Acheter un logement auprès du Community Land Trust Bruxelles

Acheter un logement
auprès du Community Land Trust Bruxelles (CLTB)
1. QUE FAIRE POUR QUE SA CANDIDATURE POUR L'ACHAT D'UN LOGEMENT CLTB SOIT
PRISE EN CONSIDÉRATION?
Il faut être membre du CLTB et respecter les conditions d’accès.
Devenir membre du CLTB
Pour pouvoir acquérir un logement via le Community Land Trust Bruxelles, vous devez avant tout devenir
membre de l’asbl et nous faire savoir que vous êtes intéressé(e) à acheter un logement CLT. Cela peut se faire
via le site web du CLTB www.cltb.be ou via les permanences sociales de l’une de nos organisations partenaires 1.
Vous recevrez une confirmation de votre inscription dans le mois et vous serez ensuite invité(e) par mail ou par
courrier à une séance d'information collective. Au moins deux fois par an le CLTB ou l’une des organisations
partenaires organise une séance de ce type.
Une fois que vous aurez participé à cette première réunion et après vérification que vous remplissez les
conditions d’accès (voir point 2), vous pourrez vous inscrire auprès du CLTB comme membre candidatacquéreur, en indiquant sur le formulaire d’inscription que vous êtes intéressé(e) par l’achat d’un logement CLT.
En tant que membre, vous serez tenu au courant de l’actualité du CLTB et serez invité aux Assemblées
Générales où se définit la politique de l’association.
Respecter les conditions d’accès
Les membres qui souhaitent devenir candidats-acquéreurs doivent respecter les conditions suivantes :
– Revenus: Les revenus ne doivent pas dépasser les conditions d’accès à un crédit hypothécaire au Fonds du
Logement de la Région de Bruxelles-Capitale 2. Les montants inscrits ci-dessous étant à titre indicatifs, nous vous
invitons à consulter directement le site du Fonds du Logement 3.
1
Une liste de ces organisations est disponible sur notre site web.
Concernant les revenus, nous nous basons sur les caractéristiques suivantes:
− l'antépénultième année avant celle de la date de référence si celle-ci se trouve dans les premiers
mois de l'année civile en cours;
− l'avant-dernière année avant celle de la date de référence si celle-ci se trouve dans les derniers
mois de l'année civile en cours.
3
www.fondsdulogement.be
2
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six
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Nombre de personnes à charge
Revenu maximum
(net imposable)
0
42.255 €
1
47.537 €
2
52.819 €
3
58.101 €
4 et plus
63.383 €
(Conditions valables au 1er janvier 2013. Ces montants sont indexés annuellement)
Si au moment de l'inscription vous avez moins de 35 ans, le revenu maximum s’élève à 52.818 €, augmenté de
5.282 € par personne à charge, sans toutefois dépasser les 73.946 €.
– Résidence obligatoire: résider en permanence en Belgique au moment de l'inscription.
– Droits réels sur un autre bien immobilier: ne pas être ni propriétaire ni détenteur de droits réels sur un bien
immobilier.
– Bonne collaboration: nous fournir toutes les informations et toutes les attestations nécessaires pour nous
permettre d'apporter une réponse à votre candidature en connaissance de cause, et nous tenir informés de
toute modification éventuelle apportée aux informations communiquées lors de l'inscription.
Ces 3 dernières conditions s'appliquent à tout moment, depuis l’inscription comme candidat-acquéreur jusqu’à
l’attribution d’un logement.
Par contre, la condition de revenus n’est exigée que lors de l’inscription comme candidat-acquéreur. Lors de
l’attribution, si vos revenus dépassent le revenu maximal, vous serez alors considéré(e) comme un ménage
appartenant à la catégorie de revenu la plus élevée.
Épargner
Dès votre inscription en tant que membre candidat-acquéreur, vous êtes dans l'obligation d’épargner une
somme fixe par mois en préparation de l’achat d’un logement. Ce montant est fixé à 10 euros par mois et par
famille (indépendamment du nombre de personnes composant la famille). L’épargne se fait via l’acquisition de
parts Domino de la coopérative Crédal SC. Ces conditions sont fixées dans la convention que vous signez au
moment où vous devenez membre candidat-acquéreur.
