Fiche 1 : Le système actuel d`évaluation des locaux à usage d

Fiche 1 : Le système actuel d’évaluation des locaux à
usage d’habitation
L’assiette de la fiscalité directe locale, notamment la taxe foncière sur les propriétés bâties,
la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe d’habitation, repose sur la notion de
valeur locative cadastrale (VLC).
Cette valeur locative cadastrale représente le loyer annuel théorique que pourrait produire
l’immeuble s’il était loué dans des conditions normales. Elle est calculée par rapport au
marché locatif de 1970 pour les propriétés bâties (1975 pour les DOM).
Pour leur évaluation, c’est à dire la détermination de leur valeur locative, les biens bâtis
imposables aux impôts directs locaux sont classés en trois groupes de locaux : 
les locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel (articles 1496 à 1497 du code
général des impôts) ;

les établissements industriels figurant à l’actif du bilan de leur propriétaire ou de leur
exploitant lorsqu’il est soumis au régime réel d’imposition (article 1499 du code général
des impôts) ;

les locaux commerciaux et biens divers et les établissements industriels ne répondant
pas aux conditions précédentes (article 1498 du code général des impôts).
L’article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010 relatif à la révision des valeurs
locatives des locaux professionnels a modifié le classement des locaux à usage
professionnel, en les intégrant dans le groupe des locaux commerciaux et biens divers à
compter de l’entrée en vigueur de la révision, c’est-à-dire pour les impositions émises au titre
de l’année 2015.
I – Les locaux à usage d’habitation
Le groupe des locaux à usage d’habitation comprend actuellement :
-
les logements (maisons individuelles, appartements),
-
les dépendances bâties (garage, piscine …),
-
les logements à usage professionnel, essentiellement les locaux utilisés par les
professions libérales.
Le nombre total de locaux à usage d’habitation s’élève à 35 millions, auxquels peuvent être
ajoutés 11 millions de dépendances bâties évaluées distinctement, soit un total
de 46 millions de locaux.
1 II – Une unique méthode d’évaluation : la méthode par comparaison
Contrairement aux locaux commerciaux et aux biens divers, pour lesquels trois méthodes
différentes sont prévues, les locaux à usage d’habitation sont tous évalués selon une unique
méthode d’évaluation par comparaison avec des locaux de référence.
1 - Les locaux de référence
La loi prévoit de classer, dans chaque commune, chaque logement à usage d’habitation
dans l’une des 8 catégories de la nomenclature1 fixée, allant d’un aspect « nettement
somptueux » (catégorie 1) à un aspect « délabré » (catégorie 8).
Les dépendances bâties sont quant à elles classées selon 4 catégories.
Par ailleurs, lorsque dans la commune les caractéristiques générales d'un nombre important
de locaux répondent pour partie aux critères de deux catégories consécutives, des
catégories intermédiaires peuvent être créées.
Le descriptif de chacune des catégories (cf. annexe 1) est fonction des caractéristiques
physiques des locaux :
-
le caractère architectural de l’immeuble,
-
la qualité de la construction,
-
la distribution du local,
-
la nature des équipements,
-
l’impression d’ensemble que dégage l’habitation.
Dans chaque commune, les catégories de logements existants sont représentées par un
local de référence, auquel est associé un tarif d’évaluation, exprimé en € / m² pondéré, à la
date de référence du 1er janvier 1970. Les locaux de référence sont consignés dans des
procès-verbaux d’évaluation.
En fonction des nouveaux besoins pouvant apparaître, des procès-verbaux complémentaires
peuvent être adoptés pour décrire de nouveaux locaux de référence.
2 - La méthode d’évaluation
L’évaluation par comparaison des locaux à usage d’habitation consiste à :
-
classer le local dans l’une des catégories ;
-
rattacher le local à un local de référence existant au sein du territoire communal ;
-
calculer la surface pondérée.
1
La nomenclature des 8 catégories a été fixée par décret et est décrite à l’article 324 H de l’annexe III au code
général des impôts.
2 La surface pondérée est calculée :
- en appliquant à la surface réelle différents coefficients de pondération destinés à
tenir compte de la situation du local, de son entretien et de l’importance des
pièces ;
- puis en ajoutant à cette surface des « équivalences superficielles » (cf. annexe 2)
