Ce qu`il faut savoir pour bien renégocier son crédit immobilier

29 AOUT/04 SEPT 09
Hebdomadaire Paris
OJD : 65383
14 BOULEVARD HAUSSMANN
75009 PARIS - 01 57 08 73 00
N° de page : 63
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Ce qu'il faut savoir pour bien
renégocier son crédit immobilier
L'opération entraîne le paiement d'indemnités et de frais annexes qui peut en annihiler l'intérêt
• Depuis huit mois, les taux des
crédits immobiliers marquent une
forte baisse. Ds sont ainsi passés de
5,15 % en moyenne au mois de
novembre 2008 à 3,96 % en juillet
2009 (source : Observatoire crédit
logement/CSA). Un reflux qui
redonne le sourire aux futurs
acquéreurs - la baisse constatée
entre janvier et juillet 2009 produit
les mêmes effets qu'une chute des
prix de 10 % - mais qui peut rendre
amers ceux qui ont emprunté au
plus haut. Les voilà alors tentés de
renégocier les conditions de leurs
prèts. « En un an, nous sommes passés de 1.000 demandes de renégociation par mois à plus de 3.000 demandes, explique Sandrine Allonier,
porte-parole du courtier en crédits
Meilleurtaux.com. Les clients savent que les taux ont baissé fortement et ils cherchent à en profiter.
Pour autant, le taux de transformation reste encore marginal. » Et
pour cause. Si, par le passé, les banques acceptaient, bon gré mal gré,
de renégocier les conditions d'un
prèt en cours, il semblerait qu'elles
s'y refusent désormais systématiquement. K Quel intérêt pourraientelles y trouver alors que le prèt est
toujours en charges dans leurs
comptes et qu 'elles ne peuvent pas
elles-mêmes renégocier leurs propres créances ? », s'interroge Philippe Taboret, directeur général
adjoint du courtier Cafpi.
Une opération coûteuse
L'opération doit donc passer
par un rachat de crédit par un
autre établissement bancaire.
Mais elle est souvent coûteuse. Il
faut tout d'abord payer à sa banque les indemnités pour remboursement anticipé (Ira), qui représentent en général entre 1,5 et 3 %
du capital restant dû, plafonné à
six mois d'intérêts. « Si, par le passe, les emprunteurs pouvaient
négocier avec leur banquier
l'absence d'Ira, cette pratique est
révolue depuis deux ans », explique Philippe Taboret. A ces
indemnités, il convient d'ajouter
les frais de constitution de garantie. « Si vous aviez une hypothèque
pour votre ancien prêt, il faut
compter environ 0,7 % de frais de
mainlevée, puis 2 % pour la constitution de la nouvelle garantie »,
détaille Sandrine Allonier. Et il ne
faut, enfin, pas oublier les frais de
dossier, qui peuvent atteindre
1.000 euros. Un coût total qui peut
rapidement atteindre 5 % du capital à emprunter. Pour autant,
l'opération peut s'avérer payante,
« à condition de remplir au moins
deux des trois conditions suivantes: un différentiel de taux d'au
moins I point, un capital restant
dû supérieur à 50.000 euros et une
durée de remboursement restant à
courir d'au moins dix ans », souligne Philippe Taboret.
Effectuer le rachat les
premières années du prêt
Les premières années d'un
crédit sont en effet consacrées
essentiellement au paiement des
intérêts. Plus on avance dans le
temps, et moins l'opération s'avère rentable.
Réduire la durée
de remboursement
Le rachat de crédit peut également être l'occasion de réduire la
durée de remboursement du prêt,
soit en augmentant le montant des
mensualités, soit en effectuant un
apport complémentaire. « Ainsi,
pour un emprunt de 150.000 euros
souscrit en août 2008 au taux de
5,05 % sur vingt ans, l'économie liée
à un rachat de crédit aux conditions
actuelles (4 %) s'élève à 16.500 euros
si l'emprunteur conserve la même
durée. Celle-ci peut même atteindre
34.500 euros en réduisant la durée de
remboursement à quinze ans, mais
au prix d'une légère augmentation
des mensualités », explique Sandrine Allonier.
- Au final, avant de se lancer
dans l'aventure du rachat de crédit, il ne faut pas hésiter à s'adresser à un professionnel pour obtenir
des simulations fiables afin de
s'assurer que l'opération est réellement rentable.
Frédéric Durand-Bazin
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LES TAUX DE CREDIT DEVRAIENT ENCORE BAISSER
LES PROCHAINS MOIS
• Evolution des taux fixes, en %
Baisse potentielle dcs tau» de reference
Taux moyen des emprunts à 45 ans
I
2009
Source Cafpi
Le besoin de production devrait amener les banques à diminuer leur marge sur
le dernier trimestre 2009 et à réduire en conséquence les taux de crédit.
Osez le taux variable
• Faut-il profiter de la baisse des
taux pour geler à un niveau bas
son crédit à taux variable ?
« C'est exactement le contraire
qu'il faut faire, martèle Philippe
Taboret. tes taux variables sont
aujourd'hui I point à 1,5 point
moins chers que les taux fixes. Et
cette situation devrait durer
encore quelque temps. Je
conseille plutôt aux clients souhaitant racheter leur crédit d'étudier la possibilité de souscrire un
crédit à taux variable. » Les taux
variables, c'est-à-dire sans cap
pour limiter la hausse du taux,
bénéficient même d'un avantage
de poids : l'absence d'indemnités de remboursement anticipé.
