Le Guide de l`Achat Immobilier Les 10 conseils pour trouver son

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10 Conseils pour trouver son futur bien immobilier
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Le Guide de l’Achat
Immobilier
Les 10 conseils
pour trouver son
futur bien Immobilier.
www.cabinet-sd.fr
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10 CONSEILS POUR TROUVER UN BIEN IMMOBILIER
Vous rêvez de posséder votre résidence principale ? De vous installer dans
un logement bien à vous ? La période actuelle est propice à vos souhaits,
en effet en raison des taux relativement bas, les professionnels s’attendent
à ce que les taux baissent encore pour les mois à venir.
Depuis le mois de janvier 2016, l’évolution des taux des crédits immobiliers
accordés par les banques n’ont cessé de descendre. Si les taux des crédits
de 15 ans et 20 ans étaient respectivement en moyenne de 2,05 % et 2,20 %
en Janvier, ils ne sont plus que de 2,00 % et 2,10 % en mai 2016. Les crédits
de 25 ans vont baisser de 2,20 % à 2,05 % en avril pour stagner jusqu’en au
mois de juin 2016.
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10 CONSEILS POUR TROUVER UN BIEN IMMOBILIER
L’achat immobilier représente bien souvent le projet de toute
une vie. En effet il n’est jamais simple de se lancer pour la
première fois dans l’achat d’un appartement ou d’une maison.
Quelles sont les bonnes questions à se poser pour réussir son
premier achat ? Quelle est la démarche à suivre ? attention à
chaque détail, ainsi de procéder étape par étape.
Découvrez nos recommandations pour réussir votre première
acquisition immobilière.
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1. SE PREPARER
Une étape très
importante qui vous
permettra d’économiser
de nombreuses heures
de recherches inutiles
voir même des visites de
logements non adaptées.
Prenez un moment pour
lister les critères du bien
que vous recherchez.
Ensuite définissez votre
taux le plus intéressant. Vous
budget en évaluant votre
recourrez à leurs services
apport personnel puis estimez
une fois que vous aurez
votre capacité d’emprunt.
sélectionné votre bien pour
Vous avez la possibilité de
finaliser l’emprunt nécessaire
faire appel à une banque ou à
à l’achat.
un courtier qui procéderont
à une première estimation et
vous aideront à bénéficier du
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Pour déterminer le montant de votre budget, on vous recommande de vous informer sur
l’existence des différentes aides auxquelles vous pouvez potentiellement avoir droit en
tant que primo-accédant :
Le PTZ
Le prêt action
il s’agit d’un prêt à taux zéro réservés aux primo-
Le 1 % logement, il est réservé aux salariés des
accédants, sous conditions de ressources, qui
entreprises du secteur privé adhérentes au
achètent un logement neuf, un logement HLM ou
Comité interprofessionnel du logement (CIL). Il
un logement nécessitant d’importantes rénovations
peut permettre de financer à des taux d’intérêt
(à hauteur de 25% du coût total de l’opération). Il
réduits jusqu’à 30% du montant de l’opération
intervient en complément (jusqu’à 40%) d’un prêt
avec un plafond de 25 000€.
principal et peut servir d’apport personnel lors de la
constitution d’un dossier de prêt.
Une TVA réduite
Dans les zones en rénovation urbaine ANRU, les
primo-accédants peuvent bénéficier d’une TVA
réduite pour l’achat d’un logement neuf.
Les aides des collectivités
locales
Régions, départements ou encore communes
peuvent soutenir les premiers achats. Les
critères d’attribution dépendent des ressources
du ménage et de la qualité énergétique du
logement. Chaque entité territoriale fixe ses
modalités de prêt.
Le calcul du budget doit également prévoir les frais annexes.
En plus du prix du logement, vous allez devoir régler des frais supplémentaires.
Parfois ces surcoûts ne sont pas toujours prévu par les primo-accédants.
Afin d’éviter les mauvaises surprises, prenez l’initiative de vous renseigner sur chacune des
charges suivantes :
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- Les frais d'acquisition : frais de mutation dits « de notaire », qui ont d'ailleurs
augmenté en 2015/2016, mais aussi frais d'agence immobilière, de dossier et de
garantie pour le financement...
- Les frais d'usage indispensables à connaître avant de se lancer dans un
achat : les taxes foncière et d’habitation, les charges de copropriété ou encore
d'entretien/rénovation du logement.
Un achat immobilier se concrétise de manière progressive, il faut du temps. Dans
cette optique vaut mieux être prêt au moment de prendre votre décision pour ne
pas voir partir le bien qui vous intéresse dans les mains d'un autre acquéreur.
2. DEFINIR SES CRITERES DE RECHERCHE
En ayant pris connaissance de votre budget maximum au préalable.
