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Droit de la vente d’immeuble
Condition suspensive – Octroi du prêt n° 130
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Cour d’appel de Bruxelles, 9ème ch.), Arrêt du 27 septembre 1990
En s'engageant à acheter un bien sous réserve de l'octroi d'un prêt hypothécaire, il incombe à l'acheteur
d'entreprendre toutes les démarches utiles pour obtenir ce prêt. Une simple faute, consistant en une
désinvolture ou négligence, suffit pour que l'article 1178 du Code civil trouve son application. Que cette
disposition énonce que « la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette
condition, qui en a empêché l'accomplissement ».
L'acheteur n'étant pas étranger, par sa faute, à la non-réalisation du prêt, la condition est réputée accomplie et
dès lors, la vente avec arrhes ne se réalisant pas, l'acheteur doit faire abandon de ces arrhes (JT 1991, p.448).
Arrêt du 27 septembre 1990
La Cour,
(…)
Attendu qu'il est constant, en fait, que les parties ont
signé le 4 octobre 1986 un compromis de vente portant
sur un immeuble sis 405, avenue Brugmann à Uccle
pour le prix de 4.300.000 F; que l'appelant versa à ia
signature du compromis, une somme de 300.000 F à
titre d'arrhes par chèque tiré sur son compte à la BBL;
Que la vente était toutefois assortie de la condition
suspensive de l'obtention par l'appelant d'un prêt
hypothécaire dans un délai de trente jours;
Que l'appelant soutient qu'il a immédiatement entrepris
des démarches auprès de son banquier habituel - une
agence de la BBL à Gand - mais que celui-ci refusa de
lui accorder le prêt demandé, ce dont il informa
l'intimée par son courrier du 17 octobre 1986; qu'il
justifia a posteriori de ce refus en produisant un
courrier de la BBL, daté du 23 octobre 1986, par lequel
la banque l'informe de sa décision de refus; que ce
courrier porte, sous la formulation préimprimée «nous
vous renvoyons les documents suivants", la mention «
nihil »;
Attendu que l'intimée - dont l'argumentation a été
épousée par le premier juge - estime que l'appelant ne
démontre pas qu'il a entrepris réellement et
sérieusement les démarches utiles pour obtenir ce crédit
hypothécaire en suspectant que l'appelant use d'un faux
prétexte pour se dégager de son compromis de vente;
Qu'elle excipe de l'article 1178 du Code civil disposant
que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le
débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché
l'accomplissement; qu'elle conclut en conséquence que,
la promesse de vente ayant été faite avec arrhes,
l'appelant ne peut s'en départir que moyennant abandon
des arrhes versés par application de l'article 1590 du
Code civil;
Attendu que, en s'engageant à acheter un bien sous
réserve de l'octroi d'un prêt hypothécaire, il incombait à
l'appelant, conformément au principe de l'exécution de
bonne foi des conventions dont l'article 1178 du Code
civil n’est qu'un cas d'application, d'entreprendre toutes
les démarches utiles pour obtenir ce prêt ( Foriers, «Les
contrats commerciaux (chronique .de jurisprudence:
1970-1984) ", Rev. dr. comm. b., 1987, p. 2, n° 31);
Qu'en l'espèce l'appelant ne prouve nullement qu'il a
réellement recherché ce crédit hypothécaire; qu'il est
surprenant qu'il se soit adressé à sa seule agence
bancaire à Gand à laquelle, semble-t-il, il n'a rentré
aucun document. pour l’obtention de ce crédit
hypothécaire puisque le courrier de la banque du 23
octobre 1986 porte la mention « nihil »; qu'il est encore
plus étonnant que la banque ait pu - quelques jours
ouvrables après la signature du compromis de vente refuser ce prêt hypothécaire sans avoir procédé
préalablement à une expertise du bien;
Qu'au demeurant, il appartient à l'appelant, ayant
essuyé un premier refus, de tenter de trouver ailleurs un
autre crédit en démontrant, ainsi, qu'il n'a pas ménagé
ses efforts en vue de la réalisation de la clause
suspensive (Gand, 28 juin 1984, Rev. dr. comm., 1985,
p. 210);
Qu'il importe peu de savoir si l'appelant était ou non
animé du souci de se dégager du compromis de vente;
qu'une simple faute, consistant en une désinvolture ou
négligence, suffit pour que l'article 1178 du Code civil
trouve application (De Page, Traité, t. l, n° 163);
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Condition suspensive – Octroi du prêt n° 130
Attendu qu'il n'y a pas lieu dans ces conditions de faire
droit à la demande d'enquête postulée, à titre
subsidiaire, par l'appelant dans ses conclusions d'appel
puisqu'il est constant que, même si sa démarche
d'octobre 1986 à l'agence BBL de Gand était réelle et
sincère, l'appelant n'a pas cherché dans d'autres
directions pour tenter d'obtenir ce prêt hypothécaire
mais que, au contraire, il a cherché à se libérer de ce
compromis dès le 17 octobre 1986 alors qu'il disposait
encore d'un temps suffisant pour effectuer des
démarches auprès d'autres prêteurs hypothécaires;
Attendu que l'appelant n'étant pas étranger, par sa faute,
à la non-réalisation de la condition suspensive, celle-ci
doit être considérée comme réalisée;
Que cette vente avec arrhes ne se réalisant pas,
l'appelant doit faire abandon des" 300.000 F versés
ainsi qu'en dispose l'article 1590 du Code
civil;
(…)