Comment acheter sans passer par un Makelaar ? | Etapes 2 à 4

Comment acheter sans passer par un Makelaar ? | Etapes 2 à 4
Écrit par framb'
Beaucoup d'achat de maisons se font par l’intermédiaire d’un agent immobilier (makelaar). Mais
alors comment faire si vous ne souhaitez pas passer par une agence immobilière ? Quid des
étapes à suivre et des informations auxquelles il faut penser ? Le makelaar coûte 1% du prix
d'achat et vous épargne de faire les démarches qui vont suivre par vous-même. Dans quels cas
le passage par un makelaar n’est-il pas nécessaire ? L’étape 1 concernait le choix
de l’appartement.
Etape 2 : L'expertise de l'appartement + information complémentaire concernant les
chauffe-eaux
Pour évaluer l'appartement que vous souhaitez acheter, un petit bilan
s'impose.
Grâce au site « woningtaxateur » ,
il est possible d'appeler un expert qui établit un bilan d'ensemble de l'appartement et qui va
déterminer la valeur de l'appartement ainsi que "l'executive prijs" qui sera
indispensable au passage à la banque.
« L’executive prijs », ou prix éxécutif, est le prix donné par l’expert moins 10.000 €. C’est le prix
que la banque s’assure de récupérer en cas de non paiement. A partir de ce montant, la
banque vous constituera la formule de l’hypothèque (voir Etape 5).
L'expert établira un rapport en 2 exemplaires, un pour vous, un pour la banque. La venue de
l'expert coûte 225 euros, déductible des impôts par la suite.
Pour obtenir des informations sur un quartier, il est possible de
s’enregistrer
pour 28 euros à l’année. Vous pouvez alors faire établir un rapport de 10 euros qui donne des
informations non indispensables sur le quartier en question. Ces informations peuvent être
utiles à la négociation de l’appartement. Elles concernent par exemple la date de construction
de l'immeuble, l'évolution des prix dans le voisinage sur plusieurs années avec la tendance
graphique, le dernier prix d'achat (traduit dans la monnaie actuelle + inflation) de l’appartement
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convoité ainsi que des appartements dans l'immeuble.
Sur le site il est également possible de demander la
NHG (national hypothek garantie)
, indispensable si le prix de l'appartement à l'achat est supérieur à sa valeur et que votre
emprunt suit le prix de vente. Le NHG est une garantie qui couvrira les dépenses en cas
d’accidents ou autre qui empêcheraient l’acheteur d’exercer son métier et de recevoir son
revenu.
Et enfin, vous saurez si l’achat de l’appartement inclue l'achat du terrain ou bien si vous
"louez" le terrain à l'état, à voir dans la rubrique "eigendom". En effet,
l’achat d’un logement aux Pays-Bas n’inclut pas forcément l’acaht du terrain sur lequel ce
logement est bâti.
L’expert que vous pouvez engager grâce au site
"eigenhuis"
évalue également le prix des travaux que vous souhaiteriez faire dans l'appartement, ou bien
des travaux qui seront nécessaires à la bonne vie de l’appartement. Avec l’évaluation des
travaux, vous pourrez justifier auprès de votre banque l’emprunt de plus de liquidité pour
améliorer votre logement. Cette procédure vous permettra d’obtenir un « bouwdepot » qui
constitue un montant également prêté par la banque et utilisable pour les travaux d’amélioration
de l’appartement. La banque génère dans ce cas un chéquier qui permet de payer directement
à partir de ce compte les entreprises concernée. Le site de votre mairie, permet normalement d'obtenir les papiers du cadastre du propriétaire
précédent si besoin. Pour cela, il suffit de contacter par email la mairie dans laquelle vous
souhaiteriez acheter pour obtenir l’information, qui est néanmoins payante.
Information complémentaire pour les chauffe-eaux
Une attention toute particulière
doit être portée au niveau du chauffe-eau. Lors de l’expertise, il se peut qu‘il soit conseillé de
changer le chauffe-eau. Un chauffe-eau de plus de 10 ans ne peut plus être mis sous
maintenance. Et il ne tardera pas à présenter des défauts. Un bon chauffe-eau neuf coûte entre
1500 et 2000 euros.
Un peu
de vocabulaire concernant cette particularité dans l’achat d’un logement est probablement
nécessaire. Le Cv-only est seulement le chauffage central, le Boiler only fait référence au
chauffe-eau (eau chaude robinet) uniquement et enfin le Cv + boiler est un COMBI qui
comprend l’eau et le chauffage.
VR/HR/HR+ sont des labels d'efficacité (la quantité d'énergie produite par rapport à la quantité
d'énergie consommée). VR ( verbeterd rendement, rendement amélioré) est à environ 80%
efficace, HR (hoog rendement, haut rendement) est à 100% efficace (HR100 = 100%, HR104 =
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104%, HR107 = 107%), le HR+ (hoog rendement+) est à 110% efficace. Le SV (schonere
verbranding, combustion propre) permet de réduire les risques de pollution, le NZ (naverwarmer
zonneboiler) peut être combiné à un chauffe-eau solaire, le CW (comfort warm water, confort
eau chaude) indique à quelle vitesse l'eau devient chaude quand elle commence à être
sollicitée, de qualité allant du CW1 au mieux, soit le CW6. Le HRe est un chauffe-eau qui
produit de l'électricité, en plus de chauffer.
Il existe un
site internet
pour comparer les chauffe-eau.
Nuon
et
Van jole
proposent la pose des chauffe-eau.
Etape 3 : vérifier que l'appartement n'a pas d'amiante A partir de la date de construction
de l’appartement ou de la maison, il est possible de savoir si de l'amiante est susceptible d'avoir
été utilisée. L'amiante a été employée de 1960 à 1980.
Un bouwkundige adviseur peut également vous renseigner à ce sujet. Il coûte entre 250 et
350€ et permet de voir tout ce qui ne va pas au niveau de l'état de la maison : humidité,
amiante, isolation, etc.
Etape 4 : Le syndicat de copropriété Ceci s'applique tant bien pour les achats
d'appartement que de maison. En appartement, le mieux est de s'assurer qu'il existe un VVE (
Vereniging van Eigenaren
, syndicat de copropriété) et qu’il est "actief". Sinon, il n'est pas obligatoire, mais
conseillé d'en monter un.
Il est recommandé de se renseigner à l’avance sur la quantité d'argent disponible dans le pot
commun et de demander quel est l'apport mensuel auquel vous allez devoir participer. Cet
apport varie selon les achats, et peut ne pas vous convenir car trop élevé. Dans tous les cas,
cela constitue encore des frais à prendre en compte dans les dépenses mensuelles.
Le VVE prend en compte les frais liés à l'extérieur de votre bien. Cela se rapporte aux façades,
aux balcons, au toit du dernier étage, aux ascenseurs par exemple. Donc plus le pot commun
est important, plus les fonds seront présents si nécessaires en cas d’éventuelles réparations.
Avant l’achat de la maison, assurez-vous également que la co-propriété n’a pas prévu de faire
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de gros travaux à court ou à long terme comme la rénovation des balcons ou tout autre coûts
qui peuvent monter très rapidement et auxquels vous êtes obligés de participer.
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