Groupe d`investissement – UBS AST 3 Global Real Estate (ex CH

Transcription

UBS Fondation de placement 3
Réservé aux institutions
suisses de prévoyance
Groupe d’investissement – UBS AST 3 Global
Real Estate (ex CH)
Rapport trimestriel T1 2014
UBS AST 3 Global Real Estate (ex CH)
Sommaire
1. Résumé ............................................................................................................................................................................... 1
Données clés ......................................................................................................................................................................... 1
Nouveau prospectus .............................................................................................................................................................. 1
Vue d’ensemble .................................................................................................................................................................... 1
Performance ......................................................................................................................................................................... 1
Événements principaux .......................................................................................................................................................... 1
Perspectives .......................................................................................................................................................................... 1
2. Evaluation des performances ............................................................................................................................................ 3
Performance en CHF (couvert en CHF, au 31 mars 2014) ....................................................................................................... 3
Rendements globaux (en CHF, couvert en CHF) ..................................................................................................................... 3
3. Analyse du portefeuille ..................................................................................................................................................... 4
Update du portefeuille .......................................................................................................................................................... 4
Statistiques du portefeuille .................................................................................................................................................... 4
Synthèse du portefeuille ........................................................................................................................................................ 5
Déploiement du capital ......................................................................................................................................................... 5
Objectifs & allocations effectives vs. restrictions d’investissement ........................................................................................... 6
Exposition aux devises ........................................................................................................................................................... 6
4. Présentation des fonds sous-jacents ................................................................................................................................ 7
Détails sur les biens immobiliers sous-jacents ......................................................................................................................... 7
5. Analyse du marché et actualités ....................................................................................................................................... 8
1. Résumé
Données clés
Type de fonds
Fondation de placement au sens des articles 80 et suivants du CC en relation avec les articles 53g et
suivants de la LPP
Goupe d'investissement UBS AST 3 Global Real Estate (ex CH) (AST 3 GRE)
Gestion de portefeuille UBS AG, UBS Global Asset Management
Taille
Valeur d'inventaire nette (NAV) de CHF 707,1 mio. (au 31 mars 2014)1
Lancement
30 juin 2011
Souscription
trimestrielle
Liquidité
Liquidité trimestrielle avec préavis de 12 mois
Devise de référence du CHF. L'exposition aux devises étrangères est couverte en CHF.
portefeuille
Endettement
Maximum de 40% sur une base moyenne pondérée transparente. Pas d'endettement supplémentaire
au niveau de la fondation AST 3 GRE.
Valeur
I-A0: 12355878, I-A1: 12355881, I-A2: 12355883, I-A3:12355885, I-X: 12355889
NAV de la classe
I-A0: CHF 1 132,88, I-A1: CHF 1 133,38, I-A2: CHF 1 134,13, I-A3: CHF 1 069,50, I-X: CHF 1 097,37
d'actions
Ne prend pas en compte les afflux de capitaux de CHF 162,7 millions reçus à la fin du 1er trimestre 2014. Sauf mention explicite, les chiffres, estimations de
performance et tableaux ne prennent pas en compte les rentrées de capitaux supplémentaires de la fin du 1er trimestre 2014 ni les investissements futurs effectués en anticipation
de cet afflux de capitaux à la fin du 1er trimestre 2014.
1
Nouveau prospectus
En raison de la nouvelle ordonnance sur les fondations
d’investissement et de la fin de la phase de constitution du
groupe de placement au 30 juin 2013, le conseil de fondation
et les autorités de surveillance ont approuvé de légères
modifications du prospectus et des directives de placement
