Journe-rencontre du CAUE des Landes

Journée-rencontre
“LA MAISON INDIVIDUELLE,
VERS UN PROJET PLUS COLLECTIF...”
organisée par le CAUE des Landes
à Saint-Geours de Maremne
le 31 mai 2005
Interventions retranscrites par Damien BROUSSOUS, étudiant en urbanisme,
Notes rassemblées par Anne-Marie LLANTA, Architecte-conseiller.
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INTRODUCTION
Chantal Callais
Enseignant chercheur à l’école d’architecture de Bordeaux
Introduction
« La loi SRU (décembre 2000), amendée à la marge par la loi sur l’urbanisme et
l’habitat de 2004 incite les communes à prendre des mesures destinées à la lutte
contre l’étalement urbain.
Toutefois, elle ne condamne pas l’habitat en tant que tel, ni les lotissements comme
procédure.
Elle invite les acteurs à poser les problèmes et à proposer des solutions alternatives
nouvelles, comme le prouve ce colloque.
La question peut donc se formuler de la façon suivante : « comment peut-on
répondre maintenant au désir de maison individuelle de la grande majorité des
français en répondant de façon satisfaisante aux nécessités de densifier le bâti, de
mixité sociale, d’urbanité et de développement durable ? »
Autrement dit : « Comment conserver les projets de quartiers, d’extension des
villages et des villes, capables de tenir compte à la fois de :
l’intérêt général, concrétisé dans la réalité par l’économie d’espace, la qualité de
l’espace public
les intérêts particuliers des habitants, leur désir de maison
les intérêts des opérateurs et leurs objectifs économiques ?».
D’où l’intérêt de se pencher sur des exemples d’opérations qui répondent à la
question de la densité et peuvent constituer des repères et des références. L’objectif
est de conduire vers des solutions qui offrent de bonnes conditions de qualité de vie,
individuelle et familiale tout en construisant la ville de tous.
Deux questions sont souvent porteuses d’idées préconçues : la densité et le
lotissement.
La densité se calcule de différentes façons
COS (rapport entre la surface habitable construite et la surface du terrain)-> pas
évident pour des comparaisons entre opérations selon qu’elle sont privées ou
publiques ; la desserte peut ou non rentrer dans la surface totale. Le COS se calcule
à la parcelle ou à l’opération.
Nombre de logements à l’hectare ou nombre d’habitants à l’hectare : le plus simple
pour établir des comparaisons.
La densité est le plus sonvent associée dans les esprits aux grands ensembles.
cf. études de l’agence d’urbanisme de Bordeaux, qui détruit un certain nombre
d’idées reçues :
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La densité diminue de couronne en couronne du centre vers la périphérie de
l’agglomération de Bordeaux.
L’habitat pavillonnaire est bien sûr très consommateur d’espace mais des
comparaisons entre grands ensembles et maisons mitoyennes démontrent que la
densité bâtie ne décrit ni une référence urbaine ou architecturale, ni un type d’habitat
ni encore moins une qualité de vie potentielle.
Cette étude compare :
- Un quartier pavillonnaire traditionnel des années 60 :
COS de 0,12 et 0,17 sans la voirie. Densité : 27 habitants à l’hectare
- Un parc de tours et de barres des années 60
COS de 0,76 et 1 sans voirie et parking. Densité : 139 habitants à l’hectare
- Un îlot de maisons bourgeoises cossues
COS de 1,04. Densité : 113 habitants à l’hectare
Autour d’un COS de 1, deux types d’habitat extrêmement différents : HLM et maisons
bourgeoises
- Le quatrième exemple traite de maisons de ville plus modestes.
Cette typologie surpasse en COS et en nombre de logements à l’hectare les grands
ensembles
Ces maisons de villes peuvent servir de référence même à l’heure actuelle :
Elles offrent un confort de vie reconnu
Jardin privé
Proximité des services de la ville : évite aux parents la « mission taxi » pour les
enfants
Transports urbains développés, évitent parfois la deuxième voiture
Les rues sont des vraies rues. Double rôle : distribution des habitations et transit
dans la ville
Mixité sociale favorisée et mieux tolérée
Mixité fonctionnelle plus fréquente
Anciens lieux de travail reconvertis en services de proximité
L’évolution de ces tissus urbains est possible notamment grâce à leur accessibilité.
Tout n’est pas parfait dans l’état actuel des choses, ces maisons sont anciennes, il
manque par exemple des garages mais ce type d’habitat peut servir de référence à
la période actuelle.
Cela pose une vraie question :
« Comment a-t-on construit la ville par des lotissements, presque toujours privés en
construisant la continuité du réseau et la cohérence urbaine ? »
L’histoire de l’évolution des villes montre que les grandes villes françaises se sont
constituées peu à peu essentiellement par addition de lotissements, y compris de
maisons individuelles.
