Amundi Immobilier

Trimestriel
Février 2010
nº1
Amundi Immobilier
Le marché de l’immobilier en France – T4 09
Le contexte macro-économique
Evolution du produit
intérieur brut (PIB)
1,0%
> Redémarrage progressif de l’économie
Avec un recul de son Produit Intérieur Brut de 2,3%, anticipé pour l’ensemble de l’année
2009, l’économie française aura plutôt mieux résisté à la plus profonde crise jamais
enregistrée que ces voisins européens, accentuant ainsi les écarts de croissance entre
pays. Les amortisseurs sociaux ont pleinement joué leur rôle et ont contribué à soutenir
l’économie. Ainsi, la consommation des ménages a pu rester positive sur l’ensemble de
l’année 2009, à 1%, soutenue par les différentes aides gouvernementales, en particulier
la prime à la casse qui a sensiblement dynamisé la production et l’importation de
véhicules dans la deuxième partie de l’année. Les dépenses des ménages auront
progressé de 2,1% en décembre en rythme mensuel et auront même bondi de 3% au
4ème trimestre par rapport au 3ème trimestre 2009. La demande intérieure a été soutenue
par les gains de pouvoirs d’achat résultant de la déflation observée presque tout au long
de l’année. De plus, le très net repli des échanges commerciaux, en particulier au cours
du 1er semestre, a moins fortement impacté l’économie française, traditionnellement
moins exportatrice, que celles de la plupart des autres pays européens.
0,5%
0,0%
T4
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
2006 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011
-0,5%
-1,0%
-1,5%
Source : Insee, Crédit Agricole S.A.
Taux de chômage
11,0%
10,5%
10,0%
9,5%
9,0%
8,5%
8,0%
7,5%
7,0%
6,5%
6,0%
T4
1
T 3 990
1
T 2 991
1
T 1 992
1
T 4 993
1
T 3 993
1
T 2 994
1
T 1 995
19
T 4 96
1
T 3 996
1
T 2 997
1
T 1 998
19
T 4 99
1
T 3 999
2
T 2 000
2
T 1 001
2
T 4 002
2
T 3 002
2
T 2 003
2
T 4 004
20
T 4 03
2
T 3 005
2
T 2 006
2
T 1 007
2
T 4 008
2
T 3 008
2
T 2 009
2
T 1 010
20
T 4 11
20
11
Toutefois, cette amélioration des différents indicateurs économiques ne s’est pas encore
manifestée par une reprise de l’emploi. Le chômage poursuit en effet sa progression,
mais dans une ampleur moindre qu’au début de l’année 2009. Au total, l’économie
française aura détruit près de 325 000 emplois en 2009, un chiffre jamais atteint dans
une période aussi courte, après 101 000 en 2008 selon les prévisions du Pôle Emploi.
Source : Insee, Crédit Agricole S.A.
La conjoncture immobilière
Le marché de l’immobilier d’entreprise
Le marché des bureaux
> Bonne tenue du marché utilisateurs ce trimestre
Avec 550 000 m² commercialisés au cours des trois derniers mois de l’année 2009, la
ème
trimestre, à un niveau en hausse de 38%
demande placée a nettement rebondi au 4
ème
par rapport au 3
trimestre 2009 et de 13% par rapport au 4ème trimestre 2008.
Quelques grandes transactions se sont concrétisées en fin d’année, dans des
immeubles neufs ou en cours de construction, aux portes de Paris.
Ce regain d’activité enregistré au cours des trois derniers mois a permis à la demande
placée d’atteindre un niveau satisfaisant en rythme annuel. Ainsi, sur l’ensemble de
l’année 2009, le volume de commercialisations s’établit à 1,8 millions de m², en recul de
près de 25% par rapport à l’année 2008, mais de seulement de 13% par rapport à la
moyenne annuelle des dix dernières années. Pourtant, le début d’année avait été très
peu propice aux mouvements des entreprises, très attentistes face aux effets de la crise
économique et du fort ralentissement de leurs activités. Par ailleurs, la propension des
bailleurs à accepter des renégociations de baux, dans un contexte de loyers en baisse,
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de locataires en difficultés et, plus globalement, de demande utilisateurs en berne, a
nettement freiné le volume des prises à bail tout au long de l’année.
