petit guide pratique a l`attention des locataires de l`opac de paris en

Fiche pratique « Dans Mon HLM » n°1
PETIT GUIDE PRATIQUE
A L’ATTENTION DES LOCATAIRES DE L’OPAC
DE PARIS EN MILIEU REHABILITE
Lorsque la réhabilitation d’un site est décidée, la procédure d’adoption du
projet par les locataires et les travaux doivent être suivi par les services
de l’OPAC de Paris (service patrimoine, direction territoriale, bureau de
proximité). Cependant face à l’absence d’un réel suivi et au manque de
réactivité des services de l’OPAC, il appartient aux locataires de se
mobiliser pour défendre leurs intérêts et leur environnement locatif. Un
suivi structuré permet d’éviter le pire sur un chantier de réhabilitation
Tout n’est qu’affaire de méthodologie et d’organisation. La présente fiche
a pour seule ambition de constituer pour les locataires une check-list,
assortie de quelques petits trucs, des points sur lesquels il convient d’être
très vigilant pour éviter un saccage de leur logement. Cette vigilance doit
intervenir avant, pendant et après le déroulement des travaux.
Les conseils donnés relèvent du simple bon sens, de l’application des
droits des locataires et des procédures de marchés publics.
AVANT LE DEROULEMENT DES TRAVAUX
1) Créer une amicale indépendante, s’il n’en existe pas.
On peut aussi réactiver l’amicale qui sommeille depuis des années sur son
site ou s’il existe déjà une amicale, mais qu’elle n’a aucune action
significative, en créer une seconde (voir fiche pratique n°2 : créer une association
de défense de locataires – fiche à venir)
2) Consulter les documents du marché des travaux.
Les marchés passés par un OPAC, ou un OPHLM, sont des marchés
publics. Les documents constitutifs du marché indiquent de façon détaillée
la nature des travaux qui doivent être réalisés et la façon dont ils doivent
se dérouler (cf fiche pratique n°3 : Lire un marché public de travaux – fiche à venir).
Ces documents indiquent aussi le coût des travaux.
Tous les documents de ces marchés sont librement consultables par tous
administrés, locataire ou non (loi n° 78-753 du 17 juillet 1978 sur les relations
entre l'administration et le public et loi n°2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits
des citoyens dans leurs relations avec les administrations )
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Fiche pratique « Dans Mon HLM » n°1
Faire une demande écrite, par courrier recommandé avec AR, au Directeur
Général de l’OPAC de Paris. La demande sera traitée par la Direction du
Patrimoine de l’OPAC, 73 rue de Vaugirard, 750015 Paris.
L’OPAC a deux mois pour répondre. Passé ce délai, une absence de
réponse vaut rejet implicite de la demande. Il faut alors adresser une
lettre à la Commission d’Accès aux Documents Administratifs (CADA - 35,
rue Saint Dominique - 75700 PARIS 07 SP - tél. 01.42.75.79.99 - www.cada.fr ) qui
enjoindra l’Opac de communiquer les documents demandés.
ATTENTION : Lorsque l’on consulte les documents du marché, s’assurer
que tous les documents sont bien présentés (voir fiche pratique n°3 : Lire un
marché public de travaux).
On peut obtenir une copie des documents consultés.
3) Assister « en nombre » aux réunions de concertation et de
présentation du projet.
L’OPAC organise des réunions où il est représenté en force pour
impressionner et intimider les locataires. Pour faire un contrepoids
efficace, il convient de se mobiliser et d’assister aux réunions à plusieurs.
On peut demander le soutien d’autres amicales de locataires. Les amicales
unies autour du blog « Dans Mon HLM »peuvent vous aider.
4) Organiser la visite du logement témoin.
Quelques jours avant le vote du projet, les locataires ont la possibilité de
visiter un logement témoin des travaux à venir. Il convient de demander
que cette visite ait lieu suffisamment de temps avant le vote pour pouvoir,
éventuellement, faire plusieurs visites.
