Investment Opportunity Notice Barton

PROJET GENEVE LAC
BARTON SA
NOTICE D’OPPORTUNITE D’INVESTISSEMENT
NOVEMBRE 2010
DBI INVESTMENT OPPORTUNITY NOTICE – PROJET GENEVE LAC
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reception, they commit themselves to informing all the persons they pass it on to of the content of this Note and the principle of confidentiality.
Présentation
Description générale du projet
Le projet est situé au centre de Genève, dans le
quartier des hotels de luxe (rue Barton), à 25 m des
rives du Lac Leman et du Quai Mont Blanc, en face du
Jet d’Eau. Cette situation exceptionnelle permet le
développement d’un programme très haut de
gamme composé de 4 appartements de grand
standing totalisant 494 m², de 390 m² de bureaux, de
355 m² de stockage et de parkings. Un permis
modificatif rajoutera 1 étage d’habitation pour 128
m² et un sous sol supplémentaire de 177 m².
Cette construction, de part sa localisation et de la qualité de ses prestations, s’adresse à une
clientèle locale ou étrangère aisée ainsi qu’aux hotels voisins en tant qu’Appartements Hotels.
Sourcing
DBI HELVETIA SA dispose de ce projet grâce à ses partenaires locaux qui détenaient cet actif en
portefeuille, hébergé dans une structure juridique dédiée, BARTON SA dont DBI HELVETIA SA
envisage l’acquisition de 100% des parts sociales. Cette transaction se fera au sein de l’Office
Notarial de Me Ioanna COVERIS basé à Lausanne. Toutes les formalités de diligences ont été
réalisées, en particulier celles relevant des contraintes de la Loi Fédérale sur l’Acquisition
d’Immeubles par des Etrangers (LFAIE) et de la garantie de passif des parts sociales cédées.
Critères de choix de l’investissement
Direct Best Invest SCA a sélectioné ce projet sur la base des critères suivants :
- Montage financier et plan de financement optimisés;
- Rentabilité des Capitaux Propres : de l’ordre de 10% (hypothèse basse)
- Coefficient multiplicateur des fonds propres engagés : 0.44
- Situation administrative : Permis de construire en force en date du 3 Septembre 2008
- Durée de l’opération : 36 mois (incluant délais de cession)
- Durée de mobilisation des capitaux : 3 ans
- Facilité de sortie potentielle en fonction de l’emplacement
- Accords de financement avec une Banque Suisse
- Sécurité du montage financier : Cédules hypothécaires
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Éléments clés du projet
Environnement économique
Données économiques
- Ville de Genève, Canton de Genève.
- Forte demande de résidences et bureaux haut de gamme (location et
achat).
- Prix de location ou de vente faiblement impacté par la crise actuelle.
Business Model
Type d’intervention du SIF
Principe de financement
Le SIF au travers de sa filiale DBI HELVETIA SA assurera :
 Le montage financier en optimisant l’effet de levier et la
sécurité du capital investi
 Le développement de l’opération par l’équipe basée en Suisse
qui aura la charge d‘assurer la maitrise d’ouvrage et de
coordonner l’ensemble des intervenants techniques


Procédures techniques
Potentiel de
commercialisation
Scénario 1 : Mise en place d’un montage spécifique auprès
d’une banque locale permettant le financement à 100% de
l’opération (Placement libre des fonds propres sur 3 ans). Ce
montage permet de donner sans coûts importants la garantie
de capital à l’investisseur.
Scénario 2 : Montage classique avec apport de 20% et 80% de
financement bancaire.
L’architecte concepteur du projet est le Cabinet JR CHEVALLAZ. Une
procédure d’appel d’offres régional pilotée par nos équipes permettra
de sélectionner les différents intervenants techniques.
Les emplacements de ce type, « Premium » sont aujourd’hui très
recherchés en Suisse et notamment à Genève. Ainsi, sur ce type de
produits le taux de vacance observé est inférieur à 1%. (Voir Annexe 2)
La cible ici est essentiellement une clientèle locale et étrangère
d’affaires aisée. Par ailleurs, nous avons identifié l’opportunité de
louer ces appartements aux hotels prestigieux alentours dans le
cadre d’une offre d’Appart Hotels d’affaires haut de gamme
aujourd’hui de plus en plus demandé.
