L`amortissement direct ou indirect

Les Acteurs de l’Immobilier
Les Acteurs de l’Immobilier
L’ AV I S D E L’ E X P E R T E N
FINANCEMENT IMMOBILIER
L’amortissement direct ou indirect
directement à la banque prêteuse. Corollaire, la dette
et les intérêts diminuent à chaque versement, alors
que la charge fiscale augmente. Rappelons que les propriétaires d’un logement peuvent déduire les intérêts
de la dette de leur revenu imposable, ceci afin de compenser partiellement ou totalement la valeur locative.
Cette déductibilité conditionne, avec le taux marginal
d’imposition, tout montage financier et toute stratégie
fiscale immobilière.
Les intérêts sont actuellement bas; la dette doit rester
constante afin de ne pas augmenter la charge fiscale,
pour autant que la non-diminution des intérêts hypothécaires soit compensée (voir le calcul ci-après).
L’amortissement indirect
L’amortissement
indirect permet de
sensibles économies.
L’
amortissement est le remboursement du prêt
hypothécaire ou d’une partie de celui-ci au
moyen de versements, le plus souvent annuels,
du même montant. En général, tous les organismes de
financement exigent le remboursement du 2e rang à 60
- 65 ans ou sur 15 - 20 ans. La plupart des prêteurs vous
donnent le choix entre l’amortissement direct ou indirect. Dans les deux cas, le montant annuel est le même.
Le montant de ce remboursement est défini soit:
• par le montant de votre 2e rang et votre âge;
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• par un pourcentage du prêt hypothécaire;
• par un pourcentage de la valeur de votre bien
immobilier.
Cette partie du financement immobilier nécessite une
attention toute particulière!
L’amortissement direct
Par amortissement direct, on entend le remboursement, par tranches régulières, d’un crédit hypothécaire
Le principe de base de l’amortissement indirect est
de conserver la dette hypothécaire constante pendant
toute la durée du crédit. Les tranches d’amortissement
ne sont pas versées directement sur le compte hypothécaire, mais sur un compte de prévoyance 3e pilier A
et/ou une assurance de prévoyance de 3e pilier A ou B.
Ces montants sont versés à la banque qu’à l’échéance
du 3e pilier, soit à votre retraite (64 ans pour les femmes et 65 ans pour les hommes) ou maximum 5 ans
avant. Sous réserve d’un amortissement extraordinaire (retrait anticipé du 3e pilier, 2e pilier, cash, etc.), la
dette reste constante avec l’amortissement indirect.
Il est important de préciser qu’afin de pouvoir lier un
amortissement via un produit de 3e pilier A, il est obligatoire que le titulaire soit propriétaire du bien immobilier et qu’il s’agisse de sa résidence principale.
Les montants versés au 3e pilier A (ou liée) sont déductibles de votre revenu à concurrence de:
• pour les salariés cotisant au 2e pilier:
6365.- pour 2007;
• pour les indépendants 20% du revenu net:
31 824.- pour 2007;
• pour les salariés ne cotisant pas au 2e pilier:
20% du revenu net annuel.
Dans les cantons de Vaud, Neuchâtel, Jura et Valais, il
existe une déduction forfaitaire pour les primes d’assurance maladie et le 3e pilier B. Cette déduction forfaitaire est souvent largement utilisée par les primes
d’assurance maladie. En conséquence, les primes du 3e
pilier B ne peuvent pas être déduites.
Dans les cantons de Genève et Fribourg, un complément de prévoyance au 3e pilier A peut également être
déduit du revenu imposable, il s’agit du 3e pilier B.
Genève: pour les célibataires, veufs, divorcés, séparés de corps ou de fait: déduction de 2100.- (cette limite est augmentée de moitié pour les contribuables
qui ne versent pas de cotisation à un 2e pilier ou
3e pilier A).
Genève: pour les époux vivant en ménage commun: déduction de 3150.- (cette limite est augmentée de moitié
si l’un des deux époux ne verse pas de cotisation à un
2e pilier ou 3e pilier A et cette limite est portée au double si les deux époux ne versent pas de cotisation à un
2e pilier ou 3e pilier A).
Genève: pour chaque charge de famille (enfant): déduction de 800.- (cette limite est augmentée de moitié si
l’un des deux époux ne verse pas de cotisation à un 2e
pilier ou 3e pilier A. La limite pour charge de famille est
portée au double si le contribuable seul et qui tient le
ménage indépendant ou les deux époux ne versent pas
de cotisation à un 2e pilier ou 3e pilier A).
