investment market update france t4 2014

DTZ Research
INVESTMENT MARKET UPDATE
Fin du French bashing
France T4 2014

Avec 7,7 milliards d’euros investis, le 4
trimestre 2014 restera dans les annales
comme l’un des meilleurs que le marché de l’investissement en France n’ait jamais
connu. Au cumul de l’année, la performance du marché s’élève à 22,7 milliards
d’euros, en hausse de 46% d’une année sur l’autre, et, se rapproche des volumes
record de 2006 et 2007 (24 et 29 milliards d’euros respectivement).

L’année 2014 est celle des méga deals qui ont animé le marché tout au long de
l’année. Les transactions d’un montant unitaire supérieur à 200 millions d’euros
sont au nombre de 17 pour un volume total de plus de 10 milliards d’euros (45%
du volume total du marché et en hausse de 89% d’une année sur l’autre). La
multiplication des cessions de portefeuilles et la vente d’actifs immobiliers
emblématiques expliquent cette forte progression. Sur les autres segments, l’heure
est à la baisse : -10% pour les actifs de 10 à 50 millions d’euros, -30% pour les
actifs de moins de 10 millions d’euros.

Avec 15 milliards d’euros, le bureau reste le type d’actif le plus vendu en France,
mais la progression la plus spectaculaire aura concerné, cette année, les
commerces, passés en un an de 3 à 6,3 milliards d’euros transactés. Les
entrepôts font jeu égal d’une année sur l’autre, autour de 940 millions d’euros de
cessions en 2014, un volume rendu possible par la cession de quelques
portefeuilles d’actifs.

La préférence des investisseurs reste clairement centrée le marché francilien avec
près de 16 milliards d’euros investis, essentiellement en bureau. Le choix des
investisseurs est plus diversifié que par le passé avec une progression des
investissements à Paris mais hors du QCA, dans le Croissant Ouest et en
Première Couronne. En province, la région Rhône-Alpes (790 millions d’euros) a
concentré un tiers des investissements effectués alors que PACA enregistre une
hausse de 26% de ses investissements.

Enfin, le paysage des investisseurs étrangers voit les allemands se retirer
massivement alors que les américains sont actifs tant à l’acquisition qu’à la vente.
20 Janvier 2015
Sommaire
Contexte économique
2
Investissement en France
3
Investissement en Ile-deFrance
6
Les investisseurs
7
ème
Graphique 1
Investissement selon le type d’actifs immobiliers
30
25
Auteur
Magali Marton
Head of EMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
Contact
20
15
10
5
0
Hans Vrensen
Global Head of Research
+44 (0)20 3296 2159
[email protected]
2006
2007
2008
Bureaux
2009
Commerces
2010
2011
Entrepôts
2012
2013
2014
Locaux d'activité
Source: DTZ Research
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Investment Market Update
1
France T4 2014
Contexte économique
Graphique 2
Economie française à la traîne de la reprise
La reprise économique ne serait pas au rendez-vous des
attentes des économistes et les dernières analyses du Fonds
Monétaire International (FMI) font état d’un ralentissement
généralisé de la croissance, exception faite des Etats-Unis.
Pour autant, la Chine continue de caracoler en tête des
grandes économies mondiales, même si la croissance de son
PIB ralentit avec une augmentation de 7,7% en 2012 et 2013
et seulement 7,4% en 2014 (graphique 2).
PIB en France, en Zone euro, aux Etats-Unis et Chine
15%
10%
5%
0%
-5%
La zone Euro sort enfin de la récession et devrait achever
l’année 2014 sur un taux de croissance de son PIB de l’ordre
de 0,8%, à comparer à une contraction de 0,4% enregistrée en
2013. La situation de l’économie française n’en est que plus
inquiétante avec une troisième année consécutive de faible
croissance. Consommation en berne, moral des ménages et
des affaires en phase de convalescence mais encore loin
de leurs niveaux usuels….l’économie française n’en finit plus
de sortir de la crise.
