Côté Patrimoine n°89

www.perial.com
Patrimoine
L E T T R E D ’ I N F O R M AT I O N N ° 8 9 – AV R I L 2 0 1 4
À LA UNE…
Eric Cosserat
Président
du Directoire
Le début d’amélioration de la situation économique en Europe et
la nouvelle orientation politique
et économique en France sont des
signes prometteurs de sortie de
crise. Les conséquences sur les marchés de l’immobilier se font ressentir
avec un rebond sur le marché
locatif (après il est vrai une forte
baisse des transactions en 2013)
et un bon début d’année pour
l’investissement. L’impact ne sera
pas immédiat sur les revenus des
SCPI qui continuent néanmoins de
résister.
Dans
ce
contexte
difficile,
PERIAL AM anticipe et innove.
Pour préserver l’avenir, nous renforçons les provisions pour travaux
et nous maintenons les reports à
nouveau malgré la baisse de certains
dividendes.
Sur le marché du logement,
PERIAL AM innove en proposant
un fonds spécialisé dans le viager
parisien notamment pour répondre
au besoin de maintien à domicile
des personnes âgées. Le viager
est amené à se développer, c’est
notre conviction, tout en offrant
une perspective de valorisation
pour les investisseurs, c’est notre
mission.
Nous vous attendons nombreux
début juin, lors des Assemblées
Générales des PF, qui intègreront
cette année les adaptations de
l’AIFM.
PERIAL, SPÉCIALISTE DE
L’IMMOBILIER DURABLE
Un acteur engagé
Une gestion responsable
ne présence sur toute la chaîne de
U
valeur de l’immobilier
LE MARCHÉ DU VIAGER : UN FORT
POTENTIEL DE DÉVELOPPEMENT
Au même titre que l’environnement, les
questions sociétales sont primordiales
dans la nouvelle approche immobilière
de PERIAL.
Ainsi, après avoir été précurseur en
2009 en lançant PFO2, 1ère SCPI verte
du marché, PERIAL fait à nouveau
preuve d’une démarche innovante en
s’intéressant aujourd’hui au marché du
viager, encore confidentiel, et pourtant
amené à se développer fortement
puisque près de 75 % des seniors sont
propriétaires de leur logement.
... lire la suite en page 3
INTERVIEW
Nicolas Legasse,
Directeur de LEGASSE VIAGER
LE VIAGER : UN INVESTISSEMENT
RENTABLE ET SOLIDAIRE
Nicolas Legasse nous fait part de son expérience sur l’intérêt du viager et
les perspectives d’évolution de ce marché.
... lire la suite en page 2
ZOOM SUR…
VELIZY : DES TRAVAUX DE
MODERNISATION
Suite à l’acquisition en 1997, pour un montant de
5 183 267 €, d’un immeuble situé à Vélizy et loué
sans interruption à la société GUNEBO jusqu’à fin
2012, PF1 a entamé plusieurs axes de réflexion :
légers travaux de remise en état, vente du site,
restructuration complète et/ou construction de
surfaces complémentaires.
… lire la suite en page 3
LE CHIFFRE
37 M€
LA PLUS IMPORTANTE
ACQUISITION DE
COMMERCES RÉALISÉE
PAR PFO2
(voir en page 4)
INTERVIEW
LE VIAGER : UN INVESTISSEMENT RENTABLE ET
SOLIDAIRE
Côté Patrimoine : Pouvez-vous nous expliquer en quelques mots l’intérêt du
viager ?
Nicolas Legasse : L’intérêt d’un investissement en viager occupé, pour un acquéreur,
est de se constituer un capital immobilier avec une décote de 40 % en moyenne
par rapport à la valeur libre et surtout sans fiscalité. Par rapport à un investissement
locatif, nous évitons l’impôt sur le revenu, la CSG CRDS, les loyers impayés, les
dégradations, l’absence de locataire ou bien encore les travaux de réhabilitation. Tout
cela en fait un investissement bien plus rentable.