correspondantes. Les modifications sont principalement
d'ordre rédactionnel. Sur le fond, des changements mineurs
ont été apportés aux fourchettes de l'allocation géographique
et sectorielle. Le nouveau prospectus peut être consulté sur
Internet à l'adresse www.ubs.com/ast3.
Vue d’ensemble
Au 31 mars 2014, UBS AST 3 Global Real Estate (ex CH)
(AST 3 GRE) détenait un portefeuille de 18 fonds de
placements immobiliers core, représentant 92,0% du capital
disponible. Le premier trimestre 2014 a constitué un autre
trimestre fort avec une augmentation des flux entrants et la
réalisation d'un investissement d’appoint, en plus d’un nouvel
investissement «core» APAC.
Performance
La performance de l’AST 3 GRE au cours du 1er trimestre
2014 s’élevait à 1,7%, en progression trimestrielle, et à 6,9%
en progression annuelle (couvert, en CHF, moyenne pondérée
des différentes tranches). Ce résultat peut être attribué aux
solides rendements réalisés en APAC et au Royaume-Uni,
pendant que les rendements aux Etats-Unis restent positifs et
que la performance en Europe continentale continue de
s'améliorer.
Événements principaux
Avec des entrées de fonds de 108,2 millions de francs suisses
à la fin du quatrième trimestre 2013, l'AST 3 GRE a poursuivi
sa stratégie visant à accroitre son exposition à la région
Asie-Pacifique, en étoffant son placement dans un fonds
industriel japonais de base et en réalisant un nouvel
investissement dans un fonds pan-asiatique core. La clôture
de la période de souscription initiale dans ce nouveau fonds
pan-asiatique core a eu lieu en février 2014. Le fonds aura
pour cible des actifs institutionnels de qualité dans tous les
principaux secteurs immobiliers (notamment bureaux,
immobilier résidentiel, de détail et industriel), dans des zones
bénéficiant de conditions démographiques et économiques
favorables. En outre, dans le cadre du processus de
consolidation à long terme, l'AST 3 GRE a également cédé sa
position dans l'un des fonds ouverts balancé core aux
Etats-Unis. Les entrées de fonds au quatrième trimestre 2013
ont également permis d’étoffer des participations dans des
fonds core existants – l'un britannique et l'autre,
pan-européen, ce qui contribuera à maintenir la pondération
européenne dans les limites fixées – et de prendre une
nouvelle position au sein d'un fonds américain core du
secteur alternatif.
Perspectives
A la fin du premier trimestre 2014, l'AST 3 GRE a reçu des
entrées de fonds à hauteur de 162,7 millions de francs
suisses. La stratégie pour ce trimestre est de poursuivre deux
initiatives clés. La première consiste à renforcer l'exposition de
l'AST 3 GRE en Europe pour obtenir une position neutre à
long terme et ainsi profiter de la reprise européenne (en
particulier au Royaume-Uni). Ainsi, un nouvel investissement
est prévu dans un fonds ouvert balancé core au Royaume-Uni.
Parmi les autres activités, il est prévu de renforcer les positions
dans les fonds existants, notamment trois fonds core
américains, un fonds core pan-européen et deux fonds core
pan-asiatiques. La seconde initiative clé consiste à poursuivre
la consolidation de participations au sein de l'AST 3 GRE.
Trois fonds core (un dans chaque région) ont été identifiés
comme objectifs potentiels de vente. Ces deux initiatives
devraient faire l'objet d'une mise en œuvre progressive dans
les 18 à 24 mois à venir.
Veuillez noter que cette page ne peut être dissociée du disclaimer présenté à la fin de ce document.
1
Allocation géographique2
Allocation sectorielle2
Etats-Unis 44,5%
Japon 14,1%
RU 10,8%
Divers (Eu rope) 6,0%
Australie 5,9%
Allemagne 4,4%
Fran ce 4 ,3%
Norvège 1,2%
Divers (Asie) 0,9%
Liquidités non allouées 8,0%
Bureaux 33,0%
Industrie / Logistique 20,9%
Commerce 20,1%
Résidentiel 14,4%
Divers 2 ,0%
Hôtels 1,6%
Liquidités non allouées 8,0%
Approche transparente sur la NAV au 31 mars 2014. La valeur d'inventaire nette est basée sur les engagements d'investissement et investissements réalisés dans les fonds
sousjacents. Les diagrammes peuvent être arrondis et, par conséquent, le total peut ne pas égalé 100.
2
2
2. Evaluation des performances
Performance en CHF (couvert en CHF, au 31 mars 2014)
La performance en glissement trimestriel de 1,7% et de 6,9%
à l’année (établie sur la base de moyenne pondérée entre les
différentes tranches du fonds) peut être attribuée aux
rendements élevés obtenus aux APAC et au Royaume-Uni.
Durant le trimestre, la composante la plus performante du
portefeuille était un fonds bureaux et commercial Asie, qui a
affiché un rendement du capital solide à la suite de sa
réévaluation trimestrielle de sa première acquisition.
Une performance forte similaire a été observée pour l'autre
fonds pan-Asia. En progression trimestrielle, les fonds
pan-Asia ont enregistré des rendements nets forts, au-dessus
de 4,7 % (impact pre-FX).
Les fonds américains ont donné des rendements positifs, bien
que plus faibles que les trimestres précédents, entre 1,5 % et
2,7 %, suite à une croissance plus lente de capitaux.
Rendements globaux (en CHF, couvert en CHF)3
(%)
3 mois
6 mois 9 mois
1 an DL(p.a.)4
I-A0
1,62
3,00
4,44
6,47
6,30
I-A1
1,64
3,04
4,50
6,55
6,38
I-A2
1,67
3,10
4,59
6,67
6,51
I-X
1,79
3,35
4,97
7,17
6,52
I-A3
1,69
3,14
4,65
6,75
6,15
Le rendement global inclut les versements effectuées jusqu’au 31 mars 2014.
La performance peut varier d’une classe à une autre en fonction des versements,
commissions et frais. Les performances passées n’offre aucune garantie de l’évolution
future.
4
