qui gère
5 maisons-relais et 30 projets, “les résidants ne sont pas là par hasard. Venus de
la rue, sortis de prison ou de l’hôpital, ils
correspondent à une demande spécifique.
Nous logeons très peu de personnes issues
de FTM, peu de couples, peu de jeunes…
Un profil maison-relais s’esquisse”. Un
constat partagé par Djamel Cheridi,
directeur développement produits à
l’Aftam : “La maison-relais est fidèle à sa
action habitat - magazine d’information de l’Unafo - n°20 - printemps 2008
vocation, elle ne devient pas une orientation par défaut de solution”. Les maisonsrelais se définissent donc à la fois par le
type de public accueilli, par leur fonction
d’accueil sans limitation de durée dans
un parcours de logement et par un travail
d’accompagnement social spécifique.
Hôte, sweet home
Pour organiser le lien social, les maisonsrelais disposent de deux atouts majeurs :
les locaux de vie commune et la présence
des hôtes.
L’espace collectif cuisine salle à manger
est essentiel en raison même des fonctions de la maison-relais. Souvent les
logements proposent des kitchenettes
et des sanitaires privés. Mais cet espace
collectif est essentiel : c’est une unité
de vie, un lieu d’échanges qui favorise la
sortie de l’isolement social et affectif.
C’est lui qui permet le renfort à la vie
quotidienne et propose une dimension
collective autour des repas et des échanges, essentiels aux habitants.
La présence quotidienne d’hôtes est un
élément déterminant de la vie collective
et de l’insertion de la maison-relais dans
son environnement.
Pour “structurer le quotidien des personnes”, selon les termes de Guillaume
Brugidou, il est à la fois nécessaire de
5
6
dossier
renforcer une aide à la vie quotidienne
auprès de personnes fragiles, de permettre leur accès aux droits, de proposer
des animations permettant une bonne
insertion des résidants dans leur environnement. Par ailleurs, puisque les
maisons-relais proposent un logement,
il est nécessaire d’assurer également
une gestion locative faite, selon les
cas, par l’un des hôtes ou par un autre
intervenant, de façon mutualisée,
quand la taille et l’organisation du gestionnaire la rendent possible. La présence de l’hôte s’étend sur 5 à 6 jours
par semaine dans les maisons-relais.
“On ne gère pas des quittances, mais
surtout des personnes fragiles qui occupent des logements” aime rappeler
Jean-Jacques Jeulin, et le profil d’animation souhaitable semble proche d’un
CESF1 ou d’un AMP2.
Dans les trois maisons-relais de HauteSavoie, “les questions d’hygiène corporelle, de propreté du logement et des
parties communes, mais aussi les problèmes de santé et d’alcoolisme, parfois
lourds, sont au coeur du travail des
hôtes” souligne Christine Gavend-Bellini,
directrice d’AATES. L’addiction à l’alcool
est d’ailleurs en croissance, au Mans
comme à Chartres, à Paris ou à Cluses,
et pose la question d’un partenariat à
mettre en place avec des professionnels
de la santé.
Les maisons-relais sont un dispositif
récent, et leur pilotage reste à parfaire.
La concertation en est un des piliers en
interne (conseils de concertation, assemblées des résidants) mais aussi en externe
avec les partenaires qui sont associés à la
maison-relais selon les problématiques
concernées. Enfin, pour structurer le
métier d’hôte, AATES, Adoma, RSNM et
l’Aftam ont chacun pris l’initiative d’organiser des groupes de parole et d’échange
au sein du personnel des maisons-relais.
Le développement de ces structures
implique d’ores et déjà la nécessité de
partager les expériences, voire de superviser les actions. Ainsi, Christine GavendBellini met en place à AATES “un groupe
de travail concerté entre plusieurs maisons-relais”.