A tout moment, il vous est possible d’arrêter d’épargner et/ou de retirer le capital épargné. Dans ce cas, vous
perdrez l'ancienneté acquise en tant que candidat-acquéreur d’un logement CLTB. Si vous souhaitez à un
moment donné arrêter votre épargne alors que vos enfants souhaitent la poursuivre, ils ont la possibilité de
reprendre votre place.
Le capital constitué reste votre propriété et pourra être utilisé lors de l’accession à un logement CLTB.
Formation
Le CLTB et ses organisations partenaires organisent régulièrement des activités de formation durant lesquelles
des informations importantes seront dispensées aux personnes intéressées par l’achat d’un logement CLTB. Le
CLTB publiera une liste de ces activités sur son site web. Afin que votre candidature pour l’achat d’un logement
CLT soit prise en considération, vous devrez suivre au minimum une formation par an.
2
Liste de membres
Le CLTB tient une liste à jour des membres à son siège social, rue Verheyden 121 à 1070 Anderlecht. Ses
membres peuvent s’y rendre pour y consulter la liste sur demande écrite.
2. COMMENT LES LOGEMENTS SONT-ILS ATTRIBUÉS ET COMMENT SE DÉROULE LA VENTE
OU LE TRANSFERT DES DROITS REELS?
Le CLTB a l’intention de lancer deux à trois nouveaux projets par an en vue de réaliser une trentaine de
logements par an. Pour pouvoir travailler de façon transparente et équitable, les règles d’attribution des
logements CLT sont fixées comme suit:
Appel à projet
- Quand le CLTB a identifié un projet qui a suffisamment de chances d’aboutir (par exemple quand il est devenu
propriétaire d’un terrain ou d’un bâtiment, ou quand il a conclu un accord avec le propriétaire), il établira un
programme pour ce projet en tenant compte des possibilités et des limites du terrain ou du bâtiment, des
besoins des candidats-acquéreurs inscrits et des besoins et possibilités du quartier dans lequel le projet se
situe.
Le projet se définit d'après des caractéristiques spécifiques: le nombre de logements possibles, la taille des
logements, le nombre de chambres des logements, le prix maximum de revente des logements, des
caractéristiques spécifiques à certains logements (par exemple adaptés aux personnes à mobilité réduite), ...
S'appuyant sur ce programme, un profil des familles entrant en ligne de compte pour chaque logement prévu
sera établi (la taille de la famille, la catégorie de revenus, …).
- Pour donner la possibilité aux futurs habitants d’être impliqués dans la préparation du projet, le CLTB
constituera le plus rapidement possible un groupe-projet avec les futurs propriétaires. Le CLTB informera tous
les membres candidats-acquéreurs dont le profil correspond à ce qui a été établi pour un des logements prévus.
Dans cet appel, nous rendrons l'information suivante disponible: l’adresse, le temps de réalisation estimé et le
programme provisoire. Sur cette base, toute personne qui est intéressée peut nous le communiquer. Si vous
n’êtes pas intéressé(e), cela n'aura aucune influence sur vos possibilités d’obtenir un logement dans un projet
ultérieur.
Composition du groupe-projet
Parmi les candidats-acquéreurs qui auront manifesté leur intérêt à un projet CLT donné, le CLTB constituera un
groupe-projet. Ce groupe sera constitué par les ménages intéressés qui possèderont les critères de priorité les
plus élevés.
La priorité est donnée en fonction de l’ancienneté de l’inscription comme candidat-acquéreur. Dans certains cas
fixés à l’avance, des priorités supplémentaires peuvent être accordées à des groupes particuliers, par
exemple des personnes à mobilité réduite, ….
Faire partie du groupe-projet n'offre pas la certitude absolue que vous pourrez acheter un logement.