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Un lotissement est une opération très simple. Le terme définit une opération et le
résultat de cette opération, qui a pour objet de diviser en lots le foncier pour la vente
ou la location, pour de l’habitation ou toute autre activité.
Les groupes d’habitations qui dominent aujourd’hui dans les projets actuels,
défenseurs du pavillonnaire ou des zones artisanales ou commerciales en sont une
variante, la différence consistant à vendre ou à louer des parcelles bâties et à mettre
en place des systèmes de copropriété.
La procédure en elle-même laisse au lotisseur, public ou privé, toute liberté quant au
projet formel et architectural, tant à l’échelle de l’architecture elle-même que du projet
urbain.
Chaque lotissement peut ainsi faire l’objet d’un projet urbain plus ou moins élaboré.
Les célèbres grands travaux des intendants à Bordeaux au 18ème siècle, par
exemple, résultent de cette procédure de lotissement.
Dans le cas le plus courant, celui des lotissements pavillonnaires, cette liberté a
souvent abouti à la seule prise en compte de la rentabilité immédiate comme à
l’heure actuelle et à différents désordres de la voirie dans son tracé, son
aménagement et son entretien.
A Bordeaux, de très grands espaces sont occupés, à partir du 18ème siècle, par des
maisons individuelles qui se développent entre les cours et les boulevards. Deux
types dominent :
Maisons de ville à étages
Maisons basses, seulement à rez-de-chaussée
Ces deux types de maisons sont souvent mêlés dans un même paysage.
On constate dans ces quartiers que l’espace public est très réduit, ce qui montre la
recherche de rentabilité maximale dans ces lotissements privés.
Mais derrière les façades opaques, existent des îlots entiers de jardins cachés.
C’est dans la deuxième moitié du 19ème siècle que la majorité de ces quartiers se
construit. Chaque propriétaire profite alors des besoins en logements pour spéculer
sur sa parcelle en perçant une ou deux voies de façon la plus rentable possible, ce
qui aboutit à la création d’un réseau viaire incohérent et à un état d’hygiène
déplorable.
Les maires s’inquiètent à l’époque de la situation et par deux fois font voter des
règlements destinés à contrôler la qualité des voies nouvelles, soumettant leurs
ouvertures à autorisation, en imposant des critères bien précis et en refusant de les
intégrer dans le domaine public si elles ne répondent pas à ces exigences.
La contribution d’une rue à la continuité du réseau est explicitement considérée, à
cette période, d’intérêt général.
L’idée de la ville à cette époque peut être qualifiée de classique. Elle suppose un
système d’ « irrigation » complète, continue et hiérarchique. Un maillage est ainsi
constitué à chaque niveau, avec une double mission de circulation et de distribution
des édifices, à la différence des voiries à vocation exclusivement distributive de la
majorité des lotissements pavillonnaires contemporains.
La continuité du système d’ « irrigation » par les voies est garantie sauf
exceptionnellement et à une échelle très locale, dans le cas des impasses, courées
et diverses ruelles qui peuvent caractériser des lieux singuliers dans la ville.
Enclaver un quartier entier n’a en effet rien à voir avec l’organisation en impasse
d’une quinzaine de maisons.
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Cette question est pertinente à l’heure actuelle avec la prolifération des domaines
fermés, très à la mode en ce moment, en particulier dans la région de Toulouse et
qui tend à se développer un peu partout en France.
Cette période pose également la question du dimensionnement de chaque unité
opérationnelle et de sa participation à un projet d’ensemble plus vaste, question qui
est toujours actuelle et qui transparaît à travers les travaux actuels sur les PLU.
Bordeaux, comme toutes les grandes villes françaises, surtout après les années 60
mais depuis la fin du 19ème siècle, succombe à la marée pavillonnaire.
Il existe pourtant, dans les années 60 et 70 des expériences intéressantes de
groupements et à partir des années 80, un regain d’intérêt pour les maisons de ville
mitoyennes, à partir de quelques initiatives isolées, souvent en situation de dents
creuses.
Enfin, des opérations très récentes, souvent construites par des opérateurs sociaux
prêts à tenter des expériences et à tester des dispositifs sortant de la production
courante, offrent un éventail de solutions de groupements denses intéressants.
On trouve ces opérations en milieu urbain, en réhabilitation de grands ensembles,
dans des quartiers nouveaux et dans le cadre d’extension de bourgs ou de villages.