Lever les freins
Aujourd’hui, les maisons-relais sont en
retard sur leur calendrier de développement. Parallèlement, on constate à
Paris, à Chartres, au Mans, à Annecy,
que des opérations de recyclage immobilier ont permis de créer des maisonsrelais dans des délais brefs et à coûts
réduits. Faut-il s’inquiéter de ces “opérations coucous” qui utilisent une
partie du parc existant ? Gageons que
toutes les opportunités sont bonnes à
saisir, ce que Djamel Cheridi résume
ainsi : “Il s’agit là d’un effet de première
génération, aujourd’hui on fait des maisons-relais avec ce que l’on a, et dans
5 ans personne ne parlera de recyclage”.
Pour lever concrètement certains freins
au développement des maisons-relais,
Michel Anselme, directeur résidences
service des foyers d’Antin Résidences,
propose de réformer la réglementation
sur l’accessibilité. L’opération d’acquisition-amélioration qu’il mène à Paris Xe
avec Alfi permet l’accès aux personnes à
mobilité réduite en rez-de-chaussée et
au 1er étage, mais pas dans les étages
supérieurs pour des raisons techniques :
“Si l’on n’assouplit pas ces contraintes,
on aura beaucoup de mal à produire des
maisons-relais en centre-ville !” alerte-t-il.
Pour Lydie Barrau, “maître d’ouvrage et
gestionnaire, Adoma souhaite que des
études de marché viennent bien identifier les besoins pour mieux pouvoir y
répondre, plus particulièrement en milieu
rural. C’est la population accueillie qui
doit définir le type de produits à développer et pas l’inverse !”
La finalité des maisons-relais est d’être
partie prenante d’un contexte, pour y
insérer ses habitants. Djamel Cheridi
témoigne : “On peut donner du temps
au temps dans une maison-relais, la personne qui arrive se pose, se repose si
nécessaire, pour reprendre le fil d’un parcours locatif”. Restent ceux qui sont
encore aujourd’hui dehors, sans logement ;
c’est pour eux que le temps presse.
(1)
(2)
C ESF : conseiller en économie sociale et
familiale
AMP : aide médico-psychologique
Les clés pour comprendre
Un dispositif récent
Les maisons-relais font suite au programme
expérimental “pensions de famille” initié en
1997.
Elles ont été mises en place par la circulaire
n°2002/595 du 10 décembre 2002 complétée
par l’instruction du 11 mars 2003 et une note
d’information de 2005 (disponibles sur notre
site Internet (www.unafo.org/ logement d’insertion/les maisons-relais).
Logement individuel et vie collective
Qu’est-ce qu’une maison-relais ? C’est une
résidence sociale de petite taille, dix à vingtcinq logements, destinée à accueillir des
personnes en situation de grande exclusion.
Elle leur propose un logement autonome sans
condition de durée, des espaces communs,
ainsi qu’une aide renforcée à la vie quotidienne (santé, hygiène, alimentation), et
vise une bonne intégration de la structure
dans l’environnement local.
La maison-relais s’articule autour d’une fonction “d’hôte” qui joue un rôle primordial
d’animation et d’appui à la vie quotidienne.
Un à deux emplois sont ainsi financés par
une participation de l’Etat qui est passée de
8 € à 12 €, et qui va être unifiée pour
l’ensemble des maisons-relais à 16 € par jour
et par place.
Une priorité
La loi sur le droit au logement opposable
(Dalo) et le plan d’action renforcé pour les
sans-abri (PARSA) encouragent leur développement et prévoient la création de 12 000
places en maison-relais. 4 619 places sont
installées en décembre 2007.
Un rapport d’évaluation des maisons-relais
réalisé par Ville et Habitat (disponible sur
notre site Internet) a fait l’objet d’une journée
de travail à la DGAS le 8 janvier 2008.
En décembre 2007, une mission nationale
d’évaluation des freins au développement des
maisons-relais est confiée à Michel Pélissier,
président d’Adoma.