Malgré le fort impact de plusieurs grandes transactions en fin d'année sur la statistique
trimestrielle, le segment des petites et moyennes surfaces a largement dominé l'activité
en 2009, confirmant un impact plus fort et plus immédiat de la crise économique sur les
PME/PMI et par conséquent, la nécessité pour ces entreprises de se reloger dans des
surfaces de plus petite taille. Ainsi, seulement 38% des transactions locatives ont été
supérieures à 5 000 m², contre 43% en 2008. L’absorption nette finit donc l’année à
-100 000 m², la part du parc de bureaux occupé se réduisant sensiblement, résultat des
exigences de rationalisation et de recherche d’économie des utilisateurs.
Demande placée IDF Bureaux
'000 m²
3 200
2 800
2 400
2 000
1 600
1 200
800
400
0
T4
T3
T2
T1
Ø des 10 dernières années
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
L’offre poursuit donc encore fortement sa progression ce trimestre. Avec 3,6 millions de
m² disponibles fin décembre, l’augmentation faiblit néanmoins au cours des trois
derniers mois, puisqu’elle représente seulement 6% par rapport au volume d’offre
recensé fin septembre 2009 : elle demeure cependant considérable en rythme annuel.
En effet, l’offre a progressé de près d’un tiers entre la fin de l’année 2008 et la fin de
l’année 2009, le taux de vacance se situant à 6,8%, malgré un repli sensible des
livraisons. Le recul des mises en chantier, de 14% en volume depuis le début de l’année,
contribue à appauvrir la qualité des surfaces disponibles, puisque 72% de l’offre
existante concerne des biens de 2ème main.
Dans ce contexte, les loyers ont continué à dévisser au cours du 4ème trimestre. Le loyer
'prime' s’établit désormais à 664 €/m²/an, en repli de 11% sur les trois derniers mois et
de 17% sur un an. Le loyer moyen recule plus légèrement, de 6% sur les douze derniers
mois, mais sa baisse s’est accélérée depuis la mi-année. Les biens de moindre qualité,
moins bien localisés, souffrent de la concurrence d’immeubles plus qualitatifs, plus
proches de Paris et même dans Paris intra muros, rendue possible par la correction plus
forte des loyers dans la Capitale.
Source : Immostat
Offre et Loyer prime IDF Bureaux
'000 m²
€/m²/an
4 000
850
3 500
800
3 000
750
2 500
700
2 000
650
600
1 500
Les marchés régionaux ont également subi un recul de la demande placée en 2009 mais
dans une moindre mesure que celui enregistré en Ile-de-France. Avec près de 1,1
million de m² pris en bail ces douze derniers mois, les Régions résistent plutôt bien,
puisque la baisse des volumes commercialisés atteint 12% par rapport au niveau atteint
en 2008. Ainsi, la quasi totalité des marchés régionaux ont enregistré un repli de leur
demande placée. A l’instar du marché locatif de l’Ile-de-France, peu de grandes
transactions ont été signées en 2009.
1 000
Loyer 'prime'
Offre
550
500
500
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Source : Crédit Agricole SA, FNAIM,
Meilleurtaux.com
L’offre immédiatement disponible progresse en 2009, pour approcher les 2 millions de
m² fin décembre. Le déséquilibre entre l’offre et la demande est néanmoins moins net
dans les marchés régionaux qu’en Ile-de-France. L’offre est principalement alimentée
par les libérations de surfaces de 2ème main. Les immeubles neufs se commercialisent
en effet plus rapidement, puisque la part des surfaces neuves dans la demande placée
représente 40% alors qu’elle atteint seulement 32% dans l’offre.
