Du bon usage de la SCI…

Du bon usage de la SCI…
Me Stéphan GADY, Avocat – Novembre 2016.
Lors d’une opération d’acquisition immobilière, la question se
pose fréquemment de savoir si l’achat envisagé s’opérera en nom
personnel ou au travers d’une SCI.
Les banques, fréquemment réfractaires à la SCI en
raison principalement de la complexification des
prises de garantie, découragent souvent leurs clients
d’acquérir au travers de telles sociétés et mettent en
avant les désagréments souvent cités de la SCI : coût
de la constitution, frais d’annonce légale et de greffe,
obligation de tenue d’une assemblée générale
annuelle et création d’un registre des assemblées.
Pourtant, l’acquisition au travers d’une SCI présente
de réels avantages que cette fiche pratique a pour but
de synthétiser.
a) en terme de gestion du bien immobilier, la SCI
offre beaucoup plus de souplesse que
l’indivision.
Si un indivisaire peut accomplir seul les actes
indispensables à la conservation du bien (réparation
d'urgence par exemple), il en va différemment des
actes de gestion courante (exemple le plus fréquent :
conclure ou renouveler un bail), il faut la majorité des
deux tiers des droits indivis ; et pour tous les autres
actes, c’est même l'unanimité qui est requise...
En indivision, la gestion d'un bien peut donc vite
devenir très compliquée. On objectera que les
indivisaires peuvent très bien conclure une convention
régissant leurs relations, obligatoirement publiée au
service de la publicité foncière. Mais il sera rappelé
que la durée de cette convention ne peut être que de
5 ans maximum.
La SCI présente donc l’avantage confier de plein
droit au gérant (ou cogérants) la gestion du bien
immobilier, sans qu’il soit besoin de se référer aux
règles compliquées et très lourdes de majorité qui
La SCI présente donc l’avantage confier de plein droit
au gérant (ou cogérants) la gestion du bien
immobilier, sans qu’il soit besoin de se référer aux
règles compliquées et très lourdes de majorité qui
prévalent en matière d’indivision. La souplesse est à
cet égard renforcée par le fait que les dispositions
statutaires peuvent très bien aménager les pouvoirs
du gérant (stipulation de seuils d’engagement de
dépenses par exemple), si tel était le souhait des
associés de la SCI.
b) En termes de disposition du bien immobilier,
là encore, la souplesse de la SCI offre de grands
avantages.
Alors qu’en présence d’une indivision, la volonté d’un
des indivisaires d’en sortir (au visa de l’article 815 du
Code civil) entraînera fréquemment le partage et la
mise en vente du bien lui-même, un associé au sein
d’une SCI pourra se prévaloir de son droit de retrait
(statutairement défini) sans exposer le bien immobilier
lui-même. De même, alors qu’en cas de décès d’un
des
indivisaires,
ses
héritiers
deviennent
automatiquement propriétaires d’une quote-part du
bien, en cas de décès d’un des associés de la SCI,
les statuts peuvent aménager l’accès des héritiers à la
SCI par le jeu des clauses d’agrément et ainsi
préserver le bien immobilier lui-même.
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La SCI : incidences fiscales et patrimoniales
c) En matière de plus values immobilières :
En cas de revente du bien détenu en indivision, les règles classiques d’abattement
s’appliquent (exonération totale au terme d’un délai de 30 ans – régime applicable au
titre de l’année 2016) ; l’assiette de calcul de ladite plus value prenant alors en compte
100 % de la valeur de l’immeuble au jour de la vente.
En cas de vente d’un bien immobilier propriété d’une SCI, la valeur de l’immeuble
pourra être affectée d’une décote et ainsi abaisser le montant de la plus values
immobilière à acquitter : il est en effet fiscalement considéré qu’un immeuble détenu
par une SCI, dont la propriété est morcelée en parts sociales, est difficilement
vendable - surtout s'il s'agit d'une SCI à caractère familial. Il est ainsi considéré qu’un
immeuble détenu par une SCI amenuise sa valeur vénale du fait de cette moindre
liquidité, ce qui permet d'opérer une décote (comprise généralement entre 10 % et 50
%), minorant d’autant la valeur des parts sociales. Cette diminution du patrimoine
présente également un avantage non négligeable en matière successorale, en raison
de la réduction de la valeur imposable aux droits de succession.
d) L’acquisition d’un bien immobilier sous forme de SCI permet également
une transmission fractionnée du bien, notamment aux enfants des associés, en
franchise d’impôt.
Prenons l’exemple suivant : Mr MARTIN est propriétaire d’une villa d’une valeur de
300.000 €, qu’il souhaite donner à Fred et Anne, ses deux enfants. Si Mr MARTIN est
propriétaire de cette villa en nom propre, Fred et Anne recevront chacun 150.000 €,
avec application d’un abattement de 100.000 € par enfant (loi de finances 2012). Fred
et Anne paieront donc des droits sur la somme de 50.000 € (150.000 – 100.000), au
taux de 20 % (soit 15.000 €). Si Mr MARTIN est propriétaire du même bien sous forme
de SCI (disposant d’un capital social de 300.000 € divisé en 1000 parts de 300 €
chacune), l’application de la décote minimale de 10% mentionnée ci-dessus permettra
déjà de rapporter la valeur du bien à la somme de 270.000 €. Mr MARTIN peut alors
donner 333 parts à chacun de ses enfants (soit 99.900 € x 2), en franchise d'impôt
puisque le montant de la donation est inférieur à l'abattement. Il leur donnera les parts
restantes dans quinze ans, une fois l'abattement reconstitué, tout en conservant
pendant cette période intermédiaire la possibilité de gérer librement la SCI.