A noter sur vos agendas :
Journée Unafo Maisons-relais,
mercredi 25 juin 2008 à Paris
action habitat - magazine d’information de l’Unafo - n°20 - printemps 2008
Photo Ljubisa Danilovic
dossier
Une question… trois réponses
Quelles sont les conditions de réussite des maisons-relais ?
Michel Pélissier,
Florence Hanff,
Jean-Marie André,
“Pour développer les maisons-relais,
clarifions les objectifs et simplifions les
procédures.
Il est difficile aujourd’hui pour un bailleur
social d’immobiliser du foncier et d’attendre que le gestionnaire soit assuré de
pouvoir en financer le fonctionnement.
Plus qu’un problème de calendrier, nous
devons résoudre là une contradiction
entre aide à la pierre et aide au fonctionnement. La mise en cohérence des services de l’Etat est donc essentielle pour
sécuriser le financement des opérations.
La réactivité vis-à-vis des opportunités
foncières suppose donc des partenariats
bien construits en amont, entre les services de l’Etat, ceux des collectivités locales,
les bailleurs sociaux et les gestionnaires
potentiels.
Si nous voulons atteindre 12 000 places à
l’horizon 2009, il convient de décliner
localement cet objectif auprès des collectivités territoriales et des bailleurs
sociaux, en le quantifiant. Concrètement,
quand un office HLM demande un financement, le service financeur devrait pouvoir fixer un pourcentage minimum de
logements en maisons-relais.
Du point de vue du bâti, les maisonsrelais comportent nécessairement des
parties communes, élément central du
projet social : dans un ensemble de 20
logements, le coût des espaces communs
devient donc rapidement prohibitif.
Répondre à la question du financement
des parties communes, c’est lever un frein
majeur à la création de maisons-relais.
Enfin, l’ambition de diffuser une meilleure connaissance des maisons-relais doit
aboutir à une définition plus précise du
produit. Bâtir une charte des maisonsrelais permettrait sans doute une avancée
dans ce sens”.
“Les maisons-relais permettent à des personnes cassées par la vie de retrouver une
dignité, dans une structure qui le leur
permet. C’est un dispositif à faire connaître et reconnaître, en ne perdant pas de
vue que ces structures doivent rester ce
qu’elles sont. Il est souhaitable qu’elles
perdurent sous la forme de petites unités
d’une vingtaine de logements très bien
insérés dans leur quartier. C’est la condition pour développer des maisons-relais
en centre-ville, comme à Grenoble où
trois structures nous donnent entière satisfaction, tant du point de vue du suivi
de ses habitants que des bons rapports
de voisinage. Évidemment, ce type d’opération immobilière est difficile à produire,
et la Ville participe activement à leur
montage. Si l’engagement financier du
conseil régional, du conseil général et de
la Ville est un prérequis, l’Etat doit aussi
prendre toute sa part et garantir la mise
en œuvre des priorités qu’il énonce.
Du point de vue de la collectivité, les partenariats et, au-delà, la relation de
confiance nouée avec les réseaux associatifs sont un gage de réussite. Dans le
fonctionnement des associations gestionnaires, le rôle de l’hôte est primordial
pour faire de la maison-relais un lieu
d’écoute au quotidien. Cet accueil permanent structure une vie collective ouverte
sur l’extérieur, essentielle pour sécuriser
des femmes et des hommes seuls et isolés, et leur donner des repères qui stabilisent leur parcours personnel.
On ne peut développer des produits immobiliers dont le coût de fonctionnement est
élevé, sans se poser et poser la question de
la pérennité des soutiens financiers”.
“Depuis 2001, le groupe 3F a réalisé 11
maisons-relais ou pensions de famille
dans 4 départements d’Ile-de-France avec
4 associations gestionnaires différentes.
