le placement gagnant

La pierre :
le placement gagnant
G
rand “chouchou” des Français
malgré la poursuite de la hausse
des prix, l’immobilier représente
un bon compromis entre la sécurité et la
rentabilité.
Le plafonnement des avantages fiscaux
étant, pour l’instant, abandonné, si vous
optez pour “la solution pierre” vous n’aurez
que l’embarras du choix, chaque solution
répondant à des besoins bien précis et à
des avantages fiscaux particuliers...
Le Robien version 2006
Placement préféré
des Français,
la pierre permet
de se constituer
un patrimoine
tout en faisant
jouer le levier
de la
défiscalisation
L’immobilier locatif est depuis longtemps le
fer de lance de Bercy et des parlementaires
qui, au fil des gouvernements, ont multiplié
les régimes de faveur. Après le Périssol, le
Besson, voici donc le Robien version 2006 !
Ramené à 9 ans (au lieu de 15 ans auparavant), l’amortissement est de 6 % pendant
les sept premières années et de 4 % les
deux années suivantes, soit un amortissement de 50 % en neuf ans. Cet amortissement diffère du Robien initial qui était de
8 % les cinq premières années et 2,5 % les
quatre années suivantes.
Dans le nouveau système, pas de plafond
de ressources des locataires, mais des
plafonds de loyers revus à la baisse correspondant à quatre zones. Pour 2006 les
plafonds sont les suivants :
• Zone A : 19,89 €/m2
• Zone B1 : 13,82 €/m2
• Zone B2 : 11,30 €/m2
• Zone C : 8,28 €/m2
Par ailleurs, le propriétaire doit louer le logement vide pendant au moins 9 ans à titre
de résidence principale. La location doit
intervenir dans les 12 mois de l’acquisition
du bien ou de l’achèvement des travaux. Les
locaux à usage mixte (habitation et professionnel) bénéficient de l’amortissement de
Robien à condition que la partie affectée à
l’habitation représente au moins les trois
quarts de la superficie. Le locataire peut
être un des ascendants ou descendants du
bailleur, à condition d’être détaché de son
foyer fiscal.
Le dispositif Borloo
Le “Borloo” est tout droit issu de la loi sur
“l’engagement national sur le logement”.
Il vise à relancer le logement neuf “intermédiaire” afin de contenir la hausse des
loyers et élargir l’offre locative. Pour attirer
les investisseurs, ce nouveau dispositif accorde un amortissement de 6 % pendant
sept ans, 4 % pendant deux ans et 2,5 %
pendant six ans, soit 65 % sur 15 ans. Cet
avantage se cumule avec une déduction
forfaitaire de 30 %. En contrepartie, l’investisseur doit :
• Louer le logement pendant au moins
neuf ans à titre de résidence principale ;
• Respecter des plafonds de loyers inférieurs de 30 % à ceux du marché du
neuf et correspondant également à
quatre zones identiques à celles du dispositif de Robien (zone A : 15,91 € le
m2, zone B1 : 11,06 € le m2, zone B2 :
9,04 € le m2, zone C : 6,62 € le m2);
• Prendre en compte les plafonds de ressources des locataires, calqués sur ceux
des prêts locatifs intermédiaires (PLI).
Ce plafond, pouvant aller de 24 000 €
à 92 500 € net par an suivant la zone
géographique et la composition de la
famille. Sur ce point il s’agit des revenus
2004, à confirmer par décret.
Sous le soleil
avec la loi Girardin
La loi Girardin a pour principal objectif
le développement des départements et
territoires d’outre-mer. Cela se traduit par
des aides fiscales à l’investissement locatif
dans le secteur libre (sans conditions spécifiques) ou intermédiaire (avec des conditions de loyer et de ressources du locataire). Dans le premier cas, vous bénéficiez
d’une réduction d’impôt de 40 % du prix
du bien sur 5 ans. Elle est portée à 44 %
si le logement est équipé en énergies renouvelables et à 50 % s’il est situé dans une
Zone Urbaine Sensible (ZUS). Le taux de
réduction peut atteindre les 54 % si vous
cumulez les deux derniers critères. Dans le
secteur intermédiaire, la réduction d’im-
Quelques conseils
préalables à l’achat
pôt est plus importante : elle est de 50 %
sur 5 ans. Elle atteint 54 % si le logement
est équipé d’une installation fonctionnant
aux énergies renouvelables et de 60 % si le
bien est dans une ZUS. La réduction peut
monter jusqu’à 64 % si vous cumulez les
deux derniers critères.