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La totalité de la villa de Mr MARTIN aura ainsi été
transmise à Fred et Anne en franchise d'impôt.
e) La SCI est par ailleurs particulièrement
recommandée en cas de concubinage :
La SCI constitue un moyen très habile et optimisé
de transmission du patrimoine en cas de décès de
l’un des deux concubins, sous réserve de bien en
articuler le montage. En effet, en cas d’acquisition
d’un bien par le biais du régime de l’indivision,
l’immeuble appartient à chacun à proportion de son
apport. Au jour du décès du premier d’entre-eux, son
concubin survivant n'est pas assuré de pouvoir
continuer à vivre dans le logement, car les héritiers du
concubin décédé vont alors se trouver propriétaires
indivis avec lui. Ils pourront alors l'obliger à vendre.
En cas d’acquisition sous forme de SCI, les héritiers
n’intègreront pas automatiquement la société (sous
réserve d’une clause statutaire d’agrément), sous la
condition naturellement du rachat de la contrevaleur
des parts du défunt. Un testament croisé pourrait
régler la question, mais c’est sans compter sur une
fiscalité pénalisante (la taxation des successions entre
personnes dites étrangères s’opérant à hauteur de
60% après abattement de 1570 €). Il est donc
recommandé en pareille hypothèse d’acquérir le bien
sous forme de SCI en opérant un démembrement
croisé des parts de la société entre les concubins.
Prenons un exemple précis : M. X et Mlle Y créent
une SCI « Z » en se répartissant l'usufruit et la nuepropriété des 1000 parts sociales composant le
capital social de la SCI. Mr X aura l'usufruit des parts
N°1 à 500 et la nue-propriété des parts N°501 à 1000.
Melle Y aura quant à elle l'usufruit des parts N°501 à
1000 et la nue-propriété des parts N°1 à 500. Si Mr X
décède, Melle Y récupérera la pleine propriété des
parts N°1 à 500 (sans payer de droits de succession)
et conservera l'usufruit des parts N°501 à 1000, dont
la nue-propriété sera répartie entre les héritiers de
Monsieur. Elle pourra donc conserver la pleine
jouissance du logement jusqu'à son décès. Et
réciproquement, si Melle Y décède avant Monsieur X.
Dans l’hypothèse d’un couple Pacsé ou marié
(quelque soit le régime matrimonial), une étude
affinée est impérativement à réaliser car certains
inconvénients à l’acquisition en SCI apparaissent
alors : nous citerons ainsi par exemple l’impossibilité
pour le conjoint/partenaire survivant d’exciper du droit
au maintien dans les lieux pendant la durée d’un an
après le décès de son époux/épouse/partenaire,
l’absence d’abattement de 30% applicable à la
résidence principale en cas de déclaration ISF.
La création d’une SCI
n’est pas un acte neutre
et peut impacter votre
patrimoine.
Prenez conseil auprès de
Me Stéphan GADY
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d’acquisition (communément appelés « frais de
notaire »), il n’en va pas de même pour la SCI. En
premier lieu s’appliquera le bénéfice de la décote cidessus évoqué. En deuxième lieu, l’assiette des droits
sera déterminée de la manière suivante : valeur de
l’immeuble (actif), moins le passif (solde d’emprunt
bancaire, montant des comptes courant d’associés,
etc…), ce qui constitue une différence majeure dans
le calcul – et donc le paiement – des droits à payer.
En troisième lieu, en cas de démembrement de parts
sociales de SCI, les règles afférentes au différé de
paiement ainsi qu’à la présomption de propriété sont
également très avantageuses par-rapport au régime
de l’indivision pure et simple.
Au terme de cette analyse, l’acquisition sous forme
de SCI présente de réels avantages dans le but
d’une transmission patrimoniale des parents aux
enfants, mais également en cas d’acquisition de
biens entre personnes non mariées. En toute
hypothèse, la rédaction (ou pire, le téléchargement)
de statuts type sont vivement déconseillés, tant les
clauses statutaires d’une SCI sont fondamentales
dans l’appréhension de la stratégie patrimoniale
propre à chacun et dont les incidences fiscales sont
considérables.
Me Stéphan GADY, Avocat
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f) Enfin, l’acquisition d’un immeuble sous forme
de SCI est un outil assez puissant de réduction
des droits de succession et de donation.
Alors qu’en cas d’acquisition sous le régime de
l’indivision, l’assiette des droits est fixée sur la valeur
de l’immeuble sous la seule déduction des frais
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Liste des premières pièces à fournir pour la
constitution d’une SCI
- Extraits d’actes de naissance de moins de trois mois pour chaque
associé de la SCI (à demander au service d’état civil de la commune de
naissance de chaque associé – bien souvent, les Mairies disposent de
formulaires de demandes en ligne. Rendez-vous sur les sites internet des
Communes concernées).
- Copie recto/verso des pièces d’identité en cours de validité de tous les
associés de la SCI et également celle de son gérant si celui-ci n’est pas
associé.
- Si un des associés est marié, copie du livret de famille. Si un des
associés est pacsé, copie de la déclaration de Pacs au Greffe du Tribunal
d’instance ou copie du Pacs notarié selon les cas.
- Attestation de non condamnation de la personne gérante de la SCI (à
télécharger sur notre site internet http://www.cabinetgady.fr, rubrique
« Fiches pratiques ».
- Autorisation de domiciliation pour l’établissement du siège social de la
SCI (à télécharger sur notre site également).
- Justificatif de propriété de la personne qui établit l’autorisation de
domiciliation (derniers avis d’imposition sur le foncier par exemple).
- Pouvoir aux fins de formalités (à télécharger sur notre site), signé par
la personne gérante de la SCI.
- Identification de la Banque qui recevra le dépôt du capital social de la
SCI.
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Me Stéphan GADY
Avocat au Barreau de DRAGUIGNAN
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