Le financement à moindre coût Qu`est ce qu`un bon financement

Le financement à moindre coût
Qu’est ce qu’un bon financement ?
C’est le financement qui vous coûtera le moins cher tout compris. Mais c’est aussi celui qui vous
permettra de vous désendetter le plus vite possible, c’est à dire le plus efficacement possible.
Qu’est-ce que l’IRA ?
IRA veut dire indemnité de remboursement anticipé. C’est à dire que la banque vous prendra un
pourcentage du capital restant dû si vous voulez rembourser une partie ou la totalité de votre prêt
par anticipation.
Exemple : Vous avez souscrit un prêt de 100 000€ et deux ans plus tard vous voulez rembourser 10
000€. La banque vous prendra une indemnité pour le faire, généralement 3 % du capital restant dû
ou la valeur de 6 mois d’intérêt.
Les IRA sont un élément de négociation.
Option et modularité du prêt
Certaines banques proposent une formule intéressante : la modularité. Cela permet de rallonger (ou
de raccourcir) la durée de son prêt en gardant le même taux. Évidemment, ce qui m’intéresse c’est
de rallonger au même taux. Vous pouvez rallonger votre prêt jusqu’à 36 mois de plus dans certaines
banques comme le crédit agricole. Vous faites ainsi baisser vos mensualités et dégager plus
d’excédent, ce qui vous permettra de rembourser (indirectement) plus vite.
Gagnez quelques milliers d’euros en plus avec les différents types de prêt
Pour ne pas être surpris vous devez connaître les prêts le plus courants mais aussi les plus
intéressants (moins courants).
Prêt amortissable
C’est le prêt classique. La mensualité est toujours la même chaque mois du début à la fin. C’est le
pourcentage entre les intérêts et le capital remboursé qui varient. Vous remboursez les premières
années surtout des intérêts puis sur la fin de votre emprunt surtout du capital.
Prêt in fine
Le prêt in fine présente la particularité suivante : vous ne rembourserez le capital qu’à la fin de la
durée de votre prêt et vous le rembourserez en une seule fois. Vous allez donc payer uniquement les
intérêts pendant toute la durée de votre emprunt. Pendant ce temps, votre argent sera versé (et
bloqué: on dit nanti) sur une assurance vie qui constituera le capital que vous devrez rembourser à
la fin de votre emprunt.
Avantages :
• des intérêts maximums pendant toute la durée du prêt et moins d’impôts à payer
• surtout intéressant si vous êtes dans une tranche d’imposition élevée
•
•
Inconvénient :
Vous devrez apporter au moins 20 % de la somme
Prêts gigognes
Les prêts gigognes sont particuliers car ils sont deux ! Vous ne faites pas un seul prêt mais deux. Le
but est de mixer ces deux prêts pour minimiser le coût total de l’emprunt.
Souvent un des prêts est plus avantageux en terme de taux que l’autre. Malheureusement c’est aussi
celui qui portera sur la part de capital la moins élevée.
Avantages
• Coût total plus faible
Prêt à taux mixte
Le prêt à taux mixe est fixe sur une durée donnée et variable ensuite. Par exemple vous pouvez
avoir un prêt à 3,33 % fixe sur 7 ans puis variable capé à +2 % sur 15 ans.
Nb : capé +2 % veut dire que le taux ne peut pas varier au delà de 5,33 % ici. Il ne peut pas prendre
plus de 2 %.
Ce type de prêt est très intéressant si vous savez pertinemment que vous allez rester dans un bien
moins de 7 ans (pour l’exemple) car le taux fixe prévu est plus bas que le taux fixe habituel.
Délégation d’assurance
La délégation d’assurance implique que vous n’allez pas prendre l’assurance proposée par la
banque mais une assurance extérieure à l’établissement. Vous pouvez obtenir de biens meilleurs
prix avec une assurance déléguée.
Mon conseil : Prenez toujours l’assurance de la banque. Vous pourrez résilier votre contrat au bout
d’un an et déléguer l’assurance. C'est un élément de négociation donc vous obtiendrez un meilleur
taux. Regarder aussi entre deux offres celle qui propose les conditions les plus avantageuses SANS
l’assurance car vous pourrez toujours améliorer ce point plus tard.
Au moment venu, vous irez voir un courtier en assurance pour renégocier. Car il se peut qu ‘un jour,
votre banque ne vous fasse plus les yeux doux et que vous deviez envisager d’aller voir ailleurs.
Plus votre banque aura à perdre, plus elle fera tout pour vous garder et s’aligner.
Les courtiers
Ce sont souvent d’anciens banquiers. Ils se sont spécialisés dans le crédit immobilier et se sont mis
à leur compte. Vous avez donc à faire avec un spécialiste du crédit. Elle connaît son métier. Si je
vous ai exposé les différents types de crédits, c’est qu’il ne faut pas hésiter à parler « technique »
avec les courtiers. On apprend beaucoup d’eux.
Avantages :
• Le courtier fera toutes les démarches à votre place
• Il connaît les banques intéressées par votre profil et votre projet
• Il traite beaucoup plus de volume qu’un agent bancaire classique et obtiendra de bien
meilleurs prix
Négociation avec les banques
Comment négocier ?
1. Allez voir votre banque et demander leur, SANS négocier, un accord de principe.
2. Allez voir un courtier et négocier avec lui.
3. Retourner voir votre banque et voyez si elle peut s'aligner notamment en terme de type de
prêt.
4. Si vous n’avez pas gain de cause, partir de votre banque si les sommes en jeu en valent la
peine.Vous ne devez pas vous fier au TEG mais au coût total de l’opération.
Quoi négocier ?
1. Le volume d’argent dont vous avez besoin. Si nous n’avez pas l’accord sur ce point, pas la
peine de continuer.
2. L’emprunt à 110 %. Vous pouvez emprunter toute la somme plus les frais de notaire si
vous n’avez pas d’apport. Vous n’aurez pas les meilleures conditions mais c’est possible.
3. la durée. Plus vous aurez une durée longue plus vous ferez d’excédents et plus vous pourrez
rembourser vite ! C’est d’autant plus vrai avec des taux d’emprunt bas.
4. le type de crédit. Discuter des types de crédit avec le banquier ou le courtier. Simuler les
tous, comparer le coût total et prenez le plus favorable pour vous.
5. Le taux. Ne comparez pas le TEG. Comparer les taux nominaux. La seule chose vraiment à
comparer c’est le coût total de l’opération.
6. L’assurance. Demander les garanties couvertes par l’assurance et aussi les quotités
possibles. Si vous êtes deux à emprunter vous pouvez vous assurer à 50 %/50 % les
banquiers proposeront souvent 100 %/100 % soit 200 % !!
7. Les frais de dossier. Ils sont négociables.
8. La garantie. C’est le point le plus important. Prenez une garantie caution pas hypothécaire.