Investment Opportunity Notice Petit Rocher

OPERATION PANIANDY
SCCV PANIANDY
NOTICE DU PROJET
ACTUALISATION NOVEMBRE 2010
DBI INVESTMENT OPPORTUNITY NOTICE – OPERATION PANIANDY
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Présentation
Description générale du projet
Intégré dans un projet global d’aménagement commercial à Bras Panon (Zone Est de l’île de
la Réunion) l’opération PANIANDY offrira aux habitants de l’Est une surface commerciale
totale de 13 600 m².
Le projet comptera entre autres une Grande Surface Alimentaire de 4 200 m2 et une galerie
commerciale de près de 3 000 m². Par ailleurs un parking en sous-sol de 6 920 m²
complètera le programme.
Sourcing
Rachat du compromis au developpeur local SOBEFI par l’intermediaire de notre partenaire/
prescripteur immobilier : ARTHUR LOYD.
Critères de choix de l’investissement
Direct Best Invest SCA a sélectioné ce projet sur la base des critères suivants :
 Montage financier et plan de financement optimisés;
 Rentabilité des Capitaux Propres : de l’ordre de 40 %
 Coefficient multiplicateur des fonds propres engagés : 0,95
 Situation administrative : dossier d’autorisation en cours
 Durée de l’opération : 24 mois
 Durée de mobilisation des capitaux : 3 ans
 Facilité de sortie : investisseur potentiel identifié
 Accords de financement : en cours
 Sécurité du montage financier : garantie hypothécaire
 Rentabilité locative : 8%
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Éléments clés du projet
Environnement économique
Données économiques La Réunion :
Territoire Français Ultramarin, l’île de La Réunion bénéficie
d’aides financières et budgétaires de la France et de l’UE comme
Région Ultrapériphérique (RUP). Ces dispositions lui ont assuré,
ces dernières années, une croissance économique de l’ordre de 5
% en moyenne.
Cette situation privilégiée devrait se poursuivre avec la politique
des grands travaux actuels estimée à plus de 3 milliards d’euros
sur la période 2009 – 2011.
De plus, la création de Zones Franches Globales d’Activités
conjuguée avec la loi de défiscalisation industrielle pérennisée
dans le projet de loi-programme “pour le développement
économique et la promotion de l’excellence outre-mer” est de
nature à relancer cette dynamique favorable en terme
d’investissements tant au niveau des entreprises, des particuliers,
que des collectivités locales dans cette période post-crise.
La région EST :
Saint Benoit fait partie de la Communauté d’agglomération de
l’Est (CIREST) : localisation préférentielle des équipements
commerciaux dans les nouvelles zones urbaines (pôles d’activités
économiques).
Ainsi les investissements en locaux professionnels et
commerciaux fortement encouragés par la municipalité et le SCOT
(Schéma de COhérence Territoriale) de la CIREST;
Extrait du SCOT disponible en Annexe
Situation du secteur d’activités (GMS alimentaires) :
Taux d’équipement pour la région EST : 1,4 m² / ménage
Taux d’équipement moyen Réunion : 1,6 m² / ménage
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Business Modèle
Type d’intervention du
SIF
Principe de
financement
Procédures techniques
Potentiel de
commercialisation
Le SIF au travers de sa filiale DBI REUNION SAS assurera :
 Le montage financier en optimisant l’effet de levier et la
sécurité du capital investi
 Le développement de l’opération par l’équipe basée à La
Réunion qui aura la charge d‘assurer la maitrise d’ouvrage
et de coordonner l’ensemble des intervenants techniques
Montage classique avec apport de 20% et 80% de financement
bancaire.
Le Cabinet d’architecte MARAUD ARCHITECTURE est le
concepteur du projet et sera probablement retenu pour la phase
de réalisation du projet. Une procédure d’appel d’offres régional
pilotée par nos équipes permettra de sélectionner les différents
intervenants techniques.
Un investisseur acquéreur du projet « clés en main » est identifié
à ce jour.
Emplacement géographique exceptionnel.
Possibilité de VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement)
Locataires identifiés - Baux commerciaux en cours de négociation
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Organisation juridique mise en place pour le projet
Actionnariat
- SIF DBI Excellence SCA -
PARTENAIRES
LOCAUX
BOURBON PRIVILEGE
SUBFUND
Les 20% de capitaux externes sont
confiés à nos partenaires locaux
directement ou via leurs holdings
personnels.
Management
20%
80%
La SCCV est contrôlée par le SIF au
travers de DBI REUNION SAS.
Validation juridique
DBI REUNION SAS
Les statuts de la SCCV seront rédigés
conformément aux impératifs du SIF.
Validation comptable
100%
SCCV
PANIANDY
Sans Objet
Auditeur
Cabinet d’Expertise Comptable et de
Commissariat aux comptes ACDC
CONSULTANTS – Saint Denis Réunion
(Mandat local de PriceWaterHouse
Coopers)
Description du projet
Situation juridique
Origine de propriété
Servitudes existantes
Servitudes futures
Localisation
Pays
Région
Commune
Situation urbanisme
Plan de situation
Reprise du compromis en cours
Néant
Néant
France
Ile de la Réunion (974)
Bras Panon
Inclus dans le périmètre de : VRD réalisés
Constructibilité selon plan local d’urbanisme en vigueur
En annexe
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Actifs d’origine
Descriptif
Références cadastrales
Surface bâtie
Surface à démolir
Description projet
Surface à bâtir
Tableau des surfaces
Affectation
Stratégie
d’investissement
Etat procédures
Master Plan
Autorisation
Plans d’exécution
Appels d’offres
Intervenants
Maîtrise d’œuvre &
coordination
Architecte conception
Architecte
opérationnel
BET
Entreprise générale
Parcelle non bâtie – surface totale du foncier 28 000 m²
Parcelle n° AD550
Néant
Néant
13 565 m²
Annexe n° 1
Locaux commerciaux / Bureaux / Parkings
Construction/Vente.