Sur la seconde moitié du 20ème siècle, on peut repérer 5 grandes familles
d’assemblages de maisons :
Assemblage en bande, le plus fréquent
Assemblage en grappe, se réfère aux médinas -> organisation singulière de la
maison, inspirée de l’habitat du Maghreb, organisée autour d’un patio ou d’un jardin
fermé
Assemblage « pseudo aléatoire » -> qui recherche une ambiance de village
Assemblage en terrasses (dans le cadre d’implantations sur des terrains en pente)
Groupements atypiques, inventifs, s’adaptant à des territoires particuliers -> rue
couvertes ou semi-couvertes,...
Dans tous les cas, on retrouve un thème, celui de la rue qui assure un rôle de
distribution et de transit et propose des solutions très diverses.
L’histoire démontre que la rue est ce qu’on a imaginé de plus performant, de plus
souple, capable de proposer des paysages très variés et hiérarchisés dans son
aménagement, dans la relation des bâtiments à la voirie, dans les gabarits et les
plantations.
Elle permet d’accueillir des fonctions multiples simultanées ou alternées dans le
temps, de distribuer toutes sortes d’édifices, d’assurer les échanges en parcourant la
ville. Elle permet surtout de créer facilement et sur la durée des liens entre
différentes opérations et facilite le renouvellement urbain. Dans tous les cas, on
retrouve la question de la gestion d’un problème permanent : le stationnement
automobile, très envahissant et inesthétique, qui affronte l’indiscipline notoire de la
majeure partie de la population en France.
Les solutions des dispositifs spatiaux et formels des architectes dans les opérations
récentes sont quelquefois très intelligentes et inventives. Presque partout, il serait
utile d’évaluer dans le cadre d’opérations de logements individuels la pertinence de
la création d’espaces privés collectifs quand ils ne sont pas compris dans les
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espaces de distribution et de stationnement et
considérablement les dispositifs en termes de densité.
qu’ils
réduisent
parfois
Enfin, l’écriture architecturale est très variée à travers ces exemples, allant du néoclassique cossu au langage résolument moderne avec des références multiples
parfois peu maîtrisées.
Pour l’avenir du territoire, là n’est pas réellement le problème, la question de
l’esthétique étant de ce point de vue anecdotique ».
Projection commentée du diaporama : « Des maisons, des villages, des villes »
Un document sur ce thème sera bientôt disponible
La question de l’urbanité
La rue, dans les zones pavillonnaires, est souvent cantonnée à un rôle de desserte
des bâtiments. À l’inverse, les axes majeurs sont voués à des rôles de transit.
Les groupes de logements sont alors installés en impasses et en tournant le dos à la
voie qui les distribue.
Il est très probable que la notion d’urbanité est améliorée si on articule les différents
espaces et que par l’architecture on fasse participer l’opération, autant à la rue
secondaire qu’à la rue principale, en articulant les différents espaces pour
transformer une route en rue, le bâti participant à la définition de l’espace public.
Cela permet une mixité fonctionnelle de logements et éventuellement une mixité
sociale, le collectif étant adapté sur des voies plus larges et l’individuel sur des voies
plus étroites.
Un exemple, à Bègles : Sur la voie principale des petits collectifs et derrière, des
maisons qui s’alignent sur des rues (secondaires).
La rue qui tourne le dos à la ville
-> le système des modèles fermé
Modèle venu des USA, très à la mode, introduit en France par des promoteurs (à une
échelle différente tout de même, les américains développant des villes entières
privatisées, les habitants revendiquant alors une autonomie fiscale, menaçant le
système de démocratie).
Ces enclavements privent le réseau d’un grand territoire.
Paradoxe : on recrée à l’intérieur de ces résidences un paysage très urbain, avec
des rues mais qui refusent de participer au tissage de la ville.
LES
NOUVELLES
POLITIQUES
L’ARCHITECTURE ET LE PAYSAGE
TERRITORIALES
POUR
La démarche de la communauté de commune du Seignanx
Christine DARDY : Maire de Saint Martin de Seignanx, viceprésidente de la Communauté de communes du Seignanx
5
Une étude architecturale et paysagère est en cours au niveau la Communauté
de communes du Seignanx, qui comprend huit communes (environ 22 000
habitants)
Problématique, constat :
> Forte pression foncière
> Besoins en logements diversifiés, actuels et futurs :
- Social et non social
- Mixité de formes urbaines (retraités, jeunes, célibataires sont demandeurs d’un
logement plus petit et moins coûteux qu’une maison individuelle)
> Volonté de garder une identité du territoire.
