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Groupement Départemental
de la HauteHaute-Garonne
Maison de l’habitat
Canton d’Auterive
Canton de Cintegabelle
Canton de Portet-sur-Garonne
28 février 2005
Groupement Départemental
de la HauteHaute-Garonne
Logement social : éléments de définition
• Cadre institutionnel
La législation traite du logement social sous plusieurs
angles : fiscalité, urbanisme, régime de location, loyers
applicables et conditions d’attribution
• Le conventionnement : durée illimitée.
Les aides de l’Etat à destination des bailleurs et l’APL à
destination des occupants sont accordés sous condition
de « conventionnement ». La convention APL oblige les
bailleurs à attribuer les logements aux ménages sous
plafonds de ressources, à respecter un loyer minimum, et
à réserver un contingent .
• Le logement social s’adresse à 70% de la population
française.
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Modes de financements du logement social
•
Des aides fiscales : Taux de TVA (5,5%) + Exonération de 25
ans de la TFPB
• (20 %) Des investissements couverts par des subventions
directes ou des fonds propres :
- l’Etat apporte de subvention à l’investissement sous forme de
subventions foncières, de subventions à la construction
Les collectivités territoriales apportent des subventions (apports
de foncier, subvention, etc.)
- Les organismes mobilisent des fonds
- Le 1% apporte des subventions
• (80 %) Des investissements couverts par des prêts : (cf. CDC)
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Production de logement social : état et caractéristiques
Evolution de la production en haute-Garonne
1851
987
1080
2000
2001
1112
2002
1410
2003
2004
Opérations engagées en Haute-Garonne en 2003 :
• 23,5% de logements individuels contre 76,5% de
logements collectifs
• 48,5% des opérations ont entre 1 et 10 logements,
29,41% entre10 et 30 logements, 2,94% plus de 100
logements
• Les T3-T4 représentent 52,65% de l’offre engagée
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Logement social en image
CU Q TO U LZA :
4 lo g ts liv ré s e n 2 0 0 4
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Opérateurs du logement social
• Les organismes du logement social constituent un secteur
professionnel diversifié selon au moins 3 critères :
⇒structure juridique : statuts divers (Entreprises Sociales de l’Habitat,
Offices de l’Habitat, Coopératives HLM, Crédit Immobilier, groupe)
⇒patrimoine détenu et localisation géographique : (650 org. = 4 M
de logts locatifs) , 45 org. = 110 000 logts en Midi-Py / 17 organismes = 52
000 logts (10 ESH, 2 OH, 4 Coop. HLM, 1 CI)
⇒organisation interne : chaque bailleur a une organisation
spécifique prenant en compte à la fois la répartition
géographiques du patrimoine et les aires de décision locales
(CA, CC, Pays, etc.)
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Demande locative sociale : état et localisation
• Demande locative sociale en Haute-Garonne en 2004 :
33 078 demandes / 22 767 demandeurs
• Canton d’Auterive (Auribail, Grépiac, Labruyère Dors, Lagrâce Dieu, Le
Vernet, Mauressac, Miremont, Puydaniel, Venerque, Auterive, Beaumont-sur-Lèze)
: Venerque = 14 demandes, Auterive = 106 demandes,
Auribail = 21 demandes, Miremont = 18 demandes,
Beaumont-sur-Lèze = 2 demandes
• Canton de Cintegabelle (Grazac, Cauzac, Esperce, Gaillac Toulza,
Marliac, Auragne, Cintegabelle, Aignes) : Cintegabelle = 4
demandes, Auragne = 3 demandes, Aignes = 70
demandes
• Canton de Portet-sur-Garonne (Lagardelle-sur-Lèze) : néant
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Logement social et population-cible
-Type IV de 85 m ²-
L OC ATIF
A IDE
Coût m ensuel
400 €
L OC ATIF
I NVESTISSEUR
600 / 800 €
(Hors charges)
Revenu net m ensuel
1 200 €
1 800 à 2 400 €
(*) Investissem ent 200 000 € dont apport 10 %
A C C ESSION
1 000 €
(*)
3 000 €
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Circuit d’attribution dans le parc social
Demande
Critères d’éligibilité
Dispositions
législatives et
réglementaires
(Art. L. 441 à L. 441-2-5 et R. 441-1 à R.441-14 du CCH)
Conventions
de réservation
Commissions
Commissions
d’attribution
d’attribution
(présence
(présencedes
desélus)
élus)
offre
Mobilité parc existant
Réservataires
Réservataires
Coll.Terr.,
Coll.Terr.,
coll.