Faîtes place à la quête de votre future demeure. Mais avant toute chose, il est important de définir vos exigences
telles que :
-
La situation géographique (distance au lieu de travail, des commerces, des écoles, des transports…)
-
Le nombre de pièces, la surface minimale recherchée
-L’étage
-
la vue (fenêtres sur rue, sur cour, sur jardin…)
-
l’absence ou la distance du vis-à-vis (moins de 20 mètres, 20 à 50 mètres ou plus de 50 mètres)
-L’exposition
Notez ce qui est essentiel mais aussi rédhibitoire pour vous, quitte à revenir sur cette liste dans le futur.
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3. PENSER AUX TRAVAUX
Une question qu’il faut se poser : Êtes-vous prêt
à vérifier que la valeur des travaux à réaliser ne
à vous lancer dans des travaux ? On note que
vous entraînent pas dans un gouffre financier.
d’une manière générale un bien ancien avec
Mieux vaut venir accompagné d’un spécialiste du
travaux est moins cher qu’un bien rénové ou
bâtiment ou d’un architecte. N’hésitez pas à faire
neuf. Ainsi vous pourrez donc peut-être réaliser
appel à une voir plusieurs entreprises pour vous
une bonne affaire. Les biens à rénover offre une
conseiller et établir des devis.
plus grande marge de manœuvre au moment
de la négociation du prix de vente. Enfin pensez
Quelques exemples de travaux à entreprendre pour un achat immobilier :
-
Les mises aux normes électriques : beaucoup d’appartements datés des années 50 nécessitent
une remise aux normes de l’installation électrique. Selon les professionnels interrogés, il vous en coûtera
environ 100 euros le mètre carré pour une réinstallation complète : désinstallation, câblage, mise en terre,
changement de compteur, de disjoncteur…
-
Pose d’un double-vitrage : dans les immeubles anciens, les fenêtres sont l’une des sources
principales de la perdition de chaleur. Pour s’isoler et faire des économies de chauffage, les acheteurs
n’auront d’autres choix que d’installer du double vitrage. Là encore, la facture peut vite grimper (comptez
entre 500 et 800 euros le mètre carré pour des fenêtres en PVC).
-
Travaux sur les parties communes : au moment de la visite, exigez de votre vendeur le dernier
procès-verbal de l’Assemblée générale. Ravalement de façade, rénovation de la cage d’escalier, remise aux
normes de l’ascenseur… les travaux votés (mais pas encore payés) sont autant d’éléments que vous pourrez
mettre en avant lors de la négociation. En insistant auprès d’un vendeur pressé, vous pourrez parfois obtenir
une remise équivalente à près de 50% des coûts des travaux prévus.
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Sachez que si le bien est vendu par le biais d’un agent immobilier, celui-ci est a priori en mesure de chiffrer le coût
des travaux à prévoir. Méfiance tout de même de nombreux professionnels seront aussi tentés d’en sous-estimer
le montant. Pour réaliser votre propre estimation, exigez les diagnostics obligatoires avant même la signature du
compromis de vente, date limite pour vous les fournir. Certes, ces points de contrôles ne sont pas suffisants, mais ils
vous donneront une indication sur l’état réel du bien, au-delà même de ce que vous aurez pu constater lors de la
visite.
4. S’ADRESSER A DES PROFESSIONNELS
Pour acheter dans les meilleures conditions, faites-vous une idée précise du marché. Pour cela les agences
immobilières sont là pour vous guider et vous donner des conseils. Laissez-leur un dossier avec vos exigences. Ces
professionnels peuvent vous aider à trouver le bien de vos rêves. En effet, ils vous contacteront à chaque fois qu’ils
disposeront d’un bien qui correspond à vos attentes et à votre budget.
Quelques pièges à éviter :
LES MANQUEMENTS AU
CONTRAT
LES COÛTS CACHÉS
Si un vendeur ne se conforme pas à la
et découvert tous les frais qui
Dans votre promesse d’achat,
lettre le contrat en négligeant de faire
découlent de la vente suffisamment
assurez-vous de demander un
les réparations qu’il a promis de faire,
longtemps à l’avance. Quand une
certificat de localisation à jour
ou en changeant l’esprit du contrat
transaction se conclut, on voit parfois
qui décrit précisément les limites
d’une manière ou d’une autre, cela
«apparaître» des frais inattendus
de la propriété. Si ce relevé n’est
peut entraîner le report de la signature.
après que la somme totale a été
pas l’exact reproduction de la
Entendez-vous à l’avance sur une
établie : quittances, cotisations...
réalité actuelle, par exemple, si
somme à titre de dédommagement
Demandez au vendeur de vous
l’agrandissement d’un balcon, ou
si, par exemple, les réparations ne
indiquer par écrit la totalité des frais
l’ajout d’une piscine n’y figure pas, ce
sont pas faites comme prévues. Faites
et charges qui vous incomberont.
certificat ne sera pas accepté par la
la liste des points sur lesquels vous
banque. Soyez très clair et ferme sur
vous êtes entendus et faites un suivi
ces conditions.
minutieux du déroulement de chacune
LA DÉSIGNATION NONCONFORME
des étapes.