> préserver les espaces (agriculture, espaces naturels)
L’étude architecturale et paysagère s’inscrit dans un contexte réglementaire :
> Garder l’identité et la cohérence des paysages et du territoire (PLU)
> Mieux traiter le volet paysager des permis de construire >Préparer la densification
de l’urbanisation en lien avec le Plan Local pour l’Habitat (PLH)
Le groupe de travail :
> Cabinet d’étude retenu
> Les élus communautaires
> Le CAUE
> Les bâtiments de France
> Les services d’urbanisme
Contenu de l’étude, diagnostic et prescriptions :
> Diagnostic :
- Socio-économiques (rechercher une mixité d’âges dans la population)
- Typologie de l’urbanisation, du bâti, de l’espace public
- Les éléments qui dénaturent le paysage (bâti, clôtures,..)
> Cahier de prescriptions et proscriptions :
- Recherche de modèles de densification
- Maintien des coupures vertes entre les bourgs
- Réflexions sur le tramage des lotissements et l’urbanisation linéaire
- Prendre en compte les espaces urbains, les circulations douces, le stationnement
Contenu de l’étude, quelques pistes :
- Les maisons de bourg pour les petits collectifs (4 à 6 logements) pouvant
associer des commerces
- Habitat intermédiaire
- Haies : utiliser les espèces végétales locales
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- Ne pas figer l’architecture
Les étapes à franchir
- Validation de l’étude
- Il existe un fort décalage entre ceux qui pensent l’urbanisme et le désir de la
majorité : la maison individuelle. Il faudra partager le retour d’expériences
avec les élus, les citoyens ? (expositions, diaporamas…)
- Intégrer les prescriptions dans les PLU
- Se donner les moyens de les faire respecter
Le livre blanc du parc naturel régional et du pays des landes de
Gascogne
Philippe SARTRE, Maire de Garein, Président de la Commission
Urbanisme de Pays Landes de Gascogne
Des expériences qui ont été conduites l’ont démontré : plus de densité, c’est plus
de sociabilité !
“Le livre blanc” a été conçu en réponse à des questions que les élus locaux se sont
posées, en constatant l’accélération de l’urbanisation.
Une étude du territoire a été conduite, pour déterminer les valeurs communes.
Les élus locaux ressentaient une forme de culpabilité face aux opérations
d’aménagement réalisées au cours des dix dernières années, opérations estimées
catastrophiques et irréversibles : “Si nous détruisons l’environnement, nous
détruisons “la poule aux oeufs d’or” du Parc Naturel Régional.”
D’où une volonté d’effectuer une approche très sensible, de terrain. A cette fin, deux
cadres ont été recrutés (un par le Pays, un par le Parc), pour aider à effectuer une
analyse.
Les objectifs :
- identifier les principales typologies du paysage et de l’architecture.
- pouvoir disposer d’un document de référence pour favoriser un débat qualitatif.
Plan du Livre Blanc :
A - Connaissance du territoire :
- les entités de paysage
- une typologie de l’habitat (3 formes d’habitat)
- une typologie des bourgs et villes (5 formes de bourgs, 4 de villes)
- les types d’architecture (17 types)
B - Constats et traitements / Orientations
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- augmentation des demandes de PC
- une pression immobilière forte au Sud, modérée au Nord
Dans les constats, il est important de noter que toute opération d’aménagement
influe sur l’image de la commune.
C - Les préconisations
- d’architecture (restauration du bâti ancien / changement de destination d’un
bâtiment / construction neuve fondée sur les références locales)
- d’urbanisme (habitat isolé / quartier ou hameau / bourg “locher”, “ouvert”, rue,
place...)
- de paysage.
Le Livre Blanc a été réalisé en un an ; il va être amendé. Ce n’est pas un document
opposable aux tiers ; c’est la source d’un travail qui démarre, préalablement à la
réalisation de documents d’urbanisme.
L’ objectif de l’ “après Livre Blanc” : définition d’un plan d’actions avec :
- l’Etat et les services associés
- les Elus, les citoyens
- les socio-professionnels.
Le lotissement dans la charte du pays Adour-Chalosse-Tursan
Armelle Cazaux, architecte urbaniste du CAUE 40
La démarche : une analyse du territoire fait d’entités différentes :
La plus grande inquiétude des élus était la mutation des paysages. Les problèmes
qui revenaient le plus souvent étaient ceux liés à l’urbanisation et à la construction de
logements récents et de lotissements.
Quelques enjeux :
- préserver la diversité des paysages agro-sylvicoles
- transmettre un héritage : le paysage comme patrimoine
- améliorer la lecture et la compréhension des paysages
Méthodologie :
Création de groupe de travail avec des élus, des partenaires institutionnels, le
CAUE,…pour réfléchir sur les trois grands thèmes qui dès le départ avaient émergé :
- L’espace rural
- Le patrimoine et l’identité
- L’aménagement urbain (dans lequel se trouve la problématique des
lotissements)
Constat : très peu de réflexion locale à ce jour sur les lotissements.