coll.Loc.,
Loc.,Etat,1%
Etat,1%
Dispositifs
contractuels
tes
r
s
f
a
ti
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& l
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nf erco
Ac épa
o
C int
d
Offre nouvelle
nette
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Partenariat entre élus locaux et organismes
• Etablir un diagnostic partagé sur les enjeux territoriaux
• Identifier les conditions de réalisation des programmes
• Collaborer pour mobiliser des opportunités foncières
(surcharges et PLU)⇒ effet régulateur sur le marché du
foncier
• Agir de concert dans le cadre des politiques de l’habitat
pour produire une offre adaptée à la demande
• Elargir le partenariat : de la réponse « logement » à
l’aménagement du territoire
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Accession
sociale
Le dispositif PSLA
(Prêt social de locationaccession)
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Objectifs de la location-accession
• Permettre à des ménages bénéficiant de ressources modestes et
ne disposant pas d’apport personnel de devenir propriétaires
• Donner la possibilité aux ménages d’acquérir le logement
qu’ils occupent, après une phase locative
• Sécuriser l’opération d’accession en laissant le choix aux
ménages de se porter ou non acquéreurs de leur logement
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Déroulement d’une opération de location-accession
•
La signature du contrat de location-accession
•
La phase locative
–
–
–
–
–
•
Durée inférieure à 5 ans en général
Opérateur propriétaire du logement
Ménage « locataire » de l’opérateur
Paiement par le ménage d’un « loyer » déterminé par le contrat
Constitution d’une « épargne» par le ménage
La levée d’option
– Date de levée d’option fixée par le contrat
– Possibilité pour le ménage de se porter acquéreur du logement à un prix fixé dans le
contrat
•
La phase d’accession
– Ménage pleinement accédant à la propriété
– Remboursement par le ménage d’un emprunt
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PSLA
•
Un prêt contracté par un opérateur pour la réalisation d’opérations de
location-accession à destination de ménages disposant de ressources
modestes
– Plafonds de loyer du PLS, avec majoration en zone A
– Plafonds de ressources du PAS à l’entrée dans le dispositif
•
Un prêt ouvrant droit à des avantages fiscaux
– TVA à 5,5% sur le logement, dans le cadre de la livraison à soi-même
– Exonération de TFPB pendant 15 ans
•
Un prêt sécurisant pour le locataire-accédant
–
–
–
–
•
Prix de vente plafonné et décoté chaque année pendant la phase locative
Mensualité plafonnée pour le ménage en phase d’accession
Garantie de relogement en cas de non-levée d’option
Garanties en cas de levée d’option : rachat du logement et relogement
Les particularités du PSLA
– Prêt conventionné
– Possibilité d’adossement au livret A
– Possibilité de transfert du PSLA de l’opérateur au ménage
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Déroulement de l’opération en PSLA
PHASE D’ACCESSION
op
d’
vé
e
Le
•Acquisition possible du
logement par le ménage
•Prix du logement fixé à
l’avance et plafonné, avec TVA
à 5,5%
•Imputation de l’épargne sur le
prix en cas de levée d’option
tio
n
Date de levée d’option
PHASE LOCATIVE
N
•Logement financé par
l’opérateur
•Exonération de TFPB
•Fraction locative de la
redevance plafonnée
•Constitution d’une
épargne par le ménage
•Bénéfice de l’aide
personnelle accession
pour le ménage
on
-le
vé
e
d’
op
tio
n
•Ménage pleinement accédant à la
propriété
•Logement financé par le ménage
•Mensualité de remboursement
plafonnée
•Exonération de TFPB
•Garantie de rachat et de relogement en
cas d’accident de la vie
•Bénéfice de l’aide personnelle
accession pour le ménage
•Garantie de relogement du
ménage
•Restitution de l’épargne au
ménage
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Fixation du prix de vente en PSLA
Prix Plafond
Décote
forfaitaire du prix
pendant la
phase locative
Prix de vente
« initial »
Prix de vente
à la levée
d’option
Épargne accumulée
par le ménage
pendant la phase
locative
Reste
à
financer
par le
ménage