Réglementation Régissant l`Immobilier

PROJETS DE RÈGLEMENT POUR COMMENTAIRES PUBLICS
RÉGLEMENTATION RÉGISSANT L’IMMOBILIER
AUGMENTATION DE LA TRANSPARENCE LORS DE
TRANSACTIONS CARACTÉRISÉES PAR DES OFFRES
MULTIPLES
But de la présente consultation
Le ministère des Services aux consommateurs demande les commentaires du public au
sujet de propositions visant à augmenter la transparence lors des transactions
immobilières, particulièrement lorsqu’il y a plusieurs offres d’achat sur une même
propriété.
Vous êtes invités à commenter les propositions et à suggérer des améliorations ou des
solutions de rechange. Veuillez expliquer vos commentaires, car cela nous aidera à
mieux comprendre vos conseils.
Des renseignements supplémentaires sur la manière de fournir vos commentaires sont
disponibles sur la dernière page de ce document.
Les réponses doivent être reçues au plus tard le 5 mai 2014.
Résumé de la loi
La Loi sur le courtage commercial et immobilier (dans cette proposition, la « loi »)
assure la réglementation des maisons de courtage et des vendeurs (généralement
appelés « agents »). Les courtiers en immeubles et les agents agissent typiquement au
nom de l’acheteur ou du vendeur pour les aider à acheter ou vendre une propriété. La
loi vise à protéger les propriétaires et les acheteurs lorsqu’ils ont recours aux services
d’une maison de courtage ou qu’ils travaillent avec un agent.
Le Conseil ontarien de l’immobilier (COI)
Le COI est une société sans but lucratif chargée de l’administration de la Loi sur le
courtage commercial et immobilier au nom du ministère des Services aux
consommateurs (ici appelé le « ministère »). Le COI est chargé de l’administration
quotidienne et de l’application de la loi et de ses règlements. Le ministère conserve la
responsabilité des dispositions législatives.
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AUGMENTATION DE LA TRANSPARENCE LORS DES ACHATS
IMMOBILIERS
Vue d’ensemble des projets de règlement
À l’automne 2013, l’Assemblée législative a adopté la Loi renforçant la protection du
consommateur ontarien (projet de loi 55). Cette loi a amélioré la protection des
consommateurs dans quatre domaines :
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•
Augmentation de la transparence des pratiques relatives aux offres immobilières
en vertu de la Loi sur le courtage commercial et immobilier.
Les honoraires et les commissions à l’égard des opérations immobilières en
vertu de la Loi sur le courtage commercial et immobilier.
La vente et la location par démarchage de chauffe-eau en vertu de la Loi sur la
protection du consommateur.
Les services de règlement de dettes en vertu de la Loi sur les services de
recouvrement et de règlement de dette (qui sera renommée).
La présente consultation met l’accent sur des propositions qui concernent
l’augmentation de la transparence en matière de pratiques relatives aux offres
immobilières. Les propositions présentent des règles claires pour les maisons de
courtage et les agents relativement à la conservation d’offres d’achat de biens
immobiliers.
Depuis le 12 décembre 2013, les professionnels de l’immobilier peuvent facturer une
combinaison d’honoraires et de commission. Cela leur procure une plus grande
flexibilité dans leurs modèles d’affaires et leurs offres de services.
Qu’est-ce que la loi contient déjà?
Avant de se pencher sur les propositions, il serait utile de résumer la loi existante.
La Loi relative aux preuves littérales stipule que pour qu’une offre d’achat d’un bien
immobilier soit valide, elle doit être faite par écrit. La Loi sur le courtage commercial et
immobilier ne stipule pas les renseignements qui doivent figurer sur une offre écrite.
Bien qu’il n’existe aucune exigence fixe, une proportion importante du secteur a recours
à des formulaires d’offre standard élaborés par les associations immobilières (p.ex., le
formulaire de convention d’achat-vente élaboré par la Ontario Real Estate Association).
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La Loi de 2002 sur le courtage commercial et immobilier interdit de falsifier des
renseignements ou des documents qui concernent une opération immobilière. Une
personne inscrite en vertu de la loi pourrait faire face à des mesures disciplinaires,
telles qu’une proposition de révocation de son inscription (c.-à-d. permis), ou faire l’objet
de poursuites.
