LE REGLEMENT DES CREDITS-BAILLEURS APRES LA LOI DU 26

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PROCEDURE
COLLECTIVE
LE REGLEMENT DES CREDITS-BAILLEURS APRES LA LOI DU
26 JUILLET 2005 SUR LA SAUVEGARDE DES ENTREPRISES
La loi du 26 juillet 2005 sur la sauvegarde des entreprises accorde un traitement favorable aux
crédits-bailleurs, en reprenant les modifications apportées par la réforme du 10 juin 1994 à la loi du
25 janvier 1985. Si Le crédit-bailleur a désormais de bonnes chances de voir ses intérêts préservés en
cas de « faillite » du crédit-preneur, des difficultés subsistent, particulièrement en cas de plan de
cession des actifs du débiteur.
La déconfiture du debiteui cst un boule\ ci sèment consicleiable dans
le deioulement du contrat de crédit-bail dont les établissements fi
nanciers ont toujours voulu qu il soit un long fleuve tianquille
La loi du 25 janvier 1985 malmenait quelque peu les ciedits
bailleuis (en particuliei s agissant du crédit-bail mobilier) La loi elu
10 juin 1994 a notablement améliore lem situation, tout en laissant
peiduiei quèlques difficultés sources cle contentieux en particuliei
dans le cadie cle I homologation cles plans cle cession
La loi du 26 juillet 2005 sm la sauvegarde des entrepnses a t elle ete
clans le sens cle lamelioiation cles dioits des creclits-bailleuis >
La situation ordinaire hors proceduies collectives du credit bail
sera brièvement rappelée pour fane ressortir le bouleveisèment qui
résulte cle la cleconfituie du uedit pieneui confoimement au choit
commun cles obligations la défaillance du credit pieneui peut entraîner la résiliation du contiat cle ciedit-bail et le paiement cl une
indemnité de lesihation ou clause penale (I)
I. Le règlement des crédits-bailleurs après l'ouverture
de la procédure
A. Les reglements pendant la période d observation :
la poursuite des contrats
Sous 1 empiie de la loi du 25 janviei 1985 il avait ete juge que le
ciedit bail, n étant pas un bail ordinaire, les dispositions de I article 38 permettant d agit en résiliation pour défaut cle paiement cles
loyers et chaiges exigibles posteneurement au jugement n étaient
pas applicables (4)
Le principe cle la pouisuite elu contiat de credit bail fut donc acquis
a I initiative de Iadmimstiateui judiciaire sauf a ce que le ereditbailleui obtienne ivan! I ouveituie dè 11 piocedure une decision
constatant I acquisition cle la clause lesolutoire (5)
Cette solution se retiouve clans la loi du 26 juillet 2005 sm la sauvegarde des entrepnses
En raison du caiacteie financiei du contrat de crédit-bail la validité
de la clause penale a ete leconnue non sans difficulté et apres
plusieurs revirements de jurispaidence (2)
L article L 622 13 pie\oit que Nonobstant toute disposition légale
ou toute clause contractuelle aucune indivisibilité résiliation ou i e
solution elu contrat ne peut lesultei du seul fait cle I omeiuire d une
piocedure de sauvegaicle
La jurisprudence a cependant ete abondante sur la question Les
grands principes semblent aujouid hui figes
Cette identité cle solution se retiouve en ce qui concerne la question
de I option» cle ladmmistiateur pour la poursuite du contrat
— Ic juge peut en application cle I article 1152 du Code civil rno
dci ei la peine convenue lorsqu elle est manifestement excessrve ou
dérisoire,
— toutefois la somme allouée ne peut être inférieure au préjudice
(3) qui s apprécie en matiere dè credit bail immobilier eu egaicl a la
valeur vénale cle limmeuble lecupeie pal le cieclit bailleui ou du
prix de re\ ente du materiel en matiere de crédit-bail mobilier
Les choses se compliquent bien entendu clans I hypothèse de la
deconfituie du cieditpreneur, entraînant 1 ouverture dune procedure de sauvegarde de redressement ou cle liquidation judiciaire
lll V Cass civ 3e
I juin 1997
Le contrat était resille cle plein elioit ajDics une mise en demeure
adressée a Iadministrateui et lestée plus dim mois sans leponse
sous I empire dè I article 37 de la loi du 25 janviei 1985 Li loi elu
26 juillet 200} sm la sauvegaide a i epi is un mécanisme similaire
l'article L 622-13 du Code cle commeiee prevoit que I administra
teur a, seul la faculté d exigei I execution des contiats en couts en
fournissant la prestation promise au cocontractant
Le contrat est résilie de plein droit apres une mise en demeuie