Emplacement géographique exceptionnel :




Forte demande d’achat et de location de parkings
Possibilité de vente Bureaux et logements sous forme de PPE à
une clientèle de particuliers
Possibilité de vente à des « family offices » étrangères
Possibilité de location ou de vente à l’hotel Kempisky situé en
quasi mitoyenneté (suites de luxe)
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Organisation juridique mise en place pour le projet
Actionnariat
- SIF DBI Excellence SCA -
ARTINIL SA
EDELWEISS PRIVILEGE
SUBFUND
25%
75%
Les 25% de capitaux externes sont
confiés à nos partenaires locaux
directement ou via leurs holdings
personnels : Younès DIL, Louis FERRAN
et Timour DIL
Management
Barton SA est totalement contrôlée
par le SIF via DBI HELVETIA SA.
DBI HELVETIA SA
100%
BARTON SA
Validation juridique
Les statuts de Barton SA ont été
révisés et amendés selon les
impératifs du SIF.
Validation comptable
Les comptes de Barton SA sont arrêtés
au 31/12/2008 par la société SARECO.
Un bilan intermédiaire ou définitif
exprimant la purge de l’endettement
antérieur sera produit au plus tard le
31/12/2009.
Auditeur
Description du projet
PriceWaterHouse Coopers Genève.
Situation juridique
Origine de propriété
Servitudes existantes
Servitudes futures
Acquisition parts sociales Barton SA detenues à ce jour par les
partenaires locaux.
Non significatives
Non significatives
Localisation
Pays
Canton
Commune
Situation urbanisme
Plan de situation
Suisse
Genève
Genève
Constructibilité maximale utilisée à 100%
(Disponible sur demande)
Actifs d’origine
Descriptif
Références cadastrales
Surface bâtie
Surface à démolir
Parcelle bâtie – surface totale du foncier 252 m²
Parcelle n° 2518
231 m²
231 m²
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Description projet
Surface à bâtir
Tableau des surfaces
Affectation
Stratégie
d’investissement
1 239,40 m²
Annexe n° 1
Local de stockage/Bureaux/ Résidentiel/Parkings
Achat/Construction/Vente.
Etat procédures
Master Plan
Autorisation
Plans d’exécution
Appels d’offres
Néant
Permis de construire en date du 3 Septembre 2008 (disponible sur
demande)
En cours
Date de clôture des lettres de mission : en cours
Intervenants
Maîtrise d’œuvre &
coordination
Architecte conception
Architecte opérationnel
BET
Entreprise générale
DBI HELVETIA SA
Cabinet JR CHEVALLAZ
Cabinet JR CHEVALLAZ - à valider
A sélectionner
A sélectionner
Montage financier
Budget
Total investissement
Fonds propres
Emprunts
Commentaires
Sécurité montage
financier
19 105 499 CHF
3 821 100 CHF
15 284 399 CHF
Montage financier HYPOTECA
Cédules hypothécaires consenties sur le projet
Pool bancaire
Chef de file
Banque 2
Banque 3
Banque 4
HYPOTECA
Néant
Néant
Néant
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Eléments Financiers Prévisionnels
Selon Scénario 1
Coût totaux hors frais financiers
Frais Financiers
Total Coûts
Total Vente
Produit financier
Produit locatif
Marge/Vente
17 796 560 CHF
1 133 624 CHF
18 930 184 CHF
22 444 550 CHF
160 169 CHF
666 353 CHF
4 340 888 CHF
Durée opération (y compris délais de cession)
Durée mobilisation du Capital
Plan de financement
36 mois
3 ans
Annexe 3
Calendrier prévisionnel
Prochaines étapes
Constitution de la société
Signature compromis
Signature acte achat
Permis de construire
Appels d’offres
Permis en force
Début des travaux
Fin des travaux
Livraison
Date de cession
Réalisée
Réalisée
3eme trimestre 2010
Réalisé
En cours
Réalisé
4eme trimestre 2010
3eme trimestre 2012
3eme trimestre 2012
3eme trimestre 2013 (hypothèse basse)
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Annexe 1 – Tableaux des surfaces & de ventilation des prix de vente
et de location
Tableau des surfaces (en m²)
Résidentiel
Sous-Sol 3
Sous-Sol 2
Sous-Sol 1
Rez De Chaussée
Etage 1
Etage 2
Etage 3
Etage 4
Etage 5
Etage 6
TOTAL
Commercial
Stockage
177,5
82,8
31,8
Parking
(4 pl.)
( 6 pl.)
