The request for a `forced sale` valuation

The request for
a ‘forced sale’
valuation
By Iain Hyslop, AACI, P. App
Volunteer Chair, Standards Sub-Committee
r
requiring hypothetical conditions and extraordinary assumptions.
equests for appraisals with the
Further to this premise, in circumstances involving financial
estimated value to be based on a
distress, the party being forced to sell may be an unwilling seller,
‘forced sale’ premise are common.
hence creating circumstances where the seller is in a disadvantaged
These requests are usually to
bargaining position contrary to the willing buyer/willing seller
assume a shorter than typical marketing
concept.
period, sometimes with limited marketing
The most common hypothetical conditions and extraordinary
efforts. Although these tend to occur more
assumptions arise from the requirement that the property be sold
often in declining real estate markets, they can arise for a number
within an unusually short period, thereby limiting reasonable market
of reasons.
exposure and recognizing the specific needs of a party other than
Situations involving property owners wishing to sell quickly
the property owner. In these
for reasons of financial distress,
circumstances, proper marketing
to satisfy a legal claim, or simply
‘Forced sale value’ is not a concept separate from
may not be possible.
to liquidate in order to move can
market value, but it simply implies a form of
The term ‘forced sale value’
result in a request to provide a
marketing conditions that are less favourable to
is loosely used. There is no
forced sale valuation. However,
the seller than those set out in the definition of
recognized definition, however,
typical requests are generally from
market value and usually requiring hypothetical
‘liquidation value’ and ‘distress
lenders undertaking a foreclosure
sale’ are generally synonymous
action or seeking a court ordered
conditions and extraordinary assumptions.
with the concept of forced sale,
sale. In these situations, the
whereby all imply a reduced sale
objective may be recovery of an
period and a compulsion to sell.
outstanding mortgage balance rather than obtaining market value,
Dealing with requests for forced sale valuations can be tricky.
avoiding loss in value during a declining market, limiting further
Care must be taken to first have clear terms of reference with the
loss and mitigating additional costs associated with a prolonged
client and second to create a report that does not have misleading
marketing period, or all of these.
content or results, or appear to favour the client. Initial discussions
It is important to understand that, despite these differences in
should include an understanding of the objectives of the client and
comparison to an unconstrained market value appraisal, valuation
reasons why a forced sale value is required. In this regard, it is wise
principles and market value remain fundamental. The term ‘forced
to have an agreement specifically identifying the proposed marketing
sale value’ is not a concept separate from market value, but it simply
implies a form of marketing conditions that are less favourable to the
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seller than those set out in the definition of market value and usually
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canadian property valuation | Évaluation immobilière au canada | volume 57 | book 1 / tome 1 | 2013
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la demande
d’évaluation de
« vente forcée »
Par Iain Hyslop, AACI, P. App
Bénévole, Président du sous-comité sur les normes
l
terme « valeur de vente forcée » n’est pas une notion distincte de la
es demandes d’évaluation où
valeur marchande, mais suppose simplement un ensemble de conditions
la valeur estimée repose sur la
de mise en marché moins favorables pour le vendeur que celles décrites
prémisse d’une « vente forcée »
dans la définition de la valeur marchande et nécessitant généralement
sont courantes. Ces demandes
des conditions hypothétiques et des hypothèses extraordinaires. En plus
supposent une période de mise en marché
de cette prémisse, dans les situations de difficultés financières, la partie
plus courte, parfois avec des eff orts de
« forcée de vendre » peut être un vendeur réticent, créant des circonmise en marché limités. Même si elles
stances où il se retrouve en position de négociation affaiblie, contrairetendent à se produire plus souvent dans les marchés immobiliers
ment à la notion d’acheteur/vendeur consentant.