Pour réussir une maison-relais, il est
essentiel de conjuguer les compétences :
le projet social est porté par le gestionnaire auprès de ses tutelles et financeurs,
et le travail d’optimisation des financements à l’investissement repose sur le
maître d’ouvrage. Nous sommes à l’écoute
de l’association qui répond aux besoins
de sa population, qu’elle connaît mieux
que quiconque, et en retour, nous alertons
nos partenaires associatifs sur la conception des produits. Nous devons traduire
les besoins en termes de typologie des
logements, de surfaces et de mode de
fonctionnement, en neuf comme en réhabilitation. Le coût des travaux pour des
logements de petites surfaces, tout équipés, et comprenant des locaux communs
est évidemment plus élevé que pour le
logement traditionnel, et le recours à de
multiples sources de financement est une
solution pour réduire le loyer des murs
acquitté par le gestionnaire.
Réaliser un projet suppose l’appui indispensable des collectivités locales. Pour
obtenir le soutien des élus, nous devons
expliquer ce qu’est une maison-relais,
préciser la fonction de ce produit. C’est
en étant pertinentes localement que les
maisons-relais s’intègreront dans le tissu
urbain, à proximité des transports en
commun, des commerces et des services.
Notre souci est d’adapter les programmes
aux besoins des publics accueillis, pour
que la maison-relais devienne pour ses
habitants un point de passage vers le
logement classique”.
président d’Adoma,
chargé d’une mission “maisonsrelais”par la ministre du Logement
Ville de Grenoble,
adjointe au logement
et à l’habitat
action habitat - magazine d’information de l’Unafo - n°20 - printemps 2008
directeur général de RSIF,
filiale du groupe 3F
7
8
reportage
Photo Ljubisa Danilovic
Logotel, qui gère 219 logements répartis en 16 résidences à Paris et dans la
première couronne, a rejoint l’Unafo en
2007. Cette association, entité à part
entière du groupe Opievoy, est spécialisée
dans l’hébergement temporaire des ménages. Ce “ticket commun” entre un gestionnaire de résidences sociales et le deuxième
office public de l’habitat d’Ile-de-France fait
ses preuves en milieu urbain dense, où le marché
immobilier tendu ne facilite pas la fluidité des parcours
locatifs.
Logotel en Ile-de-France
Une association adossée à un important bailleur social
Gilles Krier,
secrétaire adjoint de Logotel
Au début de la rue de Solférino, la résidence sociale de
Boulogne-Billancourt, inaugurée en 2004, s’insère bien
dans son cadre urbain. L’architecte a poussé le souci du
détail jusqu’à peindre une partie de la façade en “jaune
Renault”, pour rappeler que l’on est ici à 200 mètres de
l’ancienne entrée des usines automobiles qui ont fait
l’histoire de Billancourt. Face à l’immeuble de 11 logements, l’Artistic Palace, studio d’enregistrement
aujourd’hui reconverti en programme immobilier, donne
aux lieux une touche Art déco.
C’est un peu “la marque de fabrique des résidences
sociales de Logotel, elles sont implantées dans des quartiers de centres urbains. Cela favorise la mixité et la
proximité sociales” précise Sylvie Koumskoff, gérante
de la résidence de Boulogne-Billancourt et de cinq
autres sites. Les loyers s’étagent de 379 euros mensuels
pour un 16 m2, à 539 euros pour un 36m2, la part
restante pour une personne aux minima sociaux étant
de 67 euros.
Madame B.Y nous ouvre sa porte ; la jeune femme affiche un volontarisme que les aléas d’un parcours de vie
n’ont pas entamé. “De 2000 à 2004, j’étais fleuriste. Je
travaillais en CDI, 13 heures par jour, pour avoir mon
appartement, mais ça ne suffisait pas”. Un divorce lui
impose de “repartir à zéro”. Elle a créé son entreprise
dans le XVIIe arrondissement à Paris, mais un accident et
deux opérations ont contrarié la poursuite de ce projet.