Cependant, si vous faites partie d’un groupe-projet et respectez les engagements qui y sont liés, le CLTB
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s’engage à faire son possible pour que, une fois les logements réalisés, vous puissiez acheter le logement
correspondant à votre profil. Des raisons externes peuvent faire en sorte que, par exemple, les logements
finaux ne correspondent plus avec le programme fixé au préalable. Il se pourrait aussi que votre situation
familiale au moment de la revente ne corresponde plus au profil du logement pour lequel vous avez été pris en
considération. Enfin, il se pourrait que, pour diverses raisons, vous ne soyez plus en mesure de contracter un
crédit hypothécaire pour acheter un logement.
Engagement dans le groupe-projet
- Une fois le groupe-projet constitué, les membres s'établiront en association de fait avec l’aide du CLTB et ses
associations partenaires. Le but de cette association est de préparer le projet.
- Le groupe décidera, dans un cadre imposé par le CLTB, comment il fonctionnera: le rythme des rencontres,
l'organisation, etc.
- Le groupe constituera aussi une épargne collective en préparation du projet selon des modalités décidées par
les membres du groupe, dans un cadre imposé par le CLTB.
- Les différents membres de l’association de fait signeront une convention dans laquelle les engagements des
ménages seront répertoriés et les règles de l’association seront éditées.
- Si vous ne respectez pas les engagements inscrits dans la convention, le CLTB et les autres membres du groupe
peuvent décider, sur base de la procédure décrite dans la convention, de vous exclure du groupe-projet CLT.
- A tout moment, les membres du groupe-projet sont libres de quitter le groupe. Dans ce cas, le CLTB se réserve
le droit de les radier de la liste des candidats-acquéreurs. Quand le projet est suffisamment avancé, par
exemple après l'obtention du permis d’urbanisme, le CLTB peut demander aux membres du groupe de
s’engager définitivement et de payer une garantie. Celui qui décide de se retirer du groupe-projet après le
paiement de la garantie court alors le risque de perdre celle-ci.
Attributions en dehors du cadre d'un groupe-projet
- Dans le cas où le CLTB serait responsable de la vente de logements déjà existants et prêts à la vente,
l’attribution se déroulera selon les mêmes principes, et la vente se déroulera immédiatement après l’attribution
des logements aux candidats-acquéreurs.
- Si pour une raison quelconque quelqu’un doit être remplacé dans un groupe-projet existant, le CLTB
proposera les candidats-acquéreurs dont le profil correspond au logement prévu et qui possèdent les critères
de priorité les plus élevés pour prendre sa place.
Vente des logements/transfert des droits réels
- Le CLTB ou une institution partenaire vendra (ou transmettra les droits réels sur) les logements dès que
possible, dès la réception des travaux dans la plupart des cas. Les contributions demandées aux ménages lors
de la vente du logement sont indiquées en annexe.
- Avant la vente, un contrôle sera de nouveau effectué pour vérifier que vous répondez encore à l’ensemble des
conditions vous permettant d’être pris en considération pour l'achat d'un logement CLTB. Si c'est le cas, il vous
sera alors demandé de conclure un crédit hypothécaire pour l'acquisition du logement CLTB. Dès que toutes les
conditions demandées par le CLTB sont remplies et que vous obtenez l’accord pour conclure un crédit
hypothécaire ayant reçu l’approbation du CLTB4, vous pourrez devenir propriétaire du logement.
4
Vous pouvez conclure un crédit hypothécaire dans l’institution de votre choix. Le CLTB souhaite toutefois
autant que possible prémunir ses acquéreurs contre des prêts dangereux. Si nous jugeons que des clauses
insérées dans le contrat du crédit souscrit par l’acquéreur sont dangereuses, nous nous réservons le droit de
refuser la vente. Dans ce cas, nous tenterons bien sûr de vous aider à trouver un prêt approprié.