Assurez-vous d’avoir identifié
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5. MULTIPLIER LES VISITES
Vous savez ce que voulez et surtout ce que vous ne voulez pas. Il est maintenant temps d’entamer vos recherches.
Lisez les petites annonces mais ne négligez pas non plus le bouche-à-oreille. Surtout, dès que vous repérez un bien
qui pourrait correspondre à vos critères, demandez à le visiter. Cela vous donnera un ordre d’idée de ce que vous
pourrez trouver sur le marché en fonction de votre budget. Vous pourrez ainsi comparer les logements entre eux et
affiner vos prétentions.
Exemple de points à
vérifier lors d’une visite :
•
Le plafond, les murs, les fenêtres
•
L’exposition, la clarté
•
Le type d’assainissement d’une maison
(dispositif individuel ou raccordement
au tout à l’égout, s’interroger sur son
état d’entretien)
•
Le règlement du lotissement :
Ce cahier des charges définit les
obligations réciproques de chaque
propriétaire (ainsi en est-il des
activités autorisées, de la répartition
des charges communes, etc.) Ce
document doit en revanche être joint à
toute promesse ou acte de vente d’un
lot.
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6. DECRYPTER LES ANNONCES
Ne vous laissez pas impressionner par de belles photos et des descriptifs au
contenu élogieux des annonces. Intéressez-vous plutôt aux non-dits et aux
photos manquantes.
Voici une liste des abréviations les plus fréquentes ainsi que leurs
significations :
ASC. : cela signifie que l’immeuble est équipé d’un ascenseur.
BALC. : l’appartement est équipé d’un balcon, dont la surface ne rentre pas en compte dans la
totalité de la superficie de l’appartement.
CC : charges comprises. Cela correspond aux charges locatives qui s’ajoutent au montant du
loyer.
Cuisine équipée : elle comprend au moins un réfrigérateur et des plaques de cuisson.
DIG : l’immeuble est équipé d’un digicode.
F1 / F2 : même signification que T1 ou T2. Cela indique le nombre de pièces qu’offre le logement
sans compter la salle de bains et la cuisine.
Frais : si vous passez par une agence, il vous sera demander de payer une somme souvent
équivalente à un mois de loyer pour leur prestation.
Meublé : l’appartement que l’on vous propose est déjà tout équipé ou tout du moins
suffisamment pour que vous puissiez vous y installer directement.
SDB : cette mention indique que l’appartement est équipé d’une salle de bain avec une baignoire.
SDE : cela signifie salle d’eau équipé d’une douche.
TBE : le logement est en très bon état.
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7. NEGOCIER LE PRIX DE LA MAISON
Dans un premier temps avant de vous lancer, vous devez savoir si le prix du bien est négociable. Il y
a certains signes qui ne trompent pas :
- si le bien est surcoté
- si le bien est mis en vente depuis longtemps ou qu’il présente des défauts (manque de
luminosité, besoin de travaux de rénovation, isolé, etc.).
Lors de la visite du bien il est essentiel de faire parler le vendeur, il peut vous apporter de précieux
renseignements sur les conditions de vente du bien.
Une fois que vous êtes certain que vous pouvez négocier, fixez-vous un objectif chiffré, avoir ce prix plancher
vous rendra plus ferme lors de la négociation. Pour le fixer, appuyez-vous sur la valeur actuelle du logement et
sur votre budget, ou plan de financement. Ce dernier peut être réalisé avec l’aide de votre banquier.
Ensuite vous devez dresser la liste des arguments qui pourraient faire baisser le prix du bien que vous visez.
Pensez à imprimer les documents qui attestent de vos arguments. Par exemple : la carte des prix au mètre carré
dans le quartier, les annonces de bien similaires (mais moins chers) que vous avez repérées, des devis pour les
travaux nécessaires. Ceci pourra fortement contribuer à montrer que votre demande est construite et sérieuse.
Mieux que la liste des arguments qui vous permettent de demander un rabais, montrer les efforts que vous êtes
prêt à fournir pour arranger votre vendeur. Il est pressé de vendre ? Faites-lui savoir que vous êtes prêt à signer
sur-le-champ, ou à essayer de raccourcir les délais chez le notaire par exemple. Une fois tous ces éléments
réunis il ne vous reste plus qu’à passer à l’action, faîtes preuves de créativité pour bien négocier.
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8. FAIRE UNE OFFRE D’ACHAT
Vous souhaitez confirmer votre
L’offre d’achat doit contenir
volonté d’acheter un bien à un prix
certaines informations et conditions
donné ? Vous pouvez alors faire
suspensives telles que :
une « offre d’achat », sous la forme
d’un accord verbal, ou bien écrit.