restée plus d un mois sans réponse (le juge-commissaiie peut, toutefois, lui accorder une prorogation pour une duree maximum de
deux mois ou lui impartit un délai plus court)
tirs Data n" 1997 00&53
121 Cass civ f é decembre 1978 Bu i cv lll n° 366
131 Cass com 9/u n 980 Bull civ IV n 245
14l Cass com
9 mai
995 JCP G 1995 /V 1608
151 Cass uv 3" 21 'KVI el 1990 Su'/ L v lll n 52
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B Le règlement au comptant sous peine de résiliation
Par ailleurs les reglements des loyeis doivent se faire au comptant
sauf poui le ciedit bailleui a avoir accepte cles délais cle paiement
L admimstiateui doit s assuier qu il clisposeia cles loncLs nécessaires
pour acquitter les loyers au vu cles documents prévisionnels dont il
dispose
L admimstrateui doit mettie fin au contrat s d estime ne pas disposer
des fonds necessaues poui remplir les obligations du terme suivant
et surtout le contrat est lesilie cle plein dion a défaut de paiement au
comptant ou dans les délais convenus pal les parties
Le non leglement des échéances était lune des hypothèses les plus
fréquentes de mise en cause de la lesponsabihte peisonnelle des
administrateui s judicuiies lorsque I administrateur judiciaire avait
opte pour la poursuite du contrat de credit bail sans vérifier que le
débitent pouvait honorei les loyers dus a lem échéance (6)
Cette résiliation dè plein dion instaurée par la loi devrait permet
tre d eviter nombre cl actions en responsabilite tout en laissant le
soin aux crédits-bailleurs dè piendie acte de cette lesiliation et de
fane le necessaue poui lecuperer leur immeuble au plus tôt Une
decision critiquée a consideie que cette résiliation ne s appliquait
que dans les cas ou ladminisùatem avait opte poui la continuation (7)
La legislation a fait pi cuve d un certain réalisme en consideiant qu il
existerait encore beaucoup d hypothèses de défaillance des entre
pnses placées sous siuvegaide ou dans le cadre des procedutes
cle leciiessement |udiciane
C Le sort des indemnités de résiliation et des échéances
impayées
II est a noter que la loi du 26 juillet 2005 a enteiine la solution
junsprudentielle qui retenait que les dommages et intérêts résultant
de I inexécution cles engagements du credit pieneur antérieure
ment a la piocedure et ceux nes de la résiliation du contrat
n ouvraient di oit qua production au passif du débiteur (8)
La loi ne précise pas la teneui de ces dommages et intel ets seules
les pénalités contractuellement pievues devraient entrer dans cette
categoi ic L opposabihte cle la clause penale aux parties et a la masse
des créancière a ete admise la icgle de I egalite des créanciers nim
phqti int pas qu une telle clause soit réputée non ecrite (9)
Les échéances evenaiellement impayées doivent entrer dans la categone des cieances posteneures visées a I article L 622 17 du Code
de commerce le maintien cles locaux ou des matenels étant inc on
testablement nécessaire a I activite professionnelle du debiteui
C est la solution qui était retenue par la juiisprudence sous I empire
de la loi du 25 janvier 1985
Par ailleurs comment seront tiaitecs les échéances impayées qui
déclencheront la résiliation de plein di oit pievue pal le legisla
teur '
Sous I empire de la loi du 25 janviei 1985 les échéances cle credit
bail non payées a I échéance devaient être réglées par pi loi ile a
toutes les autres créances (10)
Ces créances doivent désormais être portées a la connaissance elu
mandataire judiciaire ou de I administrateur a peine de perte du
pnvilege cle I article L 622-17 du Code cle commeice (poui ic
prendre le tenue employé par le législateur bien qu il n ait ici aucune
signification particulière au regard de notie di oit des sûretés)
Cette information doit se faire clans le délai d un an a comptei cle la
fin de la penode d observation
Ces regles posées dans le chapitre de la loi relatif a la sauvegaide
sont également applicables au redressement judiciaire sur renvoi
dc I article L 631 14 du Code de commerce
Le crédit-bailleur subit ici I incertitude qui entouie les conditions
de reglement des créances visées a I article L 622 17 du Code de
commerce
La junspaidencc dévia tracci les limites de ce qui relevé cic la icsponsabilite de I admimstiateui (lorsque les fonds détenus joar les
mandataires ne suffiiont pas a desinteiesser le ciedit bailleui)