Depuis le lancement. Lancement de la classe de parts I-A0, I-A1 et de l'I-A2 le
30 juin 2011. Lancement de la classe de parts I-X le 31 décembre 2011. Lancement de
la classe de parts I-A3 le 31 mars 2012. Les rendements depuis le lancement sont
annualisés pour toutes les classes de parts dont l’émission date de plus d'un an.
3
Les fonds pan-européens ont affiché une performance
mitigée durant le trimestre, présentant toutefois une
amélioration globale par rapport au trimestre précédent.
Au Royaume Uni, la reprise du marché des investissements
continue à s'accentuer et est maintenant prolongée au
marché des occupants. Ce trimestre les deux fonds anglais
ont offert un rendement total de 3,5 %, conformément à nos
perspectives positives à court terme du marché.
Dans l'ensemble, la performance d'AST 3 GRE reste en bonne
voie pour fournir des rendements stables à ses investisseurs.
Rendements globaux pour I-A2 (en CHF, couvert en CHF)5,6
8%
6,67%
6,51%
1 an
(31.03.13 - 31.03.14)
Depuis le lancement
p.a.
(30.06.11 - 31.03.14)
6%
4,59%
4%
2%
0%
3,10%
1,67%
3 mois
(31.12.13 - 31.03.14)
6 mois
(30.09.13 - 31.03.14)
9 mois
(30.06.13 - 31.03.14)
Rendements globaux incluent les distributions jusqu'au 31 mars 2014. La performance peut varier selon la classe du fonds et de leurs différences en termes de distributions,
frais et commissions. Les performances passées n'offre aucune garantie de l'évolution future.
6
Lancement de la classe de parts I-A2 le 30 juin 2011. Les rendements depuis le lancement sont annualisés.
5
3
3. Analyse du portefeuille
Update du portefeuille
À ce jour, environ 92,0% du capital disponible de l’AST 3 GRE
a été souscrit dans 18 fonds immobiliers cores sousjacents,
offrant une exposition à plus de 1 500 immeubles dans 16
pays et six secteurs. Le portefeuille affiche un taux
d’occupation de 94,02% avec un pool diversifié de plus de
10 000 locataires et une durée moyenne de baux d'environ
5,9 ans. Le taux d’endettement est actuellement de 24,0%, le
risque de refinancement restant quant à lui faible avec un
échelonnement régulier des échéances sur les trois
prochaines années.
Depuis sa création, AST 3 GRE a bénéficié d’une surexposition
tactique au marché américain core. Les fonds «core»
américains ont surperformé toutes les autres régions du
portefeuille, à l'exception du Japon. AST 3 GRE a commencé à
consolider ses positions US au sein du fond. Au T1 2014,
AST 3 GRE a demandé un remboursement à un fonds mixte
Etats-Unis et reçu le produit au T1 2014.
Le portefeuille américain a été choisi principalement pour
fournir une diversification dans l'immobilier, orientée vers des
revenus stables et, à cette fin, AST 3 GRE a récemment ajouté
une nouvelle position dans un fonds mixte Etats-Unis.
Contrairement aux autres fonds core américains diversifiés qui
sont investis essentiellement dans les principaux secteurs
immobiliers que sont les bureaux, le commerce de détail et la
logistique, ce fonds investit dans des actifs de base de
secteurs immobiliers alternatifs tels que le logement pour
seniors et les entrepôts. Ce fonds permettra de diversifier les
revenus et la base de locataires d’AST 3 GRE aux Etats-Unis.
En Europe, le climat du marché a continué à s'améliorer
progressivement au cours des derniers trimestres, et des
signes officiels de croissance économique sont attendus en
2014. Dans la région (hors Royaume-Uni), ce sont la Suède,
l'Allemagne, l'Autriche et l'Irlande qui devraient connaître les
chiffres de croissance économique les plus solides.
Ainsi, l'AST 3 GRE recherche des opportunités pour renforcer
sa pondération et atteindre une position neutre à long terme
en Europe, afin de profiter du redressement de ce marché.
L'approche de l'AST 3 GRE est cependant prudente, car la
performance et l'activité locative devraient fluctuer sur les
différents marchés, sachant que la surperformance se
concentrera probablement sur les quartiers d’affaires et les
marchés où l'offre de catégorie A est relativement limitée à
court terme.
En 2013, la reprise a été plus rapide et plus solide que prévu
au Royaume-Uni. Dans le contexte européen, le marché
immobilier britannique devrait connaître la croissance la plus
rapide sur les 12 mois à venir, soutenu par une progression
constante de l'emploi et les faibles niveaux de spéculation.
L'AST 3 GRE est bien placé pour en profiter, grâce aux deux
investissements effectués au Royaume-Uni aux troisième et
quatrième trimestres 2013, ainsi qu'au nouvel investissement
prévu au trimestre prochain.
Alors que le climat des affaires a très fortement profité de la
politique économique de Shinzō Abe, nous continuons de
suivre les marchés afin de vérifier que ce climat débouche sur
des résultats économiques tangibles et que l’euphorie au sein
des marchés de l’immobilier sur les quatre derniers trimestres
est durable et s’accompagne d’une augmentation des
bénéfices des entreprises. Dans le secteur de la logistique,
nous prévoyons une augmentation de l’offre générée par de
bonnes performances, alors que les facteurs
macroéconomiques devraient continuer à soutenir la
demande et les perspectives de ce secteur qui restent
soutenues.
L’économie australienne enregistre actuellement des taux
d’intérêt historiquement bas, après le récent changement de
gouvernement et une baisse du cours de la devise, qui avait
atteint un sommet cyclique. L'Australie conserve une
importante marge d'assouplissement des taux, ce qui devrait
la protéger des chocs externes. L’intérêt pour l’investissement
