Toute l`offre de biens immobiliers

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N° 41
MAI-JUIN
2016
LE MAGAZINE D'ANNONCES IMMOBILIÈRES FNAIM DE L'ISÈRE
IMMOBILIERS
7 059 BIENS
À ACHETER
IMMOBILIERS
4 392 BIENS
À LOUER
ZOOM
UN MARCHÉ DYNAMIQUE
AUX PORTES DE GRENOBLE
ACTU
LES MAISONS ANCIENNES
RÉSISTENT
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SOMMAIRE
ÉDITO
4
ACTU ................................................................6/7
ZOOM ....................................................................8
VENTE / LOCATION ........................................10
NEWS .....................................................................
VENTE
ANNONCES CLASSÉES
PAR AGENCE
LOCATION
ANNONCES CLASSÉES
PAR AGENCE
Prix indiqués : honoraires d’agences inclus pour les biens en vente
et C.C. (charges comprises) pour les biens en location.
VINCENT DELAUNOIS
PRÉSIDENT DE LA FNAIM 38
C’EST LE MOMENT D’INVESTIR !
Après une année 2015 honorable, où le nombre de transactions immobilières a très nettement rebondi (+15 %), l’évolution des prix au niveau
national semble repartir très légèrement à la hausse.
DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE (DPE)
Il est encore trop tôt pour savoir si, localement, l’Isère suivra la tendance.
Le DPE est mentionné (de A à G) sur chacune de nos annonces.
Ce classement indique le niveau de consommation énergétique du logement.
Néanmoins, si nous continuons à constater au 1er trimestre 2016 un bon
LOGEMENT ÉCONOME
< 50*
51 à 90
91 à 150
151 à 230
231 à 330
niveau d’activité, il est logique que la conséquence d’un marché plus dynamique s’accompagne d’une augmentation des prix. Parallèlement, cela fait
plus de quatre ans également que nous constatons des taux d’emprunts
très bas. Ce phénomène s’est encore accru au premier trimestre 2016.
Certes, il ne faut surtout pas oublier la sous-performance de notre département et de notre métropole par rapport à des territoires similaires. Mais
nous ne pouvons qu’inciter nos clients acquéreurs de leur résidence principale et les investisseurs qui souhaitent bénéficier de taux de rendement
331 à 450
largement supérieurs aux contrats d’assurance vie, de passer à l’acte sans
> 450
délai.
LOGEMENT ÉNERGIVORE (en kWhep/m 2.an)
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MAI-JUIN 2016 - N° 41 FNAIM38MAG EST ÉDITÉ PAR LE DAUPHINÉ LIBÉRÉ (SA) 38913 VEUREY CEDEX (04 76 88 71 00)
DIRECTEUR DE LA PUBLICATION : VINCENT DELAUNOIS RÉDACTEUR EN CHEF : VINCENT DELAUNOIS
RÉDACTION : CAROLINE CHALOIN MAQUETTE / RÉALISATION : NATHALIE PONTET-CAILLES-VERNAZ RÉGIE
PUBLICITAIRE : GROUPE DAUPHINÉ MÉDIA (04 76 88 73 92) IMPRESSION : GRLI / INTER’PRINT CRÉDIT PHOTOS :
CAROLINE CHALOIN, DAUPHINÉ LIBÉRÉ, CHRISTOPHE AGOSTINIS, JEAN-JACQUES GOUSTILLE, VINCENT OLLIVIER,
FNAIM
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NEWS
ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DE LA FNAIM 38
Fédérer et défendre les acteurs de l’immobilier
Le 28 avril, la Fnaim 38, première organisation
professionnelle de l’immobilier dans le département, a réuni
ses adhérents et leurs collaborateurs, ainsi que son bureau
et ses partenaires, lors de son assemblée générale annuelle.