Avant l’adoption de la Loi renforçant la protection du consommateur ontarien, les
maisons de courtage n’étaient pas tenues de conserver les offres écrites que le
vendeur n’avait pas acceptées.
La Loi renforçant la protection du consommateur ontarien renforce l’intégrité des
pratiques relatives aux offres sur les biens immobiliers et augmente la transparence
dans les situations caractérisées par de multiples offres d’achat, de la façon suivante :
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en exigeant que les agents et les courtiers en immeubles qui agissent au nom
d’un acheteur ne présentent que des offres écrites;
en interdisant aux professionnels de l’immobilier d’indiquer qu’ils ont une offre,
sauf s’ils ont cette offre sous forme écrite;
en exigeant que les courtiers qui agissent au nom du vendeur conservent une
copie de toutes les offres écrites reçues ou des autres documents prescrits;
en permettant à toute personne qui fait une offre écrite sur une propriété de
demander au registrateur du COI de déclarer le nombre d’offres écrites sur la
propriété en question.
La nouvelle exigence stipule que les maisons de courtage doivent conserver des copies
de toutes les offres écrites et des autres documents prescrits qui ont trait à ces offres,
et elle améliore aussi la capacité du COI à poser des questions concernant les
allégations de fausses offres. Il devient également plus facile de prendre des mesures
contre les professionnels de l’immobilier qui falsifient ou fabriquent ces documents.
Quels sont les changements proposés à la réglementation?
Nous vous demandons vos observations et vos suggestions dans deux domaines clés :
1) Quels renseignements devraient être inclus dans les « autres documents
prescrits »?
2) Pendant combien de temps les professionnels de l’immobilier devraient-ils être
tenus de conserver des copies des offres qui n’ont pas été acceptées ou des
autres documents prescrits?
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Détails des propositions
1) Documents prescrits
Les changements à la loi demandent à la maison de courtage du vendeur de
conserver :
a) des copies de toutes les offres écrites reçues pour l’achat d’une propriété, ou
b) de tous les autres documents prescrits qui ont trait à ces offres.
L’exigence de conserver l’offre ou les autres documents prescrits s’applique tant aux
offres acceptées qu’à celles qui ne l’ont pas été.
Contenu du document prescrit
On propose que le « document prescrit » soit un sommaire qui doit inclure certains
renseignements. Aucun formulaire standard ne sera prescrit. Lorsqu’un sommaire est
utilisé, il doit contenir les renseignements suivants :
Renseignements relatifs à l’acheteur et au vendeur
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Noms des personnes qui font l’offre d’achat et coordonnées, par exemple
numéro de téléphone, adresse de courriel ou adresse postale
Noms des vendeurs et coordonnées, par exemple numéro de téléphone,
adresse de courriel ou adresse postale
Nom et coordonnées de la maison de courtage qui agit au nom du vendeur
Si la personne qui fait une offre a un représentant en vertu de la loi, le nom et
les coordonnées de ce représentant
Renseignements sommaires au sujet de l’offre
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Adresse de la propriété sur laquelle une offre est faite
Date de l’offre
Mode de présentation de l’offre (télécopieur, courriel, en personne, etc.) à la
maison de courtage, ainsi que la date et l’heure
Toute date irrévocable indiquée dans l’offre par la personne l’a faite
Ces renseignements aideront l’organisme de réglementation a déterminer si une offre a
été faite ou pas.
Le registrateur du COI pourrait prendre contact avec les personnes susmentionnées
pour confirmer le nombre d’offres sur une propriété dans plusieurs circonstances, y
compris :
•
en réponse à une demande de prise de renseignements qui concerne le nombre
d’offres reçues sur une propriété
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•
•
en réponse à une plainte
si le COI soupçonne un comportement inapproprié.
C’est à la maison de courtage qui reçoit les offres qu’il incombe de s’assurer de
conserver soit l’offre écrite complète, soit un document qui satisfait aux exigences
susmentionnées.
Comme le demande la Loi sur le courtage commercial et immobilier, les courtiers, les
agents et les maisons de courtage doivent protéger la confidentialité des
renseignements qu’ils obtiennent dans le cadre de leurs fonctions de professionnels de
l’immobilier.