Le 13 avril prochain, la jeune femme passera le concours
d’aide-soignante pour intégrer la formation diplômante
qui lui permettra “d’avoir enfin un travail stable”. Pour
l’heure, ses projets personnels sont subordonnés à l’obtention d‘un logement : “Je dois repousser mon mariage
avec mon fiancé, le temps de pouvoir habiter un logement pour deux”. D’abord la formation, puis l’emploi,
sésame pour un logement qui permet d’espérer le mariage attendu. Cette trajectoire répond bien au profil
que Logotel souhaite pour ses résidants : une personne
qui vit une situation transitoire dans un hébergement
temporaire, le temps nécessaire pour rebondir dans son
parcours locatif.
Un mandat de gérance
C’est pour organiser cette capacité à rebondir que Logotel
est née en 1986, afin d’apporter une réponse
adaptée aux besoins des personnes vivant en hôtels
meublés. Cette association loi 1901 gère aujourd’hui
219 logements, essentiellement des T1, répartis en 16
résidences sociales implantées à Paris, dans les Hautsde-Seine, l’Essonne et le Val de Marne.
Logotel était rattachée à la société HLM “Logement
pour tous”, reprise en 1999 par le groupe Opievoy.
action habitat - magazine d’information de l’Unafo - n°20 - printemps 2008
Photo Ljubisa Danilovic
reportage
La résidence sociale
de Boulogne-Billancourt
Pour Gilles Krier, “l’objectif étant d’accéder à un logement
ordinaire, la réussite passe par l’attitude volontariste du
résidant, pour s’inscrire dans un nouveau parcours résidentiel”. À l’initiative des gérants de Logotel, un comité
de suivi des projets résidentiels personnalisés a été créé.
Ce comité, interne au groupe Opievoy, recherche des
possibilités de sortie pour les résidants. Les services
attribution de l’Opievoy examinent les dossiers pour
lesquels un logement social peut être proposé.
À sa tête, Viviane Rofort, directrice générale d’Opievoy
et secrétaire générale de Logotel, gère plus de 48 000
logements (l’OPH représente 40 000, la SA HLM Orly
Parc 5 500). Depuis la récente dissolution de “Logement
pour tous” et un transfert de patrimoine, la grande
majorité des résidences Logotel appartient aujourd’hui
à l’Opievoy. Logotel s’appuie sur la structure Opievoy
dans le cadre d’un mandat de gérance. Les directions
métiers d’Opievoy assurent la gestion des logements et
des prestations de services techniques, financiers, de
gestion du personnel et de système informatique en
contrepartie du paiement d’une rémunération.
Le mandat de gérance fixe les prestations dues par
l’Opievoy à Logotel. Pour Gilles Krier, secrétaire adjoint
de l’association, “la force du groupe donne une assise
stable à Logotel et sécurise ses activités”. Les agences
de proximité de l’Opievoy à Chaville et Juvisy-sur-Orge
accueillent les gérants de Logotel et leur apportent un
soutien technique et administratif.
L’accompagnement social, mission principale
L’association salarie à temps plein quatre gérants de
résidences. Sylvie Koumskoff définit ainsi la polyvalence
de son métier : “Chacun de nous est à lui seul une microagence”.
Sa mission est claire : élaborer un projet résidentiel qui
fixe les objectifs de réinsertion, les étapes et les moyens
d’y parvenir. Ce projet est un préalable qui conditionne
la signature du contrat d’occupation.
Sylvie Koumskoff et ses collègues mobilisent les résidants
et entreprennent toutes les démarches nécessaires à l’entrée à Logotel, pour “leur permettre d’acquérir de bons
réflexes de locataires”.
Il s’agit concrètement de faciliter l’intégration dans la
résidence par le respect des règles, de veiller à l’ouverture et au maintien des droits par une aide aux personnes
vers les services publics (Caf, Assedic, Fsl…), et de prévenir les impayés.
Ce travail repose sur la nécessaire bonne connaissance
des résidants. Ainsi, Logotel organise une enquête
approfondie préalable à l’attribution de logements. Le
résidant bénéficie également d’un suivi personnalisé, il
peut rencontrer le gérant lors de sa permanence hebdomadaire, et un accompagnement spécifique est là pour
une gestion maîtrisée de son budget.
