Bilan Energie

Bilan Energie
(Selon le cahier technique SIA 2031)
Campagne d'assainissement énergétique du parc immobilier
FONCIA Switzerland S.A.
Type de Bâtiment :
Adresse :
Localité :
N° d'immeuble :
Agence :
Année de construction :
Année de la dernière
rénovation importante :
Composition du bâtiment :
Surface de Référence
Energétique [ m 2 ] :
Date de la visite :
Personnes présentes :
Immeuble locatif
Rue des
…
…
…
18.. (info ECA)
19.. (info ECA)
Logements & commerces
…
…
Concierge et …
Consommations :
- Chauffage :
[ ]
- Electricité :
[ kWh ]
2007-2008 2008-2009 2009-2010
Gaz Naturel
Immeuble et
chaufferie
Total des locataires
- Eau :
[ m3 ]
Consom. totale
FT Concept S.A. - Place Benjamin Constant 2, CP, 1002 Lausanne – Tél.: +41(0) 21 310 15 20 – Fax.: +41(0) 21 310 14 20
Explications sur les étiquettes énergétiques
Dans l'idée d'améliorer énergétiquement le parc immobilier suisse, la SIA, qui est l'organe
responsable des normes suisses dans la construction, publie un cahier technique (n° 2031). Celuici permet de calculer l'étiquette énergétique de son bâtiment, et donc de le situer par rapport aux
objectifs énergétiques de l'OFEN.
Elles sont basées sur 3 années de consommation du bâtiment (données fournies par le gérant et
les Services Industriels compétents).
Comment lire les étiquettes
A:
0
≤ x ≤ 50
B:
50 < x ≤ 100
C:
100 < x ≤ 150
D:
150 < x ≤ 200
E:
200 < x ≤ 250
F:
250 < x ≤ 300
G:
300 < x
-
La flèche indique la classe du bâtiment (valeurs
en gras) la meilleure classe est la classe " A "
(vert foncé), la plus mauvaise est la "G" (rouge).
-
Selon la SIA, le bâtiment devrait se situer dans la
zone encadrée (classes "A", "B").
-
En-dehors de cette zone, il est recommandé de
procéder à des améliorations énergétiques
Calculs des étiquettes:
-
Les étiquettes "Consommation d'Energie Primaire" et "Emission de Gaz à Effet de Serre"
sont calculées selon le cahier technique SIA 2031, avec la méthode "mesurée"
-
Les consommations d'électricité des locataires sont soit données par les Services
Industriels (chiffres en noir dans le tableau de la page 1), soit calculées selon le cahier
technique SIA 2028, conformément au cahier technique SIA 2031 (chiffres en bleu dans le
tableau de la page 1)
-
L'étiquette "Consommation d'Eau" est calculée suivant les normes européennes en vigueur
(selon la méthode Display), car cette étiquette n'est pas encore normalisée en Suisse
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Résultats
Consommation d'Energie Primaire selon SIA :
A:
0
≤ x ≤ 50
Indice normalisé de consommation
d'énergie primaire (selon tabelle
SIA) :
B:
50 < x ≤ 100
C:
100 < x ≤ 150
D:
150 < x ≤ 200
E:
200 < x ≤ 250
F:
250 < x ≤ 300
Indice de consommation d'énergie
G:
300 < x
primaire :
Maximum selon SIA: 100
[kWh/m2]
346.60
Maximum selon SIA : 158.33 [kWh/m2]
Bâtiment nettement hors normes, méritant une
analyse visant des améliorations
Consommation d'Eau :
A:
0
≤ x ≤ 500
B:
500 < x ≤ 750
C:
750 < x ≤ 1000
D:
1000 < x ≤ 1250
E:
1250 < x ≤ 1500
F:
1500 < x ≤ 1750
G:
1750 < x
Indice de consommation d'Eau :
[l/m 2]
Consommation nettement supérieure aux
recommandations, méritant une analyse visant à
réduire la consommation d'eau
Emission de Gaz à Effet de Serre selon SIA :
A:
0
≤ x ≤ 50
Indice normalisé d'émission de gaz
à effet de serre (selon tabelle SIA) :
B:
50 < x ≤ 100
C:
100 < x ≤ 150
D:
150 < x ≤ 200
E:
200 < x ≤ 250
F:
250 < x ≤ 300
Indice d'émission de gaz à effet de
G:
300 < x
serre :
Bâtiment nettement hors normes, méritant une
analyse visant des améliorations
Maximum selon SIA: 100
83.14
[kg/m2]
Maximum selon SIA : 28.5 [kg/m2]
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Explication selon le type d'étiquettes
Les étiquettes énergétiques obtenues pour ce bâtiment sont supérieures aux recommandations
actuelles : la consommation d'énergie de cet immeuble est trop importante.
Consommation d'Energie Primaire selon SIA :
A
B
C
Consommation d'énergie primaire : Elle est le rapport entre la surface de référence
énergétique du bâtiment et la consommation totale d'énergie primaire pour la production
du chauffage et de l'électricité.
D
E
F
G
Consommation d'Eau :
A
B
C
Consommation d'eau : Tient compte de la totalité de l'eau consommée dans le bâtiment
(eau chaude sanitaire, eau des appartements et des pièces communes (lave-vaisselle,
lave-linge, arrosage, …))
D
E
F
G
Emission de Gaz à Effet de Serre selon SIA :
A
B
C
D
Emission de gaz à effet de serre : Cette étiquette regroupe la totalité de l'énergie
consommée dans le bâtiment, sa valeur est calculée d'une part selon le mode de
production de ces énergies, d'autre part par les émissions de gaz à effet de serre que
ces combustibles génèrent lors de leur consommation.
E
F
G
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Situation actuelle du bâtiment
Enveloppe & structure;
Murs :
D'une épaisseur d'environ 60 à 80 cm à la base de la
construction, ils sont vraisemblablement composés de
moellons.
Les séparations d'étages sont en plancher avec solivage.
Balcon(s) :
Fenêtres :
3 balcons sur la façade Nord donnant sur la rue.
Les fenêtres de l'ensemble du bâtiment sont en cadre bois
simple vitrage (double).