Ainsi, les loyers pour les bureaux neufs sont restés stables en 2009 mais les mesures
d’accompagnement accordées par les bailleurs, soucieux d’attirer ou de conserver les
locataires, augmentent. Le loyer le plus élevé est enregistré à Marseille, s’établissant à
250 €/m²/an, suivi par Lyon à 230 €/m²/an. Le marché marseillais a profité d’une
demande forte, des pouvoirs publics notamment, confrontée à une faible disponibilité
ème
main ont, quant à eux, accusé un
d’offre de qualité. Les loyers pour les biens de 2
léger repli, sur presque tous les marchés.
2
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Trimestriel Février 2010 nº1
> Stabilisation des loyers au 4ème trimestre mais repli généralisé sur
l’ensemble de l’année
La baisse significative de la demande placée, constatée tout au long des trois premiers
ème
trimestre.
trimestres de l’année 2009, s’est poursuivie au cours du 4
Ainsi, avec seulement 15 transactions réalisées, seuls 280 000 m² ont été pris à bail
ème
et le 4ème
durant les trois derniers mois de l’année, soit une baisse de 29% entre le 3
trimestre. Alors que 2,5 millions de m² avaient été pris à bail en 2008, la demande
placée a totalisé 1,5 million de m² sur l’ensemble de l’année 2009, en net repli de 41%.
La répartition géographique des commercialisations reste identique à celle observée au
cours de l’année précédente, puisque l’axe nord / sud concentre toujours la quasi totalité
de la demande placée. En effet, l’Ile de France représente 25% de l’activité totale suivis
par les marchés du couloir rhodanien et du grand nord, qui représentent respectivement
22% et 21% de l’activité. La demande des utilisateurs affiche une meilleure résistance
en Ile de France et dans le couloir rhodanien avec une baisse des transactions locatives
qui s’établit respectivement, à 18% et 35%. En revanche, les marchés situés hors de la
dorsale nord/sud, moins établis, subissent des baisses très fortes de leurs niveaux de
commercialisation, notamment les marchés de la région centre et la région grand sud,
en repli respectivement de 66% et de 54%.
Les logisticiens qui avaient pour priorité l’optimisation des surfaces louées et les
économies d’échelles ont opté pour une politique de renégociation des baux et ont par
conséquent renoncé à déménager. Cette démarche a trouvé un écho favorable auprès
des bailleurs, qui ont choisi de pérenniser leurs revenus locatifs et de gagner en
sécurité, grâce à des durées de baux plus longues.
Le contexte fragile de reprise économique associé à un manque de visibilité a suscité
l’attentisme des acteurs du marché, réduisant ainsi la demande, ce qui a conduit au
report de bons nombres de projets, reflet d’une plus grande prudence des promoteurs et
des investisseurs. Ainsi, les mises en chantiers ont été suspendues à partir du 2ème
semestre, permettant de modérer la hausse des stocks. L’offre en blanc, c'est-à-dire non
pré-commercialisée s’élève à 300 000 m² fin décembre 2009, en recul de 70% en un an.
Demande Placée - Entrepôts
Milliers m²
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Régions
Ile-de-France
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
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09
Le marché des entrepôts
Source : CB Richard Ellis
Entrepôts Offre
Milliers m²
3 500
3 000
Régions
Ile-de-France
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
12/2006 12/2007 12/2008 03/2009 06/2009 12/2009
Source : CB Richard Ellis
Parallèlement l’offre immédiate poursuit sa hausse, de 9% entre le 3ème et 4ème trimestre
2009, pour s’établir à 3,3 millions de m². En rythme annuel, elle a augmenté de 44%,
près de la moitié des bâtiments disponibles étant neufs ou rénovés. La plupart des
marchés sont actuellement en situation de sur offre.
