Généralité sur l`immobilier

Programme ESSEC Gestion de patrimoine Séminaire « L’investissement immobilier » Génér alités sur l’immobilier
Ó Fr ançois Longin 1 www.longin.fr Génér alités sur l’immobilier • Statistiques de l’immobilier § L’immobilier dans le patrimoine des ménages § Le marché de l’immobilier • L’immobilier et les besoins des individus § L’immobilier d’usage § L’immobilier de rapport
Ó Fr ançois Longin 2 www.longin.fr Patr imoine des ménages en Fr ance • Sour ces: Comptes nationaux ­ Insee • Valeur du patr imoine net des ménages en 2005 : 8 000 Md€ § 75% du patrimoine total de la nation § Equivalent de 7 années de revenu disponible brut § Taux d’épargne: 15% du revenu des ménages • Str uctur e du patr imoine Actif
Passif Actifs non financiers Patrimoine net Actifs financiers Ó Fr ançois Longin Crédits 3 www.longin.fr Str uctur e du patr imoine des ménages en Fr ance • Actifs non financier s : 5 906 Md€ § Terrains : 3 047 Md€ § Logements : 2 501 Md€ § Autres bâtiments et génie civil : 158 Md€ § Machines et équipements : 43 Md€ • Actifs financier s : 3 104 Md€ § Produits d’assurance : 1 088 Md€ § Numéraire et dépôts : 980 Md€ § Actions et OPCVM : 855 Md€ • Passifs financier s : 943 Md€ § Crédits immobiliers: 502 Md€
Ó Fr ançois Longin 4 www.longin.fr Analyse du patr imoine des ménages en Fr ance • Répar tition du patr imoine des ménages par gr ands postes d’actifs : § Immobilier : 63% (du patrimoine brut) § Placements (long terme) : 22% w w Produits d’assurance : 12% Produits financiers : 10% Liquidités (court terme) : 11% • Conclusion: impor tance de l’immobilier dans le patr imoine des ménages § Immobilier (patrimoine) et investissement immobilier (gestion de patrimoine) : usage et rapport
§ Ó Fr ançois Longin 5 www.longin.fr L’immobilier • L’immobilier d’usage : une double fonction § Un élément à l’actif du patrimoine qui peut se valoriser au cours du temps § Un bien « consommé » par l’individu au cours du temps • L’immobilier de r appor t : une r éponse à différ ents besoins § Augmenter ses revenus § Préparer sa retraite § Se constituer un capital § Améliorer sa prévoyance § Optimiser sa fiscalité • La pier r e : une dimension affective et patr imoniale
Ó Fr ançois Longin 6 www.longin.fr Le mode d’investissement • Achat d’un bien immobilier en dir ect § Propriétaire: des individus (personnes physiques) • Achat d’un bien immobilier via une société § Propriétaire du bien: la société (personne morale) § Propriétaire des parts de la société: des individus • Achat de par ts de sociétés immobilièr es § Foncières / SCPI / OPCI
Ó Fr ançois Longin 7 www.longin.fr Place de l’immobilier : compar aison inter nationale • Par t du patr imoine non financier (en % du patr imoine net) Pays
1993 1999 2004 France 70% 63% 73% Allemagne 73% 68% 65% Italie 71% 62% 69% Royaume­Uni 52% 46% 66% Etats­Unis 43% 35% 46% • Deux effets : volume et pr ix • Exer cice : le poids de l’immobilier est­il plus impor tant en Eur ope continentale que dans les pays anglo­saxons? Ó Fr ançois Longin 8 www.longin.fr Evolution du patr imoine des ménages en Fr ance • Evolution entr e 1995 et 2005: +10% par an • Hausse des mar chés financier s § CAC en 1995 : 1 880 CAC en 2005 : 4 800 soit +9% par an • Hausse de l’investissement en immobilier § Ménages propriétaires: 50% en 1982 et 57% en 2005 § Utilisation du crédit w w w Encours de 502 Md€ en 2005 (+10% en 2003, +14% en 2004 et +15% en 2005) Durée d’emprunt plus longue: 13 ans en 1996 et 17 ans en 2005 Taux d’intérêt bas:8­10% en 1996 et 3­5% en 2005 • Hausse des pr ix de l’immobilier § En France : +15% en 2004 et +10% en 2005
Ó Fr ançois Longin 9 www.longin.fr Le mar ché de l’immobilier (1) • Les acteur s § Acheteurs / vendeurs : individus, institutionnels, Etat § Intermédiaires : agents immobiliers, medias § Prêteurs : institutions financières (banques, secteur coopératif et mutuel), compagnies d’assurance • Les secteur s du mar ché § L’immobilier d’habitation w w § Résidence principale et secondaire (usage et placement) / Investissement locatif (placement) Maisons individuelles / Immeubles collectifs L’immobilier professionnel w Bureaux, centres commerciaux, mus de boutiques, entrepôts et usines, etc. (placement)
Ó Fr ançois Longin 10 www.longin.fr Le mar ché de l’immobilier (2) • L’offr e et la demande § Données générales (économie, fiscalité, société, etc.) w w w w w w w § Taux d’intérêt du crédit Prix de l’immobilier et des investissements alternatifs Incitations fiscales Réglementation : rapport entre locataires et propriétaires Tendance démographie : augmentation constante de la population Mode de vie : divorces, familles recomposées, etc. Préférences des individus : type de bien, zone géographique, etc. Données particulières relatives au bien w w w w Le bien lui­même : état, surface, nombre de pièces, disposition des pièces, luminosité, exposition, mode de chauffage, étage, cave, parking, etc. L’immeuble : qualité de la construction, état des parties communes, travaux prévus et à prévoir, problèmes de copropriété, etc. L’emplacement : quartier, proximité des commerces et des transports, etc. Exer cice : tr ouver et étudier les gr illes de pr ix de biens immobilier s (sur un site d’annonces immobilièr es sur inter net). Quel est l’intér êt de ces gr illes pour la gestion de son patr imoine ?
Ó Fr ançois Longin 11 www.longin.fr Le mar ché de l’immobilier (3) • Les pr ix et les volumes
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