Loi Scellier - Le Fil Dentaire

conseil éco
Loi Scellier
Nouvelle année, nouveaux avantages fiscaux pour l’immobilier
Nous pourrions résumer la loi Scellier au remaniement des lois Robien/Borloo
populaire. Pour autant, cette nouvelle loi ne chasse pas encore ces dernières
puisqu’elles vont toutes coexister durant l’année 2009. Vous aurez donc le choix
pendant un an mais après, il ne subsistera plus que le régime Scellier. Cet article
vous expose le fonctionnement de cette nouvelle loi et vous aide également
à choisir la stratégie fiscale et patrimoniale qu’il convient d’adopter en 2009.
Les grands principes de la loi Scellier
Précisions sur les modalités de calcul de la réduction d’impôt
Ce nouveau dispositif est institué par la loi de finances rectificative pour 2008. Il vise à remplacer,
dès 2010, les actuelles lois Robien et Borloo populaire par un mécanisme temporaire de réduction
d’impôts sur le revenu. Il est applicable dès le 1er
janvier 2009.
Ces réductions d’impôts sont temporaires car elles
ne concerneront que les acquisitions réalisées entre
le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
Ces réductions s’appliqueront aux logements neufs
ou en l’état futur d’achèvement, aux logements que
le contribuable fait construire, aux locaux transformés en logements ou aux locaux réhabilités et bien
entendu aux SCPI si celles-ci sont composées pour
95 % de leurs investissements de logements éligibles.
Les logements devront être donnés en location à titre
de résidence principale du locataire et ce, durant
9 ans.
Ce dispositif est soumis aux mêmes conditions que
celles posées dans le cadre des lois Robien et Borloo
populaire pour ce qui concerne les plafonds de
loyer, les conditions de ressources des locataires et les modalités de prise en compte
des surfaces.
Les zones géographiques retenues sont
celles définies dans ces mêmes lois, à savoir les zones A, B1 et B2 à l’exception de la zone C. Cette
dernière est exclue de la
loi Scellier.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement (défini comme dans les lois Robien et Borloo) dans la limite de 300 000 €. Elle sera
limitée chaque année à un seul logement pour éviter
l’achat cumulatif de plusieurs petites surfaces.
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 25 % pour
les années 2009 et 2010 et à 20 % pour les années
2011 et 2012. Elle est répartie sur 9 ans par parts
égales. Elle est accordée l’année d’achèvement du
logement ou de son acquisition si celle-ci est postérieure. Elle est imputée sur l’impôt dû au titre de
cette même année et des 8 années suivantes.
Nouveauté : si la réduction d’impôt est supérieure
à l’impôt dû, le solde peut être reporté sur les 6 années suivantes.
De plus, dès lors que le logement est loué dans les
conditions respectant celles du Borloo populaire
(conditions de loyer et de ressources), et si la location se poursuit au-delà des 9 ans, le contribuable
peut bénéficier d’un supplément annuel de réduction d’impôt égal à 2 % du prix de revient du logement pendant 6 ans.
En conséquence, dans cette hypothèse, le taux de réduction
d’impôt peut donc atteindre 37 % en 2009 et 2010
et 32 % en 2011 et 2012.
Dans ces condi-
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LE FIL DENTAIRE
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tions, le contribuable bénéficie, comme dans le
Borloo populaire, de l’abattement de 30 % sur les
revenus fonciers tirés de la location de ce même logement. Mais, dans ce cas, le locataire ne peut être
l’un des ascendants ou l’un des descendants.
Les réductions d’impôts induites par la loi Scellier
sont bien entendu concernées par le plafonnement
des niches fiscales.
Exemple n°1
Après d’âpres négociations, Monsieur G.,
chirurgien-dentiste, achète un 3 pièces en l’état
futur d’achèvement à Marseille au prix très
compétitif de 220 500 € (parking double et une
cave).
Il est imposé dans la tranche marginale des 40 %.
Il hésite sur la stratégie fiscale à retenir. Il réalise
son financement en crédit in fine sur 15 ans. Pour
l’aider à choisir, nous lui proposons de réaliser
une simulation de son projet d’acquisition
dans le cadre de la loi Borloo populaire et une
dans le cadre de la nouvelle loi Scellier version
Borloo populaire, car il a des revenus fonciers
bénéficiaires.