4
3. LES CONDITIONS PARTICULIÈRES LIÉES A L'ACHAT D'UN LOGEMENT CLT
En tant que propriétaire d'un logement CLTB, vous n'êtes pas propriétaire du sol sur lequel le logement se
trouve. La Fondation d'Utilité Publique (FUP) CLTB est propriétaire du sol. Vous pouvez jouir de quasiment tous
les droits comme un propriétaire classique et avez également les mêmes responsabilités. Toutefois, il y a des
différences importantes. Les conditions particulières liées aux logements CLTB sont incluses dans les actes que
vous signez à l'achat du logement. Nous en donnons ici une brève synthèse.
– Le logement ne peut pas être utilisé pour un autre usage que l’habitation (par exemple un magasin). Vous
devez l’utiliser en bon père de famille.
– Vous devez y habiter au moins neuf mois par an.
– Vous ne pouvez pas le mettre en location sans l’accord préalable du CLTB.
– Afin de veiller au respect de ces conditions, le CLTB a le droit de venir inspecter les logements mais à la
condition d'en avertir préalablement le propriétaire. Le CLTB est en outre tenu de respecter la vie privée du
propriétaire.
– Le propriétaire devra verser une contribution qui s’élèvera à 10 euros par mois pour pouvoir utiliser le sol qui
est la propriété du CLTB. Ce montant pourra être indexé. Si cette contribution n'est pas payée pendant au moins
douze mois, le CLTB peut engager une procédure de revente du logement. Le CLTB pourra alors récupérer
toutes les contributions impayées au moment de la revente du logement.
– Vous devez payer tous les impôts et les taxes liées au logement et au sol.
– Vous pouvez (faire) effectuer des travaux à vos frais dans votre logement, à condition que les travaux soient
légaux et conformes à l'acte et au règlement de la copropriété. Certains grands travaux tels que
l'agrandissement du logement sont uniquement possibles avec l’accord préalable du CLTB. Il sera tenu compte
des améliorations du bien que le propriétaire aura effectuées dans la fixation du prix de revente si le
propriétaire suit pour cela la procédure établie. Le propriétaire fournira au CLTB lors de la revente une copie des
permis et des factures pour tous les travaux effectués durant l’occupation du bien.
– Vous êtes responsable de l'entretien et des réparations du logement.
– Les consommations en eau, gaz, électricité, etc. sont à votre charge.
– Vous ne pouvez hypothéquer votre logement sans l’accord préalable du CLTB.
– Vous pouvez revendre votre logement à tout moment. Le prix de revente sera calculé suivant la formule
reprise dans les actes : la valeur du logement sera estimée au moment de l'achat puis au moment de la revente
par un expert indépendant. Si la valeur du marché estimée à la revente est plus élevée qu'à l'achat, le prix de
revente est limité jusqu'à sa valeur initiale plus 31 % de la plus-value qu’aurait acquise le bien durant cette
période. 25 % de la plus-value vous revient et 6 % revient à la FUP CLTB. Si vous avez réalisé des travaux dans
votre logement, la valeur du bien peut être augmentée et vous pourrez alors récupérer votre investissement.
S'il n'y a pas de plus-value, une somme fixe de 3.000 euros sera ajoutée au prix de revente revenant au CLTB. En
résumé: quand vous vendez votre logement, vous recevez votre contribution initiale, une partie des
investissements supplémentaires éventuels que vous avez réalisés, et une partie de la plus-value. Le logement
pourra de la sorte être revendu à un prix inférieur à celui du marché.
– Le CLTB détermine à qui le logement sera revendu. Par conséquent, le CLTB doit chercher lui-même un
acheteur. S’il n'y parvient pas dans un délai de 180 jours, vous pourrez alors revendre le logement librement à
qui vous le souhaitez et au prix de votre choix. Le nouveau propriétaire sera tenu aux mêmes obligations vis à
vis du CLTB.
– Au décès du propriétaire, ses héritiers recevront le bien. Si un des héritiers souhaite conserver le logement et
y habiter, il devra en avertir le CLTB dans les 180 jours suivant la liquidation de la succession. Le CLTB examinera
alors si l’héritier satisfait les conditions d’attribution d’accès à un logement CLTB. Cette personne est obligée de
s'y domicilier. Si aucun héritier ne souhaite conserver le logement, le CLTB se chargera de trouver un candidat-
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acquéreur à qui il revendra le bien.
