Pulse - L`indice Jones Lang LaSalle de la logistique en

L’indice Jones Lang LaSalle de la logistique
en Europe – Juin 2012
La prudence est de mise tant
du côté des utilisateurs que
des investisseurs
Après avoir enregistré une forte activité au 4ème trimestre 2011, le
marché des locaux industriels en Europe a été moins dynamique au
1er trimestre 2012. Il reste cependant, au-dessus de la moyenne des
10 dernières années. Ainsi, le niveau de demande placée européen
frôle les 3 millions de m² à la fin du 1er trimestre 2012, soit une
baisse de 16% en un an.
Le marché européen a connu des évolutions contrastées selon les
pays concernés. L’Allemagne reste le marché le plus dynamique, et
ce malgré une baisse de ses commercialisations de 16% en un an.
La France et la Pologne prennent la deuxième et troisième places
(avec des hausses respectives de 13 et 18% en un an), confirmant
ainsi le top 3 enregistré sur l’ensemble de l’année 2011.
L'activité a augmenté en un an aux Pays-Bas (+38%) et en Espagne
(+18%), mais a fortement diminué au Royaume-Uni, en RépubliqueTchèque, en Hongrie, et en Belgique (avec des baisses comprises
-53 et -69%). En Russie, cette baisse a été moins importante (-5%).
La demande placée a certes, fortement diminué en un an, mais
notons que des renouvellements de baux – qui ne sont pas
comptabilisés dans nos statistiques –, ont été nombreux, ce qui a
permis de conserver un niveau d’offre disponible équivalent.
Concernant l’offre neuve, 1,5 million de m² ont été livrés au cours du
1er trimestre 2012, soit une progression de 80% en un an.
Néanmoins, cette hausse est à relativiser puisque le niveau des
livraisons du 1er trimestre 2011 était le plus faible jamais enregistré
depuis 10 ans. Globalement, les développements de projets neufs
sont surtout le fait d’opérations clés-en-main, les lancements en
blanc ne sont toujours pas d’actualité.
Les valeurs locatives prime sont restées stables dans la plupart des
marchés européens au 1er trimestre 2012. Seuls deux marchés ont
connu une évolution positive de leur loyer prime d’un trimestre à
l’autre, Anvers (+2,1%) et Bruxelles (+9,9%) – l’offre étant restreinte
sur ces deux marchés –, alors qu’à Amsterdam, Madrid, et Londres
les valeurs locatives ont diminué (allant de -2,7 à -3,6%).
Concernant la France, les valeurs locatives prime se sont
maintenues sur l’ensemble de la dorsale : elles s’établissent entre
40 et 46 € à Lyon, 42 et 43 € à Lille, entre 42 et 48 € à Marseille,
pour se positionner entre 47 et 52 € en Ile-de-France.
Au global, l’indice Jones Lang LaSalle des loyers en Europe a
légèrement diminué pour le deuxième trimestre consécutif : -0,1%
au 4ème trimestre 2011 et -0.5% au 1er trimestre 2012.
Sur le marché de l’investissement, après avoir enregistré une fin
d’année 2011 particulièrement dynamique, le 1er trimestre 2012 a
fait pâle figure. Ainsi, seul 1,5 milliard d’euros ont été investis sur les
3 premiers mois de l’année, en baisse de 40% en un an. Le manque
de produit « core » sur certains marchés, combiné à la prudence
dont font preuve les investisseurs depuis quelques mois, peuvent
être à l’origine de ce ralentissement.
L'Allemagne et la Pologne sont les deux exceptions puisque leur
volume d’investissement a respectivement augmenté de 12% et
37% en un an. Cette hausse s’explique par la vente par PROLOGIS
de deux portefeuilles : six actifs en Allemagne pour 138 millions
d’euros et 4 en Pologne pour environ 100 millions d’euros.
Le Royaume-Uni, l'Allemagne et la France ont représenté 80% des
investissements en Europe, les investisseurs se focalisant
principalement sur les marchés « core » et les plus liquides. Ailleurs
en Europe, faute de produits, l'activité est restée modérée (hormis
en Pologne). En France, 84 millions d’euros ont été investis en
immobilier logistique, soit une hausse de 95% en un an. Aucune
cession de portefeuille n’est intervenue au 1er trimestre 2012, mais
plusieurs sont actuellement en cours de négociation.
Les taux de rendement prime sont restés stables au 1er trimestre
2012. Ainsi, l’indice Jones Lang LaSalle des taux de rendement
logistique en Europe se maintient pour le 4ème trimestre consécutif à
7,40% (-5 pbs en dessous de la moyenne des 10 dernières
années). En France, les taux de rendement prime demeurent
inchangés et se situent autour de 7 %.
Malgré un démarrage plutôt lent, nous anticipons une performance
pour l’ensemble de l’année 2012 équivalente à celle de 2011. Ce
point de vue est alimenté par le souhait de certains investisseurs
d’augmenter leur exposition à la logistique et au secteur industriel.
Pulse • L’indice Jones Lang LaSalle de la logistique en Europe – Mars 2012 2
Loyer prime en Europe – 1er trimestre 2012
Taux de rendement prime en Europe – 1er trimestre 2012
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Jean-Marie Guillet
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+33 (0)4 78 89 26 26
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Directeur Investissement Logistique
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+33 (0)4 78 89 26 26
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+49 (0)40 350011-339
[email protected]
L'indice Jones Lang LaSalle de la logistique en Europe – Juin 2012
L’indice Jones Lang LaSalle de la logistique en Europe a pour but d’apporter un éclairage synthétique du marché de la logistique en Europe
au travers d’indicateurs clés trimestriels.
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