Un protocole de relogement
Sylvie Koumskoff constate “qu’après 6 mois ou un an,
bon nombre de locataires sont prêts pour un logement
ordinaire. On se heurte alors aux difficultés de relogement en région parisienne”. Comment gérer la situation
d’engorgement et agir pour tenter de l’infléchir ?
Un protocole de relogement a été mis en oeuvre au
sein du groupe Opievoy en décembre 2006. Cette
action vise à faciliter les sorties des résidences Logotel
vers les autres entités du groupe. Neuf relogements ont
eu lieu dans ce cadre en 2007. Logotel travaille aussi
avec des partenaires extérieurs : collectivités territoriales, collecteurs du 1 %, autres bailleurs.
Une étude d’octobre 2006 constate que, pour les
27 personnes relogées dans le parc Opievoy en Essonne
et dans les Hauts-de-Seine de 2000 à 2004, l’intégration en habitat collectif est globalement réussie. “Ces
résultats encourageants font la preuve de ce que Logotel
et l’Opievoy peuvent réussir ensemble, pour faire coïncider parcours personnel et résidentiel”, commente Gilles
Krier.
Il est convaincu que “c’est dès la signature du contrat
d’occupation que l’on prépare la sortie. Il faut présenter
le plus tôt possible la résidence sociale pour ce qu’elle
est : un sas, qui offre un logement meublé, des services
et une adresse administrative”.
Un partenaire témoigne
Carole Chiarenza, responsable du CCAS de Saint-Pierre-du-Perray
“La résidence sociale Logotel est proche des arrêts de bus et des commerces, elle est bien
insérée dans le quartier et dans la commune. Elle apporte une solution locale pour l’hébergement des Saint-Perrayens en difficulté et leur permet de bénéficier d’une écoute dans un
véritable lieu de vie.
Nous sommes doublement satisfaits : côté relogement, un turn-over régulier offre des
disponibilités d’hébergement rendues possibles par le bon fonctionnement de la structure,
et côté intégration, la majorité des résidants souhaite à terme rester dans la commune.
De plus, l’image véhiculée par Logotel est plutôt positive, aucun problème de voisinage
n’est à déplorer.
Il faudrait que chaque ville puisse proposer ce type d’hébergement qui donne un réel coup
de pouce pour l’accession à un logement définitif”.
action habitat - magazine d’information de l’Unafo - n°20 - printemps 2008
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action
Le Centre technique d’appui et de formation des centres
d’examens de santé (Cetaf) coordonne l’activité des centres
d’examens de santé (CES) relevant de la caisse nationale
d’assurance maladie. Les actions de prévention menées par
ces CES auprès des populations précaires ont conduit le
Cetaf et l’Unafo à un rapprochement de leurs réseaux afin
de faciliter l’échange de bonnes pratiques. Si les associations gestionnaires assument leur rôle de veille sanitaire
au quotidien, les actions de prévention auprès des travailleurs migrants vivant en foyer nécessitent l’intervention
de professionnels de la santé.
Photo Cnamts/ Philippe Caumes
Le Cetaf, partenaire
prévention santé de l’Unafo
Depuis 1945, les CES proposent un examen périodique
de santé (EPS) tous les cinq ans aux assurés du régime
général de sécurité sociale. Depuis 1992, la politique
de prévention s’est renforcée en direction des populations en situation de précarité et des plus de 60 ans.
“La santé n’est pas vécue comme une priorité par les
personnes fragilisées et l’accès aux soins est de ce
fait rendu difficile” constate le docteur Helfenstein,
responsable du programme précarité des CES de Lorraine.
Ainsi, des échanges se développent entre CES et certains adhérents de l’Unafo, pour faire, des résidants en
foyer, une cible prioritaire des actions de prévention.