Faire la visite à plusieurs. Idéalement avec des personnes ayant des
compétences techniques en rapport avec les travaux prévus (plomberie,
électricité, peinture…) ou les membres d’autres amicales qui ont déjà
connu des travaux. Noter tout ce qui semble anormal. Prendre des photos.
En cas d’interrogations, demander à l’OPAC une réunion d’après visite.
5) Etre attentif aux opérations de vote.
Les travaux de réhabilitation ne peuvent être réalisés sans le vote
favorable des locataires. Il convient d’être attentif aux opérations de vote.
Plus particulièrement à la concordance entre le nombre de votants et le
nombre de votes exprimés. Vérifier la conformité des votes par
procuration.
Exiger de voter par courrier recommandé comme le prévoit la législation.
Ne pas laisser l'OPAC imposer le vote à l'urne toujours défavorable aux
locataires par le jeu des « procurations » et des manipulations.
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Fiche pratique « Dans Mon HLM » n°1
En cas d’irrégularité contester, dans les 48 heures la situation auprès du
Directeur Général de l’OPAC, par courrier recommandé avec AR et
engager une procédure en annulation devant le Tribunal d’Instance.
ATTENTION : Un mois avant la date du vote, chaque locataire doit
recevoir, par lettre recommandée la notification des travaux. Il s’agit d’un
document décrivant les travaux futurs dans le logement, le loyer futur, les
surfaces corrigées du logement avant et après les travaux, le délai de
réalisation des travaux et le texte intégral des articles 14 et 59bis de la loi
de septembre 1948.
6) Prendre des photos des appartements avant le commencement
des travaux.
Afin de disposer, si nécessaire, de preuves matérielles en cas de
dégradation. Dater les photos et être le plus complet possible (sols,
plafonds, murs, aménagements existants et/ou réalisés par le locataire,
etc.)
7) Etre vigilant lors de la visite de repérage de son logement et de
l’établissement de la fiche d’état des lieux qui en résulte.
Cette visite réalisée, en présence du locataire, par un représentant de
l’OPAC, un représentant du maître d’œuvre (la société qui contrôle les
travaux) et un représentant de l’entreprise qui va réaliser les travaux, a
pour objet de préciser les travaux qui vont être réalisés chez le locataire.
La visite et la fiche d’état des lieux doivent être établies deux mois avant
démarrage du chantier et retournée signée de tous les intervenants au
locataire, au minimum quinze jours avant le démarrage du chantier. Elle
reste affichée dans l'appartement pendant toute la durée des travaux. Il
est conseillé d'en conserver une copie.
Cette fiche est obligatoirement accompagnée du plan de l'appartement où
sera dessiné lors de la visite technique tous les aménagements prévus
dans l'appartement (emplacement d'une douche, prises de courant,
radiateurs, etc.)
ATTENTION : ne pas se laisser impressionner par les personnes qui se
présentent chez soi. Eviter d’être seul pendant la visite de repérage.
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PENDANT LES TRAVAUX
8) Etre vigilant sur les conditions d’interventions des entreprises.
Les documents du marché indiquent un certain nombre de règles et de
principes devant être appliqués par l’entrepreneur et ses sous-traitants
pour la réalisation des travaux : les ouvriers doivent être signalés par des
badges avec photos, leurs interventions doivent être notifiées
suffisamment à l’avance, etc. Exiger le respect de ces règles, de facto très
difficile à faire respecter dans la réalité. Demander la liste des soustraitants déclarés.
ATTENTION : en cas de doute sur la main d’œuvre employée, saisir
l’inspection du travail pour un contrôle de chantier.
Refuser toute intervention non conforme, non notifiée lors de la
« notification de travaux » et ne figurant pas sur la fiche travaux signée
ou non prévue dans le marché. Refuser que les ouvriers se présentent
n’importe comment chez les locataires. Ne pas accepter de travaux avant
8h30, pendant l'heure du déjeuner, après 17h ou pendant le week-end.