– Si le propriétaire d'un logement CLT acquiert un autre bien immobilier, il devra en informer le CLTB. Dans ce
cas, il peut se trouver dans l’obligation de revendre le logement CLTB.
Le conseil d’administration de la Fondation CLTB a approuvé ce règlement le xxx. Le CLTB se trouvant
actuellement dans une phase pilote, le présent règlement est susceptible d’être régulièrement adapté. Les
modifications seront annoncées sur notre site web. En cas de doute ou de différent, le conseil d'administration
tranchera.
CONTACT:
Community Land Trust Bruxelles
Site web: www.cltb.be
Mail: [email protected]
Adresse: CLTB – rue Verheyden 121 - 1070 Anderlecht
Téléphone: 02 / 840 61 49
6
Contribution des ménages pour l’achat d’un logement CLTB
Le montage des projets CLTB prévoit deux principales ressources financières: les subsides et les contributions
des ménages.
La contribution des ménages correspond au montant qui est demandé au ménage pour l’entièreté de
l’opération immobilière.
Elle intègre évidemment le prix de l’acquisition d’un droit réel sur le bien, mais également les frais de notaire,
les frais d’actes, les droits d’enregistrement ou la TVA, les frais de travaux, les frais d’experts, ... jusqu’aux frais
des actes de crédit.
Définition des cinq catégories de revenus
Le CLTB s’adresse à la partie de la population bruxelloise dont les revenus correspondent aux barèmes appliqués
par le Fonds du Logement. Afin de permettre la création de logements accessibles pour l’ensemble de son
public cible, les revenus les plus bas comme les plus hauts, celui-ci a été divisé en cinq catégories : A+, A, B, C et
D.
Les trois tableaux suivants permettent de déterminer la catégorie à laquelle le ménage appartient, en fonction
du type de ménage (personne isolée, couple avec un revenu, couple avec deux revenus), le nombre d’enfants à
charge et les revenus mensuels net du ménage, allocations familiales incluses. Par exemple, un couple qui a
trois enfants à charge et qui dispose d’un revenu mensuel net de 2500€/mois appartient à la catégorie B
(2ème tableau ci-dessous).
Type de ménage
Nb d'enfants
à charge
Catégorie Revenu net
Max
A+
Min
Max
A
Min
Max
B
Min
Max
C
Min
Max
D
Min
Personne isolée
0
1
2
3
4
5
6
7
3.556 €
1.781 €
1.781 €
1.540 €
1.540 €
1.299 €
1.299 €
1.058 €
1.058 €
817 €
4.000 €
2.118 €
2.118 €
1.903 €
1.903 €
1.688 €
1.688 €
1.473 €
1.473 €
1.258 €
4.444 €
2.531 €
2.531 €
2.274 €
2.273 €
2.016 €
2.016 €
1.758 €
1.758 €
1.501 €
4.889 €
2.973 €
2.973 €
2.673 €
2.673 €
2.373 €
2.373 €
2.073 €
2.073 €
1.773 €
5.333 €
3.463 €
3.463 €
3.121 €
3.121 €
2.779 €
2.779 €
2.436 €
2.436 €
2.094 €
5.333 €
3.936 €
3.936 €
3.551 €
3.551 €
3.166 €
3.166 €
2.782 €
2.782 €
2.397 €
5.333 €
4.355 €
4.355 €
3.928 €
3.928 €
3.501 €
3.501 €
3.073 €
3.073 €
2.646 €
5.333 €
4.774 €
4.774 €
4.304 €
4.304 €