Dans ce contexte pour le moins morose, quelques éléments
viennent donner une certaine crédibilité aux projections de
croissance de 1% en 2015, présentées par l’INSEE et relayées
par le gouvernement. Citons le moral des ménages qui a
gagné 2 points pour le deuxième mois consécutif et se
positionne à 90 points, son plus haut niveau depuis novembre
2010. Ce frémissement est un élément positif même s’il
bénéficie à l’évidence d’une conjonction d’éléments porteurs
(baisse du prix du pétrole, faible inflation et taux d’emprunt
historiquement bas).
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
France
Zone Euro
Etats-Unis
Chine
Source : Oxford Economics
Graphique 3
Taux EONIA, Euribor 3 mois
5%
5%
4%
4%
3%
3%
2%
2%
1%
1%
0%
0%
-1%
-1%
Eonia
Eonia
Prime de risque immobilier toujours aussi attractive
Source : Banque de France
Le coût de l’argent n’a jamais aussi été peu élevé en France.
Les taux Euribor et Eonia atteignent des points bas,
respectivement 0,08% et -0,08% en janvier 2015 (graphique
3). L’investissement immobilier profite de ces conditions
avantageuses, tirant un trait sur le mur de la dette qui avait
bridé l’activité du marché entre 2007 et 2009. Pour autant, tout
investissement ne trouve pas forcément un financement ; les
banques et autres organismes de prêts faisant toujours montre
de méfiance quant au financement d’acquisitions d’opérations
en blanc.
Graphique 4
Euribor 3 mois
Euribor 3 mois
OAT 10 ans et taux de rendement prime bureaux QCA
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Prime de risque immobilier toujours aussi attractive
L’indice français des OAT à 10 ans, tombé à 1,35% en
septembre, a conservé sa tendance baissière pour atterrir à
0,75% début 2015. Il en résulte une prime de risque immobilier
particulièrement élevée, de l’ordre de 325 points de base pour
les produits prime du QCA. Avec une telle prime de risque, les
allocations d’actifs devraient continuer de se réaliser en faveur
de l’immobilier, venant ainsi abonder un niveau de liquidités
déjà important (graphique 4).
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Paris QCA
OAT 10 ans
Source : DTZ Research
Investment Market Update
2
France T4 2014
Investissement en France
Graphique 5
Niveau record d’après crise
ème
Après un 4
trimestre d’anthologie avec 7,7 milliards d’euros
investis – meilleur performance trimestrielle depuis 2007 –
l’année 2014 s’achève sur un volume d’investissement en
immobilier banalisé de l’ordre de 22,7 milliards d’euros
(graphique 5). Le marche enregistre donc une progression de
son volume investi de l’ordre de 46% en un an et se rapproche
ainsi de ses niveaux-records de 2006 et 2007 (24 et 29
milliards d’euros respectivement).
Au-delà du volume en lui-même, le marché de l’investissement
se caractérise par une forte volatilité d’un trimestre sur l’autre
ème
ème
avec d’un coté des volumes importants aux 2
et 4
trimestres, chiffres qui tranchent avec une activité nettement
er
ème
plus faibles aux 1 et 3
trimestres.
2014, année des grands deals
Dans la continuité des 3 premiers trimestres, les transactions
d’un montant supérieur à 200 millions d’euros ont continué de
ème
se multiplier au 4
trimestre avec 5 opérations pour un
montant total d’2,6 milliards d’euros : cessions des 2
portefeuilles de centres commerciaux par UNIBAILRODAMCO, cession du siège social de SANOFI et celui de
GDF, acquisition par la CNP d’un immeuble de bureaux à Paris
Rive Gauche. Dix-sept méga deals ont ainsi été enregistrés sur
ce segment depuis le début de l’année, représentant 10,1
milliards d’euros, soit 45% des montants engagés sur le
territoire français (graphique 6). Deux explications à cette
tendance : la multiplication des cessions d’actifs en
portefeuille, en commerces et entrepôts essentiellement, et, la
vente de quelques actifs exceptionnels tant par leur taille que
par leur valorisation (« Cœur Défense », « Beaugrenelle »,
« Campus SFR », « Citylights », etc…).
La dynamique est restée positive sur le segment des
acquisitions d’un montant unitaire de 100 à 200 millions
d’euros. Avec une trentaine de cessions actées, il représente
quelques 4,4 milliards d’euros investis, un chiffre en
progression de 18% en un an.