sur le marché de l’immobilier australien continue de croître,
alors que les capitaux en quête de rendement se concentrent
sur les forts écarts de rendement existants en Australie. Dans
le secteur logistique, une offre atone s’est révélée favorable
au marché locatif, et les investissements de l’AST 3 GRE ont
également profité de l’amélioration des baux et de
l'amélioration de la valeur locative. Le marché de l’immobilier
de bureau à Sydney enregistre actuellement une déconnexion
entre les marchés financiers et les fondamentaux sous-jacents,
d’où une tendance à la hausse des taux de vacance. En dépit
de cette faiblesse des données globales, les nouveaux objets
de premier ordre bien situés devraient être protégés contre ce
fléchissement du marché de la demande en cours, compte
tenu d’une tendance à la «fuite vers la qualité», du caractère
limité de l’offre de nouveaux objets en 2013-2014, et de la
forte proportion d'objets qui devraient être retirés du marché
pour un repositionnement.
AST 3 GRE continuera à rechercher un équilibre entre des
pondérations géographiques et des pondérations sectorielles
en réalisant des investissements au niveau mondial, tout en
mettant l’accent, au cours des prochains trimestres, sur les
marchés des bureaux, des commerces de détail et du
résidentiel.
Statistiques du portefeuille
Valeur des actifs immobiliers sous-jacents
(mrd. CHF)7
Nombre des fonds sous-jacents
Nombre d’immeubles7
Nombre de locataires7
Endettements (% de la valeur brute des actifs)8
68,0
18
1 500+
10 000+
24,0
Sur la base du capital souscrit et des informations fournies dans les derniers rapports
communiqués par les gestionnaires des fonds
8
Sur la base de l’endettement actuel des fonds sous-jacents tel que détaillés dans les
derniers rapports.
7
4
Synthèse du portefeuille
Sur la base de la valeur des fonds sous-jacents plus les capitaux souscrits non appelés au 31 mars 2014.
5,1%
Fonds sous-jacent 1: Fonds Buraux et Commercial Asie
6,0%
Fonds sous-jacent 2: Fond Industriel Japonais
Fonds sous-jacent 3: Fonds Bureaux Tokyo
3,0%
Fonds sous-jacent 4: Fonds Commercial Australien
1,2%
4,3%
Fonds sous-jacent 5: Fonds Industriel Australien
1,3%
Fonds sous-jacent 6: Fonds Mixte Asie-Pacifique
2,4%
Fonds sous-jacent 7: Fonds Mixte Etats-Unis
4,4%
5,6%
9,9%
6,5%
7,3%
8,2%
3,7%
3,6%
Fonds sous-jacent 14: Fonds Commercial Royaume-Uni
Fonds sous-jacent 15: Fonds Commercial Royaume-Uni
2,3%
Fonds sous-jacent 16: Fonds Commercial Européen
9,3%
Fonds sous-jacent 17: Fonds Commercial Européen
Fonds sous-jacent 18: Fonds Mixte Européen
7,7%
8,0%
Liquidités non allouées
0%
4%
8%
12%
Pondération (%)
Asie
États-Unis
Europe
Capitaux non affectés
Notes: La pondération se base sur les souscriptions dans les fonds sous-jacents. Les diagrammes peuvent être arrondis et, par conséquent, le total peut ne pas égalé 100.
Déploiement du capital9
Le graphique ci-dessous montre à quel moment les engagements ont été effectués dans les fonds sous-jacents.
0,4%
4,3%
100%
0,7%
4,7%
3,3%
15,1%
16,0%
7,4%
7,2%
13,3%
16,9%
9,0%
80%
8.0%
13,5%
21,4%
21,8%
25,8%
16.6%
19,6%
21,6%
60%
83,4%
99,3%
95,7%
75,9%
62,4%
75,7%
66,9%
67,0%
73,5%
78,2%
75.4%
40%
20%
0%
3Q11
4Q11
1Q12
2Q12
Engagements
9
3Q12
4Q12
Engagements cumulatif
1Q13
2Q13
3Q13
4Q13
1Q14
Liquidités non allouées
Aperçu de la NAV au 31 mars 2014; La NAV se base sur les engagements investis ou en cours dans les fonds sous-jacents.
5
Objectifs & allocations effectives vs. restrictions d’investissement10
Allocation géographique
60%
Allocation sectorielle
Fourchette cible
% réel
60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
Fourchette cible
% réel
0%
Etat s-U nis
Europe
Asie-Pacifiq ue
Bureaux
Liqu idités non
allouées
Allocation des risques
Indu str ie / Commerce Rési den tiel
Log istiq ue
Hôt els /
Divers
Liqu idités
non
allouées
Allocation fonds ouverts/fonds fermés
100 %
Fourchette cible
% réel
100 %
80%
80%
60%
60%
40%
40%
20%
20%
0%
Fourchette cible
% réel
0%
Cor e
Valu e-add
Opport unistic
Liqu idités
non allouées
Fon ds ouverts plus capitaux non
affectés
Fon ds fermés
Exposition aux devises11
Exposition couverte (en CHF) 97,4%
Exposition non couverte 2,6%
10
11
Aperçu de la NAV au 31 mars 2014; La NAV se base sur les souscriptions investies ou en cours dans les fonds sous-jacents.
Au 31 mars 2014
6
4. Présentation des fonds sous-jacents
Fonds sous-jacents
Fonds sous-jacent 1: Fonds Buraux et Commercial Asie
Fonds sous-jacent 2: Fond Industriel Japonais
Fonds sous-jacent 3: Fonds Bureaux Tokyo
Fonds sous-jacent 4: Fonds Commercial Australien
Fonds sous-jacent 5: Fonds Industriel Australien
Fonds sous-jacent 6: Fonds Mixte Asie-Pacifique
Fonds sous-jacent 9: Fonds Mixte Etats-Unis12
Fonds sous-jacent 14: Fonds Commercial Royaume-Uni14
Fonds sous-jacent 15: Fonds Commercial Royaume-Uni14
Fonds sous-jacent 16: Fonds Commercial Européen12,14
Fonds sous-jacent 17: Fonds Commercial Européen12
Fonds sous-jacent 18: Fonds Mixte Européen
12
13
14
Devise du
En devise du fonds sous-jacent (en mio) Pondération
fonds
(%)12
Engagements Capital appelé
NAV13
sous-jacent
USD
30,30
9,02
10,29
5,08%
JPY
4 636,81
4 630,36
4 867,80
5,98%
JPY
2 172,00
1 453,80
1 702,11
3,00%
AUD
10,00
10,00
10,40
1,15%
AUD
36,94
36,94
39,18
4,33%
USD
9,82
9,82
10,13
1,28%
USD
17,54
17,54
19,18
2,42%
USD
31,30
31,30
35,08
4,43%
USD
41,20
41,20
44,21
5,58%
USD
75,86
75,86
78,71
9,93%
USD
44,52
44,52
51,78
6,54%
USD
49,09
49,09
57,96
7,31%
USD
66,00
0,00
0,00
8,24%
GBP
