Une hausse immobilière solide

Datum: 29.10.2012
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Une hausse immobilière solide
> Tendance Les prix de l'immobilier atteignent des niveaux élevés.
Les différences avec les années 1980 sont pourtant nombreuses
valeur sur le marché de quelque
750 milliards de francs. L'évolution des prix de la propriété du
logement suit des lois différentes
de celle des prix des immeubles
locatifs. Un logement propre est
acquis pour des raisons émotionnelles, de sécurité, de prévoyance
Dominik Weber*
et parfois aussi spéculatives. La
Durant l'été 2012, les prix de
charge du capital emprunté est
l'immobilier ont pour la pregénéralement très élevée et atmière fois retrouvé les sommets teint 80% chez les nouveaux acdes années 1980. En raison de
quéreurs. Une évolution des taux
l'immigration élevée de
(ou une chute des prix) peut très
main-d'oeuvre, la construction
vite entraîner des problèmes de
n'arrive pas à soutenir le rythme. liquidités pour les propriétaires.
Les prix devraient poursuivre leur
Les objets de rendement, c'esttendance haussière. De plus,
à-dire les immeubles de logegrâce à des taux hypothécaires
ments en location, sont en revanbas, de 1 à 2 points de pourcenche détenus par des investisseurs
tage, de plus en plus de locataires qui en attendent un revenu régupeuvent acquérir un logement.
lier. Ici aussi, leur valeur augAvec pour effet que le taux de
mente avec les années, mais plus
logements en propriété a augde la moitié du rendement global
menté de 40% et qu'aujourd'hui provient du cash-flow. Pour la
acheter revient meilleur marché ville de Zurich, Wüest 8i Partner a
que louer.
calculé qu'entre 1930 et 2010
Toutefois, depuis l'été 2011, la l'augmentation de la valeur réelle
BNS s'inquiète officiellement et
des immeubles locatifs avait été
brandit le spectre d'une bulle.
de 1,3% pour un rendement
C'est pourquoi il peut s'avérer
global de 5,6% par an.
utile de se replonger dans la
situation des années 1980. Au
préalable, il faut rappeler qu'il n'y
L'économie n'est pas
a pas de «marché suisse» de l'imen plein boom et il n'y
mobilier. Pour le public, seul
compte le segment du logement
a pas de danger
en propriété. Pourtant, il ne représente qu'une part minoritaire des immédiat d'inflation
objets immobiliers. La plus
grande part est constituée par les
immeubles d'habitation avec une
Revenons maintenant aux
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années 80: en Suisse, l'économie
était en plein boom, les taux
d'intérêt étaient modérés et les
banques accordaient des prêts
généreux, tandis que les exigences de revenus et solvabilité
étaient faibles. En dix ans, le
volume des crédits hypothécaires
a augmenté de 150 milliards de
francs à 390 milliards de francs
en 1991. Les prix de l'immobilier
avaient doublé. Dès 1989, la BNS
a réduit l'offre de monnaie afin de
contrer l'inflation. Les taux d'intérêt à trois mois ont pris l'ascenseur, passant en deux ans de 2 à
9%. Les arrêtés fédéraux urgents
visant à endiguer l'octroi effréné
de crédits ont définitivement
enrayé la bonne humeur du
marché immobilier. La situation
s'est détériorée dans tous les
segments du marché.
Aujourd'hui, plusieurs facteurs
incitent à l'optimisme: les conditions pour l'octroi de crédits
fixées par les banques sont beaucoup plus strictes qu'a l'époque.
L'année dernière, le volume de
crédits n'a augmenté que de 4 à
5%. Grâce à Bâle II, les prescrip-
tions en matière de fonds propres
se sont durcies. Les conditions
pour l'obtention d'un crédit, plus
sévères depuis le ler juillet 2012,
se sont déjà traduites par une
baisse de la demande. L'économie
n'est pas en plein boom et il n'y a
pas de danger immédiat d'inflation.
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En outre, de nombreux propriétaires de logements se sont
prémunis d'une éventuelle
hausse des taux d'intérêt en
optant pour des taux fixes sur
quelques années. Dans les années
80, ces instruments n'existaient
pas. Plus préoccupante en revanche, l'énorme masse de liquidités
qui affluent sur le marché immobilier depuis la crise financière,
et ce, dans les mêmes endroits
que dans les années 80, c'est-àdire la région lémanique, l'agglomération zurichoise et Zoug, et
qui se traduit par des exagérations.
Pour les institutionnels, c'est
d'abord le revenu à long terme du
capital investi qui prévaut, car le
revenu des loyers doit financer le
versement de dividendes ou les
rentes de retraite. Le financement
par emprunt via des hypothèques
est par conséquent moins significatif. En ce qui concerne les fonds
immobiliers cotés, il se monte à
20% en moyenne. Les investisseurs privés, comme les institutionnels, peuvent investir dans
des fonds immobiliers. Ils profitent des rendements stables des
immeubles locatifs existants et de
la diversification des objets dans
différentes régions. De plus, ils
peuvent décider librement du
montant et de la durée de leur
investissement
*Directeur d'Immofonds
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