Recul marqué sur les petits volumes
Il en va différemment des autres segments de marchés, qui
affichent tous des baisses d’une année sur l’autre, que ce soit
en nombre de transactions ou en montants. Les reculs restent
modérés pour les opérations de 20 à 100 millions ; leur nombre
est passé de 150 en 2013 à 135 en 2014, soit une baisse
sensible mais modérée de l’ordre de 10%.
Le recul le plus marqué concerne le segment des transactions
d’un montant inférieur à 10 millions d’euros. Il est tombé d’un
volume moyen de 400 transactions par an entre 2011 et 2013
à moins de 300 en 2014, soit une baisse de 30% (tableau 1).
Volume d’investissement en France, milliards d’euros
30
25
20
15
10
5
0
T1
T2
T3
T4
Source : DTZ Research
Graphique 6
Investissement en France par tranche de montant, taille
moyenne des transactions en millions d’euros
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Moins de 10 m
De 10 à 20 m
De 20 à 50 m
De 50 à 100 m
De 100 à 200 m
Plus de 200 m
Source : DTZ Research
Table 1
Nombre de transactions par tranche de montant
Tranche de montant
2014
Part
Evol.
291
4%
-30%
10-20 M€
79
5%
-8%
20-50 M€
85
12%
-11%
50-100 M€
50
15%
-9%
100-200 M€
33
20%
18%
Plus de 200 M€
17
45%
89%
555
100%
-20%
Moins de 10 M€
Total
Source : DTZ Research
Conséquence logique de la forte augmentation du nombre de
méga deals, la taille moyenne des transactions enregistre une
hausse importante, passant de 23 à 45 millions d’euros.
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Investment Market Update
3
France T4 2014
Forte progression du commerce en 2014
Graphique 7
Répartition des investissements selon le type de produits
Sans surprise, les bureaux sont demeurés majoritaires dans
les allocations, avec près de 15 milliards d’euros
d’engagements. Ils ont cependant vu leur part de marché
baisser de 72% en 2013 à 66% en 2014 (graphique 8).
30
25
20
Dans le même temps, les cessions d’actifs commerciaux ont
explosé, passant de 3 milliards d’euros par an enregistré entre
2011 à 2013 à 6,3 milliards d’euros en 2014. Derrière cette
performance record pour ce type d’actif sur le marché français
se cachent une poignée de transactions exceptionnelles de
centres commerciaux (graphique 9). La cession de
« Beaugrenelle » pour un montant de 700 millions d’euros et
l’arbitrage de KLEPIERRE (1,4 milliard d’euros) avaient ouvert
l’année 2014 ; celles d’UNIBAIL (1,8 milliard d’euros en 2
cessions) auront scellé un cru 2014 exceptionnel.
Source : DTZ Research
Les centres commerciaux, produit star de l’année
2014
Graphique 9
Les actifs « commerces » restent très recherchés par les
investisseurs spécialistes de ce type d’actif immobilier ou à la
recherche d’une diversification. Le marché reste globalement
sous-offreur, la durée de détention de ces actifs étant plus
longue que la moyenne et leur taux de rotation très faible. Les
arbitrages réalisés en 2014 par les deux grandes foncières
sont donc venus alimenter un marché en pénurie chronique. Il
est fort peu probable de revoir un tel volume de cessions
d’actifs à court ou moyen terme. Le marché de l’investissement
en commerces devrait revenir en 2015 à un fonctionnement
plus classique de cessions d’actifs unitaires. A la rotation
usuelle des actifs existants, pourrait cependant s’ajouter la
mise sur le marché de centres commerciaux ou de retail park
en construction ou récemment livrés.
Nombreuses cessions de portefeuilles logistiques
Après une année 2013 en demi-teintes, les cessionsacquisitions d’entrepôts logistiques ont vu leur volume rebondir
en 2014, pour représenter un volume total de 941 millions
d’euros, en hausse de 9% d’une année sur l’autre (graphique
10).
er
Après un excellent 1 semestre (acquisition du portefeuille «
Loren » par BLACKSTONE pour un montant proche de 400
millions d’euros), les investissements logistiques s’étaient
ème
ème
tassés au 3
trimestre. Le 4
trimestre a vu les opérations
de cessions se multiplier via essentiellement des cessions de
portefeuilles : CARVAL cédant le portefeuille acheté à GECINA
pour plus de 60 millions d’euros, BLACKSTONE se portant, de
nouveau, acquéreur d’un portefeuille de bâtiments logistiques
cédé par SEB, fond allemand en cours de liquidation.