94,7
145,7
197,8
192,5
114,2
126,2
125,5
128,2
128,2
622,3
390,3
292,1
240,4
Tableau de ventilation des prix de vente au m2 (en CHF)
Résidentiel
Commercial
Sous-Sol 3
Stockage
Parking
2 862
Parking 2
2 088
Sous-Sol 2
4 089
Parking 1
4 089
196 275
338 575
2 030
Sous-Sol 1
PRIX DE
VENTE
508 067
294 413
130 032
RDC
15 538
3 073 510
Etage 1
17 174
3 306 014
Etage 2
20 445
2 334 860
Etage 3
21 263
2 683 412
Etage 4
24 534
3 079 071
Etage 5
25 352
3 250 158
Etage 6
25 352
3 250 158
Total
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22 444 550
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Tableau de ventilation des prix de location annuel au m² (en CHF)
Résidentiel
Sous-Sol 3
Parking 2
Sous-Sol 2
Parking 1
Sous-Sol 1
RDC
Etage 1
Etage 2
Etage 3
Etage 4
Etage 5
Etage 6
Commercial
Stockage
Parking
250
21307
250
32782
TOTAL
106812
138600
82224
102222
112950
126918
138456
862 272
600
800
800
900
1000
1100
1200
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Revenu
Locatif
Annuel
(Chomage
10%)
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Annexe 2 – Compte de Résultat prévisionnel
Mise à jour le
Canton
Commune
PROJET GENEVE LAC
25/06/2010
GENEVE
GENEVE
Address
Ground surface sqm
Construction Coef.
Surface to build
Feasability Study
Concept
Studies
Construction
Total
Barton 6
252
4.92
1 545,10
GROUND COSTS
VAT excl
1
36
5 336 000
5 336 000
Months
VAT
VAT incl
Sqm
Total Ground costs
Per marketable sqm
11 500 000,00
9 281,68
1239
11 500 000
9 282
TECHNICAL COSTS
Superstructure
Techniques
Infrastructure
Others fees
Sub Total
Sub total exclu. Technical fees
Sqm
1 545
1 545
1 545
1 545
-
2 561 280,00
800 400,00
1 654 160,00
320 160,00
5 336 000,00
4 424 245,60
194 657,28
60 830,40
125 716,16
24 332,16
405 536,00
336 242,67
2 755 937
861 230
1 779 876
344 492
5 741 536
4 760 488
4 424 245,60
336 242,67
4 760 488
336 000,00
266 800,00
153 676,80
147 273,60
8 004,00
25 536,00
20 276,80
11 679,44
11 192,79
608,30
361 536
287 077
165 356
158 466
8 612
911 754,40
69 293,33
981 048
5 336 000,00
4 306,70
405 536,00
646,00
5 741 536
4 953
137 223,00
823 337,00
-
10 428,95
62 573,61
-
147 652
885 911
-
1 239
960 560,00
775,27
73 002,56
116,29
1 033 563
892
1 239
valeur
914,95
Sub total Construction
Architect including project management
Developer Project Management & Coordination
Static engineering
Technical engineering
Insurances
CHF/Sqm
1 658
518
1 071
207
3453
2863
6,30%
5,00%
6,00%
6,00%
0,15%
Sub total technical fees
Sqm
Total Technical costs
Per marketable sqm
1 239
GENERAL COSTS
Marketing
Agency fees ( letting )
Agency fees ( sales )
Other (free rent + incentives )
Total General costs
Per marketable sqm
0,5%
5%
2,0%
FINANCIAL COSTS
Interests
Per marketable sqm
TOTAL COST
INTEREST
TOTAL TURNOVER
DEVELOPEMENT MARGIN
DEVELOPEMENT MARGIN % ON TURNOVER
DEVELOPEMENT MARGIN % ON TOTAL COST
DBI INVESTMENT OPPORTUNITY NOTICE – PROJET GENEVE LAC
17 796 560
-
1 133 624
22 444 550
3 514 366
15,66%
19,75%
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Annexe 3 - Partage de rentabilité Scénario 1
100% de financement bancaire et placement libre (30% de Fonds Propres)
(valeur en CHF)
TOTAL COST :
TOTAL TURNOVER :
NET EARNINGS :
18 930 184
23 271 072
4 340 888
25 %
75 %
PROJECT PARTNER
DBI HELVETIA
100% BARTON SA
1 085 222
3 255 666
TO FUND MANAGER
748 803
(commission de
performance après
Hurdle Rate)
TO INVESTORS
2 506 863
--260 453
(Hurdle rate 8%)
+
2 246 410
(75% du solde)
INITIAL INVESTMENT
5 649 702
(guarantee 100%)
RATIOS
Equity multiplier : 0.44
Periods : 36 months
Tx /3 years : 44%
Tx/ year : 13%
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