Mais, revers de la médaille, le
taux peut fluctuer librement au
gré des soubresauts du marché
monétaire. Les emprunteurs les
moins avertis souhaitant bénéficier d'une protection doivent privilégier les taux capes : cette
fois, leur éventuelle augmentation ne peut excéder un plafond,
fixe à I ou 2 points au-dessus du
taux initialement négocié.
s
UNE ECONOMIE POTENTIELLE DE 7 A14 % DU MONTANT EMPRUNTE
• Pour acquérir son habitation principale, un couple souscrit un prèt de 200.000 € sur 180 mois, au taux de 5,40 % hors assurance. Pour profiter de la baisse des taux,
il décide de racheter son credit en août 2009
• Hypothèse I : rachat en conservant
une mensualité égale
Octobre 2008
Rachat en août 2009
^ Capital emprunté
200.000 €
• Hypothèse 2 : rachat en conservant
la même durée de remboursement
Octobre 2008
191.859 € (capital restant dû)
+ 5.149 € (IRA) + 2.100 € (frais de garantie)
= 199.108 €
200.000 €
5,4%
Mensualité
^ Mensualités restantes (en août 2009)
^ Total à honorer jusqu'à la fin du prêt
CAFPI
7329201200501/GDF/MYE/2
1.623,57 €
169
1.623,57 € x 169 mois
= 274.383 €
Eléments de recherche :
1.623,07 €
158
1.623,57 € x ISS mois
= 256.445 €
Rachat en août 2009
I
t
191.859 € (capital restant dû)
+ 5.149 € (IRA) + 2.100 € (frais de garantie) {
= 199.108 €
5,4%
4%
1.623,57 €
1.524,91 €
I
169
169 i
1.623,57 € X 169 mois
1.542,91 € x 169 mois
i
= 274.383 €
= 260.752 €
i
CAFPI ou Conseil à l'Accession et au Financement en Prêts Immobiliers : société de courtage, toutes citations
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Pas de rachat sans l'accord du bénéficiaire
acceptant d'un contrat d'assurance-vie
Face au bénéficiaire acceptant
d'un contrat d'assurance-vie,
le souscripteur peut-il
librement effectuer des
retraits ou des rachats ?
Tout dépend des clauses
figurant dans le contrat.
Par les Editions Francis Lefebvre
(www.efl.fr)
• Les conditions générales d'un
contrat d'assurance-vie prévoyaient que, « en présence d'un
bénéficiaire acceptant, celui-ci doit
donner son accord aux opérations
telles que le rachat partiel, rachat
total, rachats partiels programmes,
demande d'avance (...) que l'adhérent souhaite effectuer ».
Par un arrêt en date du 7 mai
2009, la cour d'appel de Rouen (n° s
08-3256, 08-3573 et 08-3636, 2« ch.) a
clairement indiqué qu'il se déduit
de cette clause que le souscripteur
avait renoncé, en cas d'acceptation
du bénéficiaire, à l'exercice unilatéral de son droit de rachat.
Par suite, en lui refusant ce
rachat sans l'accord de ses enfants
qui avaient accepté leur désignation comme bénéficiaires du
contrat en cas de décès, l'assureur
n'a fait qu'appliquer les dispositions contractuelles.
« Le bénéficiaire
acceptant ne peut pas
s'opposer à une
demande de rachat
en l'absence de
CAFPI
7329201200501/GDF/MYE/2
Eléments de recherche :
renonciation expresse
du souscripteur
à son droit »
Pour les contrats qui, comme en
l'espèce, ont été acceptés avant le
18 décembre 2007, la loi ne règle pas
la question de la possibilité pour le
souscripteur d'effectuer un rachat
(ou une avance) après l'acceptation
du bénéficiaire. Comblant cette
lacune, la Cour de cassation a décidé que le bénéficiaire acceptant ne
peut pas s'opposer à une demande
de rachat en l'absence de renonciation expresse-dû souscripteur à son
droit (Cass. ch. mixte 22-2-2008
n° 06-11.934 ; dans le même sens,
Cass. 2e civ. 19-2-2009 n° 08-11.917).
Faut-il considérer, comme semble le faire la cour d'appel de
Rouen, que la présence dans les
conditions générales du contrat
d'une clause subordonnant le droit
de rachat du souscripteur à
l'accord du bénéficiaire acceptant
vaut renonciation expresse ?
A notre avis, non. Seul un acte
distinct du contrat et manifestant
de façon indiscutable la volonté du
souscripteur de subordonner son
droit de rachat au bon vouloir du
bénéficiaire devrait valoir renonciation expresse. La Cour de cassation devra trancher la question.
On rappelle que, depuis le
18 décembre 2007, l'acceptation du
bénéficiaire ne peut intervenir
qu'avec l'accord exprès du souscripteur et interdit à ce dernier
d'effectuer des rachats ou d'obtenir
une avance sans l'accord du bénéficiaire (C. ass. art. L 132-9,1-al. I in
fine, dans sa rédaction issue de la
loi 2007-1775 du 17-12-2007).
CAFPI ou Conseil à l'Accession et au Financement en Prêts Immobiliers : société de courtage, toutes citations