Ces opérations expliquent la part importante des cessions de
portefeuilles dans le volume global d’investissement de
l’année. Ils auront représenté plus de 510 millions d’euros, soit
54% du volume total. En marge de ces portefeuilles, une
trentaine d’entrepôts auront changé de propriétaire, avec une
activité constatée principalement en Ile-de-France (170 millions
d’euros investis) et dans la région Rhônes-Alpes, autour de
l’agglomération lyonnaise (135 millions d’euros).
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15
10
5
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bureaux
Commerces
Entrepôts
Locaux d'activité
Répartition des investissements en commerces par type
de produits, en milliards d’euros
8
6
4
2
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Comm de CV
Retail park
Autres
Source : DTZ Research
Centre commercial
Supermarché, hypermarché
Graphique 10
Répartition des investissements en entrepôts par
localisation, en milliards d’euros
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Ile-de-France
Province
Portefeuilles
Source : DTZ Research
Investment Market Update
4
France T4 2014
Forte progression de l’investissement en Ile-deFrance…et des portefeuilles
Le marché de l’investissement en 2014 aura finalement suivi
deux tendances : une hyperactivité en Ile-de-France avec près
de 16 milliards d’euros investis et un retour en fanfare des
cessions de portefeuille qui ont représenté quelques 4 milliards
d’euros investis au cumul de l’année (graphique 11).
Notons que les cessions de portefeuilles ont concerné des
bureaux en Ile-de-France, des centres commerciaux, des
plateformes logistiques, mais aussi des locaux d’activités avec
plus de 236 millions d’euros investis en 3 cessions distinctes.
Par contraste, la performance des marchés régionaux en 2014
apparaît décevante. Avec 2,6 milliards d’euros engagés, c’est
le seul segment de marché à enregistrer un repli de son
activité (-25%) d’une année sur l’autre.
Graphique 11
Répartition des investissements selon la localisation, en
milliards d’euros
30
25
20
15
10
5
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Ile-de-France
Province
Portefeuilles nationaux
Source : DTZ Research
Graphique 12
La région Rhône-Alpes toujours en tête
Répartition des investissements en régions, en milliards
d’euros
En 2013
La région Rhône-Alpes continue de régner en maître sur le
marché de l’investissement en régions avec près de 800
millions d’euros investis en 2014, soit 30% du volume total
(graphique 12). Ce volume est cependant inférieur de 37% à la
performance de 2013, qui avait dépassé le milliard d’euros. Le
nombre de transactions a fortement baissé sur l’agglomération
lyonnaise, centre névralgique de la région, passant de 120 à
80 cessions. Les transactions d’envergure ont aussi été moins
nombreuses (une dizaine en 2014 contre une vingtaine en
2013).
Autres
17%
Nord Pas de
Calais
7%
Provence-AlpesMidi Pyrénées Côte d'Azur
9%
10%
Même tendance baissière mais dans une moindre mesure en
Midi Pyrénées où 222 millions d’euros ont été investis en 2014
contre 255 millions d’euros l’an dernier.
La région Provence Alpes Cote d’Azur est la grande gagnante
de l’année 2014 ; les volumes d’investissement y ont
progressé de 26% pour atteindre 393 millions d’euros. Une
dizaine d’opérations d’un montant supérieur à 10 millions
d’euros sont venues supporter ce volume : Il s’est agi de la
cession de centres commerciaux (« Nice One »), de retail
parks, de plateformes logistiques ou encore d’immeuble de
bureaux à Marseille.
ème
Notons enfin la 4
position de la région Pays de la Loire avec
près de 236 millions d’euros investis. L’activité a été forte sur le
compartiment du commerce (centre commercial La Mayenne à
Laval mais aussi un retail park au Mans) mais aussi des actifs
tertiaires à l’initiative de PERIAL qui a multiplié les acquisitions
à Nantes.