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Objectif : concevoir des lotissements de qualité en faisant une réflexion préalable (le
lotissement est bien souvent le résultat d’un concours de circonstances, on ne fait
pas toujours ce que l’on veut, on fait plutôt avec ce que l’on a et les moyens dont on
dispose)
La réflexion préalable, notamment sur les liaisons avec le bourg, est vraiment
indispensable à la qualité des nouveaux quartiers.
Nécessité de mener une concertation plus large, que tout le monde réfléchisse au
projet avant de lancer l’opération (démarche collective)
Le croisement des regards, des opinions sur le terrain à conduit à mettre en avant
des points souvent négligés.
En terme de constructions, il va falloir inventer un cadre de vie ; la maison en
lotissement reste pour beaucoup le modèle de maison idéale, mais une fois qu’on y
habite, on se rend compte que beaucoup de choses pourraient être améliorées.
De plus, ce qui fait la beauté du territoire (vallons, coteaux, vues très lointaines) est
de plus en plus dénaturé par l’apparition de lotissements.
La création de cette charte devait être une action collective de tous les acteurs (élus,
habitants, professionnels,..)
qui ne devait pas se limiter à proposer des
recommandations. Il faut que les acteurs s’approprient cette charte, aient envie de
l’appliquer et que ce soit la leur.
Î Essayer d’amorcer des changements d’attitude des maîtres d’œuvre et
maîtres d’ouvrages et des différents intervenants
Î Systématiser des réflexions préalables et la concertation
Î Faciliter le suivi qualitatif de l’urbanisme et du paysage pour les collectivités
Î Renforcer les outils réglementaires de l’urbanisme à différentes échelles
Il paraît indispensable qu’il y ait des actions à dimension réglementaire -> mettre en
concordance charte et documents d’urbanisme qui doivent êtres modifiés avec un
volet paysager retravaillé. Les règlements de lotissement sont souvent réduits au
minimum, personne n’a la volonté de fortement réglementer, il est parfois difficile
d’imposer des choses.
La dimension réglementaire si elle est nécessaire n’est pas suffisante, il faut vraiment
que les acteurs se l’approprient et aient envie de l’appliquer.
Pour cela des actions à caractère pédagogiques seront mises en place.
Au lieu d’être un livre unique, la charte va se décliner sous plusieurs outils, ciblés
pour chaque catégorie d’acteurs
- Actions à dimensions opérationnelles avec le suivi d’opérations pilotes dans le
Pays, qui pourront servir de référence .
- Travailler avec le Pays et les différentes EPCI du territoire (territoire très vaste)
Cette charte n’en est qu’à son début (pas encore signée). Elle se veut vivante et
évolutive. Une commission de suivi a été créée. Des animations sont prévues ainsi
que la diffusion de documents de communication. Un suivi animations est prévu sur 2
ans.
Quelques articles de la charte concernant les lotissements :
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Art 2 : Urbaniser et mettre en valeur les bourgs dans le cadre d’une démarche
concertée et maîtrisée de projet
Mise en place d’une concertation des partenaires à l’échelle adaptée, avec un regard
partagé sur le terrain.
Maîtriser au niveau communal les entrées de villes et de bourgs
Intégrer l’urbanisation par des franges végétales, notamment pour répondre au
problème de l’urbanisation sur les coteaux, altérant les vues lointaines.
Art 4 : Mieux lotir : Engager une réflexion préalable et un projet à la hauteur de
l’enjeux qu’est la création d’un nouveau quartier.
-> volonté de mettre l’accent sur le fait qu’un lotissement n’est pas un simple
découpage parcellaire, c’est un nouveau quartier, c’est un nouveau cadre de vie
d’une ville ou d’un village, ce n’est pas une entité indépendante
Encourager la réalisation des constructions par des professionnels du paysage et de
l’urbanisme, ce qui n’est pas le cas en ce moment
Réglementer en terme d’harmonisation paysagère : on se rend compte que les
candidats à la construction ont de plus en plus de velléités de se démarquer, de faire
« original » car ils ont pris conscience de la banalisation de paysages. Leur désir de
faire différent ne conduit pas toujours des réussites.
Art 6 : impliquer les professionnels pour une réponse adaptée aux projets de mise
en valeur du territoire.
Dans le cadre du suivi de la charte, en partenariat avec le pays et le CAUE, il y aura
la création d’un fichier de références d’opérations d’aménagements d’espaces
publics ou de lotissements. Ce fichier sera complété au fur et à mesure. Il sera
accessible à tous et mis en ligne sur le site du Pays.
