Newsletter Q3 - fgr

ème
3
trimestre 2012
Fonds immobilier – Privilégier une approche de gestion active
03
04
05
06
07
08
09
10
22%
22%
27%
26%
180
160
140
120
100
80
60
40
20
-
Points
9.0
8.0
7.0
6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0
-
23%
ÉVOLUTION DES VOLUMES D'ÉCHANGES
21%
Lorsque la liquidité est réduite, l’investisseur doit être
attentif à l’écart entre le prix offert et le prix demandé en
bourse. Minime sur un marché efficient, cet écart se
situe régulièrement aux alentours de 1% dans le cas des
fonds immobiliers et complique l’exécution. Un ordre de
bourse passé «au mieux» donnera systématiquement
des prix d’achat plus élevés et des prix de vente plus
bas et cela, au détriment de la performance pour
l'investisseur. L’exécution des transactions doit donc
être soignée. Des limites de prix doivent être toujours
utilisées pour réduire l’effet du spread. Si nécessaire, les
ordres d’achat et de vente peuvent être fractionnés en
plusieurs tranches. Pour des volumes importants, une
Nicolas Di Maggio, BCV, Gestionnaire immobilier suisse
19%
La faible liquidité de cette classe d’actif provient du fait
qu’il s’agit d’un marché relativement étroit et peu connu
du grand public. Alors que la valeur du bâti en Suisse
est estimée à 2510 milliards de francs par Wüest &
Partner, loin devant la capitalisation des actions suisses
de 856 milliards, la part titrisée dans les 24 fonds ne
représente aujourd’hui que 27,4 milliards.
Une gestion active offre aussi des opportunités grâce à
la diversité des fonds proposés. A côté de l’exemple des
bureaux et des surfaces de ventes, il faut mentionner
l’immobilier résidentiel ou les dynamiques régionales. Au
final, pour être efficace, la mise en place d’une gestion
active demande une connaissance approfondie du
marché afin de pouvoir juger du potentiel des fonds non
plus dans leur globalité, mais individuellement dans
leurs spécificités.
28%
Concernant la liquidité, il convient d’abord de relever
qu’elle reste bien moindre que celle des actions suisses,
malgré une progression spectaculaire des volumes
d’échange, de 3,1 milliards de francs en 2003 à 6,2
milliards en 2011 (voir graphique). Cette hausse
s’explique cependant principalement par celle de la
capitalisation de ce marché, sous l’influence notamment
des émissions de parts et de la création de nouveaux
fonds.
Les
volumes
d’échange
annuels
ne
correspondent qu'à environ 23% de la capitalisation
totale des fonds immobiliers - 29% si l’on y ajoute les
nouvelles émissions - avec une part relativement
constante, de 5%, des transactions hors bourse. Dans le
cas de l’indice élargi des actions suisses, le Swiss
Performance Index (SPI), ce tournus a été en moyenne
de 90% par an depuis 2003, avec une pointe de 130%
entre 2007 et 2008.
Sur ce marché pas toujours bien compris, les
inefficiences créent régulièrement des opportunités à
exploiter. Par exemple, en mai 2009, il a été possible de
profiter d’une sous valorisation patente des fonds
orientés vers l’immobilier commercial: les rapports
annuels confirmaient que la crainte d’une hausse
massive des pertes de loyers était infondée, les
indicateurs économiques s’amélioraient et le rebond du
marché boursier, depuis mars déjà, indiquait que ces
fonds allaient s’apprécier à nouveau.
21%
Et ce, d’autant plus que d’autres caractéristiques de ce
marché sont source d’inefficiences. Ainsi, la liquidité des
fonds immobiliers cotés à la bourse suisse est restreinte.
L’investisseur doit donc véritablement comprendre
l’ensemble des facteurs qui ont une influence sur le
rendement. Toutefois, la connaissance de la dynamique
du marché et des caractéristiques de chaque fonds
permet de faire la différence dans le cadre d’une gestion
active.
Les augmentations de capital et la création de nouveaux
fonds ont aussi une influence sur le rendement. Ces
opérations captent une partie des flux dirigés vers
l’immobilier; lorsque ceux-ci ne suffisent pas à absorber
l’augmentation de l’offre, les cours baissent en raison de
la vente de parts d’autres fonds pour souscrire aux
nouvelles émissions. L’expérience de 2007 et 2008
montre que lorsque les levées de fonds surviennent
durant les périodes moins propices, elles pèsent sur les
cours. A l’inverse, durant les périodes propices à
l’immobilier indirect, comme nous le vivons depuis 2009,
les émissions permettent d’absorber une partie des flux
et éviter que le marché n’atteigne des niveaux de
valorisation exagérés.
22%
Avec un peu plus de 4,5 milliards de francs levés depuis
2009 dans l'immobilier indirect coté, les capitaux
semblent facilement accessibles et la tentation est
devenue grande de récolter des fonds à tout va;
puissent-ils encore être investis dans des projets
intéressants et rentables à long terme pour
l’investisseur. Une attention toute particulière doit donc
être apportée lorsqu’on investit dans la pierre cotée!
exécution hors bourse dans des opérations de gré à gré
est préférable. Cette manière de procéder représente en
moyenne 5% de l’ensemble des ordres et peut atteindre
jusqu’à 30% pour les fonds les moins liquides.
CHF mia
L’univers restreint des fonds immobiliers cotés à la
bourse suisse et leurs caractéristiques plaident pour
un investissement selon une approche active.
11 12E
Volumes d'échange (échelle de gauche)
Indice (échelle de droite)
En bourse
Hors bourse
Emissions
SXI Real Estate Funds
En rouge: volumes / capitalisation
Cette publication est informative et n’est pas une offre, une invitation ou une recommandation personnalisée pour l’achat ou la
vente de produits spécifiques. Les informations et opinions contenues dans ce document ont été obtenues de sources dignes de foi
à la date de la publication. Elles n’engagent pas la responsabilité de la BCV et sont susceptibles de modifications. Les risques liés à
certains placements, en particulier les dérivés, ne conviennent pas à tous les investisseurs. Les performances antérieures ne
garantissent pas une évolution actuelle ou future. Le contenu de cette publication a pu être utilisé pour des transactions par le
Groupe BCV avant sa communication. La diffusion de ce document et/ou la vente de certains produits sont sujettes à des
restrictions (par ex. Allemagne, UK, US et US persons).
Asset Management
Tél: 021 212 20 51
E-mail: [email protected]
www.bcv.ch/invest