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Rhône Alpes
42%
Aquitaine
7%
Languedoc
Roussillon
8%
En 2014
Autres
22%
Rhône Alpes
30%
Lorraine
7%
Midi Pyrénées
8%
Pays de la Loire
9%
Provence-AlpesCôte d'Azur
15%
Nord Pas de
Calais
9%
Source : DTZ Research
Investment Market Update
5
France T4 2014
Investissement en Ile-de-France
13,5 milliards d’euros investis en bureaux en 2014
L’actif tertiaire est de loin le plus plébiscité par la communauté
des investisseurs en immobilier d’entreprise et les résultats de
2014 confirment cette appétence avec près de 15 milliards
d’euros investis au cours de l’année, en hausse de 32% d’une
année sur l’autre.
Cette hausse des volumes d’investissement a essentiellement
profité à la région Ile-de-France, où les acquisitions sont
passées de 9,9 milliards d’euros en 2013 à 13,5 milliards
d’euros en 2014 (+37% d’une année sur l’autre).
Les marchés régionaux n’ont pas profité de cette embellie et
les volumes investis y affichent d’ailleurs un très léger recul,
avec 1,4 milliard d’euros investis. L’essentiel du marché se
concentre en fait sur 5 régions où les volumes investis sont, en
2014, supérieurs à 100 millions d’euros : Rhône-Alpes (600
millions dont 130 pour la seule cession de tour « Incity » de
Lyon), Nord Pas de Calais, Midi Pyrénées, Pays de la Loire et
Provence-Alpes-Côte d'Azur.
Graphique 13
Répartition des investissements en bureaux, en milliards
d’euros
25
20
15
10
5
0
Ile-de-France
Province & Portefeuille
Sources : Immostat pour Ile-de-France, DTZ Research
Graphique 14
Répartition des investissements bureaux en Ile-de-France
par localisation, en milliards d’euros
100%
80%
Diversification des destinations d’investissement en
bureaux en Ile-de-France
60%
40%
20%
Le mouvement de diversification des destinations
d’investissement observé en 2013 s’est poursuivi et intensifié
en 2014. Paris QCA ne représente plus que 13% des volumes
d’investissement en Ile-de-France en 2014, contre 22% en
2013. Le scope des investisseurs s’est donc ouvert à de
nouveaux arrondissements parisiens : le centre ouest (1,8
milliard d’euros investis) ou encore le sud de la Capitale (1,7
milliards d’euros). Les investissements à La Défense porte la
marque de la cession de « Cœur Défense » (1,3 milliard
d’euros sur les 1,7 milliard d’euros engagés au total cette
année). En périphérie, l’Ouest continue de concentrer
l’essentiel des investissements (2,6 milliards d’euros,
essentiellement dans la Boucle Nord et Sud) mais l’écart se
resserre avec la Première Couronne où les cessions d’actifs de
bureaux ont représenté 1,8 milliard d’euros. Les cessions
d’immeubles de bureaux neufs et loués sur des durées fermes
- comme le campus SFR de Saint-Denis – ont boosté les
volumes d’investissement de 940 millions d’euros en 2013 à
1,1 milliard d’euros en 2014.
Core….encore et toujours
0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Paris QCA
Autres marchés parisiens
La Défense
Croissant Ouest
1ère Couronne
2ème Couronne
Portefeuilles
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 15
Répartition des investissements bureaux* en Ile-de-France
par type, en milliards d’euros
100%
80%
60%
40%
20%
0%
La hausse des volumes d’investissements n’est pas liée à une
prise de risque plus importante des investisseurs. La part des
investissements « core » ou « core + » est toujours aussi
élevé ; ces acquisitions représentent plus de 80% des
investissements réalisés en 2014, un pourcentage en
progression d’une année sur l’autre.
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2013
Core
2014
Core +
Value added
Opportuniste
* Actifs d’un montant unitaire supérieur à 50 millions d’euros
Source : DTZ Research
Investment Market Update
6
France T4 2014
Les investisseurs
Graphique 16
Les français résistent…
Répartition des engagements en France selon la
nationalité de l’acquéreur
Les investisseurs français ont été à l’origine de plus de 13
milliards d’euros d’acquisitions en 2014 et conservent ainsi la
tête du classement des acteurs les plus actifs. Dominants sur
le marché domestique, ils voient cependant leur part de
marché diminuer, passant de 64% en 2012 à 59% en 2014)
alors même que le volume total d’investissement a enregistré
une forte hausse. Ils auront tout autant actifs coté cessions et
sont à l’origine de près de 12 milliards d’euros d’actifs cédés. Il
en découle un investissement de 1,5 milliard d’euros
(graphique 16).