Exiger le respect du délai de réalisation des travaux. En cas de
dépassement et au-delà de 40 jours de travaux, le locataire peut
demander réduction, au prorata temporise du dépassement, de son loyer
(faire une demande au Tribunal d'Instance si nécessaire) conformément à
l’article 14 de la loi de septembre 1948. Ne pas accepter une pratique
abusive récente de l'OPAC consistant à exclure de ce délai certains
travaux se déroulant dans l'appartement, qu'il nomme « hors délai » selon
son bon vouloir.
9) Eviter d’être absent de son logement pendant les travaux,
pour pouvoir suivre attentivement le déroulement des travaux.
ATTENTION : Ne jamais donner ces clés au gardien ou à la personne
responsable du chantier. Si vous donnez vos clés, vous n’êtes plus
garantie par votre assurance logement en cas de sinistre.
10) Prendre en photos toutes les malfaçons réalisées,
pour conserver des preuves. Les malfaçons étant parfois difficiles à
identifier pour un simple locataire, il peut être utile de se faire assister
d'une personne ayant des connaissances techniques ou ayant déjà subi
des travaux de réhabilitation.
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11) Signaler toutes malfaçons et tous mauvais déroulements du
chantier.
Exiger la remise en état immédiate de toute malfaçon. Ne pas se laisser
intimider ou « embobiner » par le conducteur de travaux ou le personnel
de l'OPAC. Signaler toute malfaçon dans le cahier de réclamation
disponible en principe à la loge du gardien pendant toute la durée du
chantier.
Signaler les problèmes à sa gérance par des courriers individuels et par
des courriers collectifs de l’amicale. Ne jamais se laisser isoler : rester
groupés et solidaires ; l'OPAC excelle à diviser les associations faibles et à
semer la zizanie entre locataires (voir fiche pratique n°2 : créer une amicale de
locataires- à venir).
Faire une pétition en cas de dysfonctionnements répétés et collectifs pour
signaler les faits et demander une intervention générale des services de
l’OPAC.
12) Demander des réunions collectives de suivi des travaux.
Assister en nombre à ces réunions. Venir avec des personnes ayant déjà
une expérience de travaux de réhabilitation. On peut demander le soutien
d’autres amicales de locataires.
13) Etablir un rapport sur le déroulé des travaux.
Etablir une liste de toutes les malfaçons constatées dans les logements.
Compléter cette liste de photos de malfaçons. Adresser ce document au
Président de l’OPAC de Paris, au Directeur Général de l’OPAC de Paris, au
Maire de Paris, au Maire d’arrondissement, aux membres du Conseil de
Paris, au Président du Conseil Régional, à la Préfecture et en règle
générale à tous les organismes ayant financé ou subventionné les travaux.
Il peut être utile d’informer la presse en cas de mauvaise foie de l’Opac.
L’espace du blog « Dans Mon HLM » est à votre disposition pour tous vos
témoignages.
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Fiche pratique « Dans Mon HLM » n°1
APRES LES TRAVAUX
14) Contrôler la réception des travaux.
Les travaux de réhabilitation s’achèvent par une opération appelée « visite
de conformité». Cette visite permet à la personne pour qui les travaux ont
été réalisés (l’OPAC) de vérifier la conformité des travaux réalisés avec les
travaux demandés et décrits dans le marché. Si durant cette visite des
malfaçons ou irrégularités sont constatées, des réserves sont émises.
L’entrepreneur doit alors résoudre ces malfaçons sans délai pour qu’elles
soient levées. Tant que les réserves ne sont pas levées le marché ne peut
pas être officiellement clos.
ATTENTION : Demander à assister aux opérations de réception des
travaux.
15) Exiger de l’OPAC qu’il assure le suivi des désordres.
A la date de levée des réserves, s’ouvrent les délais de garantie qui
obligent l’entrepreneur à intervenir pour tout problème se manifestant
pendant la période de garantie.
Le délai de garantie est de 10 ans pour les travaux de gros œuvre
(garantie décennale) et de deux ans pour les travaux de moindre
importance (garantie de parfait achèvement).
Interroger l’OPAC sur les suites données aux constats des malfaçons et les
procédures engagées.
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