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2006,
les loyers pratiqués (charges non comprises)
ne doivent pas dépasser 136 €/m2 dans les
départements d’outre-mer et Mayotte et
175 € ailleurs.
Les ressources maximales du locataire varient quant à elles en fonction de sa situation familiale et géographique.
Ce dispositif, applicable jusqu’au 31 décembre 2017, concerne aussi bien les particuliers domiciliés en France Métropolitaine
que dans les DOM-TOM.
Résidences avec services
De plus en plus en vogue, les formules
de résidences avec services englobent
aussi bien la résidence de tourisme que
la résidence pour étudiants ou celle pour
personnes âgées. Pour bénéficier de ce
statut, il faut répondre à de nombreux
critères, variables d’une spécificité de résidence à l’autre. Ainsi, pour une résidence
de tourisme, il devra s’agir d’un ensemble
de chambres ou d’appartements meublés
offerts à la location pour la semaine, la
journée ou le mois à une clientèle touristique. Elle devra être dotée d’un minimum
de prestations et d’équipements communs
(accueil, restauration, service de ménage...). Dans ce type de placement, la TVA
versée au moment de l’achat du bien est
récupérable. Cette taxe est donc déduite
du prix de vente. Pour que ce régime soit
applicable, il faut signer un bail commercial avec une société d’exploitation qui se
chargera de la gestion du bien.
La loi Demessine et les ZRR
Créée en 1999, la loi Demessine est destinée
à développer le tourisme et, par ricochet,
l’emploi dans des secteurs encore méconnus.
L’investissement dans une résidence de tourisme située dans une Zone de Revitalisation
Rurale (ZRR) ouvre droit à une réduction
d’impôt égale à 25 % du prix d’achat dans la
limite de 50 000 € pour une personne seule
et 100 000 € pour un couple.
La loi Malraux
Destinée à soutenir la réhabilitation des
centres-villes, la loi Malraux n’a pas subi
de modifications suite à la loi de finances
2006. Plutôt destiné aux contribuables
fortement imposés, l’investissement en loi
Malraux permet au propriétaire d’un immeuble situé dans un secteur sauvegardé
ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager
d’imputer les déficits fonciers résultant
des dépenses des travaux de restauration
sur son revenu global et ce, sans aucun
plafond. Cette restauration doit s’effec-
Bien que déterminant, l’aspect fiscal
ne doit pas être le seul élément pris
en compte dans un investissement
immobilier. Certaines règles de base
sont indispensables, comme :
• Choisir un bon emplacement, en
veillant à ce que la localité soit bien
desservie par les transports, proche
des commerces et des établissements scolaires et bénéficie d’un
bon potentiel de développement ;
• Suivre de près l’évolution du marché ;
• S’entourer de toutes les garanties
locatives pour éviter d’éventuels
loyers impayés (bail notarié, vérification de la solvabilité des locataires, assurance contre les loyers
impayés et les dégradations...) ;
Avant d’investir, déterminez vos objectifs (revenus complémentaires,
retraite, pour loger ses enfants ou
pour y habiter soi-même...) et entourez-vous des conseils d’un notaire. En fonction de vos critères et de
vos attentes, il vous conseillera l’option la plus adaptée à votre profil.
tuer dans le respect de certaines règles
d’urbanisme très strictes après accord des
Monuments historiques. Le dit bien doit
être affecté à la résidence principale d’un
locataire dans les douze mois de l’achèvement des travaux et pour une durée de
6 ans. Ce sont les seules conditions pour
pouvoir bénéficier de ce régime.