Les américains très actifs à l’achat…et à la vente
Coté investisseurs étrangers, les américains occupent la
première place en termes d’acquisitions avec 2,7 milliards
d’euros investis en 2014, un volume en progression de 86%
par rapport à 2013. Ils se sont positionnés tous les types
d’actifs immobiliers. Le nombre de leurs acquisitions n’est pas
très élevé - moins d’une quinzaine – mais ils se sont
positionnés sur des opérations d’un montant unitaire important.
Pour preuve l’acquisition de « Coeur Défense » par LONE
STAR, du portefeuille « Loren » par BLACKSTONE. Le marché
français demeure pour eux une cible privilégiée avec un
investissement net positif de près de 250 millions d’euros en
2014.
Les fonds paneuropéens arrivent en deuxième position avec
2,5 milliards d’euros de réalisations à l’acquisition au cours de
l’année 2014. Ce chiffre est à mettre en perspective avec les
700 millions d’euros de cessions accomplies au cours de la
même période. Ils ont donc massivement augmenté leur
exposition au marché immobilier français avec un
investissement net de 1,8 milliard d’euros.
Viennent ensuite les investisseurs du Moyen-Orient, avec près
d’1,4 milliard d’euros d’investissement net, grâce à
l’acquisition, par THE OLAYAN GROUP, du portefeuille
RISANAMENTO.
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
France
Etats-Unis
Allemagne
Royaume-Uni
Fonds paneuropéens
Autres pays européens
Moyen-Orient
Asie
International
Autres
Source : DTZ Research
Graphique 17
Investissement net en France selon la nationalité
d’acquéreur en 2014, en milliards d’euros
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
-1,0
-1,5
-2,0
-2,5
-3,0
Acquisitions
Cessions
Source : DTZ Research
Le désamour des allemands
Le contraste est saisissant avec les investisseurs allemands,
dont le désengagement du marché français est
impressionnant…Ils se sont portés acquéreur d’à peine 300
millions d’euros d’actifs alors que dans le même temps ils
procédaient à la cession de près d’1,3 milliard d’actifs. Pour
certains fonds allemands comme KANAM ou SEB, il s’agit
d’exécuter leur plan de liquidation. Les acquisitions d’actifs par
les fonds allemands devraient repartir à la hausse en 2015,
leur collecte ayant à nouveau battu des records. Leurs
investissements ont porté davantage sur les pays européens
secondaires en 2014 ; l’année 2015 devrait les voir recentrer
leur activité sur les marchés « core » dont la France.
Dans une moindre mesure, notons les investissements nets
négatifs des investisseurs anglais (263 millions d’euros) et des
fonds internationaux (132 millions d’euros) au cours de l’année
2014.
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Investment Market Update
7
France T4 2014
Les fonds d’investissement …et les autres
Depuis 2012, les fonds d’investissement sont les investisseurs
les plus actifs sur le marché français ; l’année 2014 ne fait pas
exception, avec plus de 9,3 milliards d’euros d’acquisitions au
cours de l’année et une part de marché de 27%, stable d’une
ème
année sur l’autre. Après un 3
trimestre un peu moins
dynamique, ils auront conclu l’année en beauté avec plus de
3,1 milliards d’acquisitions en 3 mois. Tout au long de 2014, ils
auront investi massivement sur des actifs de bureaux (6,9
milliards d’euros) mais aussi de la logistique (700 millions
d’euros sur 941 millions d’euros investis au total).
Avec près de 6 milliards d’euros de cessions au cours de
l’année, ils ont donc très nettement augmenté leur exposition
au marché français avec un investissement net de l’ordre de
3,3 milliards d’euros.
L’année 2014 aura été difficile pour les OPCI/SCPI. Leurs
collectes de fonds battent des records (1,2 milliard d’euros au
er
1 semestre 2014 après 2,5 milliards d’euros de collecte nette
pour les SCPI en 2013) mais le placement de ces liquidités se
réalise dans un environnement de plus en plus concurrentiel.