Par conséquent les valeurs locatives aussi bien faciales qu’économiques ont été revues
à la baisse. En Ile-de-France, le loyer 'prime' a reculé de 55 à 52 €/m²/ an et pour la
région lyonnaise de 49 à 45 €/m²/ an en rythme annuel. Dans le même temps, des
avantages commerciaux de plus en plus importants sont consentis par les bailleurs.
ème
trimestre sur
Néanmoins, une stabilisation des valeurs s’est produite au cours du 4
l’ensemble des marchés.
Le marché des commerces
> Bonne résistance des loyers sur les surfaces les mieux
localisées
La bonne tenue de la consommation des ménages, particulièrement dynamique en fin
d’année, a assuré une activité soutenue des enseignes sur les différentes typologies de
commerces, les surfaces de pieds d’immeubles, les centres commerciaux et les parcs
d’activité commerciale.
Les commerces de pieds d’immeubles ont bénéficié des velléités des enseignes
internationales à se positionner dans les meilleures localisations dans les centres-villes,
avec une sélectivité accrue, tandis qu’elles se sont désengagées des emplacements
moins porteurs. Les loyers 'prime' se sont donc maintenus à des niveaux élevés dans les
grandes métropoles françaises mais les loyers des surfaces situées dans des zones plus
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04
03
20
20
01
02
La production de surfaces commerciales s’est fortement accélérée en 2009, résultat de
la libéralisation des implantations commerciales prévue par la loi de modernisation de
l’économie, qui permet l’ouverture de surfaces commerciales de moins de 1 000 m² sans
autorisation, contre 300 m² auparavant. Ainsi, le parc de surfaces commerciales a
progressé de 4 millions de m² au cours de douze derniers mois, principalement en
périphéries de villes, sous la forme de parcs d’activités commerciales.
Milliards €
32
28
24
20
16
12
8
4
0
20
Les loyers observés en centres commerciaux se sont, quant à eux, très légèrement
repliés tandis que le taux de rendement 'prime' s’est stabilisé à 5,75% en fin d’année,
après avoir progressé au cours du 1er semestre et devrait baisser en 2010, à 5,50%,
niveau atteint fin 2008.
Volume d’investissement
20
secondaires ont subi un recul sensible. Le taux de rendement 'prime' pour les
commerces de pieds d’immeubles est resté stable au cours de derniers trimestres,
malgré la crise.
Source : CB Richard Ellis
La prolifération de surfaces de ce type a entraîné un repli significatif des loyers. Après
ème
trimestre 2008, le taux de rendement 'prime' s’est
avoir progressé fortement dès le 3
désormais stabilisé à un niveau supérieur à 8%. Toutefois, les taux de rendement pour
les parcs d’activités commerciales de qualité, bien loués, plus proches des centres-villes
devraient repasser sous la barre des 8% au cours de l’année 2010.
Taux de rendement
Le marché de l’investissement
/2
0
12 03
/2
00
12 4
/2
0
12 05
/2
00
12 6
/2
0
12 07
/2
00
09 8
/2
00
12 9
/2
00
9
12
/2
00
2
1
/2
00
12
Les investissements ont rebondi au 4ème trimestre après un très faible 1er semestre. En
effet, 3,5 milliards € ont été investis au cours des trois derniers mois, ce qui représente
près de la moitié des engagements enregistrés sur l’ensemble de l’année 2009 et une
augmentation de 21% par rapport au 4ème trimestre 2008. Près de 30 transactions
excédant 40 millions € ont été recensées durant les 3 derniers mois.
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
12
> Sensible regain de dynamisme sur le marché de l’investissement
au 4ème trimestre
Entrepôts France
Bureaux Régions
Bureaux 1ère Couronne IdF
Bureaux Paris QCA
Source : CB Richard Ellis
En rythme annuel, le volume d’investissement a atteint 7,6 milliards €, en baisse de 40%
par rapport à 2008. Ce net repli est le résultat de la forte baisse des valeurs vénales,
issue de la très nette remontée des rendements et de la baisse des loyers, toujours en
cours. Les biens localisés dans Paris intra muros ont ainsi gagné en attractivité,
ème
puisqu’ils représentent 43% des volumes échangés en 2009, et même 50% au seul 4
trimestre, en particulier pour les immeubles situés dans les quartiers d’affaires
traditionnels de Paris Centre Ouest.