À cette occasion, Vincent Delaunois, président de la Fnaim
38 depuis 2013, a été réélu pour un nouveau mandat de
trois ans. « Nous sommes avant tout un syndicat patronal
qui défend les intérêts de notre profession, de nos clients et
également la pérennité des emplois de nos collaborateurs »,
a-t-il rappelé. Parmi les missions du président, renforcer
l’ancrage de la fédération sur l’ensemble du territoire
isérois et militer auprès de toutes les instances politiques et
économiques locales pour faire valoir le savoir-faire de ses
adhérents. Vincent Delaunois est revenu sur un sujet qui le
préoccupe, l’encadrement des loyers. « Il est de mon devoir
de ne rien lâcher et de combattre ardemment les projets
néfastes pour la santé économique de nos territoires, a-t-il
insisté. Comme le disait un célèbre économiste suédois :
« En dehors d’un bombardement aérien, le contrôle des
loyers semble être la technique la plus efficace pour détruire
une ville ». » La Fnaim 38, qui regroupe l’ensemble des
métiers de l’immobilier liés à la vente, à la location et au
syndic, fédère 170 agences immobilières.
RÉDUCTION DES FRAIS DE NOTAIRE
Une réforme en demi-teinte
Depuis le 1er mai, les barèmes des frais d’acquisition pour
l’achat d’un bien immobilier ont baissé en moyenne de
2,5 %, à la suite de la publication au Journal officiel du
28 février d’un décret dans le cadre de la loi Macron.
Appelés communément frais de notaire, ils sont constitués
à 80 % de taxes. Nouveauté : selon la décision de chaque
notaire, la rémunération versée à l’office pourra faire l’objet
d’une remise d’un montant maximum de 10 % pour les
ventes qui dépassent le seuil de 150 000 euros. Le Conseil
supérieur du notariat tient à préciser que cette mesure ne
signifie pas une remise sur la totalité des frais d’acquisition.
Par exemple, pour l’achat d’une maison de 200 000 euros,
la réduction maximum obtenue est de 40,70 euros…
Concernant les ventes immobilières de faibles montants
(moins de 9 000 euros), les frais de notaire sont limités
à 10 % de la valeur du bien, mais ne peuvent pas être
inférieurs à la somme de 90 euros. Par exemple, l’achat
d’un grenier au prix de 2 000 euros engendre désormais
200 euros de frais de notaire, contre 880 euros environ
avant la réforme. Une réduction ici non négligeable…
REPÈRES
7 059
IMMOBILIER NEUF
Le dispositif Pinel prolongé d’un an
Cette mesure, visant à relancer la construction, est
prolongée jusqu’au 31 décembre 2017. Accordé sous
conditions aux propriétaires qui louent un logement neuf
à loyer intermédiaire, le dispositif Pinel leur permet de
déduire de leurs impôts 12 % du prix de vente du logement
sur 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans, selon la durée
d’engagement choisie. Il est possible de louer le bien à ses
ascendants ou à ses descendants.
BIENS IMMOBILIERS À ACHETER
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17/05/2016
ACTU
LES MAISONS ANCIENNES
RÉSISTENT
ALORS QU’EN 2009 LEUR VENTE AVAIT
CHUTÉ, LES MAISONS DANS L’EXISTANT CONSERVENT LEUR POUVOIR
D’ATTRACTION DEPUIS QUATRE OU
CINQ ANS. LES PRIMO-ACCÉDANTS,
GALVANISÉS PAR DES TAUX DE CRÉDIT
HISTORIQUEMENT BAS, ONT FAIT LEUR
RETOUR SUR LE MARCHÉ.
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Depuis quelques années, le marché de la maison individuelle dans l’existant est plutôt en bonne santé. La demande reste forte, avec en termes de
ventes une année 2015 supérieure à 2014. Le volume d’offres reste limité dans la région grenobloise, en raison des expositions et de la géographie locale. « Dans les secteurs recherchés comme le Grésivaudan, l’offre
est souvent inférieure à la demande », constate Serge Moryussef, gérant de
l’agence immobilière le Fichier de la construction à Saint-Ismier. Si le rêve
d’indépendance est toujours là, les budgets, eux, ont évolué au fil du temps,
et les besoins aussi. « La génération d’aujourd’hui ne recherche plus, comme
avant, de grands terrains, qui demandent beaucoup d’entretien », remarquet-il. « Si les futurs acheteurs sont rebutés par une parcelle trop importante,
nous leur conseillons de détacher un ou plusieurs lots en vue d’en faire des
terrains à bâtir. » Cette opération permet d’amortir l’achat de leur bien.