Le gouvernement prévoit que la Ontario Real Estate Association ou le Toronto Real
Estate Board pourraient élaborer des formulaires standard pour leurs membres. Nous
recommandons que le COI soit consulté relativement à l’élaboration de tels formulaires.
Type de conservation
Le représentant du vendeur doit indiquer s’il conservera des copies de toutes les offres
qui n’ont pas été acceptées ou seulement un formulaire sommaire ayant trait à l’offre.
Le représentant du vendeur doit communiquer cette information à tous les inscrits qui
font une offre. Le représentant du vendeur doit également informer toute personne qui
fait une offre sans représentant que la maison de courtage doit conserver l’offre écrite
qui est faite.
La maison de courtage du vendeur doit conserver les offres complètes ou les
formulaires sommaires pendant la période prescrite.
2) Période de conservation pour les offres qui n’ont pas été acceptées et les
documents sommaires
La Loi sur le courtage commercial et immobilier stipule que les documents exigés par la
loi soient conservés pendant six ans. Cette période de six ans permet à l’organisme de
réglementation de conserver les dossiers pertinents afin qu’il puisse les examiner dans
l’éventualité où des mesures relatives à la conformité s’avèrent nécessaires.
Toutefois, il est proposé que la période de conservation des offres écrites (autres que
l’offre acceptée) et des autres documents prescrits soit d’un an plutôt que de six ans.
Deux raisons justifient le raccourcissement proposé de la période de conservation :
1. Le COI prévoit de recevoir la plupart des demandes de renseignements relatives
aux offres multiples peu de temps après que les offres ont été faites sur une
propriété.
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2. Les représentants du secteur ont dit au ministère que la nouvelle exigence de
conservation des offres ou des sommaires de ces offres introduirait un nouveau
fardeau administratif pour les maisons de courtage. Une période de conservation
plus courte pour ces documents minimiserait ce fardeau.
Vos commentaires sont importants.
Veuillez fournir vos commentaires au ministère des Services aux consommateurs
au plus tard le 5 mai 2014.
Vous pouvez envoyer votre réponse par courriel, en indiquant « Consultation sur l’immobilier »,
dans la ligne d’objet, à l’adresse suivante :
[email protected]
Vous pouvez également envoyer votre réponse par la poste à l’adresse suivante :
Attention : Aimée Skelton
Consultation sur l’immobilier
Direction des politiques de protection du consommateur et de la liaison
Ministère des Services aux consommateurs
5e étage, 777, rue Bay,
Toronto (Ontario) M7A 2J3
Merci d’avoir pris le temps d’examiner ces propositions. Nous nous réjouissons à l’idée de
recevoir vos commentaires et vos suggestions.
Déclaration de confidentialité
Veuillez bien noter que les documents ou les commentaires reçus d’un organisme en réponse au présent
avis seront considérés comme appartenant au domaine public (sauf si l’organisme demande au ministère
des Services aux consommateurs de ne pas les communiquer et que ce dernier y consent), et le
ministère pourra les utiliser et les divulguer aux fins de l’évaluation et de la révision du projet de
règlement. Il est donc possible que ces documents, commentaires et leurs sommaires soient
communiqués à d’autres parties intéressées pendant et après le processus de consultation publique.
Toute personne qui fournit des documents ou des commentaires et dit être affiliée à une organisation
sera considérée comme l’ayant fait au nom de cette organisation. Les documents et les commentaires de
particuliers qui ne font mention d’aucune affiliation à une organisation ne seront pas considérés comme
appartenant au domaine public, sauf indication contraire expresse du particulier. Le ministère pourra
toutefois utiliser et divulguer ces documents et commentaires aux fins de l’évaluation et de la révision du
projet de règlement.
Le ministère ne divulguera pas de renseignements personnels concernant des particuliers qui ne
mentionnent aucune affiliation à une organisation, comme leurs noms et coordonnées, sans leur
consentement, à moins que la loi ne l’exige. Si vous avez des questions sur la collecte de ces
renseignements, veuillez envoyer un courriel à [email protected].
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