représentatives des éléments d’équipement du local (électricité, chauffage,
toilettes, lavabos ...).
La valeur locative du local est ensuite obtenue en multipliant la surface pondérée du local
par le tarif associé au local de référence représentant la catégorie, choisi au sein des procèsverbaux de la commune.
Un exemple illustratif de calcul de valeur locative figure en annexe 3.
III – La mise à jour des évaluations
1 - Les valeurs locatives sont actualisées
La valeur locative fixée en 1970 a été actualisé en 1980 à l’aide de coefficients définis pour
chaque département.
Depuis 1980, les valeurs locatives sont revalorisées chaque année par un coefficient fixé au
niveau national dans le cadre de la loi de finances afin de tenir compte de la variation des
loyers.
C’est le cumul de ces revalorisations qui permet d’obtenir la valeur locative de l’année en
cours.
2 - Les changements affectant les locaux pris en compte annuellement
Les constructions neuves ainsi que les changements de consistance et d’affectation des
locaux à usage d’habitation sont pris en compte par la Direction générale des Finances
publiques à partir des déclarations souscrites par les propriétaires.
La loi oblige le propriétaire à déposer une déclaration en cas de construction nouvelle ou de
changement de consistance, d’affectation ou d’utilisation, dans les 90 jours de réalisation du
changement. Plus largement, le propriétaire doit également déposer une déclaration
décrivant son bien sur demande de l’administration fiscale.
La vérification du respect de ces obligations est assurée en collaboration avec les
autorisations d’urbanisme transmises par les services du Ministère de l’Ecologie, du
Développement Durable et de l’Energie.
3 - Les évaluations établies en concertation avec les commissions communales
Les nouvelles évaluations, ainsi que les éventuels procès-verbaux complémentaires, sont
présentés chaque année pour avis à la commission communale des impôts directs,
composée d’élus et de représentants des contribuables. Elle donne un avis consultatif sur
les évaluations proposées par l’administration. Par leur connaissance du terrain, ces commissions sont également à même d’informer
l’administration fiscale des changements intervenus dans les immeubles de la commune.
Elles participent ainsi à un meilleur recensement des bases fiscales.
3 IV – Les limites du système actuel
1 - La référence au marché locatif de 1970
La date de référence du 1er janvier 1970 pour procéder aux évaluations est chaque année
plus décalée et induit des difficultés de mise en oeuvre.
Bien que revalorisées chaque année par l’application d’un coefficient forfaitaire fixé par la loi
de finances (par exemple, 1,018 pour l’année 2012), les valeurs locatives actuelles ne
reflètent plus la réalité du marché locatif ni et sa diversité selon les territoires. En effet, la
revalorisation s’applique depuis des années de manière uniforme sur tout le territoire, sans
lien avec les évolutions locales. Il en découle un décalage croissant entre les valeurs
locatives cadastrales et les loyers réels actuels.
En effet, l’habitat a connu au cours des dernières décennies de profondes évolutions, qui ont
eu des conséquences importantes, en particulier sur le niveau relatif des loyers pratiqués.
2 - Le manque de lisibilité du calcul de la valeur locative pour les usagers
La détermination de la valeur locative cadastrale est effectuée en plusieurs étapes
(cf. annexe 3). Elle peut paraître complexe et peu lisible pour les usagers et entraîne souvent
un sentiment d’opacité et d’iniquité.
Les usagers sont difficilement en mesure de calculer eux-mêmes ou de vérifier la valeur
locative de leur logement.
3 - Le recours aux équivalences superficielles
Le système des équivalences superficielles (cf. annexe 2), qui consiste à majorer la valeur
locative des locaux à usage d’habitation du fait de la présence de certains éléments dits « de
confort » (eau, électricité, chauffage, installations sanitaires ...) ne revêt plus de réelle
signification aujourd’hui pour les contribuables. Le recours à cette nomenclature
d’équivalences peut difficilement être justifié au vu des standards actuels de l’habitat.
Il contribue à l’opacité du système.
Annexes
-
Annexe 1 - Classification des locaux à usage d’habitation
-
Annexe 2 - Tableau des équivalences superficielles
-
Annexe 3 - Exemple d’évaluation d’un appartement selon la méthode actuelle
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