De plus, l’attentisme des investisseurs, soucieux d’investir au meilleur prix et disposant
d’un accès plus limité à la dette, malgré une légère détente des conditions de
financement, a amoindri les volumes échangés. Enfin, le moindre nombre de produits
présents sur le marché a freiné les investissements, les vendeurs attendant une
remontée des valeurs vénales pour procéder à la cession de leurs actifs.
L’activité a été soutenue par les investisseurs disposant d’une part importante de fonds
propres tels que les SCPI, les fonds allemands et les investisseurs privés et s’est
concentrée sur les produits les plus résistants, les bureaux et les commerces
représentant 92% du volume global. Les commerces sont même les seuls produits pour
lesquels les investissements ont progressé, une hausse très forte, de 68% entre 2008 et
2009.
Répartition des investissements
par zones géographiques
Reste de
Paris 14%
Paris Centre
Ouest 29%
Croissant
Ouest 11%
Régions
26%
1ère et
2ème
couronnes
16%
La Défense
4%
La hausse des engagements a été également significative en Régions, en particulier sur
les marchés les plus liquides (Lyon notamment), pour représenter environ un quart des
investissements, un volume historiquement élevé.
Source : CB Richard Ellis
ème
trimestre, la baisse des taux 'prime' s’est poursuivie aussi bien à
Amorcée dès le 3
Paris qu’en Régions. Cette pression à la baisse pour les taux de rendement 'prime' est le
résultat d’une concurrence toujours forte des investisseurs pour les meilleurs actifs, de
tailles moyennes, loués à des loyers de marché, aussi bien en Ile-de-France
qu’en
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Trimestriel Février 2010 nº1
qu’en province. Le repli du taux de rendement 'prime' est même plus important en
Régions (-45 bps) que dans le Quartier Central des Affaires parisien (-25 bps).
La prime de risque, différence entre le taux 'prime' immobilier et les taux sans risque
déflatés demeure toutefois élevée, puisque ces derniers augmentent légèrement, mais
sont diminués par un retour modeste de l’inflation (0,9%) en fin d’année. La remontée de
l’inflation profite ainsi aux investissements immobiliers et contribue à la hausse de la
prime de risque ce trimestre, proche de son niveau de fin 2008, malgré un repli du taux
de rendement 'prime' de 75 bps depuis son point haut enregistré au 1er trimestre 2009.
Répartition des
investissements par types
d’acquéreurs
30%
25%
20%
15%
10%
5%
v.
' in
SI
sd
re
s
nd
iè
nc
Fo
A s IC
su
re
ur
s
Pr
Fo
i vé
nd
s
s
ou
ve
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Au
t re
si
SC
ns
PI
t it u
tio
nn
els
Au
OP
t re
CI
sf
on
ci
P r ère s
om
ot
eu
rs
0%
Fo
Les produits de 2ème main, quant à eux, enregistrent toujours une remontée de leurs taux
de rendement, la prime de risque étant toujours jugée insuffisante par les investisseurs
pour des biens de moindre qualité, moins bien localisés, dans un contexte de demande
utilisateurs au ralenti.
Source : CB Richard Ellis
Perspective
> Un marché utilisateurs toujours au ralenti, des investissements
en hausse en 2010
Après une année 2009 très difficile, la France devrait renouer avec la croissance en
2010, portée par une économie mondiale en net regain d’activités grâce à des pays
émergents, à nouveau en phase de développement rapide. La reprise se confirmera
certes mais demeurera lente et fragile. En effet, les soutiens temporaires à l’économie,
tels que le déstockage ou le plan de relance du gouvernement, devraient s’estomper
pour conduire à un nouveau ralentissement de l’économie. La croissance du Produit
Intérieur Brut devrait ainsi s’établir à 1,5% selon les prévisions du Crédit Agricole mais
cela ne sera pas suffisant pour enrayer les destructions d’emplois. Par conséquent, une
poursuite de la hausse du chômage, dans des proportions certes moindres qu’en 2009,
est à attendre tout au long de l’année 2010 ; le nombre d’emplois détruits devrait se
situer autour de 60 000.