Nicolas Legasse
Directeur
LEGASSE VIAGER
Parcours
Fils du créateur de la société
LEGASSE VIAGER créée en
1963, plus ancien cabinet de
courtage en viager parisien,
Nicolas Legasse est un
expert reconnu, disposant
de plus de 25 ans d’expérience sur le viager
et consulté en tant que
conseiller, gestionnaire ou
sourceur d’affaires. A 46
ans, il a effectué plus de
500 transactions et étudié
des milliers de cas. Il est
également investisseur dans
le viager à titre personnel.
En outre, il permet à de jeunes acquéreurs sans fortune d’entrer sur le marché
immobilier sans avoir besoin d’un crédit coûteux, le viager étant un crédit vendeur.
C. P. : Quels enseignements tirez-vous de votre expérience sur le viager ?
N.L. : Après 25 ans de pratique du métier, l’enseignement principal que je tire du
viager est d’être un pont entre les générations. Le vendeur profite de son capital
en restant chez lui tandis que l’acquéreur capitalise sur un support immobilier bien
placé, ce qui est rassurant. C’est donc un contrat gagnant-gagnant.
Le vendeur, généralement sans enfants donc sans succession en ligne directe, hérite
de lui-même. Il peut ainsi profiter de sa retraite et du patrimoine qu’il a économisé
durant toute sa vie, en évitant de laisser au moins 60 % de son capital au trésor
public.
L’acquéreur profite d’un investissement intéressant en capitalisant chaque mois et en
réalisant une action solidaire et sociale.
C. P. : Comment voyez-vous l’évolution de ce marché ?
N.L. : L’évolution du marché du viager à court et moyen terme est une augmentation
très sensible du nombre des vendeurs compte tenu de la baisse des retraites, de
l’augmentation du coût de la vie et de l’augmentation de l’espérance de vie due au
progrès important de la médecine.
Cela dit, pour trouver un acquéreur, l’emplacement du bien à vendre est primordial,
tous les vendeurs ne pourront malheureusement pas trouver d’acquéreur, surtout en
province.
À long terme, quand notre espérance de vie sera de plus de 100 ans, il faudra décaler
l’âge auquel nous pouvons vendre en viager. Ainsi, en 1985, nous pouvions vendre
des viagers sur des vendeurs de 60 ans. Aujourd’hui, nous commençons à 70 ans et
il est certain que dans 20 ans, nous commencerons à 80 ans voire 85 ans, avec tous
les problèmes que cela suppose pour la période entre le début de la retraite et le
moment où un investisseur jugera pertinent de prendre le risque de l’investissement
en viager.
ÉVÈNEMENT
PFO2 remporte le prix du meilleur rapport annuel 2012
À l’invitation du magazine Investissement Conseil, qui organisait le 18 mars dernier
la remise des « Pyramides de la gestion de patrimoine », Pierrepapier.fr a distingué
PFO2 pour la qualité de son rapport annuel qui présente les dépenses énergétiques
de chacun des immeubles. À travers ce prix, c’est la crédibilité de la démarche de
PFO2 en matière d’immobilier responsable qui est récompensée.
2
L E T T R E P E R I A L – C ÔT É PAT R I M O I N E – N ° 8 9 – AV R I L 2 0 1 4
À LA UNE...
LE MARCHÉ DU VIAGER : UN FORT POTENTIEL
DE DÉVELOPPEMENT
Au-delà de son potentiel structurel, le marché du
viager présente de fortes capacités de développement
en raison des facteurs démographiques et sociauxéconomiques actuels tels que le niveau élevé des prix
de l’immobilier, l’allongement de l’espérance de vie
ou encore les incertitudes concernant notre système
de retraite par répartition. Tous ces éléments font
plus que jamais du viager une solution immobilière à
même de répondre à ces enjeux de société qui nous
concernent tous.
Même si la mécanique du viager profite au crédirentier
comme à l’investisseur, le marché du viager peine
aujourd’hui à décoller. En créant ce nouveau fonds,
Silver Estate 1, un FPCI investi en viager, PERIAL
souhaite donner une nouvelle dimension au viager
et créer de la valeur par l’alignement des intérêts de
l’ensemble des parties prenantes : le crédirentier et
l’investisseur.