D. La participation a la distribution des dividendes
Pour participer a la distribution evenaielle d un dividende au passif
du debiteui rappelons que le credit-bailleui doit piocluiie au passif
dans les conditions posées par les articles L 622 24 du Code de
commerce
Les credits bailleurs sont avertis personnellement en tant que crean
ciers lies au débiteur par un contrat publie
Sur ce point la loi du 26 juillet 2005 na fait que lepiendie les dis
positions cle la loi du 10 juin 1994 qui avait améliore la situation des
ciedits bailleurs en prévoyant cette obligation cl avertissement a leur
profit
Le délai dè déclaration court a comptei cle la notification cle cet
avertissement
Pour memoire il saa rappelé le changement majeur opere pal la loi
sns ? ch r v 23 ma 1995 Jurs Data n° 1995 048058
l7ICass com
7novembre2006 Jurs Oats n 2006 035796
181 Cass com 15 octobre 2002 Bull cv IV n" 145
19l Cass com 74 mars 1989 Soc ete Ora naba i e/Irr france arret n° 420 D
I10/A l except on des créances de sala res dont le montant n a pas ete avance et les fra s de i<jst ce v CAVersalles 13fch
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13]anver 1994 Jurs Data n 1994 042687
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du 26 juillet 2005 en matière de déclaration de créances : l'extinction
de la créance, qui sanctionnait le défaut de déclaration en temps
utile, a disparu.
Celle-ci ne peut être levée si, sous déduction des remises acceptées,
l'intégralité des sommes dues en vertu du contrat n'a pas été réglée ».
Les crédits-bailleurs confrontés à la déconfiture du crédit-preneur
peuvent-ils agir contre les garants et en particulier contre les cautions (lorsque cela sera possible, et notamment pas dans le cadre du
plan de sauvegarde), sans crainte de se voir opposer l'irrecevabilité
de leur action en conséquence de l'extinction de la créance ?
Il s'agit, au mot près, des dispositions qui avaient été introduites par
la modification de l'article 74 de la loi du 25 janvier 1985 par la loi
du 10 juin 1994.
Il est permis d'en douter compte tenu de la possibilité que les cautions ne viennent reprocher au crédit-bailleur, sur le fondement de
l'article 2314 du Code civil, la perte de leur recours subrogatoire.
Afin d'éviter toute difficulté les crédits-bailleurs devront continuer à
se soumettre à la procédure de vérification du passif (ll).
Il y a lieu de rappeler que les cautions ne sont tenues que des
obligations antérieures au plan de cession. Lorsqu'un contrat de
crédit-bail, garanti par une caution, est transmis dans le cadre du
plan de cession, la caution reste garante des loyers antérieurs à
l'ouverture de la procédure, mais ne garantit pas les loyers postérieurs dont seul le repreneur est tenu (12).
II. Le règlement des crédits-bailleurs dans le cadre du
plan de cession et du plan de continuation
A. Les règlements dans le plan de sauvegarde
et le plan de continuation
La loi du 25 juillet 2006 sur les procédures de sauvegarde a maintenu les avantages qui avaient été acquis par les crédits-bailleurs
depuis la réforme de la loi du 25 janvier 1985 par la loi du 10 juin
1994.
En effet, l'article L. 626-18 de la loi sur la sauvegarde prévoit que :
« Le tribunal donne acte des délais et remises acceptés par les créanciers dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 626-5 et à l'article L. 626-6.
Ces délais et remises peuvent, le cas échéant, être réduits par le
tribunal.
Pour les autres créanciers, le tribunal impose des délais uniformes
de paiement, sous réserve, en ce qui concerne les créances à terme,
des délais supérieurs stipulés par les parties avant l'ouverture de la
procédure qui peuvent excéder la durée du plan.
Pour les contrats de crédit-bail, ces délais prennent fin si, avant leur
expiration, Ic crédit-preneur lève l'option d'achat.
Il est intéressant de rappeler que, dans sa rédaction initiale, la loi de
1985 avait autorisé le tribunal à imposer des délais de paiement
uniformes aux créanciers.
Ces délais n'ayant pas pour effet, en matière de crédit-bail, de proroger d'autant la date de levée d'option initialement prévue par les
parties, le crédit-preneur pouvait ainsi lever l'option d'achat qui lui
avait été consentie et devenir propriétaire du bien donné en créditbail, alors que les loyers dus antérieurement à l'ouverture de la procédure n'avaient pas été payés intégralement.