Le docteur Pagnon, directeur du CES de Mulhouse, témoigne : “Notre abord commun de populations précaires
nous a rapprochés, et le point de rencontre s’est établi
autour d’une formation conduite par Aléos, à laquelle
certains membres de mon personnel ont participé“. Rapidement, l’abord commun s’est mué en apport mutuel,
pour bien connaître les besoins spécifiques des travailleurs migrants, et mieux y répondre.
Isolement et maux de leur âge
Les travailleurs migrants vieillissent isolés. Comment
sensibiliser une population qui cumule précarité et
grand âge à la nécessité de réaliser un EPS ? Pour
répondre à cette question, une convention tripartite
entre le conseil général de Meurthe-et-Moselle, le CES et
les associations gestionnaires de foyers permet “d’aller
au-devant des personnes en foyer avec des recrutements
sur place et de prendre en charge leur transport jusqu’au
centre d’examens” relate le docteur Helfenstein. “Et,
depuis 2002, une formation santé-précarité de 3 jours est
proposée aux animateurs de structures sociales”.
Les EPS font clairement apparaître que les “vieux
migrants” vivent mal leur situation d’isolement et
développent un sentiment d’abandon. D’un point de
vue sanitaire, ils souffrent de pathologies davantage
liées à leur âge et à leur parcours professionnel que
l’ensemble des personnes précaires. En foyer, pas ou
peu de problèmes d’addiction, mais des troubles de la
mémoire, des problèmes auditifs, de vue ou des affections cardio-vasculaires.
Les pathologies rhumatologiques liées à la vieillesse
ou à l’exercice de métiers pénibles posent d’ailleurs la
question de la compatibilité des locaux : “Un 4e étage
sans ascenseur condamne un vieux monsieur souffrant
d’arthrose ou de lombalgie à ne plus bouger de chez lui“
souligne le docteur Helfenstein.
La mise en réseaux
Dans le cadre de son programme Prévention des risques
liés au vieillissement, le Cetaf a publié en 2006 le guide
Amhef (Approche des migrants hébergés en foyers). Il
relate et met en perspective les expériences de 13 CES
dans le recrutement des migrants résidant dans des
structures d’hébergement social. Pour Angélique Bourg,
chargée d’étude dans ce programme, Ahmef est “un
outil pratique bâti sur des initiatives riches et variées. Le
Cetaf les mutualise, les fédère et incite ainsi les partenariats locaux en proposant des exemples concrets qui peuvent faire école”.
Ahmef permet de mieux comprendre les modalités
d’intervention du CES dans un foyer : pourquoi présenter
l’examen de santé au sein du foyer, comment aménager
la venue des résidants au CES, pourquoi réaliser un
compte-rendu médical individuel à l’issue de l’examen ?
Basé sur le partage d’expériences, cet outil vise à impulser des rapprochements tenant compte des enseignements tirés des expériences. Cette coopération
locale avec des organismes adhérents de l’Unafo est déjà
amorcée, par exemple à Orléans et à Auxerre avec
l’Aftam, à Metz avec l’Amli, ou à Dijon et Toulouse avec
Adoma.
Angélique Bourg estime que “le Cetaf est aux centres
d’examens de santé ce que l’Unafo est aux professionnels de l’hébergement social : un fédérateur d’initiatives
locales”. Dès lors, la bonne concordance entre le réseau
des CES et celui des foyers doit venir nourrir positivement nos pratiques. À Mulhouse, selon le docteur
Pagnon, “la convergence entre le Cetaf et l’Unafo permet
de poursuivre notre travail commun d’éducation individuelle à la santé, et d’engager un travail épidémiologique
pour une population particulière”.
action habitat - magazine d’information de l’Unafo - n°20 - printemps 2008
libre propos… libre propos… libre propos…
actualités
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Photo Ljubisa Danilovic
Le mal-logement en France
Georges Bullion,
président de l’ARRA HLM
Le financement
du logement très social
Face à l’augmentation des prix fonciers et immobiliers du logement depuis 5 ans,
les conditions d’équilibre du financement du logement locatif social ne sont plus
réunies aujourd’hui.