17,55
17,55
17,86
3,74%
GBP
16,62
16,62
17,15
3,59%
EUR
14,23
14,23
13,36
2,31%
EUR
53,65
32,37
32,81
9,34%
EUR
44,21
44,21
44,48
7,70%
Hors redistibutions et sur la base des informations disponibles.Les données peuvent être arrondis et, par conséquent, le total peut ne pas égalé 100.
Basée sur la valeur de marché du capital investi augmentée des capitaux non-investis en circulation au 31 mars 2014.
Des frais de souscription (partiels) / primes / distributions cumulés étaient payables pour ces fonds.
Détails sur les biens immobiliers sous-jacents
États-Unis
Royaume-Uni
11 Times Square est une tour de
bureaux de catégorie A bénéficiant
de la certification LEED Gold. Elle
se trouve à proximité de l'un des
principaux réseaux de transports
de Manhattan. Le bâtiment
dispose de toits-terrasses en retrait
sur six de ses étages de bureaux, et est équipé d'un système
de gestion numérique ultramoderne et d'ascenseurs à
contrôle de destination.
L'immeuble se situe à Manchester
dans une zone de premier ordre,
dans la zone de développement
renommée de Spinningfields, en
plein centre-ville.
Les bureaux sont répartis sur les
neuf étages supérieurs, avec vue
sur Hardman Square, un espace ouvert public créé dans le
cadre du programme Spinningfields.
Europe continentale
Australie
Ce pôle commercial récemment
construit et orienté sur la mode,
situé à Erding, est loué pour un
minimum de 10 ans à un certain
nombre de locataires
internationaux qui cherchent à être
présents dans les districts bavarois
cossus. L'immeuble présente un profil de revenus attrayant,
soutenu par la forte demande de locataires et les
modifications occasionnelles des conditions dans les baux.
Stockyards Industrial Estate,
Hazelmere, Perth, est une zone
industrielle de qualité s'étendant
sur 99 804 m2, qui comprend des
bureaux modernes et des entrepôts
associés. L'actif est considéré
comme la zone phare du marché
industriel de Perth et se trouve à proximité des principaux
réseaux routiers.
7
5. Analyse du marché et actualités
Par Elisabeth Troni, Global Real Estate Strategist et David Roberts, Global Real Estate Economist
Stratégie mondiale – point et perspectives
En termes d’approche descendante (top-down), nous
attendons de 2014 qu’elle ressemble au second
semestre 2013. Les cours relatifs continuent d’offrir un
soutien au secteur, en particulier en dehors du segment
principal, et d’attirer les investisseurs orientés revenu. Les
rendements totaux semblent toujours attrayants sur la plupart
des marchés, notamment si on les compare aux perspectives
des rendements fixes. Alors que les principales économies
semblent devoir bénéficier de l’amélioration des perspectives
de croissance, les investisseurs devraient selon nous accorder
de plus en plus d’attention à l’impact de la hausse des taux
d’intérêt sur leurs stratégies immobilières. Deux forces
opposées, renforcement de la croissance et hausse des taux
d’intérêt, devraient continuer d’orienter les investisseurs vers
des stratégies à rendement plus élevé.
La normalisation des taux d’intérêt devrait se poursuivre
progressivement. Nous ne prévoyons pas d’augmentations
notables des rendements (taux de capitalisation) pour 2014,
sauf peut-être pour les actifs de qualité inférieure qui sont par
nature plus exposés en raison d’un potentiel de croissance du
revenu plus faible. Cependant, à plus long terme, le risque de
hausse des taux de capitalisation ne peut pas être ignoré,
surtout à un moment où les coûts hypothécaires globaux
commencent à approcher les niveaux de rendement initiaux.
À ce stade, les actifs dont le rendement est plus faible
devraient selon nous être les plus exposés, et notamment
ceux dont les loyers ont un faible potentiel de croissance.
L’écart important entre les rendements de l’immobilier et des
obligations d’Etat a diminué sur tous les marchés en 2013.
Sur les marchés où l’écart correspond désormais aux niveaux
historiques moyens (autrement dit, aux États-Unis), nous
prévoyons une hausse des rendements de l’immobilier en
parallèle à celle des taux d’intérêt. Cette inquiétude restera un
thème clé de 2014, mais il est également possible que la
hausse des coûts d’emprunt soit compensée par de forts flux
de capitaux et un regain d’intérêt pour le secteur.
Marché États-Unis
clés et de flux entrants positifs. Les importants flux de
capitaux en direction du marché de l’immobilier commercial
direct ont entraîné une légère baisse des taux de capitalisation
dans la première partie de 2013 et leur stabilité dans la
deuxième moitié malgré un mouvement à la hausse de
100 points de base sur la partie longue de la courbe de
trésorerie.
À novembre 2013, les transactions immobilières commerciales
aux États-Unis totalisaient 305 milliards de dollars, en hausse
de 26% par rapport à la même période en 2012 selon Real
Capital Analytics.
Alors que le marché coté (SCPI) a enregistré la sortie de
certains investisseurs sous l’effet de l’évolution des taux
d’intérêt, le marché direct a continué d’attirer des flux
d’investisseurs positifs, d’où une pression à la baisse sur les
rendements. Le rendement total avant commissions de
l’indice NCREIF ODCE (Open‐end Diversified Core Equity
Index) pour le quatrième trimestre a atteint 3,17%, au lieu
des 3,56% du dernier trimestre et des 2,35% d’il y a un an.
Sur ce chiffre, 1,25% correspondent au revenu et 1,91% à
l’appréciation, soit le meilleur quatrième trimestre
depuis 2010.
On trouvera notre point de vue actuel sur les secteurs cidessous:

Immobilier de bureaux: la croissance de l’offre a beau
être limitée, les progrès de la demande ont été minimes.
Le marché des bureaux devrait continuer à se resserrer en
2014, mais pas à un rythme rapide. La croissance de
l’emploi est susceptible d’accélérer légèrement mais la
tendance à la baisse du nombre de m² par employé
continuera à pénaliser l’absorption globale.
Malgré des fondamentaux modestes, les prix se rapproche
des niveaux de pointe dans certains CBD clés et pourraient
s’avérer vulnérables dans un environnement de hausse des
taux. Nous adoptons donc une vision plus prudente.

Commerce de détail: la croissance des revenus de détail
est encore le fruit de gains modestes sur les taux de
location et de meilleures perspectives concernant la
location de l’espace vacant. L’offre est peu renouvelée, ce
qui aide les niveaux de loyers industriels sous-jacents à se
redresser.

Immobilier industriel: l’industrie profite non seulement
de la prévision de croissance du PIB de 3,0% pour les
États-Unis, mais aussi de l’amélioration de l’évolution du
PIB hors États-Unis, alors que le trafic mondial
d’importation/exportation traverse la chaîne
d’approvisionnement. Les fondamentaux sont favorables
– la demande d’occupation est en augmentation dans une
période de faiblesse de l’offre de neuf. L’entreposage
s’impose comme un secteur particulièrement fort avec des
programmes de développement réduits.
Nous maintenons une perspective raisonnablement
agressive pour l’année.