La demande placée devrait donc rester à un niveau sensiblement identique à celui
enregistré en 2009, tandis que l’augmentation de l’offre devrait être plus faible, le recul
des livraisons freinant sa progression. La qualité des surfaces disponibles devrait
s’appauvrir encore, aussi bien en Ile-de-France qu’en Régions. La baisse des loyers
devrait par conséquent être plus sensible pour les biens de 2ème main que pour ceux de
meilleure qualité, dont les valeurs locatives ont déjà fortement corrigé.
Prime de risque
7%
6%
5%
4%
3%
2%
Rendement initial de l'OAT
déflatée
Rendement initial 'prime' Paris
QCA
1%
86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10p
Source : CB Richard Ellis, Banque de
France, Amundi Immobilier
L’arrêt de mise en chantier de plateformes logistiques devrait conduire à une
stabilisation des loyers durant l’année 2010. Enfin, l’abondance d’offre disponible, à des
niveaux de loyers très attractifs et des mesures d’accompagnement toujours
importantes, devrait favoriser les mouvements des utilisateurs. La demande placée
devrait ainsi atteindre en 2010, un volume proche de celui observé en 2009.
Le marché devrait être plus fluide en 2010 pour atteindre un volume de 10 à 12 milliards
€, les engagements se concentrant toujours majoritairement sur les meilleurs produits.
Le taux de rendement 'prime' devrait donc baisser légèrement dans les prochains mois.
La prime de risque devrait demeurer forte, au moins au début de l’année 2010 car les
taux sans risque devraient rester relativement peu élevés au 1er semestre 2010, affaiblis
par une reprise de l’inflation. Ainsi, le marché devrait être toujours un marché à deux
vitesses en 2010 : les biens les mieux positionnés, dont les prix se stabilisent
progressivement, par la combinaison de taux de rendement sous pression et de baisses
de loyers plus faibles et ceux de 2ème main qui continueront à subir une décote
sensible. Cette décote des biens de moindre qualité pourrait être accentuée par la mise
en vente de ce type de biens par les assureurs, dans le cadre des nouvelles dispositions
Solvency II, accentuant l’exigence de fonds propres des assurances.
5
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Trimestriel Février 2010 nº1
Moyenne annuelle des taux
d'intérêt
(pour un prêt de 15 ans)
Le marché de l’immobilier résidentiel
Le marché de l’acquisition
> Léger rebond du marché en fin d’année…
9%
8%
ème
L’amélioration progressive de l’environnement économique à partir du 2
trimestre
2009, en restaurant au moins ponctuellement la confiance des ménages, a commencé à
produire quelques effets positifs sur le marché de l’immobilier résidentiel, tant dans le
neuf que dans l’ancien.
7%
6%
5%
4%
09
07
20
03
05
20
20
99
97
01
20
20
19
19
93
Durée moyenne des prêts
Mois
230
220
210
200
190
180
170
T4
T 2 01
T 4 02
T 2 02
T 4 03
T 2 03
-0
T4 4
T 2 04
T 4 05
T 2 05
T 4 06
T 2 06
T 4 07
-0
T2 7
T 4 08
T 2 08
-0
T4 9
-0
9
160
Source : Crédit Logement/CSA
Evolution des ventes et mises en
vente de logements neufs
Mises en vente
Ventes
160
m illier s d 'un ités
Cette progression sensible des transactions, après une année 2008 laborieuse, a été
très largement motivée par la mise en place du dispositif Scellier, qui a connu un succès
considérable, en proposant aux investisseurs des allègements fiscaux conséquents. Les
meilleurs programmes des promoteurs ont ainsi été vendus aussi bien à des
investisseurs privés, qu’à des investisseurs institutionnels proposant un accès au
dispositif Scellier à leurs clients par le biais de SCPI fiscales. Les transactions réalisées
dans ce cadre devraient représenter près des deux tiers des transactions recensées
dans le neuf en 2010. En effet, l’activité des acquéreurs classiques, dits occupants, a été
nettement plus modérée, malgré le doublement du prêt à taux zéro, l’environnement
économique, en particulier sur le front de l’emploi, les incitant à toujours plus de
prudence.