La charte se décline sous plusieurs outils de communication :
- Document de présentation générale qui analyse le paysage, les typologies et
qui conseille pour des interventions dans le pays
Création de fiches techniques sur le lotissement, avec le rappel des principes
généraux :
Î Imaginer le futur quartier de la commune,
Î Faire l’effort de la mixité (sociale et architecturale), cela veut aussi dire
différentes tailles de lots, qui permettent de mieux s’adapter au
paysage par rapport à un découpage régulier.
Î Prévoir les limites végétales
Î Faire appel à des compétences adaptées (urbaines, architecturales et
paysagères)
- Vade-mecum : outil pour les élus et les maîtres d’ouvrage, guide pratique :
comment concevoir un lotissement, comment aménager un espace public ?
Rappel des grands principes pour guider la démarche :
Î Choisir une bonne implantation et définir un mode d’organisation
Î Organiser la concertation
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Î Engager l’étude du projet de lotissement (exemple de cahier des
charges)
Î Suivre l’établissement du projet
- Le fichier numérique d’opérations de référence
- Une affiche : « un pays, des couleurs », qui présente le Pays et revendique
une identité.
- Un dépliant : « identité et patrimoine » qui s’adresse au nouveau constructeur
qui veut s’implanter dans le pays ou le particulier qui veut restaurer sa maison.
Sur ce dépliant, incitation à signaler des élément du patrimoine (bel arbre ,
fontaine…) Afin de recenser ces éléments.-> impliquer les habitants, qu’ils
soient acteurs.
- Un dépliant : « l’insertion paysagère de votre bâtiment agricole », destiné aux
agriculteurs
Une personne dans la salle souligne le fait qu’une composante technique
essentielle a été oubliée : l’assainissement. « On peut faire toutes les
recommandations possibles et imaginables en termes de densité, de formes
architecturales, etc…, si on ne peut pas évacuer tous les effluents on ne peut pas
faire de la densité.
On est très en retard sur l’assainissement collectif qui est le seul moyen
technique pour faire de la densité à peu près cohérente.»
L’Extension des Bourgs ruraux en projet : le concours d’idées du
CAUE 47
Paul VO VAN, directeur du CAUE du Lot-et-Garonne.
Thème du concours : « La ville à la campagne : quelles solutions pour
l’extension et le développement des bourgs ruraux ? »
Concours proposé aux étudiants en architecture de Toulouse et Bordeaux (4ème
et 5ème années), ainsi qu’aux jeunes diplômés.
4 communes retenues :
Une dans la région d’Agen
Trois dans la région de Marmande
L’implication des élus a été l’un des critères de sélection.
Une de ces communes était proche d’un pôle urbain important : Tonneins.
La commune souhaitait enrayer cette urbanisation galopante.
Il fallait trouver des solutions permettant une extension harmonieuse.
Les étudiants avaient « carte blanche », on leur donnait à étudier l’ensemble du
territoire communal. A eux de trouver où l’urbanisation pouvait se faire dans les
meilleures conditions.
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Cahier des charges
Il fallait respecter les principes du développement durable, que l’on peut résumer
avec « les trois E »
Économie (de réseaux, de déplacement)
Environnement : qualité en termes d’assainissement et de respect des
paysages,…
Équité, en termes d’accès aux services, aux équipements
Il fallait également garantir, entre autres :
- La gestion des paysages
- La gestion économe de l’espace
- Une incitation aux déplacements doux
- Favoriser la diversité des catégories d’habitats
Quelques points du règlement qui tenait sur une dizaine de lignes :
- Besoins en espace
- Garantir l’isolement par rapport aux voisins. Il est vrai que ce point ne relève
pas vraiment du développement durable mais cela fait souvent partie du
cahier des charges de concours professionnels
- Proximité des services
- Sécurité sur les itinéraires (ce qui n’est pas le cas dans l’habitat diffus)
- Absence de nuisances
Les étudiants ont visité les 4 communes et ont rencontré des élus.
Chaque élu vantait sa commune pour inciter le maximum d’étudiants à y travailler,
de façon à avoir le maximum de propositions !
Le courant est bien passé ce qui a favorisé le dialogue entre les concepteurs et
les acteurs locaux.
Les planches d’analyse comportaient des extraits de cadastre napoléonien et une
simulation de ce qui aurait pu être réalisé de façon plus raisonnée.
On déplore que peu de paysagistes aient participé.
Lauréats : cf. article du « Moniteur » inclus dans la revue de presse présentée en
annexe
Les suites du concours : Les suites du concours :
- réflexion intégrée dans les PLU en cours d’élaboration
- arriver à susciter auprès des communes des opérations concrètes où les maîtres
d’ouvrage (bailleurs sociaux) s’occuperaient de la commercialisation des parcelles,
de la sélection du concepteur pour le lotissement et les premiers bâtiments.
