Les pénalités de sortie de prêt hypothécaire

Finance
L’ AV I S D E L’ E X P E R T E N
FINANCEMENT IMMOBILIER
Les pénalités de sortie
de prêt hypothécaire
U
ne fois passé le moment de bonheur où l’on
achète son bien immobilier, la vie est faite de
telle façon que nos besoins, nos envies, nos
nouveaux projets, voire même diverses contraintes,
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nous forcent à prendre des décisions en procédant à
des changements immobiliers.
Les résultantes seront donc la mise en location ou la
vente du bien en question, que ce soit afin d’en réinvestir le produit dans un nouveau bien, ou simplement
pour encaisser le montant résiduel.
En ce sens, il est très important de connaître les implications liées à chacun des choix de financement. Bien
que les recommandations actuelles, dues aux taux historiquement bas de ces derniers mois, soient de favoriser les taux fixes à long terme et les stratégies fiscales, il est très important d’analyser également les plans
personnels de chaque (futur) propriétaire à moyen et
long terme. En effet, cela reste le critère principal afin
de prendre la meilleure décision quant au choix du produit de financement.
Avant même de regarder les futures conditions générales d’un prêt hypothécaire, il est nécessaire de mieux
comprendre les risques:
• Sur un taux fixe, une banque va se refinancer sur le
marché des capitaux. C’est-à-dire qu’elle va bloquer
un taux, d’une durée équivalente à celle du contrat
du client. Elle assure ainsi sa marge sur le financement. Dès le moment où le contrat est rompu (en cas
de vente du bien par exemple), la banque va devoir
assumer son engagement avec le marché jusqu’à son
terme. Résultat, une indemnité pour résilier l’hypothèque va être demandée.
• A contrario, lors d’un financement à taux variable,
la banque se refinance en général sur l’épargne de
ses clients et ses fonds propres. Cela permet donc de
sortir en tout temps de l’hypothèque, sous réserve
d’un préavis.
• Pour le taux Libor de 3 ou 6 mois, c’est en général
l’échéance de la durée Libor qui importe, soit la fin
du trimestre ou la fin du semestre.
De toutes ces options de financement, la plus commu-
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En général, c’est la
pénalité maximale qui sera
demandée si le client quitte
l’établissement,
ne de ces dernières années reste le taux fixe. Mais quelques précautions sont à prendre lors d’une résiliation
anticipée. L’établissement financier réclamera une indemnité. Cette dernière peut se calculer ou se facturer
de plusieurs façons. Prenons un exemple:
Taux client, fixé pour une durée de 10 ans (du 30 juin
2003 au 30 juin 2013): 3.85 %. Taux de refinancement de
la banque au moment de la réservation: 2.50%. Marge de
la banque sur l’entier de la durée du taux fixe: 1.35%.
Imaginons que le «taux client» soit résilié au 30.06.2007,
date à laquelle le prêt est remboursé à la banque. Cette
dernière, toujours engagée de son côté, dispose maintenant du montant du remboursement. Cette somme va
être placée sur le marché des capitaux (type de placement en CHF et sans risque) pour la durée restante sur
le contrat de base, soit du 30.06.2007 au 30.06.2013.
Rendement sur le marché des capitaux pour
la durée restante: 1.75 %.
Différence pour la banque:
A) Sur son taux de refinancement
(2.50% – 1.75%): 0.75 % (perte pour la banque)
B) Sur le taux client
(3.85% – 2.50%): 1.35 % (manque à gagner)
Total perte + manque à gagner
(3.85% - 1.75%): 2.10 % (différence totale).
Dans la plupart des dossiers, le banquier facturera les
options A+B, soit une indemnité de 2.10% calculée sur
le montant du prêt hypothécaire, multiplié par la durée restante en jours. Cela couvre la perte de la banque
ainsi que le manque à gagner, répercuté sur l’ensemble de la durée du crédit (sous toute réserve dans notre
exemple, une pénalité de CHF 63’000.- sur un prêt de
CHF 500’000.-).
Autrement, il pourrait très bien de se contenter de
l’option A, soit une indemnité permettant de couvrir la
perte qu’il réalise de son côté. Mais en procédant ainsi, la banque ne réalise aucun profit sur la période du
30.06.2007 au 30.06.2013.
Notons toutefois que, dans des cas très spécifiques,
l’établissement financier pourrait très bien renoncer
partiellement, voire complètement, à toute indemnité.
Tout ceci reste bien entendu à libre appréciation de la
banque. En général, c’est la pénalité maximale qui sera
demandée si le client quitte l’établissement, et à l’inverse, aucune retenue si ses comptes sont largement
fournis dans cet organisme de financement et que celui-ci peut facilement se «rattraper» avec d’autres opérations que le client réalisera. Afin de pouvoir négocier,
il est toujours préférable pour le client de demander le
détail précis de sa situation. n
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