Le crédit-bailleur doit désomiais être désintéressé.
Il faut noter également que le législateur de 2006 a prévu que le
premier paiement ne pourrait intervenir au-delà du délai d'un an à
compter de l'homologation du plan.
L'article L. 626-18 prévoit également qu'au-delà de la deuxième année, le montant de chacune des annuités prévues par le plan ne
peut être inférieur à 5 % du passif. Le crédit-bailleur peut donc
espérer, si le preneur lève l'option, recouvrer l'intégralité des loyers
qui ont couru ainsi que les éventuels intérêts de retard antérieurs à
l'ouverture de la procédure.
L'article L. 631-19 de la loi applicable en matière de procédure de
sauvegarde est applicable au plan dè redressement.
B. Le règlement des crédits-bailleurs en matière de plan
de cession
L'article L. 642-7 de la loi du 26 juillet 2005 sur les procédures de
sauvegarde prévoit, en matière de plan de cession, que le tribunal
détermine les contrats de crédit-bail, de location et de fourniaire de
biens ou services nécessaires au maintien cle l'activité au vu des
observations de cocontractants du débiteur transmises au liquidateur
ou à l'administrateur, lorsqu'il en a été désigné.
Ce même article prévoit que le jugement qui arrête le plan porte
cession de ces contrats même lorsque la cession est précédée cle la
location-gérance prévue à l'article L. 642-13.
La jurisprudence a posé depuis longtemps le principe selon lequel
le caractère intuitu personae éventuel du contrat, n'est pas un obstacle à la cession des contrats de crédit-bail (13). Les contrats de
crédit-bail seront donc cédés dès lors qu'ils sont considérés comme
nécessaires à l'exploitation de l'entreprise.
lili V note O Salvat, sous Cass com . 30isnvier 2007, Actualités des procédures collectives n° 5 du 20 mars 2007, etJuns-Data nc 2007-037164
1121 Cass com , 13 février2007, Juns-Data n° 2007-037437
1131 CA Paris, 3e ch C, 22 novembie 1996, Locaplus SA e/Girard, Juris-Data n° 1996-023174
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Ils se poursuivront aux conditions anteneures sans quune quelconque disposition puisse en être modifiée par I effet de la procedure collective (14)
S agissant cles loyers dus avant louvertuie de la pioceduie il doit
être t appelé que I article 86 de la loi du 25 janvier 1985 conduisait a
la situation tres paradoxale permettant au cessionnaire de I entre
prise dè lever I option dachat au terme contractuellement pievu
apres avoir acquitte les loyers a échoir depuis la date de la cession
et alors meme que des loyers étaient restes impayes avant I ouver
aire de la procedure de redressement judiciaire pal le débitent
L operation était donc particulièrement avantageuse poui les spe
ciahstes de la i éprise d entreprises a la bane du tribunal
Afin de moraliseï ces pratiques la loi du 25 janvier 1985 a ete amen
dec pour permettre que I option ne puisse êlie levée qu en cas de
paiement des sommes restant dues dans la limite cle la valeur du
bien fixée d un commun accord entre les parties ou a défaut par le
tnbunal a la date de la cession
Le repreneur pour acqueni la propnete du bien donne en ciedit
bail doit donc acquitter les loyers a échoir depuis la date de la
cession et apurer le passif cree pal le cédant avant I ouverture cle la
procedure dans le cadre du plafond fixe au maximum a la valeur
du bien retenue d un commun accoid entre les parties ou a défaut
par le tnbunal
Cette situation avait ete contestée durant les débats pailementaires
lelatifs a la loi du 10 juin 1994 en raison de la rupture du principe
d egalite entre les créanciers qu elle consacre
G est néanmoins la solution qui a ete lepnse par le législateur du
26 juillet 2005 puisque le quatrième paragraphe de I article L 642-7
prevoit En cas de cession dun contrat dc crédit-bail le credit
preneur ne peut lever I option cl achat qu en cas de paiement des
sommes restant dues dans la limite de la valeur du bien fixée cl un
commun accord cnue les parties ou a défaut par le tnbunal a la
date de la cession
L article L 642-7 alinéa 3 du Code de commerce a toutefois retire au
tnbunal la possibilité d accorder au cessionnaire de nouveaux délais
de paiement pour payer les échéances futuies des conti ats cecles
II est clan que le plan de cession ayant aupmd hui plus un caiacteie
liquidatif quaupaiavant sa finalité ne saurait êlie le maintien de
I activite au détriment des cieanciers
Toutes difficultés ne sont cependant pas aplanies avec I homologa