Fribourg: pour les célibataires, veufs, divorcés, séparés
de corps ou de fait: déduction de 750.-.
Fribourg: pour les époux vivant en ménage commun:
déduction de 1500.-.
Vous avez le droit de retirer vos avoirs du 3e pilier A (et
2e pilier) uniquement dans les cas de figure suivant:
• obtenir des fonds propres pour l’acquisition de votre logement principal;
• amortir la dette de votre logement principal;
• effectuer des travaux pour votre logement principal;
• devenir indépendant;
• changer d’activité indépendante;
• départ définitif à l’étranger (pour le 2e pilier et dès
le 1er juin 2007, uniquement la part non-obligatoire
LPP et la part obligatoire LPP en cas d’acquisition
immobilière pour résidence principale et/ou pour la
retraite);
• pour le 3e pilier bancaire uniquement, lorsque vous
êtes au bénéfice d’une rente entière de l’assurance
invalidité fédérale (AI).
Le retrait des avoirs du 3e pilier A (et 2e pilier) est imposé séparément du revenu, à un taux réduit (1/5 au
niveau fédéral, taux variable selon les cantons).
Dès qu’un premier retrait est effectué, le deuxième ne
peut intervenir avant un délai de 5 ans. C’est pourquoi
il est souvent préférable de mettre en place deux 3e piliers A. Lorsque le premier est retiré, vous retirerez le
deuxième après 2 ans et demi. Ainsi vos retraits seront
échelonnés tous les 2 ans et demi. Ce qui permet, en
sus, de réduire l’impôt sur le retrait, ce dernier étant
exponentiel. Il n’y a aucune limite de montant pour un
retrait, contrairement au 2e pilier (min. 20 000.-).
En premier lieu, vous devez effectuer votre amortissement indirect par le 3e pilier. Toutefois, si l’amortissement demandé par l’établissement financier est supérieur aux cotisations maximales du 3e pilier auxquelles
vous avez droit et si vous pouvez racheter des années
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de cotisations du 2e pilier, il est primordial de se faire
financer par un établissement financier qui acceptera
un amortissement indirect par 2e pilier.
En partant du principe que l’amortissement demandé est de CHF 20 000.- par année et si vous avez
droit à deux cotisations maximales au 3e pilier, soit
CHF 12 730.-, le solde de l’amortissement, soit
CHF 7270.-, devrait être effectué par le rachat de votre
caisse de pension plutôt qu’en amortissement direct.
De cette manière vous aurez la possibilité de déduire
entièrement l’amortissement de CHF 20 000.- de votre
revenu imposable. n
Calcul simplifié pour un prêt de CHF 500 000.- (taux fixe de 3%) avec un amortissement de CHF 5000.- annuel et un taux marginal d’imposition de 35% (revenu imposable = CHF 120 000.- environ)
Amortissement direct
Gain d’intérêts hypothécaires
Perte fiscale due à la non déductibilité du revenu imposable de l’intérêt
Gain net pour amortissement direct
5000
150
150
x
x
-
3%
35%
52.5
=
=
=
150
52.5
97.5
Amortissement indirect
Coût d’intérêts hypothécaires
Economie fiscale obtenue grâce à la déductibilité du versement
de 3e pilier sur le revenu imposable
Gain net pour amortissement indirect
Economie annuelle nette grâce au 3e pilier
5000
x
3%
5000
1750
1600
x
-
-
35%
150
97.5
=
150
= 1750
= 1600
=1502.5
Nous considérons que, grâce au taux marginal d’imposition, l’intérêt composé du 3e pilier couvre la
diminution annuelle de l’intérêt linéaire du prêt hypothécaire.
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Taux d’intérêts hypothécaires, du 22.05.2007, pour 80 % (voire 100 %) de la valeur de votre appartement, votre villa,
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Prêt de 0.1 à 1 million
Crédit de construction
Variable
3 ans
5 ans
7 ans
10 ans
20 ans
Prêt dès 1.0 million
Prêt dès 2.5 millions
2.75%
net
2.75%
3.55%
3.65%
3.70%
3.80%
3.95%
-0.10%
sur taux fixe
-0.20%
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