Lancé en avril 2014, le FPCI Silver Estate 1 investit
dans des appartements en logement résidentiel dans
Paris, majoritairement dans des surfaces moyennes
comprises entre 40 et 100 m², avec une forte décote. Le
risque de longévité est mutualisé par la diversification
du portefeuille (45 biens environ).
L’identification des biens est assurée par le cabinet
LEGASSE VIAGER, le plus ancien cabinet de courtage
en viager d’Île-de-France (voir interview du Cabinet
LEGASSE en p.2)
En outre, le fonds Silver Estate 1 profite d’une fiscalité
optimisée ; les produits étant exonérés d’impôt sur le
revenu à compter de la 6ème année de détention des
titres de FPCI.
Ce nouveau fonds est exclusivement réservé à une
clientèle d’investisseurs avertis.
Retrouvez plus d’informations sur le site PERIAL.com
A SAVOIR
Le viager consiste à vendre un bien à un acheteur
(débirentier) en contrepartie d’une rente viagère
pour le vendeur (crédirentier) qui en garde la
jouissance jusqu’à son décès.
Pour le crédirentier, personne âgée propriétaire,
le viager permet d’obtenir un complément de
ressources tout en demeurant dans son logement. Ce
complément de revenus est d’autant plus précieux
que l’allongement de la durée de vie implique
souvent un risque de dépendance accru avec des
dépenses de santé croissantes quand parallèlement
le pouvoir d’achat des retraités baisse.
L’investisseur, quant à lui, profite d’un abattement
significatif sur la valeur du bien à l’acquisition, ce qui
confère à ces biens un fort potentiel d’appréciation à
la revente lors de la libération.
ZOOM SUR…
VELIZY : DES TRAVAUX DE MODERNISATION POUR MIEUX
VALORISER LE PATRIMOINE DE PF1
Compte tenu de l’évolution de la règlementation, cette
dernière solution a été retenue. Outre la meilleure
rentabilité financière, elle permet la modernisation de
l’immeuble existant en l’amenant à un niveau BBC
rénovation, et de mettre l’offre en adéquation avec la
demande des entreprises actuelles. Par ailleurs, sous
garantie décennale, l’immeuble sera également peu
consommateur de travaux pendant les 10 années à
venir.
Lors de la fusion entre PF1 et PF2, son prix
d’acquisition a été réévalué à la valeur d’expertise,
soit 7 991 633 €. Les travaux engagés, financés par
la vente de locaux vacants à ce jour, porteront sur
une enveloppe d’environ 9 M€. Le coût global de
l’opération s’élèvera à 16 991 633 €. Tout en restant
L E T T R E P E R I A L – C ÔT É PAT R I M O I N E – N ° 8 9 – AV R I L 2 0 1 4
prudent sur les valeurs locatives, le loyer attendu
pour cet immeuble est de 1,4 M€ à 1,5 M€ HT par an.
Sur cette base, la valeur d’expertise se situerait entre
19 M€ et 21 M€, soit une valorisation pour PF1 de
11 % à 23 % pour cet immeuble.
Avant
Après
Vélizy - Avenue Morane-Saulnier
3
DÉCRYPTAGE MARCHÉ
ACQUISITIONS
MARCHE LOCATIF ET INVESTISSEMENT :
LA DECONNEXION
2014, le tremplin vers une reprise plus affirmée du marché locatif
Après une année 2013 délicate sur le marché locatif de l’immobilier
d’entreprise, une amélioration sensible semble se dessiner sur le premier
trimestre 2014.
Le redressement de l’économie attendu à partir de la mi-2014 devrait
apporter une bouffée d’oxygène, dont la traduction immobilière commence
à être perceptible sur le 1er trimestre 2014.
On note en effet que plus de 500 000 m2 ont été loués en Ile-de-France,
enregistrant un rebond par rapport au 1er trimestre 2013.
Ces mouvements sur le marché locatif, même s’ils sont encore timides,
laissent entrevoir une reprise de la confiance des entreprises qui devrait se
traduire également sur le taux d’occupation des immeubles de nos SCPI
qui bénéficient de notre politique de valorisation constante, notre meilleur
atout aujourd’hui pour émerger sur un marché en sur-offre.