lion de la loi sur la sauvegarde
Certes I article 26l du cleaet n°2005 1677 du 28decembie 2005
pus en application de la loi elu 26 juillet 2005 a prévu que s il y a
desaccord entre les parties sur 11 \ aletir elu bien objet du contrat de
credit bail, le tnbunal fixerait cette valeur au besoin apres expertise
dans le plan de cession ou a défaut a la requête de I une ou I autre
cles parties
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Par ailleurs le texte est clair quant au fait que les sommes qui restent
dues au sens de I article L 642 7 (clone les créances de loyers im
payes anteneures au jugement d ouveituie de la piocedure) sont
a peine de nullité du paiement versées par le cessionnaiie au
liquidateur qui les remet sans délai au crédit-bailleur
C. Les sources de conflit demeurent en cas de cession
La loi du 26 juillet 2005 sui la sauvegaicle n est cependant pas allee
assez loin sur ce point laissant subsista cles incertitudes sources dè
contentieux cnue les admmistiateuis judiciaires et les credits
bailleurs
La mise en œuvre de I article L 642 7 conduit lors de la pieparation
elu plan de cession a une discussion entre repieneuis et ueclits
bailleurs quant a la valeui des immeubles ou une poursuite des
contiats au profil elu repieneur a chaige pouf celui ci cle payer les
loyers posteneuis et une indemnité au titie dcs loyers antérieurs
Maîs que se passe t il si les mandataires judiciaires et les parties ne
s entendent pas sur la mise en œuvie de ce reglement en cas cle
levée d option ou de poursuite du contrat préalablement a la levée
d option '
Les admimstiateurs peuvent s opposer au reglement immédiat
desdites indemnites en invoquant les clisjDositions de I article L 626 I
du Code de commeice selon lesquelles I inscription cles créances au
plan ne préjuge pas de I admission définitive de la cieance du credit
bailletii au passif elu pieneur
Ainsi la contestation des créances des crédits-bailleurs peut justifier
le lefus de versement des indemnites versées par le repieneui Cela
nest pas une hypothèse d ecole cles lors que les débitent s contestent fiequemment I ensemble du passif pensant augmenter leur pouvoir de négociation avec les cieanciers et ainsi leurs chances cle
presenter un plan cle continuation
A cet argument il peut être repondu que les dispositions cle I article
L 626-1 du Code de commeice ne s appliquent quaux plans de
sauvegarde ou de continuation comme le justifie d aillent s sa place
dans le chapitre de la loi du 25 juillet 2006 consacrée au plan cle
sauvegarde
Si le montant des indemnites est précisément inscnt clans le jugement d homologation du plan il peut elie opposée aux adminis
trateurs I autonte de la chose jugée attachée au jugement
La Cour cle cassation a en effet régulièrement indique que le plan
de cession disposait de I autonte de la chose jugée et avait une
opposabilite erga omnes ainsi les tieis ne peuvent se pievalon cle
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droits portant sui les elements compris djns la cession qui iraient a
I encontre du plan de cession (15)
Le plan de cession s impose également a I égard du droit de
préemption attribue cle plein di oit a certaines personnes pal la loi
tel celui du pieneur a bad rural prévu par I article L 46l 18 du Code
rural (16)
Même si un i abonnement ajortion semble possible le silence de
la loi sur ce point ouvre une taille qui peut fragiliser I equilibre que
le legislateui a voulu instituer
bailleurs (si le juge commissaire n a pas statue dans un délai raisonnable Ic tribunal peut se saisir d office ou être saisi a la requête
d une partie)
L expenence montrera s il est nécessaire de compléter le texte de la
loi sm ce point en demandant au tribunal cle declaier admises les
créances des credits bailleuis tonespondant aux échéances im
payées antérieures a la procedure
Les crédits-bailleurs peux cnt en cas de réticence de I administrateur
a regler les indemnites solliciter du juge commissaire qu il soit sia
tue d urgence sur I admission dc leurs créances et donc sur I attribution des indemnites veisees pai les lepreneurs au profit des crédits-
Pierre Yves ROSSIGNOL
Avocat
Granrut Associes
(15l Ans la neutral sat on des pactes de préférence créateurs de droits de préemptions conventionné s v J P Garçon Pacte de prête ence et procedure collective JCP fc
n 13 p 561 ct s
1161 V Cass
v y P avri 1998 D aff 1998 n 116 p 805
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