à la baisse, elles peuvent se produire pour un certain nombre de
Les conditions hypothétiques et hypothèses extraordinaires les plus
raisons.
courantes découlent de l’exigence
Les cas où les propriétaires
voulant que la propriété soit vendue
souhaitent vendre rapidement pour
le terme « valeur de vente forcée » n’est pas une
durant une période inhabituellement
surmonter des difficultés financières,
notion distincte de la valeur marchande, mais
courte, limitant par conséquent
s’acquitter d’une réclamation fondée
suppose simplement un ensemble de conditions
l’exposition raisonnable au marché et
en droit ou simplement liquider afin
de mise en marché moins favorables pour le
reconnaissant les besoins particuliers
de déménager peuvent entraîner une
d’une partie autre que le propriédemande d’évaluation de « vente
vendeur que celles décrites dans la définition de
taire. Dans ces situations, la mise
forcée ». Mais la demande typique
la valeur marchande et nécessitant généralement
en marché adéquate peut se révéler
provient en général des prêteurs qui
des conditions hypothétiques et des hypothèses
impossible.
entreprennent une action en forcluextraordinaires.
Le terme « valeur de vente
sion ou qui cherchent à obtenir une
forcée » est utilisé librement. Il
vente ordonnée par la cour. Dans ces
n’existe pas de définition reconnue, mais les termes « valeur de liquidasituations, l’objectif peut être de recouvrer l’encours d’une hypothèque
tion » et « vente sur saisie-gagerie » équivalent habituellement à une
plutôt qu’obtenir une valeur marchande, éviter une perte de valeur dans
option de vente forcée où tout suppose une période de vente réduite et
un marché en déclin, limiter d’autres pertes et réduire les coûts addiune compulsion à vendre.
tionnels associés à une période de mise en marché prolongée, ou toutes
Traiter les demandes d’évaluation de vente forcée peut être délicat.
ces choses à la fois.
On doit définir clairement les paramètres avec le client, puis rédiger
Il faut comprendre que malgré ces différences par rapport à
un rapport dont le contenu ou les résultats ne seront pas trompeurs ou
l’estimation de la valeur dans un marché sans contraintes, les principes
qui semble favoriser le client. Les discussions initiales doivent inclure
d’évaluation et de la valeur marchande demeurent fondamentaux. Le
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une compréhension des objectifs du client et des raisons qui le forcent à
demander une valeur de vente forcée. À cet égard, il est sage de s’entendre
pour spécifier exactement la période de mise en marché proposée sur
laquelle doit reposer l’estimation de la valeur. Même pour une évaluation
de vente forcée, la période de mise en marché proposée doit être raisonnable.
L’envergure du travail doit apparaître clairement dans le rapport, qui
doit comporter une discussion adéquate de la valeur marchande et montrer
comment les circonstances de vente supposées dans le rapport diffèrent
des conditions réelles, avec les raisons de la vente forcée proposée. Une
déclaration audacieuse à l’effet que la valeur rapportée n’est pas la valeur
marchande serait utile. La note de pratique 12.16.6 des NUPPEC stipule :
« Un travail d’évaluation portant sur l’estimation d’une valeur distincte de
la valeur marchande pourrait être trompeur s’il est préparé isolément sans
tenir compte de la valeur marchande. »
En ce qui touche le processus d’évaluation, la méthodologie appropriée
doit commencer par une estimation de la valeur marchande en conditions
normales. Un ajustement peut être élaboré selon les conditions qui prévalent sur le marché, y compris le nombre de propriétés concurrentielles inscrites pour la vente, la durée d’exposition des inscriptions existantes sur le
marché, les tendances à savoir si le nombre d’inscriptions concurrentielles
augmente ou diminue sur le marché et si l’on peut projeter l’augmentation
ou la réduction des activités de vente. On peut se référer à des transactions
qui ont eu lieu en situation de vente forcée, mais il faut s’en servir avec
prudence et après les avoir étudiées attentivement.
Ces types de contrats de service peuvent aussi être difficiles à exécuter si
la propriété a été négligée ou si elle se détériore.