LA MAISON A 100 000 EUROS : FANTASME OU PROJET ?
La Démarche des architecteurs
Marc CATHARY, architecteur à Biscarosse
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77% de la population française souhaite une maison individuelle.
Pour obtenir un projet de qualité, tout en diminuant les coûts, étude d’un nouveau
concept : “La maison plurielle”.
Pistes à étudier pour diminuer les coûts :
- rapidité de chantier
- préfabrication avancée
- montage simplifié et accessible
- gaine technique unique
- introduire des matériaux à HQE
- fondations sèches
- réduire les consommations
- anticiper les futures réglementations.
L’objectif : une consommation en énergie proche de zéro.
La “maison plurielle” en est au stade du prototype ; son coût sera de 150 000 euros
environ.
“La maison à 100 000 euros, on sait pas faire !”.
Le coût actuel d’une maison avoisine les 120-130 000 euros ; celui d’une maison
d’architecteur est de 220 000 euros environ.
La simplification du projet, une démarche à moindre coût.
“L’Atelier Provisoire”, architectes à Bordeaux
Atelier créé il y a 10 ans ; l’équipe comprend 5 architectes.
Présentation de la démarche habituelle de conception d’un projet, avec
l’exemple d’un projet de maison dans les Landes, la maison Belin-Beliet.
3 temps de travail :
- le lieu : observation, repérage sur le terrain
- le programme ; les contraintes (règlement, budget, échelle, fonction...). Travail
matérialisé sous forme de maquettes en bois.
- confrontation des maquettes et du lieu. C’est le moment où la forme se situe dans
le lieu.
Simplification, unité, économie.
Le programme du projet :
- exigence de surface habitable très importante
- contraintes de budget très rigoureuses : 106 000 euros !
La réponse architecturale :
- système constructif basé sur un système de portiques (6)
- 2 dalles simplement posées sur le sable
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- un même matériau pour les façades et le toit : un bardage métallique
- un bâtiment fermé sur 3 côtés, ouvert au Sud.
Coût total : env. 107 000 euros TTC (hors honoraires, d’environ 13 000 euros).
LE DEVOIR DE DENSITE
par Laurent FAGART, architecte-urbaniste à Bordeaux, consultant à
l’A-URBA
La recherche de densité requiert une attitude inventive, rigoureuse et qui ait le sens
des réalités.
C’est l’avenir des villes qui est en cause avec cette histoire de densité.
La loi SRU invite les élus, les professionnels à essayer d’élaborer une politique
urbaine proposant :
- des qualités de l’environnement
- une rigueur économique
- une recherche de meilleure équité sociale.
Il faut répondre au défi de non-étalement urbain et d’une ville plus solidaire.
La densité n’est pas toujours là où on l’attend.
Faire dense, ce n’est pas nécessairement faire haut (des tours, des barres) ; ce
n’est pas une donnée quantitative qu’il faut isoler du reste. La densité doit être
conçue en fonction d’un projet urbain, de formes urbaines.
On peut obtenir des densités très performantes avec des maisons de ville, par
exemple.
Essayer de faire dense renvoie à la nécessité d’innover.
Le recentrage ne se décrète pas. Il faut arriver à mettre en oeuvre un habitat
concurrentiel, plus séduisant qu’un pavillon en périphérie ; un “habitat bas de
haute densité” compatible avec les formes historiques de la ville et avec les tissus
périphériques. Cet habitat est tout à fait apte à s’insérer dans divers contextes
urbains et à servir de couture.
L’enjeu : essayer de donner le maximum d’attributs du logement individuel à
de l’habitat plus dense.
Cela passe par des modalités d’accès (le plus personnel possible).
L’intimité et l’individualisation doivent être recherchés.
Il faut pouvoir associer au logement des espaces privatifs extérieurs (cour, jardin,
balcon, loggia...).
Il faut s’interroger sur le contenu des logements. Il faut des logements avec une
capacité d’appropriation et qui offrent des espaces non standardisés.
Il faut une innovation de la conception des logements, en particulier en s’attachant à
des pièces, comme les “commodités”, qui font la qualité de vie au quotidien.
Dans l’habitat dense, comment envisager l’évolutivité ? Par des réponses, comme
la possibilité pour un grand appartement d’être transformé en 2 logements, par
exemple.
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La notion de ville dense et d’habitat en ville dense devrait répondre à des
phénomènes de société d’aujourd’hui : familles monoparentales, cohabitation de
personnes n’appartenant pas à la même famille, personnes âgées revenant habiter
chez leurs parents, enfants adultes habitant chez leurs parents...
Les “T2”, “T3”, répondent-ils à ces phénomènes ?