En effet, si l’heure est encore aux efforts financiers consentis aux locataires,
les loyers résisteront d’autant mieux que les locaux seront rénovés.
Le marché de l’investissement poursuit son développement
2014 s’annonce comme une année supérieure en volume d’investissements
à 2013 (15,5 md€) même si les investisseurs restent très prudents dans leurs
analyses dans un contexte politique et fiscal incertain.
Toutefois, l’attractivité de Paris et des grandes métropoles françaises,
ainsi que la maturité de son marché immobilier, sont autant de facteurs
qui continuent d’attirer les investisseurs du monde entier et d’offrir des
perspectives attractives.
Reste désormais aux investisseurs à veiller à la bonne prise en compte du
risque dans la définition du prix de chaque acquisition compte tenu de la
pression encore exercée sur les valeurs locatives et du déséquilibre entre
l’offre et la demande suivant les secteurs.
ACQUISITION PFO2
COIGNIERES (78)
Les portes de Chevreuse
Différents lots à usage de commerces et
1.410 parkings extérieurs
Surface : 25 069 m²
Achevé en 2006
Prix d’acquisition : 37 424 000 €
ROUEN (76)
156 Bld de l’Europe
Immeuble en R+3 à usage de bureaux +
67 parkings
Surface : 4 755 m²
Achevé en 2009
Prix d’acquisition : 9 325 054 €
VILLEURBANNE (69) Kruger
55 avenue Paul Kruger
Immeuble à usage de bureaux et crèche
+ 63 parkings
Surface : 4 277 m²
Prix d’acquisition : 12 442 000 €
VILLEURBANNE (69) Echo
55 avenue Paul Kruger
Immeuble en R+4 à usage de bureaux
en état futur d’achèvement + 137
parkings
Surface : 6 454 m²
Prix d’acquisition : 18 478 000 €
ACQUISITION PFO
LANNION (22)
Zone du Rusquet Sud
Immeuble indépendant à usage de
commerces + 66 parkings
Surface : 1 008 m²
Achevé en 2006
Prix d’acquisition : 1 329 829 €
ASSEMBLÉES GÉNÉRALES
Comme chaque année, vos SCPI tiendront leurs assemblées générales sur 2ème convocation au 8 rue d’Athènes
à Paris 9ème : PF1 le 2 juin 2014 à 15 heures, PFO le 3 juin 2014 à 10 heures et PFO2 le 3 juin 2014 à
15 heures.
À l’ordre du jour : nomination d’un dépositaire, chargé de contrôler chaque souscription et vente (ou retrait) de
parts, achat et vente d’immeubles, les flux financiers d’exploitation et d’assurer la garde des immeubles et des
placements de trésorerie ; adaptation des statuts : acquisition de parts de SCI détenant des immeubles, de terrains
pour y construire des immeubles et de parts de SCPI et OPCI dans des limites définies, avec adaptation de la
rémunération de votre société de gestion.
Pour PFO2, insertion d’une clause d’ouverture d’un marché secondaire, autorisée par l’Autorité des Marchés
Financiers si des retraits portant sur une part significative de la capitalisation ne sont pas compensés après un
certain délai par des souscriptions. Il s’agit d’une mesure de prévention, PFO2 continuant d’attirer les investisseurs.
Afin de poursuivre sa croissance en adéquation avec sa capacité d’investissement, la majoration de son capital
social est soumise à votre vote.
Côté Patrimoine, lettre éditée par PERIAL SA
au capital de 5 545 856 € RCS - Paris : 562088435 - Président du Directoire : Eric Cosserat.
Siège social : 9, rue Jadin 75017 Paris - Directeur de la publication : Eric Cosserat - Responsable
éditorial : Frédéric Raymond - Imprimée par ATOLL, 22, rue Henri-Regnault 75014 Paris.
L E T T R E P E R I A L – C ÔT É PAT R I M O I N E – N ° 8 9 – AV R I L 2 0 1 4