Néant
Permis de construire en cours
Non disponible
A effectuer
Cabinet MARAUD ACHITECTURE
Cabinet MARAUD ARCHITECTURE
Cabinet MARAUD ARCHITECTURE
A sélectionner
A sélectionner
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Eléments Financiers Prévisionnels
Coût totaux hors frais financiers
Frais Financiers
Total Coûts
19 523 000 €
705 000 €
20 228 000 €
Total Vente
Marge/Vente
26 250 000 €
6 022 000 €
Durée opération
Durée mobilisation du Capital
24 mois
3 ans
Calendrier prévisionnel
Prochaines étapes
Constitution de la
société
Transfert
Acte
de
Propriété
Permis de construire
Appels d’offres
Début des travaux
Fin des travaux
Livraison
Date de cession
En cours
Finalisation négociation en cours
Dépôt 3ème trimestre 2010
A réaliser
3ème trimestre 2011
4ème trimestre 2012
1er trimestre 2013
1er trimestre 2013
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Annexe 1 – Tableaux des surfaces
Désignation
Surface de vente
Laboratoires
Réserves
Bureaux et Sanitaires
Locaux Techniques
Acceuil / Coffre / Service
Boutiques
Restaurant
Surface (m²)
4 200
1 245
3 900
350
350
150
1 640
300
Destination
Commerces
Commerces
Stockage
Bureaux
Commun
Commun
Commerces
Commerces
Mail et Sas
930
Commun
TOTAL SUFACES UTILES
13 565
Parking Sous Sol
6 920
Parkings
Annexe 2 - Prix de vente
Rentabilité Locative
Prix de revient (PR)
Loyer annuel
soit, rentabilité locative/PR =
19 578 341
2 100 000
10,73%
Hypothèse de rentabilité acquéreur
Prix de vente calculé
9,0%
23 333 333
Hypothèse de rentabilité acquéreur
Prix de vente calculé
8,0%
26 250 000
Hypothèse de rentabilité acquéreur
Prix de vente calculé
7,5%
28 000 000
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Annexe 2 – Compte de Résultat Prévisionnel
Mise à jour le
Canton
Commune
24/08/2010
PROJET LECLERC BRAS PANON
Bras Panon
Feasability Study
Address
Ground surface sqm
Construction Coef. (*)
Surface to build
Concept
Studies
Construction
Total
24000
14 400,00
GROUND COSTS
14 000 000
14 000 000
VAT excl
VAT
0
3
24
Months
VAT incl
Sqm
Total Ground costs
Per marketable sqm
4 473 000,00
186,38
24 000
4 473 000,00
186,38
TECHNICAL COSTS
Sqm
Superstructure
Techniques
Infrastructure
Others fees
Sub Total
Sub total exclu. Technical fees
14 400
14 400
14 400
14 400
-
Sub total Construction
Architect including project management
Developer Project Management & Coordination
Static engineering
Technical engineering
Insurances
3,71%
5,00%
6,00%
6,00%
0,15%
Sub total technical fees
€/Sqm
467
146
301
58
972
831
6 720 000,00
2 100 000,00
4 340 000,00
840 000,00
14 000 000,00
11 969 400,00
571 200,00
178 500,00
368 900,00
71 400,00
1 190 000,00
1 017 399,00
7 291 200,00
2 278 500,00
4 708 900,00
911 400,00
15 190 000,00
12 986 799,00
11 969 400,00
1 017 399,00
12 986 799,00
520 000,00
700 000,00
403 200,00
386 400,00
21 000,00
39 520,00
53 200,00
30 643,20
29 366,40
1 596,00
559 520,00
753 200,00
433 843,20
415 766,40
22 596,00
2 030 600,00
154 325,60
2 184 925,60
14 000 000,00
583,33
1 171 724,60
87,50
15 171 724,60
670,83
262 500,00
787 500,00
19 950,00
59 850,00
-
282 450,00
847 350,00
-
1 050 000,00
43,75
79 800,00
6,56
1 129 800,00
50,31
Sqm
Total Technical costs
Per marketable sqm
24 000
GENERAL COSTS
Marketing
Agency fees ( letting )
Agency fees ( sales )
Other (free rent + incentives )
Total General costs
Per marketable sqm
1%
5%
3%
24 000
FINANCIAL COSTS
Interests
Per marketable sqm
valeur
24 000
29,38
TOTAL COST
INTEREST
TOTAL TURNOVER
DEVELOPEMENT MARGIN
DEVELOPEMENT MARGIN % ON TURNOVER
DEVELOPEMENT MARGIN % ON TOTAL COST
DBI INVESTMENT OPPORTUNITY NOTICE – OPERATION PANIANDY
19 523 000
-
705 000
26 250 000
6 022 000
22,94%
30,85%
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Annexe 3 - Partage de rentabilité
(valeur en EURO)
TOTAL COST :
TOTAL TURNOVER :
NET EARNINGS :
20 228 000
26 250 000
6 022 000
20 %
80 %
PROJECT PARTNER
1 204 400
DBI REUNION SAS
4 817 600
TO FUND MANAGER
1 108 048
(commission de
performance après
Hurdle Rate)
TO INVESTORS
3 709 552
--385 408
(Hurdle rate 8%)
+
3 324 144
(75% du solde)
INITIAL INVESTMENT
3 904 600
(Guarantee 100%)
RATIOS
Equity multiplier : 0,95
Periods : 24 months
Tx/2years : 95%
Tx/ year : 40 %
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