En effet, les aides à la pierre de l’Etat au logement social sont forfaitisées et ne suivent
plus l’évolution des coûts. Les subventions des collectivités locales peinent aussi à
être actualisées avec l’évolution des prix de construction et suivent au mieux l’augmentation du volume fixé dans le cadre du plan de cohésion sociale, sans améliorer
l’équilibre des opérations.
Restent les fonds propres des organismes HLM. Ceux-ci doivent être arbitrés entre une
affectation sur l’entretien et la réhabilitation, le renouvellement urbain, le développement des nouvelles constructions. Le système touche aujourd’hui à ses limites avec
encore deux contraintes récentes supplémentaires : l’accroissement du taux du livret A
qui fragilise un peu plus nos équilibres d’exploitation et de bilan, et le surinvestissement
annoncé sur le respect de l’environnement.
Quand on sait que le logement très social financé avec les PLA intégration coûte plus
cher que le logement social classique, car il est souvent réalisé dans de petites opérations
d’acquisition-amélioration situées en centre-ville, on s’interroge sur la pérennité de
notre système de financement.
Si aujourd’hui le droit au logement opposable entre en vigueur, peut-être faudrait-il
s’inquiéter des conditions de production et de financement du PLA intégration et ceci
quels que soient les opérateurs. La mise en œuvre du droit au logement et la réalisation de la totalité du plan de cohésion sociale, soit 100 000 logements en PLUS et PLAI
en 2008, passent sans doute par l’adaptation d’une partie des PLAI en logements à
loyer minoré sans obligations d’accompagnement social spécifique.
action habitat - magazine d’information de l’Unafo - n°20 - printemps 2008
Dans son rapport annuel sur le mal-logement paru
le 1er février dernier, la Fondation Abbé Pierre
estime à 3 318 000 le nombre de personnes mal
logées, dont plus d’un million privées de domicile
personnel. Elle constate la persistance de la crise
du logement, induisant un pouvoir d’achat en baisse et entraînant une hausse considérable de la part
de budget des ménages consacrée au logement.
Face à ce constat, elle propose certaines mesures,
comme élargir la taxe sur la vacance, obliger tout
programme immobilier à produire un quota de logements sociaux, examiner au plus près les démolitions de logements sociaux dans les programmes
ANRU, améliorer la solvabilisation des aides personnelles.
Mobilisation nationale
pour une nouvelle politique
publique du logement
Dans le cadre d’une mission confiée par le
Premier ministre à Etienne Pinte, un collectif
de 29 associations (dont l’Unafo) a formulé 13
propositions d’actions pour la mise en œuvre
immédiate de la loi instituant un droit au logement opposable. Le rapport d’Etienne Pinte
propose au gouvernement certaines mesures
que les associations ont jugées décevantes,
tout en déclarant vouloir continuer à négocier.
Elles regrettent notamment que les moyens
annoncés ne soient pas à la hauteur des besoins
et des engagements : l’effort financier à fournir
est, selon elles, de 1,5 milliard d’euros, alors
que le Premier ministre a débloqué une enveloppe de 240 millions d’euros seulement. Elles
demandent au gouvernement de compléter ces
mesures et appellent à la mobilisation de tous
les acteurs du secteur.
Journées professionnelles
Metz - novembre 2007
Nos journées professionnelles 2007 ont rassemblé à Metz deux cent trente professionnels du
secteur du logement social. Ces deux jours de
travail étaient bâtis autour des trois défis
actuels à relever pour préparer l’avenir : comprendre les mutations des publics et celles des
politiques sociales, adapter le patrimoine et les
services offerts aux résidants et adapter nos
organisations en les professionnalisant, partager
les enjeux dont nous sommes porteurs et le
partenariat que nous développons au quotidien
dans les territoires où nous intervenons.
Catalogue
Formations 2008
20 formations spécifiques
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01 40 71 71 10
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