Immobilier communautaire: la hausse rapide du
nombre de nouveaux logements locatifs justifie la
prudence et une orientation moins agressive que les
autres années. La croissance du revenu net d’exploitation
devrait ralentir de façon séquentielle au cours des trois ou
Source: UBS Global Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy
8
quatre prochains trimestres, les livraisons de neuf
atteignant leur niveau maximum. Cependant, un taux de
vacance faible et la possibilité d’une persistance de la
demande continuent d’inspirer une vision légèrement
agressive du secteur. 2014 semble devoir être une année
de transition pour l’immobilier communautaire, avec des
catalyseurs à court terme limités jusqu’à ce que la preuve
soit établie que la croissance est vraiment au creux de la
vague.

Immobilier hôtelier: après avoir récupéré plus vite que la
plupart des autres secteurs de l’immobilier, les hôtels
semblent être dans une période d’expansion durable. Une
position neutre est la plus appropriée compte tenu de
l’équilibre actuel entre une offre modérée et une
demande qui ne l’est pas moins.
Marché APAC
Malgré le ralentissement des perspectives de croissance sur
l’ensemble des marchés émergents de la région AsiePacifique, les perspectives pour les marchés immobiliers des
principaux marchés développés restent globalement bonnes.
En Australie, l’écart entre les secteurs privilégiés a cru,
l’immobilier industriel est le favori en termes de perspectives
de rendement total pour les 12 prochains mois, suivi de près
par l’immobilier résidentiel, avec un écart très net vis-à-vis du
commerce de détail en troisième position, puis par
l’immobilier de bureau qui ferme la marche. Les conditions en
matière de location de bureau ne devraient pas s’améliorer
d’ici à 2014, et les primes devraient augmenter. Les
conditions d’occupation restent atones, mais la persistance de
la demande étrangère sur le marché de l’investissement
devrait soutenir le prix des actifs.
On a parlé de «bulle» pour décrire l’immobilier résidentiel à
Hong Kong et Singapour ces trois dernières années. Compte
tenu des cas de produits primaires vendus en deçà des
niveaux de prix des biens secondaires, le risque de baisse
semble justifié, en particulier au niveau des prix du résidentiel
de luxe. L’immobilier de détail est préféré à l’immobilier de
bureau, les loyers ayant tendance à y être plus stables. L’écart
entre les rendements locatifs et les rendements obligataires
est moindre que dans la plupart des pays développés.
La reprise des loyers de l’immobilier de bureaux à Tokyo est
sur la bonne voie (le taux de vacance est en baisse et les loyers
affichent une certaine pression à la hausse) mais le rythme de
la reprise récente a été décevant.
Les volumes de ventes de nouvelles propriétés résidentielles
ont diminué dans la mesure où la date limite pour échapper à
la hausse des taxes à la consommation d’avril est maintenant
passée. À court terme, l’inquiétude concerne la façon dont
l’économie va résister à la hausse des taxes à la
consommation en avril 2014.
En Chine, la faiblesse des chiffres de production s’est ajoutée
aux preuves de ralentissement de l’économie, ce qui réduit la
probabilité de nouvelles mesures du gouvernement pour
refroidir le marché immobilier. Les prix de l’immobilier
résidentiel en Chine continuent d’augmenter dans les
100 principales villes du pays. Notamment, les dix villes qui
ont enregistré les plus fortes hausses de prix en glissement
mensuel appartiennent toutes aux niveaux 3 et 4. La
logistique est un secteur qui présente un intérêt croissant au
fur et à mesure que les options d’investissement augmentent.
Les marchés de l’immobilier indiens sont faibles depuis un
certain temps. Hausse des investissements de capitaux privés
pour les biens prêts / en location-vente. Le secteur de
l’immobilier de bureau semble prêt pour une reprise en
réponse à la récupération de l’immobilier commercial / des
espaces informatiques en 2014.
Marché européen
Le thème de la rotation d’une stratégie d’actifs primaire à une
stratégie d’actifs secondaire continue à occuper les esprits au
Royaume-Uni et sur les marchés les plus dynamiques d’Europe
continentale. Le marché britannique devrait être l’un des
marchés les plus performants à l’échelle mondiale en 2014,
compte tenu de l’amélioration des perspectives qui
accompagne la reprise de la croissance économique.
Une reprise des valeurs immobilières régionales lors des
derniers mois de 2013 a permis aux rendements immobiliers
du Royaume-Uni d’atteindre 4,4% tous secteurs confondus
au 4e trimestre 2013, selon IPD, d’où une hausse des
rendements totaux annuels au Royaume-Uni à 10,5%, le
chiffre le plus élevé depuis 2010. La forte décote des actifs
régionaux et les rendements élevés qu’ils affichent permettent
d’envisager des scénarios à forte valeur ajoutée, favorables
aux niveaux de rendement régionaux. Les actifs secondaires
du Royaume-Uni devraient selon nous connaître leur heure de
gloire en 2014, les flux de capitaux favorisant une
compression des rendements et l’amélioration de l’économie
déteignant sur les perspectives.
La croissance absolue du PIB semble toujours atone sur
l’ensemble du continent, même si les marchés les plus faibles