DANS LE GRÉSIVAUDAN, LA RIVE GAUCHE RESTE
LA PLUS ACCESSIBLE
CINQ CONSEILS POUR ACHETER UNE MAISON
Serge Moryussef, gérant de l’agence immobilière le Fichier de
la construction à Saint-Ismier, nous explique comment réussir
au mieux son achat.
1. Commencez par rencontrer votre banquier pour définir avec
certitude votre budget.
2. Visitez uniquement les maisons qui semblent offrir un rapport qualité/prix avantageux.
3. Prenez du temps pour vos visites, venez à deux si vous êtes
en couple.
4. Faites appel à un professionnel local pour dénicher votre
bien. Il connaît son secteur sur le bout des doigts et doit
pouvoir vous donner des points de comparaison avec d’autres
types de maisons.
5. Surtout, ayez confiance en vous, lancez-vous !
Au niveau national, les prix des maisons ont enregistré une baisse de 2,1 %
en 2015 par rapport à l’année précédente, avec des transactions s’élevant à
200 000 euros en moyenne. Une tendance quasiment identique en Isère, mais les
secteurs ne sont pas homogènes. Dans le Grésivaudan, une dichotomie s’opère
toujours. Rive gauche, de Domène à Villard-Bonnot, les prix des maisons oscillent entre 300 000 et 400 000 euros. Les petites maisons à Allevard-les-Bains,
Goncelin et au Cheylas restent abordables. Rive droite, à Meylan, Saint-Ismier,
les prix vont bien au-delà des 500 000 euros. L’agence de Serge Moryussef a
vendu à Saint-Ismier un mas dauphinois de 1980, dans son état d’origine, avec
1 000 m² de terrain, au prix de 515 000 euros. En quatre mois seulement, elle
a vendu dans cette même commune une villa de 160 m², avec 1 000 m² de
terrain et piscine, à 605 000 euros. « Si l’on compare à Paris, cela correspond
à l’achat d’un appartement 3 pièces », souligne-t-il. Pour les biens d’une valeur supérieure à 700 000 euros, les délais de vente sont parfois plus longs.
LES PRIMO-ACCÉDANTS ONT FAIT LEUR RETOUR
SUR LE MARCHÉ DE LA MAISON
Les taux de crédit, historiquement bas, ont permis d’augmenter la capacité
de financement de certains ménages. « Ce sont des foyers jeunes avec des
enfants. Ils quittent la ville et ses contraintes pour réaliser leur projet. La recherche d’un environnement calme et de bonnes écoles est le principal moteur de leur choix. Pour réduire le prix d’achat, ils s’orientent souvent vers des
biens qui nécessitent des aménagements cosmétiques dans une fourchette
de prix allant de 130 000 à 200 000 euros. » D’une manière générale, les
acheteurs ne sont plus prêts à réaliser d’importants travaux, comme la réfection des toitures, de l’isolation, etc. « Ils ne veulent plus rénover de vieilles
granges car ils n’ont plus le temps. » Leur demande est de plus en plus sélective concernant la qualité du bâti, la performance énergétique du logement,
son emplacement, sa vue… « Les acquéreurs sont friands d’informations »,
note Serge Moryussef. Son agence a vendu à Saint-Pierre-d’Allevard une maison de 130 m², sur trois niveaux, à 145 000 euros. « La structure était très
saine, il fallait juste changer la chaudière. Le bien est parti sans problème. »
■ Caroline CHALOIN
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ZOOM
SAINT-EGRÈVE,
SAINT-MARTIN-LE-VINOUX,
LE FONTANIL-CORNILLON
UN MARCHÉ DYNAMIQUE
AUX PORTES DE GRENOBLE
AGRÉABLES À VIVRE, TRÈS BIEN DESSERVIES,
OFFRANT UN HABITAT PAVILLONNAIRE… CES
TROIS VILLES DU NORD-OUEST DE GRENOBLE,
RELIÉES PAR LE TRAM, SÉDUISENT.