19
19
Source : Crédit Agricole S.A., FNAIM,
Meilleurtaux.com
> …principalement le résultat de la bonne tenue du marché des
logements neufs
Sur le marché des logements neufs, les prix sont restés quasiment stables sur
l’ensemble de l’année. La progression significative du nombre de transactions, en
hausse de 25% par rapport à 2008, a entraîné un maintien des prix à leurs niveaux
ème
trimestre 2009, en
observés fin 2008. Près de 27 000 ventes ont été recensées au 3
forte augmentation de 65% sur un an, et de 23% par rapport à la moyenne trimestrielle
de ces 20 dernières années. Ainsi, sur l’ensemble de l’année 2009, environ 100 000
logements neufs devraient être vendus.
95
3%
Ainsi, le marché des logements anciens ne s’est pas effondré en 2009, malgré un 1er
trimestre presqu’atone. Le nombre de transactions enregistrées a en effet progressé dès
ème
trimestre et ce rebond s’est confirmé au cours de la deuxième partie de l’année.
le 2
Ainsi, le recul des ventes qui avait été très sensible en rythme annuel au 1er trimestre, à
environ -40%, devrait finalement rester plus modéré sur l’ensemble de l’année, à -18%.
Au total, environ 590 000 ventes de logements anciens devraient être recensées en
2009, un résultat plus qu’honorable en perspective historique. La baisse sensible, de
près de 120 points de base en un an, des taux d’intérêt d’emprunt pour un prêt de 15
ans a favorisé la resolvabilisation des acquéreurs potentiels et a compensé le recul de la
durée moyenne des emprunts octroyés par les instituts de crédit. Par ailleurs, la baisse
des prix des logements anciens s’est poursuivie au cours de l’année 2009, bien que plus
modérément qu’en 2008, et a encouragé les acquéreurs potentiels à investir. En effet,
après avoir accusé un repli de près de 10% en 2008, les prix ont reculé de 4,9% en 2009
selon les statistiques publiées par la FNAIM, les prix retrouvant leur niveau de fin 2005.
L’évolution des prix a également été différenciée durant l’année 2009 avec un 1er
semestre marqué par une baisse régulière des prix et un 2ème semestre au cours duquel
ème
les prix se sont stabilisés. Les prix ont même très légèrement progressé de 0,4% au 4
trimestre par rapport au 3ème trimestre 2009. Ainsi, les délais de vente sont écourtés et
les marges de négociation se réduisent. Les disparités régionales restent néanmoins
importantes, la baisse des prix des appartements étant très forte en LanguedocRoussillon ou en Haute-Normandie, à -14%, tandis que les prix progressent toujours en
Basse-Normandie (+5%) et en Aquitaine (+3%).
140
120
100
80
60
40
20
0
1986 1989 1992
1995 1998 2001
2004 2007
Source : Ministère de l’Ecologie
Ce fort regain d’activité dans le marché du neuf a entraîné une augmentation toujours
plus importante de la production de nouveaux crédits habitat au cours des derniers mois
de l’année 2009. Le montant des crédits nouveaux octroyés aux ménages a ainsi
progressé de 133,6 milliards € en octobre à 135,8 milliards d’euros à fin novembre, en
cumul sur 12 mois.