3.835 €
3.835 €
3.365 €
3.365 €
2.896 €
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Type de ménage
Nb d'enfants
à charge
Catégorie Revenu net
Max
A+
Min
Max
A
Min
Max
B
Min
Max
C
Min
Max
D
Min
Type de ménage
Nb d'enfants
à charge
Catégorie
Revenu net
Max
A+
Min
Max
A
Min
Max
B
Min
Max
C
Min
Max
D
Min
Ménage - 1 revenu
0
1
2
4.000 €
1.979 €
1.979 €
1.757 €
1.756 €
1.534 €
1.534 €
1.312 €
1.312 €
1.090 €
4.444 €
2.275 €
2.275 €
2.011 €
2.011 €
1.746 €
1.746 €
1.481 €
1.481 €
1.216 €
4.889 €
2.663 €
2.663 €
2.356 €
2.356 €
2.049 €
2.049 €
1.742 €
1.742 €
1.435 €
3
4
5
6
7
5.333 €
3.085 €
3.085 €
2.735 €
2.735 €
2.385 €
2.385 €
2.036 €
2.036 €
1.686 €
5.333 €
3.553 €
3.553 €
3.161 €
3.161 €
2.769 €
2.769 €
2.377 €
2.377 €
1.985 €
5.333 €
4.005 €
4.005 €
3.571 €
3.570 €
3.136 €
3.136 €
2.702 €
2.702 €
2.268 €
5.333 €
4.424 €
4.424 €
3.955 €
3.955 €
3.487 €
3.487 €
3.019 €
3.019 €
2.550 €
5.333 €
4.843 €
4.843 €
4.340 €
4.340 €
3.838 €
3.838 €
3.335 €
3.335 €
2.833 €
Ménage - 2 revenus
0
1
2
3
4
5
6
7
3.556 €
2.261 €
2.261 €
1.969 €
1.968 €
1.676 €
1.676 €
1.383 €
1.383 €
1.090 €
4.000 €
2.547 €
2.547 €
2.212 €
2.212 €
1.877 €
1.877 €
1.541 €
1.541 €
1.206 €
4.444 €
2.930 €
2.930 €
2.552 €
2.552 €
2.174 €
2.174 €
1.797 €
1.797 €
1.419 €
4.889 €
3.349 €
3.349 €
2.929 €
2.929 €
2.509 €
2.509 €
2.089 €
2.089 €
1.669 €
5.333 €
3.817 €
3.817 €
3.354 €
3.354 €
2.892 €
2.892 €
2.430 €
2.430 €
1.967 €
5.333 €
4.268 €
4.268 €
3.764 €
3.764 €
3.259 €
3.259 €
2.754 €
2.754 €
2.249 €
5.333 €
4.687 €
4.687 €
4.148 €
4.148 €
3.609 €
3.609 €
3.070 €
3.070 €
2.530 €
5.333 €
5.106 €
5.106 €
4.533 €
4.533 €
3.959 €
3.959 €
3.386 €
3.386 €
2.812 €
8
Détermination de la contribution des ménages
La contribution du ménage sera en fonction de sa catégorie. Plus les revenus du ménage sont bas, plus la
contribution pour l’acquisition du logement sera faible. En pratique, le tableau suivant permet de déterminer la
fourchette de contributions possibles d’un ménage en fonction de sa catégorie (A+, A, B, C ou D) et du type de
logements.
Contribution des
ménages
Nombre de chambres du logement
Catégorie
Montant
Studio
A+
Max
252.185 €
262.692 €
309.973 €
353.752 €
371.264 €
378.268 €
Min
126.309 €
142.348 €
178.076 €
223.522 €
255.718 €
318.366 €
Max
126.309 €
142.348 €
178.076 €
223.522 €
255.718 €
318.366 €
Min
109.225 €
124.475 €
157.304 €
198.237 €
227.425 €
284.445 €
Max
109.225 €
124.475 €
157.304 €
198.237 €
227.425 €
284.445 €
Min
92.141 €
106.602 €
136.531 €
172.953 €
199.133 €
250.523 €
Max
92.141 €
106.602 €
136.531 €
172.953 €
199.133 €
250.523 €
Min
75.056 €
88.729 €
115.759 €
147.669 €
170.840 €
216.602 €
Max
75.056 €
88.729 €
115.759 €
147.669 €
170.840 €
216.602 €
Min
57.972 €
70.855 €
94.987 €
122.385 €
142.548 €
182.681 €
A
B
C
D
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