SURELEVATION et COPROPRIETE
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SURELEVATION et COPROPRIETE
Valorisation du patrimoine immobilier SURELEVATION et COPROPRIETE Me Olivier Brane, M. Dominique Sevray Planète Surélévation Planète Surélévation Cabinet Roy Architectes – Boulogne-Billancourt Pourquoi surélever ? O Bénéfices de la surélévation en copropriété : O Financer les travaux de réhabilitation et de rénovation O Minorer les charges des copropriétaires O Améliorer le confort des occupants O Augmenter la valeur patrimoniale des logements Comment surélever ? O 1.Faisabilité administrative et juridique O Conformité avec le PLU O Estimation des nouvelles surfaces disponibles O 2.Faisabilité technique O Aptitude de la structure à supporter les nouvelles surfaces O Conception du projet : besoins de la copropriété et réglementation O 3.Faisabilité financière O Evaluation de l’équilibre économique du projet O Définition d’un plan de financement optimal Avant la Loi ALUR O Unanimité des copropriétaires du dernier étage obligatoire O Phénomène bloquant toute opération ou la rendant onéreuse par l’indemnité d’éviction O Objectif DUFLOT/ALUR: Faciliter les travaux de rénovation energétique par vente du droit à construire sur le toit. DEPUIS LA LOI ALUR 2 possibilités Le SDC est MO et réalise lui même la surélévation, muni de son syndic qui le représente et d’une assurance spécifique Ou Il vend le droit de surélévation à un tiers (promoteur-rénovateur) 1. La COPRO. EST M.O. O Art. 35 (nouveau après la loi ALUR) de la Loi du 10 juillet 1965 :« La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise aux 2/3 de ses membres. » 2.LA COPRO. VEND A UN PROMOTEUR O Cette décision peut être prise par la copropriété en Assemblée Générale à la double majorité de l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965 (2/3 des voix et majorité des copropriétaires présents ou non.) O L’assouplissement des règles de majorité effectuée en 2009: O Selon l’article 8 de la Loi MLLE dite « Loi BOUTIN » du 25 mars 2009 : O « Pour les immeubles situés sur le territoire de collectivité qui, dans le cadre d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’un plan local d’urbanisme (PLU) ont établi un périmètre au sein duquel le droit de préemption urbain (DPU) peut être exercé, la décision d’aliénation à un tiers des droits de surélévation d’un bâtiment est désormais décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965. » Droit de priorité O « Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés O “Les copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d'un droit de priorité à l'occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés. Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire de l'étage supérieur du bâtiment surélevé l'intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification” Réparation des préjudices éventuels art. 36 de la Loi : O « Les copropriétaires qui subissent par suite de l’exécution des travaux de surélévation prévus à l’article 35 un préjudice répondant aux conditions fixées à l’article 9 ont droit à une indemnité » O , “en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations” Une fiscalité avantageuse… Le 9° du II de l’article 150 U du CGI, dans sa rédaction issue de l’article 42 de la quatrième loi de finances rectificative pour 2011 (n° 2011-1978 du 28 décembre 2011), prévoit une exonération des plus-values de cession de droits de surélévation réalisées par des personnes physiques du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014 en vue de la réalisation de locaux destinés à l’habitation( prolongé au 31/12/2017) L’article 10 de la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015 proroge la période d'application de cette exonération jusqu'au 31 décembre 2017. O L’exonération s’applique aux plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux d’un droit de surélévation et non si la copro réalise ellemême la surélévation. O Dation en paiement possible soit paiemnt du prix de vente à la copro. Non en numéraire mais pa la contrepartie des travaux de réhabilitation sur l’immeuble La RENOVATION ENERGETIQUE O si l’immeuble est réhabilité, amélioré par des travaux de rénovation energétique: Ils sont votés à la majorité de l’art. 24 de la Loi (51% des présents ou représentés). O il est conseillé d’engager une procédure de Référé préventif tendant à la désignation d’un expert qui suivra le chantier et examinera en concours avec le maître d’œuvre de l’opération les dispositions qu’il faut prendre pour éviter les préjudices ou les réparer. Planète Surélévation O Un think tank pour… O Rassembler des professionnels avec des expertises complémentaires O Mettre en place des procédures visant à mener à bien des opérations de surélévation en copropriété O Identifier les obstacles à la réalisation des projets de surélévation et œuvrer pour leur levée par LA COMMUNICATION AUPRES DES COPROPRIETAIRES O …qui passe à l’action… Planète Surélévation O … qui passe à l’action : O Le Bilan Initial de Surélévation © (BIS) mis au point par PLANETESURELEVATION PERMET O D’accompagner les copropriétés dans leur projet de surélévation SUR LES PLANS ADMINISTRATIF, JURIDIQUE, FINANCIER ET… HUMAIN OMERCI DE VOTRE ATTENTION