(Pays-Bas, France, Espagne) devraient selon nous connaître
une accélération du PIB plus forte, susceptible de fournir une
impulsion au marché de l’investissement immobilier. Nous
percevons déjà une amélioration dans le domaine des
transactions de propriétés de base sur les marchés d’Europe
du Sud.
En général, les types de biens les plus attrayants de la région
comprennent les principaux centres commerciaux et les parcs
d’activités commerciales, les supermarchés et les unités
logistiques, ainsi que les zones industrielles à locataires
multiples dans les zones urbaines où l’offre est limitée. Nous
sommes particulièrement préoccupés par les locations de
bureaux non essentielles, qui sont vulnérables à l’excédent
d’offre, aux taux d’amortissement élevés et aux exigences de
dépenses en capital.
La baisse des taux de swap a joué un rôle crucial dans celle du
coût du financement dans tous les marchés européens.
Cependant, la disponibilité globale en matière de dette
bancaire reste limitée, d’où une opportunité intéressante pour
les prêteurs alternatifs.
Source: UBS Global Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy
9
Réservé à des fins de marketing et d’information pour UBS. Réservé aux investisseurs professionnels. L’éditeur du présent document est la
société de droit suisse UBS SA. Ne peuvent accéder aux groupes de placement d’UBS Investment Foundation que les institutions de prévoyance
en faveur du personnel domiciliées en Suisse et inscrites au registre de la prévoyance professionnelle conformément à l’article 48 de la loi suisse
sur la prévoyance professionnelle (LPP) en lien avec l’article 61 de la LPP. Ce n’est qu’à cette condition que les groupes de placement peuvent
être exonérés de l’impôt à la source sur les dividendes d’actions américaines, au sens du protocole d’accord de 2004. La diffusion du présent
document n’est autorisée qu’aux conditions mentionnées dans le droit applicable. Ce document a été rédigé indépendamment d’objectifs de
placement spécifiques ou futurs, d’une situation financière ou fiscale particulière ou de besoins individuels d’un destinataire donné. Son objectif
est purement informatif et il ne constitue ni une invitation ni une incitation à soumettre une offre, à conclure un contrat, à acheter ou à vendre
de quelconques valeurs mobilières ou instruments financiers apparentés. Les produits ou les titres décrits dans le présent document peuvent être
impropres ou interdits à la vente dans certaines juridictions ou pour certains groupes d’investisseurs. Les informations et les opinions recueillies
dans le présent document s’appuient sur des données fiables provenant de sources sûres; toutefois, les indications fournies à propos des valeurs
mobilières, des marchés et des différentes évolutions ne prétendent pas à l’exactitude ni à l’exhaustivité. Aucune garantie de quelque nature
que ce soit n’est émise concernant les données contenues dans le présent document, qui ont exclusivement un but informatif et sont
uniquement destinées à l’usage personnel du destinataire.
La performance passée (fictive ou réelle) ne garantit pas l’évolution des résultats futurs. La performance présentée ne tient pas compte des
éventuels frais et commissions prélevés au moment de la souscription et du rachat de parts. Ces commissions et frais agissent défavorablement
sur la performance. Si la monnaie d’un produit ou d’un service financier ne correspond pas à la monnaie de référence, la performance peut
varier à la hausse ou à la baisse en raison des fluctuations monétaires. Toute information ou opinion peut à tout moment être modifiée sans
préavis. Tant UBS SA que les autres membres du Groupe UBS SA ont le droit d’acheter ou de vendre les positions en valeurs mobilières ou
d’autres instruments financiers mentionnées dans le présent document. Toute reproduction, distribution ou réédition du présent document, à
quelque fin que ce soit, est interdite sans l’autorisation expresse d’UBS SA. Ce document contient des hypothèses qui constituent des
anticipations et qui comprennent, de manière non exclusive, des hypothèses relatives au développement futur de nos affaires. Si ces
anticipations représentent notre appréciation et nos prévisions relatives au développement futur de nos affaires, un certain nombre de risques,
d’incertitudes et d’autres facteurs importants pourraient faire en sorte que l’évolution et les résultats réels diffèrent matériellement de nos
attentes. Source pour toutes les données et graphiques (en l’absence d’indication contraire): UBS Global Asset Management.
© UBS 2014. Le symbole des clés et UBS sont des marques déposées d’UBS. Tous droits réservés.
UBS Anlagestiftung
Postfach
8098 Zürich
Tel. 044-234 90 80
Fax 044-234 89 66
www.ubs.com/ast3

Groupe d`investissement – UBS AST 3 Global Real Estate (ex CH

Transcription

Documents pareils

le design d`intérieur

Stage Conseil Immobilier Entreprise (H/F)

Best Masters Ranking in France Real Estate Management

Dépliant - eSpaceListings.com

Pierre Popesco - Herbert Smith Freehills

Conseiller en Prévention Santé Travail (IPRP)

formation securire incendie

à sous-louer - Paracom Quebec

Mi-Fonds (CH) SwissImmo A

Mi-Fonds (CH) – SwissImmo A