Loi de finances 2009 : fiscalité immobilière - Cabinet Neu

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Loi de finances 2009 : fiscalité immobilière
mercredi 21 janvier 2009, par Gabriel Neu-Janicki (Date de rédaction antérieure : 21 janvier 2009).
La loi de finances pour 2009 adoptée le 17 décembre en commission mixte paritaire, et la loi de finances rectificative pour
2008 votée le 22 décembre mettent en place de nouvelles mesures fiscales pour les particuliers.
Plafonnement des niches fiscales
Désormais, l’avantage fiscal obtenu par la plupart des systèmes défiscalisant sera plafonné à 25.000 € + 10 % des revenus
imposables bruts. Les avantages pris en compte sont les régimes fonciers avec amortissements ou abattements tels que
Borloo ou Robien, les déficits fonciers. Sont également pris les réductions et les crédits d’impôts de De messine, Girardin ou
de la résidence principale. Ne sont donc pas pris en compte les avantages résultant de la situation personnelle du
contribuable (versement d’une pension alimentaire, statut d’invalide, etc.). Les monuments historiques non ouverts au public,
initialement inclus, sont finalement libérés du plafonnement
Investissement locatif Robien/ Borloo
La loi de finances rectificative pour 2008 introduit la création d’un régime alternatif à côté du système actuel. Les
contribuables bénéficieront d’une réduction d’impôt égale à 25 % du prix du logement, celui-ci n’étant pris en compte que
dans la limite de 300.000 euros. Cette réduction d’impôt sera étalée sur neuf ans par fraction égale, c’est-à-dire pendant
toute la durée sur laquelle il faudra s’engager à louer. Mais si le logement reste loué à l’issue de cette période initiale dans le
respect du plafond de loyer, une réduction de 2 % du prix du logement continuera à être accordée, dans la limite de six ans.
Ce nouvel avantage fiscal sera réservé à l’achat d’un logement neuf répondant aux critères de performance énergétique
imposés depuis 2005.
Pour rappel, le régime Robien déjà en vigueur permet, quant à lui, un amortissement du prix du bien non pas sous la forme
d’une réduction d’impôt, mais d’une déduction des revenus imposables. Cette déduction est de 6 % les sept premières
années et de 4 % les deux suivantes. Cet amortissement permet de neutraliser les revenus fonciers et souvent de générer un
déficit imputable sur les autres revenus dans la limite de 10.700 euros par an.
Le principe d’une déduction des revenus est généralement plus favorable aux ménages les plus fortement imposés.
Ces dispositions s’appliquent également aux biens éligibles aux dispositifs Borloo (condition d’emplacement, de loyer, de
ressources et de la nouvelle condition de respect de la réglementation thermique). L’abattement de 30% s’applique alors et
l’investisseur peut prolonger son engagement 2 fois 3 ans avec 2% de réduction, ce qui porte la réduction totale possible à
31%.
La réduction n’est pas cumulable avec les amortissements déductibles. Les contribuables devront donc choisir en 2009 entre
ce nouveau régime ou les classiques Robien/Borloo.
Travaux en loi Malraux et dans un monument historique
Les opérations de réhabilitation d’immeuble, dans le cadre de la loi Malraux, ne permettront plus à l’investisseur d’imputer
sur son revenu un déficit foncier. Mais donnent droit à une réduction d’impôts de 30 % en Zone de Protection du Patrimoine
Architectural Urbain et Paysager pendant trois ans dans la limite de 100.000 euros par an. Le taux passe même à 40 % dans
des secteurs dits sauvegardés.
Le régime des monuments historiques reste inchangé. Le propriétaire peut toujours réduire son revenu du montant des
travaux réalisé dans un bien classé. La durée de conservation est de 15 ans au minimum. Les travaux ne sont plus comptés
dans les déficits fonciers . Ce taux est majoré de 10 points en secteur sauvegardé. Le montant des travaux déductibles est
plafonné à 150.000€. L’engagement passe de 6 ans à 9 ans.
Location meublée
Loueur en meublé professionnel :
Les conditions sont désormais cumulatives. Il faudra donc que les revenus fonciers soient supérieurs à 23.000€ par an et
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représentent plus que les revenus d’activités. Pour cette dernière condition, dans le cas de biens mis en location avant le 1er
Janvier 2009, les loyers sont pris en compte au triple de leur valeur.
Loueurs en meublé non professionnels :
Les acquéreurs bénéficieront d’une réduction d’impôts de 5% de la valeur de revient du bien. Les amortissements ne se
feront en revanche que sur 85% de cette valeur.
Une nouvelle réduction d’impôt est prévue pour les investisseurs dans un logement situé dans une résidence pour personnes
âgées, de tourisme ou étudiante. Elle sera égale à 5 % du prix de revient du bien dans la limite de 25.000 euros.
Le plafond des revenus fonciers à ne pas dépasser pour pouvoir bénéficier du régime fiscal avantageux du micro-BIC dans le
cadre de la location meublée non professionnelle est abaissé à 32.000 euros, au lieu de 76.300 euros en 2008. Par dérogation,
cette dernière disposition ne s’applique toutefois pas aux loueurs de gîtes ruraux et chambres d’hôtes.
Intérêts d’emprunt pour la résidence principale
L’avantage fiscal consenti pour l’achat de sa résidence principale à crédit est bonifié pour les acquéreurs d’un logement plus
économe en énergie. Ce crédit d’impôt est égal à 40 % du montant des intérêts payés la première année et à 20 % les quatre
suivantes, le coût du crédit est pris en compte annuellement à hauteur de 3.750 euros pour une personne seule et 7 500
euros pour un couple. Le taux du crédit sera de 40 % pendant sept ans en cas d’acquisition d’un logement neuf présentant
une performance énergétique supérieure à des normes réglementaires.
Travaux en faveur du développement durable
Le dispositif de crédit d’impôt pour les travaux d’économie d’énergie dans la résidence principale est prorogé jusqu’au 31
décembre 2012, avec des plafonds de dépenses maintenus à 8.000 euros pour un célibataire et le double pour un couple.
Son bénéfice est étendu aux propriétaires bailleurs, personnes physiques, effectuant des aménagements dans un logement
achevé depuis plus de deux ans qu’ils s’engagent à louer à titre de résidence principale pour une durée de cinq ans. A noter
que les chaudières basse température et les pompes à chaleur air/air sont désormais exclues de ce régime.
Crédit gratuit pour travaux visant à améliorer la performance énergétique d’un logement
Un nouveau crédit gratuit est créé pour financer les travaux visant à améliorer la performance énergétique d’un logement
ancien occupé à titre de résidence principale. Accessible sans conditions de ressources, il est plafonné à 300 euros par mètre
carré, dans la limite globale de 30.000 euros.
Prêt à taux zéro
Les acquéreurs d’un logement neuf présentant des normes de performance énergétique supérieure au minimum légal
pourront bénéficier du prêt à taux zéro pour pour un montant maximal qui sera alors majoré de 20.000 euros.
Source : Texte n° 35 (2008-2009) adopté définitivement par le Sénat le 17 décembre 2008
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