On doit bien réfléchir avant d’accepter un mandat nécessitant une
évaluation de vente forcée. Toutes les limitations, hypothèses et déclarations visant la valeur marchande et les déviations de la valeur marchande
doivent être communiquées clairement et de façon très évidente pour le
lecteur du rapport d’évaluation.
Reconnaissant que les évaluations préparées sur la base de ces prémisses
sont souvent soumises à un tribunal et qu’une valeur de vente forcée pourrait sembler impartiale en faveur du vendeur par rapport au propriétaire, il
importe encore plus que la justification et les conclusions décrites dans le
rapport soient bien appuyées.
Ces types de mandats peuvent facilement soulever des problèmes
imprévus, la clareté dans tous les aspects du processus d’évaluation, des
instructions initiales jusqu’à l’achèvement du rapport, aidera également à
réduire la possibilité d’une réclamation contre le Fonds d’assurance responsabilité professionnelle.
Voici quelques références importantes aux NUPPEC :
Définition 2.58 – La valeur... Dans la pratique de l’évaluation, la valeur
doit toujours être qualifiée (valeur marchande, valeur de liquidation, valeur
à titre d’investissement, valeur locative, etc.).
Norme d’évaluation – Règle 6.2.6 –Préciser la durée d’exposition raisonnable liée à une opinion sur la valeur marchande.
Norme d’évaluation – Commentaire 7.7 – Délai d’exposition
Note de pratique 12.16 – Valeur
Note de pratique 12.20 – Délai d’exposition
Note de pratique 12.31.2 – Hypothèses extraordinaires
On invite également les membres à se reporter au Bulletin de prévention
des réclamations sur les évaluations « pouvoir de vente », dans la section
des membres du site Web de l’ICE. n
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Forced Sale
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period upon which the value estimate is to be based. Even for
a forced sale valuation, the proposed marketing period must be
reasonable.
Terms of reference should be clearly outlined in the report,
with an adequate discussion of market value and how the selling
circumstances as assumed in the report differ from actual
conditions, along with reasons for the proposed forced sale. A bold
statement to the effect that the reported value is not market value
would be advisable. CUSPAP practice note 12.16.6 states, “An
appraisal assignment for an estimate of value other than market
value could be misleading if prepared in isolation without reference
to market value.”
With respect to the valuation process, appropriate methodology
should start with an estimate of market value based upon normal
circumstances. A discount factor can be developed on the basis of
prevailing market conditions including the extent of competitive
properties listed for sale, the length of market exposure of existing
listings, trends in terms of whether the number of competitive
listings are increasing or declining, and whether sales activity can
be projected to be increasing or decreasing. Reference can be made
to transactions that occurred under forced sale circumstances,
however, these should be used with caution and thoroughly
investigated.
These types of assignments can also be challenging if the
property has been neglected or is deteriorating.
Assignments requiring forced sale valuations must be considered
carefully before being accepted. All limitations, assumptions and
statements regarding market value and deviations from market
value should be communicated clearly and be readily evident to any
reader of the appraisal report.
Recognizing that valuations prepared on this basis are often
submitted to court, and that a forced sale value could appear to
be biased in favour of the seller over the property owner, it is even
more important that reasoning and conclusions outlined in the
report be well supported.
These types of assignments can easily present unforeseen
problems, hence, clarity in all aspects of the appraisal process from
initial instructions to completion of the report will also help to
reduce the possibility of a claim against the Professional Liability
Insurance Fund.
Important CUSPAP references are as follows:
Definition 2.58 – Value…In appraisal practice value must
always be qualified, e.g. – market value, liquidation value,
investment value, rental value.
Appraisal Standards Rule 6.2.6 – Provide an analysis of
reasonable exposure time limited to a market value opinion.
Appraisal Standards Comment 7.7 – Exposure time
Practice Note 12.16 – Value
Practice Note 12.20 – Exposure time
Practice Note 12.31.2 – Extraordinary assumptions
Members are also encouraged to refer to the Claims Prevention
Bulletin on Power of Sale Appraisals in the Members Section of the
AIC website. n
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