Grâce à la loi Borloo, ses économies d’impôts
seraient estimées à 145 000 €, CSG/CRDS
incluses. En optant pour la loi Scellier version
Borloo populaire, ses économies d’impôts
seraient alors estimées à 169 000 €.
Conclusion : notre dentiste a bien entendu
intérêt à opter pour la loi Scellier version Borloo
populaire (abattement de 30 % sur les revenus
fonciers + réduction d’impôt supplémentaire de
2 % l’an durant 6 ans).
Les avantages des formules Scellier
D’une manière générale, on le voit, la loi Scellier
est très intéressante. D’une part, si vous avez des
doutes sur l’évolution de vos revenus, cela n’a pas
d’importance puisque la réduction d’impôt est indépendante des tranches d’imposition, donc de
votre niveau de revenus. D’autre part, les économies d’impôts sont pratiquement toujours supérieures dans le cadre de la loi Scellier, ce qui permet si
nécessaire, de retenir des budgets d’investissement
plus faibles qu’avec les anciennes lois pour des
montants de réductions d’impôts identiques.
Attention à vos choix d’investissements immobiliers : Vous devrez accorder une très grande
importance à vos choix d’investissements. Nos
conseils : ne retenir que des résidences de qualité de
grands promoteurs, panachant accession à la propriété et investissement. Choisissez des régions dynamiques vous assurant une large clientèle locative
et bien sûr, soyez vigilant sur les prix qui devront
avoir été revus en baisse.
Exemple n°2
Monsieur C., chirurgien-dentiste, achète un 2 pièces en Corse pour un
montant de 161 000 €, prix négocié à la baisse et parking intérieur offert.
Il se situe dans la tranche marginale d’imposition de 40 %. Pour réduire
ses impôts, il s’interroge sur la conduite à tenir. Nous lui suggérons la
réalisation de plusieurs simulations, d’une part en Robien recentré et
dans le cadre de la loi Scellier et d’autre part en Borloo Populaire et dans
le cadre de la loi Scellier version Borloo populaire. Il veut financer son
projet sur 15 ans en crédit amortissable sans apport.
Dans le cadre de la loi Robien recentré, les économies d’impôts
sont estimées à 23 496 € alors que dans le cadre de la loi Scellier, les
économies d’impôts sont estimées à 40 173 €.
Dans le cadre de la loi Borloo populaire, les économies d’impôts sont
estimées à 32 622 € alors que dans sa nouvelle version Scellier, les
économies d’impôts sont estimées à 68 436 €. Les résultats sont sans
appel ! Pour un financement réalisé sur 15 ans, il est clair que Monsieur
C. doit opter pour la nouvelle version Scellier de la loi Borloo Populaire.
S’il voulait réaliser un financement sur une durée plus courte, alors il
opterait pour la loi Scellier sur 9 ans (sans abattement de 30 % ni les 2 %
de réduction supplémentaire).
Conclusion : la loi Scellier (quelle que soit la version) est nettement plus
intéressante.
2009 : l’année de la baisse des taux
Enfin, autre bonne nouvelle pour l’investissement
immobilier : les taux des emprunts devraient baisser cette fois car une baisse supplémentaire des
taux de la BCE est intervenue ce mois-ci et les
banques devraient suivre cette fois. En tout état de
cause, soyez prêts à saisir les opportunités qui se
présenteront sur le marché avant fin 2010 (et il y
en aura de très belles). Avant ce terme, vous bénéficierez de l’avantage fiscal le plus élevé, de taux
plus bas et de la baisse des prix de l’immobilier.
Mais attention, c’est dès maintenant qu’il faut se
mettre en condition d’agir car de réelles opportunités peuvent se présenter à tout moment.
u
Conseils Pratiques
1.Impératif : faites-vous assister par un conseil sérieux
pour réaliser cet investissement immobilier.
2.Faites réaliser les simulations de votre projet d’acquisition et vérifier la sagesse des hypothèses retenues.
3.Soyez sélectif : qualité, emplacement…
4.Négociez ou faites négocier sérieusement le prix de
votre acquisition et le taux de votre emprunt.
AUTEUR
Catherine BEL
Patrimoine Premier
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