Relativement limités au cours des 3 premiers trimestres, leurs
ème
investissements auront explosé au 4
trimestre. Ce
rattrapage de fin d’année leur permet d’achever l’année sur un
volume annuel d’acquisitions de l’ordre de 2,9 milliards
d’euros, légèrement en-deçà de leur performance de 2013 (3,1
milliards d’euros).
Les assureurs achèvent l’année 2014 sur un volume
d’investissement de 3,9 milliards d’euros, quasi exclusivement
réalisés sur le compartiment bureaux. Dans le même temps,
leurs cessions n’auront représenté que 2,8 milliards d’euros,
dégageant ainsi un investissement net positif de l’ordre de
1,1 milliard d’euros (graphique 19). Leurs capacités
d’investissement sont importantes, et la réalisation
d’acquisitions en club deal leur permet de maîtriser leur risque.
Ils devraient continuer d’animer le marché en 2015.
Les foncières cotées ont été essentiellement actives coté
vendeur en 2014 avec un volume de 7,5 milliards d’euros actifs
immobiliers vendus. Les deux grandes foncières que sont
UNIBAIL et KLEPIERRE ont procédé à des arbitrages
importants au sein de leur portefeuille commerces. FONCIERE
DES REGIONS achève de se désengager de la logistique,
tandis que GECINA a procédé à la cession du centre
commercial «Beaugrenelle». Il s’agit pour l’ensemble de ces
opérateurs de donner davantage de lisibilité à leur stratégie
d’investissement en se recentrant sur un nombre limité de type
d’actifs tout en réduisant leur endettement.
Graphique 18
Répartition des engagements en France selon le type
d’acquéreur
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Compagnies d'assurance
Autres foncières
Fonds allemands
Soc. d'Invstt immobilier
Autres
Source : DTZ Research
SIIC
OPCI/SCPI
Fonds d'investissement
Investisseurs privés
Graphique 19
Investissement net en France selon le type d’acquéreur,
en 2014, en milliards d’euros
Augmentent leur
exposition
Réduisent leur
exposition
10 000
5 000
0
-5 000
-10 000
Acquisitions
Cessions
Source : DTZ Research
Leurs acquisitions ont essentiellement porté sur des actifs
tertiaires de grande taille (1,3 milliards d’euros) et des
commerces (1,1 milliard d’euros).
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Investment Market Update
8
France T4 2014
Définitions
Core
Actif bénéficiant d'une localisation géographique attrayante et
assurant des rendements locatifs sûrs en raison de la qualité des
locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et de
peu de rotations
Euribor
Euro Interbank Offered Rate - Taux du marché monétaire
européen. Il est égal à la moyenne des taux offerts sur le marché
bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à
la cotation fournie quotidiennement par un échantillon de 57
établissements bancaires européens
LTV (Loan to value)
Ratio d’endettement (montant du financement sur la valeur totale
de l’actif)
OAT 10 ans
Obligations Assimilables du Trésor - Fonds constituant le support
de l'endettement à long terme de l'Etat dont la maturité est de 10
ans
Opération en blanc
Projet de construction commencé avant d’avoir trouvé des
acquéreurs où des locataires pour un actif immobilier
Taux de rendement prime
Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de
l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période
donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences
inférieures à deux).
Taux EONIA (Euro OverNight Index Average
Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du
marché monétaire européen
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Investment Market Update
9
EMEA
France
Heading
Heading
John Forrester
Chief Executive
+44 (0)20 3296 2002
[email protected]
Antoine Derville
PDG
+33 (0)1 49 64 90 70
[email protected]
Name
Title
+44 (0)20 3296 3820
[email protected]
Name
Title
+44 (0)20 3296 3820
[email protected]
Agency
Investissement
Valuation
Conseil
Marc-Henri Bladier
Directeur Général
+33 (0)1 49 64 90 69
[email protected]
Nils Vinck
Directeur
+33 (0)1 49 64 46 37
[email protected]
Jean-Philippe Carmarans
PDG
+33 (0)1 47 48 48 77
[email protected]
Jean-Louis Guilhamat
Directeur Corporate Solutions
+33 (0)1 49 64 47 82
[email protected]
Asset Management
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Président
+33 (0)1 49 64 48 58
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