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Amundi Immobilier
Trimestriel Février 2010 nº1
Par ailleurs, le nombre de logements neufs disponibles à l’acquisition a reculé très
nettement en 2009, le délai moyen d’écoulement passant de 19,6 mois de vente fin
2008, à 7,9 en septembre 2009. Cette tendance a été amplifiée par le repli significatif
des mises en chantier, de -21% à la fin décembre en rythme annuel.
Variation des loyers
7,5%
8%
7%
6%
> Peu de mouvement sur le front des loyers
4,5%
4%
2,5%
3% 2,1%
2%
2,0%
1,6%
1,5%
1%
0%
07
08
09
*
20
20
05
06
20
20
03
04
20
02
20
20
00
01
20
99
-2%
20
Après la légère baisse de ces deux derniers trimestres, les loyers se sont stabilisés entre
septembre et décembre 2009. L'indice de référence des loyers, l'IRL, calculé sur l'indice
des prix à la consommation et servant de base pour la révision des loyers, recule de
0,06 % au 4ème trimestre 2009, une première depuis son introduction en 2006.
-0,8%
19
-1%
20
Le marché de la location
5,1% 4,8%
4,7%
5%
Source : Crédit Agricole S.A., Clameur
Les candidats à la location sont moins nombreux. D’une part, la hausse des loyers de
ces dernières années est loin d’être compensée par le repli marginal de 0,8% enregistré
en 2009 et une nouvelle prise à bail signifie donc un niveau de loyer supérieur à celui
actuellement payé, malgré les fortes indexations successives. D’autre part, la baisse des
prix encourage les acquéreurs potentiels à devenir propriétaires.
Perspectives
> Une année 2010 en demi-teinte
Mobilité résidentielle du parc
locatif privé
30,5%
29,5%
7
28,5%
27,5%
26,5%
25,5%
19
9
19 8
9
20 9
0
20 0
01
20
0
20 2
03
20
0
20 4
0
20 5
0
20 6
0
20 7
0
20 8
09
*
La confiance des ménages, en légère progression ces derniers temps, reflétant
l’amélioration des indicateurs économiques, devrait toutefois se stabiliser à un niveau
bas au cours des prochains mois. En effet, l’augmentation du taux de chômage se
poursuivra tout au long de l’année pour culminer à 10% au 2ème semestre avant
d’amorcer un lent repli à partir de 2011.
Ainsi, l’attentisme des acquéreurs, particulièrement sensible au début de l’année 2009,
sera toujours de mise, bien que moins fortement en 2010, tandis que le nombre de
logements anciens
mis en vente devrait rester réduit, les vendeurs anticipant une stabilisation voire une
légère remontée des prix sur certains segments. Le blocage du marché devrait donc
perdurer avec un nombre de transactions qui devrait être relativement proche de celui
enregistré en 2009. Par conséquent, les prix devraient baisser légèrement.
Le marché des logements neufs devrait, quant à lui, rester animé en 2010. Toutefois, les
dispositifs visant à faciliter l’accession à la propriété des acquéreurs occupants
prendront progressivement fin au cours de l’année, tels que le doublement du Prêt à
Taux Zéro en juin et le Pass Foncier en fin d’année. Ainsi, le marché des logements
neufs sera encore plus fortement dépendant du dispositif Scellier en 2010 qu’il ne l’a été
en 2009. La demande des investisseurs, tant privés qu’institutionnels, demeurera donc
forte tandis que l’offre sera, elle, limitée, l’arrêt des mises en chantier opéré par les
promoteurs il y a dix-huit mois, au plus fort de la crise, conduisant à une actuelle rareté
de logements neufs bien localisés. Les prix pour les logements neufs devraient par
conséquent rester globalement stables sur l’ensemble du territoire, mais pourraient
enregistrer de légères progressions dans les principales agglomérations et communes
des alentours.
Source : Crédit Agricole S.A., Clameur
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