D’autres pistes à exploiter
En marge de l’immobilier pur, il existe des
placements moins “connus”...
• Les bois et forêts
Jusqu’au 31 décembre 2010, une réduction
d’impôt de 25 % est calculée sur le prix
d’achat des investissements forestiers, dans
la limite de 5 700 € pour une personne seule
et 11 400 € pour un couple marié. Cet avantage concerne l’achat de bois et forêts ou de
terrains nus à boiser d’une superficie maximale de 25 hectares. Le propriétaire doit
s’engager à les conserver pendant au moins
15 ans en appliquant un plan simple de gestion agréé par le centre régional de la propriété forestière. Les terrains nus devront
être reboisés dans les 3 ans de l’acquisition.
• Les groupements fonciers agricoles
Ils bénéficient d’un abattement sur les
droits de succession de 75 % de la valeur
nette des parts si celles-ci ne dépassent pas
76 000 € ou d’un abattement de 50 % de
cette valeur nette pour la part supérieure
à 76 000 €. Pour en bénéficier, les biens
agricoles doivent être donnés à bail à long
terme (18 ans au moins), les parts doivent
être détenues depuis au moins 2 ans par le
donateur ou le défunt et le bénéficiaire des
parts doit s’engager à les conserver pendant
au moins 5 ans.
actus
Êtes-vous prêt pour le diagnostic
de performance énergétique ?
À partir du 1er juillet 2006, tout acheteur pourra demander au vendeur d'un logement de lui fournir un diagnostic de performance énergétique. Pour les locations, ce
document devra être annexé à tout nouveau contrat de
location à compter du 1er juillet 2007.
L’objectif de ce nouveau diagnostic est d'informer l’acquéreur ou le locataire sur la consommation énergétique du
logement et de trouver les moyens pour améliorer la situation et limiter l'émission de gaz à effet de serre.
Ces informations, annexées à la promesse de vente ou
à l'acte authentique, n'auront toutefois qu'une valeur
informative.
(Loi de simplification du droit du 9 décembre 2004 / art. 41JO du 10 décembre 2004)
Assurance-vie :
plus de clarté dans les contrats
Depuis le 1er mai, toute proposition de contrat d'assurance-vie doit faire apparaître sur sa première page
plusieurs informations :
- Le type de contrat d'assurance (individuelle ou
collective)
- Les garanties offertes
- Les frais et indemnités
- La faculté de rachat ou de transfert
- La participation ou non aux bénéfices
- La durée du contrat établie en fonction
de la situation de chaque souscripteur
- Les modalités de désignation des bénéficiaires.
Par ailleurs, l'assureur est désormais tenu de porter sur
le contrat certaines informations sur les modalités et les
conséquences de la désignation des bénéficiaires de l'assurance-vie.
Loi du 15 décembre 2005 - Arrêté du 1er mars 2006 (JO du
10 page 3621) -Arrêté du 8 mars 2006 (JO du 17 page 4046)
L'investissement locatif a la cote
Selon une étude récente, les investissements dans le neuf
représentent 55 % des transactions conclues en 2005.
Avec 66 825 opérations, l'amortissement de Robien confirme son succès. Petit rappel : à compter du 1er juillet, la
formule actuelle sera remplacée par un nouveau dispositif dans lequel l'amortissement maximum sera limité à
50 % de la valeur du bien et sur 9 ans.
En projet
Vente en état futur de rénovation
Tout droit inspiré du contrat de vente en état futur d'achèvement, le contrat de vente en état futur de rénovation
devrait concerner la vente (avant rénovation) de logements situés dans des immeubles à rénover. Il suppose
que le vendeur remette à l'acheteur un descriptif du bien
à rénover, fournisse une garantie d'achèvement des travaux et souscrive une assurance dommages ouvrages.
Le paiement de la totalité du prix pourrait être demandé
à la conclusion de la vente, mais 20 % du montant des
travaux seront consignés sur un compte spécial jusqu'à
la livraison du bien.