L’arrivée structurante du tram, reliant Grenoble au Fontanil-Cornillon, en passant par Saint-Martin-le-Vinoux et Saint-Égrève, s’est accompagnée dans ces
secteurs de la création de nouveaux logements. Cette urbanisation tend à faire
du tort à l’ancien. « Nous avons beaucoup d’offres dans l’existant car, depuis le
début de l’année, le neuf vient contrarier la vente de l’ancien », constate JeanYves Lamarca, responsable de l’agence immobilière Yves Lorinquer, à SaintÉgrève. Dans cette ville, les appartements neufs tournent autour des 3 700 euros
le m2, tandis qu’à Saint-Martin-le-Vinoux, ils oscillent entre 3 100 et 3 300 euros
le m2. Des montants élevés qui s’expliquent par les nombreux avantages offerts
par le neuf : frais de notaires réduits, excellente performance énergétique des
logements, exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années
dans certains cas, nouveau prêt à taux zéro (PTZ)… Depuis
le 1er janvier, ce crédit sans intérêt peut financer jusqu’à 40 %
de l’achat d’un logement neuf, contre 18 à 26 % auparavant.
« Les vendeurs dans l’existant sont dans l’obligation de baisser leurs prix pour rendre leurs biens attractifs sur le marché, affirme-t-il. Il y a quatre ou cinq ans, les appartements
type « plan courant » des années 1960 se vendaient entre
140 000 à 150 000 euros. Aujourd’hui, même à 120 000 euros, nous avons des difficultés à faire aboutir les ventes. »
Malgré la baisse générale des prix en Isère, le nord-ouest de
Grenoble résiste bien. À Saint-Égrève, les appartements anciens se négocient entre 1 900 et 2 800 euros le m2, selon l’état
du bien. Deux résidences de standing ont toujours le vent
en poupe, Barnave et Rocheplaine. « Malgré la demande,
leurs prix ont tout de même baissé », souligne Jean-Yves Lamarca. Son agence a vendu au parc de Rocheplaine un 108
m2, avec garage, à environ 320 000 euros, et au domaine
Barnave un 103 m2, en bon état, au prix de 255 000 euros.
Les appartements anciens à Saint-Martin-le-Vinoux s’élèvent
entre 1 400 et 2 100 euros le m2 lorsqu’ils sont en bon état.
MAISONS ANCIENNES :
PLUS DE DEMANDES QUE D’OFFRES !
Le marché des maisons anciennes, qui attire de jeunes couples
en quête d’espaces et d’indépendance, se porte bien dans ces
secteurs. « Je manque de produits par rapport à la demande ! Si la maison est au bon prix, elle se vend dans le mois qui
suit sa commercialisation. Si elle n’est pas vendue au bout de trois mois, cela
signifie que son prix n’est pas adapté. » À Saint-Égrève, dans le quartier des
Moutonnées, l’agence Yves Lorinquer a vendu dernièrement une maison avec
1 000 m2 de terrain au prix de 338 000 euros, sans négociation et en moins
d’une semaine ! Au Fontanil-Cornillon, les prix sont un peu plus élevés car la
demande est forte et les maisons à la vente sont encore plus rares. « Dans ce
secteur, on trouve de belles villas avec de beaux terrains dans des budgets
pouvant aller jusqu’à plus de 600 000 euros. Nous avons des clients potentiels,
mais encore faut-il que le prix soit justifié par la qualité du bien », précise-t-il.
■ Caroline CHALOIN
En 2013, l’école Univeria, établissement d’enseignement supérieur privé à Grenoble, a relancé le BTS Professions immobilières. Ce diplôme d’État, qui se prépare en deux ans, forme aux métiers de la négociation,
de la location et du syndic, en alternance ou en scolarité classique à temps plein. Son équipe pédagogique
est constituée en majorité de formateurs issus du monde professionnel, dont certains font partie du bureau
de la Fnaim 38. « La Fédération relaie nos demandes de stages ou de contrats en alternance auprès de toutes ses agences immobilières adhérentes, apprécie Anne Rideau, directrice d’Univeria (photo). Nous souhaitons proposer régulièrement dans notre établissement des jobs dating, des sessions de recrutement pour nos futurs élèves ou diplômés. Cela permettra aux agents immobiliers qui
recherchent des profils de gagner en efficacité. » À la rentrée prochaine, Univeria ouvrira un CQP de négociateur immobilier. Ce titre,
accessible à partir d’un bac +2, est inscrit au RNCP (Répertoire national des certifications professionnelles) et reconnu par la profession. La formation sur une année s’effectuera à l’école et en entreprise.
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