Toiture :
A 2 pans avec une couverture en tuile plate, composée d'une
sous-couverture en planche bois; elle est isolée dans la
soupente des appartements des combles, le solde dans les
galetas n'est pas isolé.
Entrée et cage d'escalier;
Entrée :
La porte d'entrée est en bois avec surface vitrée dès la mihauteur. Accès direct à la cage d'escalier avec sas d'entrée; les
boîtes aux lettres se trouvent à l'intérieur.
Cage d'escalier :
La montée des escaliers est située au Sud de l'immeuble, elle
est chauffée par un radiateur à l'entrée. Elle est en partie
éclairée par des fenêtres cadre bois simple vitrage. L'éclairage
électrique se fait à l'aide d'ampoules qui sont actionnées
manuellement; le tout est raccordé à une minuterie.
Eclairage naturel : Moyen-bon.
Commerces et appartements
Distribution
de chaleur :
Chauffage diffusé par radiateurs pour les appartements.
Chauffage diffusé par radiateurs pour les commerces.
Chaufferie:
Chaudière :
A mazout – puissance 145 kW – année d'installation 1984 (28
ans) - pas d'étiquette de délai d'assainissement.
ECS :
Produite par boiler combiné.
Isolation :
Existante sur l'ensemble de la tuyauterie.
Les informations quant à la construction de l'immeuble sont tirées des plans, des observations réalisées sur place, des renseignements
fournis par la gérante et des standards de l'architecture de cette époque. Les plans à disposition ne correspondent pas tout à fait à
l'agencement réel des locaux. Ils ne sont pas détaillés et ne nous apportent pas d'indications précises quant à la composition du
bâtiment.
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Commentaires
Cet immeuble est situé dans la "Zone de la ville ancienne" et est classifié comme bâtiment "B". Il figure
au recensement architectural du canton. Ce type de bâtiment constitue des éléments d'intérêt pour la
ville. Ils sont protégés et maintenus. Ils peuvent être transformés dans les limites des règles selon un
mode traditionnel ou contemporain (voir le règlement communal).
Au vu de ces éléments, l'isolation des façades ne peut être entreprise qu'en intervenant à l'intérieur de
la construction. Toutefois, la façade Sud quant à elle pourrait, de par sa situation, être isolée sur
l'extérieur, bien entendu sous réserve de l'acceptation des Autorités.
Pour ce qui est des fenêtres, la totalité de celles-ci sont vétustes, avec cadre bois et verre double
(simple) vitrage. Leur ancienneté et le témoignage des locataires laissent conclure qu'elles ne sont pas
étanches aux courants d'air.
Les appartements des combles sont situés sur la totalité de la surface du bâtiment. Ils sont
thermiquement séparés de l'extérieur par une sous-toiture faiblement isolée. Les galetas qui les
surplombent ne sont pas isolés, ni au sol ni dans les soupentes de la toiture.
Lors de la visite des lieux, la locataire qui y vit depuis plusieurs années nous a informés que la
température ambiante du logement variait passablement selon la température extérieure. On peut en
déduire que l'isolation générale de la toiture est clairement insuffisante.
A défaut de ne pas avoir eu les informations concernant la consommation exacte d'électricité par les
locataires, le calcul des étiquettes a été effectué selon la norme SIA 2024.
Enfin, le plafond du sous-sol n'est pas du tout isolé et représente lui aussi une surface du bâtiment qui
est thermiquement faible.
En conclusion, nous pouvons relever que les points faibles énergétiques dans ce bâtiment ne se
résument pas à un voire deux éléments. Il s'agit d'un ensemble de faiblesses, raison pour laquelle il
serait pertinent d'envisager une prise en main générale.
Une intervention générale rapide minimiserait efficacement les pertes thermiques et permettrait
d'adapter la puissance de la chaudière lors de son remplacement. Rappelons que celle-ci a maintenant
28 ans et sa mise hors service est à envisager dans un avenir proche.
Problème ponctuel :
Forte humidité dans les murs des sous-sols.
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Interventions ponctuelles
Contrôle du réglage du chauffage et éventuellement optimisation de la courbe de chauffe.
Installation sur les batteries d'eau de brise-jet économiseur.
Dépose du radiateur dans le hall d'entrée du bâtiment.
Isolation du sol des galetas.
Interventions générales et conseillées
Changement des fenêtres de l'ensemble du bâtiment.
Réhabilitation et isolation complète de la toiture et de ses éléments.
Installation de panneaux solaires, sous réserve d'acceptation du Service des monuments
historiques de l'Etat de Vaud, ainsi que de la Municipalité.
Installation de vannes thermostatiques pour l'ensemble des radiateurs du bâtiment.
Pour la réduction de consommation d'eau, pose de chasse d'eau à deux débits pour toutes les
toilettes.
Changement de la production de chaleur.
Isolation périphérique de la façade Sud (sous réserve d'autorisation).
Isolation du plafond du sous-sol.
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Quels sont maintenant les avantages à entreprendre une (des)
rénovation(s) dans votre immeuble
________________________________
Les mesures d'encouragement à la rénovation énergétique des bâtiments:

Programme fédéral "Le Programme Bâtiments"
Ce programme de subvention pour la rénovation de l'enveloppe des bâtiments suit en droite ligne
le programme proposé précédemment par La Fondation du Centime Climatique.
Si certaines exigences thermiques sont remplies (notamment l'emploi de triple vitrage), une
subvention peut être allouée. La subvention est attribuée en fonction de la surface des éléments
rénovés. Toutefois, pour qu'une participation soit étudiée par les autorités, le montant de la
subvention nationale par demande doit atteindre au moins Fr. 3'000.-.
Programme cantonal
Certains cantons octroient des aides supplémentaires dans le cas de rénovation énergétique.
Il y a selon le canton une subvention cantonale pour le changement de producteur de chaleur
(principalement pour le bois et le solaire thermique).
Les détails sont à étudier pour voir ce qu'il en est dans votre canton et si votre bâtiment pourrait
entrer dans les critères d'obtention de ces subventions.
Les conditions actuelles du marché

Taux hypothécaire actuellement bas
Un taux de référence historiquement bas permet de reconsidérer une augmentation de votre prêt
hypothécaire à un taux fort intéressant. Qui plus est, certaines banques proposent des taux
préférentiels sur les emprunts visant à améliorer la capacité thermique d'un bâtiment.
L'aspect financier

Répercussion d'une partie des montants des travaux sur les loyers
Une part des travaux importants de rénovation peut être répercutée sur les loyers des locataires.
Attention toutefois au fait qu'une mise à jour des loyers doit être calculée avant de pouvoir
conclure à une hausse effective.

Déduction fiscale
Sont déductibles les frais de réparation et de rénovation, pour autant qu'ils n'augmentent pas la
valeur de l'immeuble. Quant aux investissements destinés à économiser l'énergie et à ménager
l'environnement, ils sont en principe déductibles dans leur intégralité. Pour optimiser ces
avantages, une rénovation en plusieurs étapes peut être judicieuse.
Pour l'objet

L'augmentation de valeur de votre immeuble
Dans une période où la valeur d'un immeuble est de plus en plus liée à sa qualité énergétique,
les éléments ci-dessus sont autant de raisons valables pour investir de manière globale sur des
travaux amenant à de réelles plus-values énergétiques. La rénovation permet la pérennité du
bien et une augmentation de sa valeur.
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Vous avez maintenant une vision globale des possibilités d'améliorations énergétiques de votre
bâtiment.
L'étape suivante consiste à:




Classer dans l'ordre d'urgence les interventions d'assainissement des éléments de l'enveloppe et
de rationalisation de la production de chaleur.
Analyser la faisabilité des travaux pouvant être entrepris.
Etablir un plan de rénovation globale dans les années à venir, une planification judicieuse permet
une gestion contrôlée.
Examiner la possibilité d'optimiser la surface de location pour une valorisation maximum.
Lausanne, le …………………………
Gilles Warpelin
Expert immobilier
L'analyse est basée sur les renseignements et documents remis par le Mandant et/ou le Propriétaire. Ils sont censés être corrects et
complets, et correspondre à l'objet de l'analyse à la date de son établissement.
Le présent document est destiné à l'usage exclusif du Mandant. Il ne peut en aucun cas servir de base ou de source de renseignements
à des fins autres que celles pour lesquelles nous avons été mandatés.
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