Dans tous les cas, faîtes preuve de
prudence !
A savoir que l’offre d’achat n’est pas une
formalité obligatoire. Elle peut toutefois
être rédigée par l’acheteur qui est désireux
Le prix d’achat
La durée de validité de l’offre (le plus souvent de 5 à
10 jours), autrement dit le temps accordé au vendeur
pour accepter ou refuser l’offre
Les modalités de réponse du vendeur (via lettre
recommandée avec accusé de réception ou par voie
d’huissier)
d’accélérer la conclusion des négociations,
ou bien être demandée par des agences
immobilières afin de confirmer vos intentions
auprès de leur vendeur.
Dans tous les cas, ne signez pas sans avoir
consulté un professionnel de l’immobilier
au préalable, notamment pour vous assurer
que l’offre contient toutes les clauses vous
protégeant.
Les conditions sous lesquelles l’acheteur peut se
rétracter (avant 7 jours)
Le moyen de financement (un prêt, un apport
personnel)
La mention indiquant que la vente ne deviendra
définitive qu’au moment de la signature de l’avantcontrat
La mention selon laquelle l’offre d’achat sera
annulée si elle n’a pas été acceptée par le vendeur
dans les délais indiqués.
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9. SIGNER UN COMPROMIS DE VENTE
Qu’est-ce qu’on appelle un
compromis de vente ?
Un « avant-contrat », une
promesse faite par le vendeur
de vendre son bien à l’acheteur,
et une promesse faite par
l’acheteur d’acheter son bien au
vendeur.
La signature du compromis
permet de fixer leur accord
sur le prix du bien vendu,
les conditions générales et
particulières auxquelles se
fait la vente, et les conditions
suspensives, ainsi que la date
butoir à laquelle l’acte de vente
doit être signé.
L’achat ou la vente d’un
logement passe toujours par la
signature d’un compromis qui
fixe l’accord du vendeur et de
l’acheteur sur les conditions de
la vente.
Par la suite, le notaire s’occupe
des nombreuses formalités
préalables à la signature de
l’acte de vente. Enfin, environ
3 mois après avoir signé le
compromis, l’acheteur et le
vendeur se retrouvent pour
signer l’acte de vente définitif
chez le notaire.
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10.OPTIMISER SON FINANCEMENT
Négocier les frais de dossier
En général, une banque facture des frais de dossiers sauf si vous passez par un courtier. Ces frais
représentent généralement 1% du capital emprunté. Mais il ne faut pas hésiter à les négocier.
Demander la modularité des remboursements
La modularité permet d’augmenter ou de diminuer les mensualités du prêt. Mécaniquement, la durée d’emprunt diminue
ou augmente. Dans le premier cas, le coût du prêt s’en trouve réduit car la durée de remboursement est moins longue (il
y a donc moins d’intérêt d’emprunt et de mensualités d’assurance à payer). Dans le second cas, cette option peut aider
un ménage en cas de survenance d’une période économique plus délicate. De plus en plus de banques proposent cette
possibilité d’emblée. Si ce n’est pas le cas, il ne faut pas hésiter à la demander.
Négocier les pénalités de remboursement anticipé
En cas de revente du logement avant le terme du prêt, vous vous exposez à des pénalités de remboursement anticipé.
En règle générale elles représentent 3% du capital restant dû, plafonné à 6 mois d’intérêts. Seulement avec une bonne
négociation, il est possible de les réduire voire de les annuler en cas de revente d’un bien pour l’achat d’un autre. En
revanche, le banquier, à son tour, précisera dans le contrat, que les pénalités seront dues si le crédit immobilier part à la
concurrence.
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L’immobilier a beau être un secteur complexe, si vous savez vous entourer de professionnels
confirmés, vous devriez parfaitement mener à bien votre projet, soyez confiant !
« Je recommande Mr Djabali en tant
que courtier. Il a su m’aider dans
mes démarches de renégociation de
crédit, me trouver un taux intéressant
et une banque qui correspondait à
mes attentes, tout en répondant avec
patience et clarté à mes nombreuses
interrogations. »
Mlle Kenza Bahir
“Pleinement satisfaite d’avoir fait
confiance à Mr Djabali, je tiens à
souligner son professionnalisme et
sa réactivité tout au long de mes
démarches. Je le félicite aujourd’hui
d’avoir réussi à trouver le financement
nécessaire à mon projet immobilier”
Mlle Vanessa Costa
Faites comme nos nombreux clients satisfaits et faites appel
au Cabinet SD pour vous accompagner dans votre projet.
Appelez nous au 06.85.81.06.02
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Boulevard de l’Europe
91000 EVRY
Téléphone :
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