Laurent FAGART fait partie d’un groupe de travail sur ces thèmes, au niveau
national.
Notion de “ville dense et aérée”.
La ville dense requiert un travail élaboré et généreux en terme d’espaces publics.
C’est là où se jouent la convivialité et la citoyenneté.
9 - TABLE-RONDE
INDIVIDUEL DENSE
:
LES
PERSPECTIVES
DE
L’HABITAT
- François LEVISTE, Chef du service Aménagement du Territoire, DDE des
Landes
Nombre de logements autorisé par an, dans les Landes :
- en 2001 : 3 700
- en 2004 : 6 000
- en 2005 : 8 000.
La proportion entre logements collectif et individuel s’accentue : 35-40 % de
logements collectifs en 2001 ; aujourd’hui, 50 %.
Cette évolution a une implication sur plusieurs niveaux :
- la notion de densité (pression foncière entraînant une augmentation
considérable du prix du terrain ; c’est un effet bénéfique car il oblige à se poser
les bonnes questions !)
- la forme urbaine. Le PLU ne la règle pas. Il autorise, il interdit, mais il ne sert pas à
monter un projet urbain.
- l’organisation du territoire de proximité : la ville vit avec d’autres communes qui
l’entourent.
L’urbanisation s’est faite le long des voies départementales, datant de l’époque galloromaine. Aujourd’hui, elle s’effectue le long des chemins vicinaux datant du XIXème
siècle.
Le logement pourra véritablement se développer si on organise le territoire.
Les SCOT sont en cours d’élaboration.
- Patrick COMMUNAL, Directeur de l’OPDHLM des Landes
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L’OPDHLM des Landes a une particularité : il est constitué pour moitié d’habitat
individuel et pour l’autre moitié d’un patrimoine collectif ancien, en mauvais état.
L’habitat individuel correspond au gros de la demande, de la part des élus et des
locataires.
L’OPDHLM essaie de développer un type de produit : un bâtiment comprenant
4 logements, à R+1, avec des accès individualisés.
La norme reste l’accession à la propriété, qui correspond toujours à une
certaine idée qu’on se fait du bonheur individuel et de la réussite.
Une parcelle d’habitat individuel a une surface de 450 m2 environ. Sur une surface à
peine plus grande, on peut faire 4 logements et diviser la charge foncière.
- J.-P. BOYER, représentant l’UNCMI (Union Nationale des Constructeurs de
Maisons Individuelles).
Depuis les années 1970, les besoins en France sont de 500 000 logements neufs
par an, alors qu’il s’en construit 300 000 seulement.
- Claude LABARBE, directeur du CIL (collecteur du 1 % logement) des Landes
et de la SILAND
Difficulté grandissante des jeunes ménages à accéder à la propriété.
Recherche d’innovation sur la construction financière d’une opération.
Opération à Dax comportant 40 logements, dont la moitié pour la location, la moitié
pour l’accession à la propriété.
La location-accession est une expérience. Au départ, un bail de location et
ensuite, possibilité d’accession à la propriété.
Projets d’expérimentation lancés depuis novembre 2004.
1ère garantie pour le locataire : il conserve la faculté de rester locataire ; s’il veut
accéder à la propriété, à partir de 4 ans, les loyers versés sont déduits du coût du
logement.
Exemple de coût : pour un P3 sur un terrain de 450 m2, à partir de la 5ème année,
100 800 euros (le coût diminue en fonction de la durée d’occupation en tant que
locataire).
Autre garantie : si la personne a acheté son logement et qu’elle ne peut plus le payer
(chômage, rupture familiale...), l’organisme le lui rachète.
Cela se fait en partenariat avec les collectivités locales (le terrain a ainsi pu être
acheté 34 euros/m2 seulement, à Dax).
Critères d’attribution : les ressources (mais 90% de la population locale est éligible).
Rappel : l’OPDHLM ne fait aucun bénéfice.
- Laurent FAGART :
On est en plein paradoxe.
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Il y a des parades dans certains documents d’urbanisme. Exemple, des
secteurs comportant des servitudes de mixité urbaine, avec des pourcentages
affichés.
Il peut y avoir des combinaisons d’actions. Des dispositifs existent, il faut les utiliser.
Faire dense et essayer de donner le maximum de conditions d’autonomie à une
famille ne va pas à l’encontre d’un projet social pour la ville.
Travail sur la conception d’un PROJET URBAIN pour la ville.
Certains lieux sont des “lieux de frottement citoyen” (parvis d’une école, arrêt
d’autobus, de tramway, gare, lieu de commerce...). Ces endroits-là se “chouchoutent”
: il faut énormément travailler sur le social. Etudier comment les gens peuvent entrer
dans des réseaux et sortir de leur isolement.
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