LOI SCELLIER : Une réduction d`impôt par un

LOI SCELLIER : Une réduction d’impôt par un investissement immobilier locatif
La loi n° 2008-1443 de finances rectificative pour 2008 du
30 décembre 2008, instaure un nouveau dispositif
d’investissement locatif surnommé « loi Scellier ». La loi
de finances pour 2009 précise également que le régime «
Robien recentré » et « Borloo » ne seront applicables que
pour les acquisitions faites au plus tard le 31 décembre
2009.
Les contribuables qui acquièrent un logement neuf ou en
l’état futur d’achèvement, entre le 1er janvier 2009 et le 31
décembre 2012, peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt
sur le revenu.
L’AVANTAGE FISCAL
• Le taux de la réduction d’impôt
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 25% pour les
logements acquis en 2009 et 2010, et à 20% pour les
logements acquis ou construits en 2011 et 2012.
Lorsque le logement est loué dans les mêmes conditions
d’application que l’investissement Borloo (plafonnement
des ressources du locataire et location interdite à un
ascendant ou un descendant), le propriétaire peut
bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire au
terme des 9 ans : 2% par an sur une période de 3 ans
renouvelable une fois. Dans cette situation, l’acquéreur
bénéficie également d’un abattement de 30% sur le
montant des loyers.
UN SEUL logement par année : ce nouveau régime de
défiscalisation n’est applicable qu’à un seul logement par
année. Mais, il est toutefois possible pour le contribuable
d’acquérir un logement par an sous le régime de la loi «
Scellier » entre 2009 et 2012.
• Base de calcul
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient de
l’appartement. On entend par prix de revient : le prix
d’acquisition du logement majoré des honoraires du
notaire, des droits de mutation et/ou TVA, sont donc
exclus de la base de calcul les frais de garantie bancaire.
Ce prix de revient est retenu dans la limite de 300 000 €.
Exemple pour un investissement réalisé en 2009 de 300 000 €
La réduction d’impôt sera de 75 000 € sur 9 ans à raison de
8 333 € par an. Une réduction d’impôt supplémentaire de
2% par an, soit 6 000 € est possible les 6 années suivantes.
La réduction d’impôt totale sur 15 ans est donc de 111000 €
pour un investissement avec un prix de revient de 300 000 €.
Cette réduction d’impôt est répartie par parts égales, sur
neuf ans. Elle est accordée au titre de l’année
d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est
postérieure, et imputée pour la 1ère fois sur l’impôt sur le
Document non contractuel – donné à titre d’information Tecnic patrimone - www.tecnicpatrimoine.com
revenu dû au titre de la même année (peu importe le mois
de livraison il n’y a pas de prorata).
Si la réduction d’impôt imputable excède l’impôt dû au
titre d’une année, l’excédent est imputable de l’impôt sur le
revenu des six années suivantes.
• Les déficits fonciers
Sauf disposition contraire dans les instructions fiscales à
paraître, les revenus fonciers d’une opération sous le
régime « Scellier » sont imposables selon les règles de droit
commun. Les déficits fonciers résultant des dépenses
autres que les intérêts d’emprunt sont donc imputables sur
le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.
L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global
n’est définitivement acquise que si l’immeuble est
maintenu en location jusqu’au 31 décembre de la troisième
année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu. Le nonrespect de cette condition entraîne la reprise par
l’administration fiscale des sommes que le contribuable
n’aurait pas dû imputer sur ses revenus des 3 années
précédentes.
LES CONDITIONS D’APPLICATION
• Les conditions relatives au logement
Les immeubles concernés
Les logements neufs, en l’état futur d’achèvement ou que
le contribuable fait construire, les locaux transformés en
logements, ou les locaux réhabilités.
Le recentrage géographique
Ce nouveau dispositif est applicable aux logements situés
dans les zones A, B1 et B2 retenus pour les dispositifs «
Robien-Borloo ». Les logements réalisés en 2009 en zone C
restent
cependant
éligibles
aux
dispositifs
d’amortissement « Robien » et «Borloo ».
Le démembrement de propriété
Pour bénéficier de la réduction d’impôt le bien ne doit
faire l’objet d’aucun démembrement de propriété.
• Les conditions relatives à la location
Le propriétaire doit prendre l’engagement de
louer le bien nu à titre de résidence principale
pour une durée minimum de 9 ans.
L’engagement de location devra prendre effet
dans les douze mois qui suivent la date
d’achèvement de l’immeuble ou la date
d’acquisition si elle est postérieure.
L’acquéreur doit s’engager à respecter un plafond
de loyer (et de ressources du locataire si option
avec abattement). Ces plafonds sont ceux
appliqués aux régimes « Robien » et « Borloo ».
La location ne doit pas être conclue avec un
membre du foyer fiscal (ni avec un ascendant ou
un descendant si option avec abattement).
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• L’indivision
En cas d’acquisition en indivision ou par l’intermédiaire
d’une société non soumise à l’IS, chaque indivisaire
bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la
quote-part (limitée à 300 000 €) du prix de revient
correspondant à ses droits dans l’indivision.
EN PRATIQUE
Si pour bénéficier de ce nouveau dispositif, les promesses
d’achat doivent être signées après le 1er janvier 2009, les
contrats de réservations ne sont pas concernés par ce
problème de date. Il n’existe aucune incompatibilité entre
l’acquisition d’un bien sous le régime «Scellier » et la
possession de biens bénéficiant d’autres systèmes de
défiscalisation (Borloo, Girardin, Malraux…). Le choix du
régime à appliquer à l’appartement, Robien, Borloo ou
nouveau dispositif (avec option sur 9 ans sans abattement
ou option sur 9 ans + 6 ans avec abattement), devra se
faire lors de la signature du contrat de gérance pour
permettre au gestionnaire de choisir le locataire s’il y a un
plafond de ressources à respecter. Au niveau fiscal, le
propriétaire devra mentionner sur sa déclaration de
revenus fonciers (formulaire n° 2044) l’option choisie.
REMISE EN CAUSE DE L’AVANTAGE FISCAL
Le non-respect de l’une des conditions posées par la loi
entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal. Cas de
remise en cause les plus fréquents :
Le non-respect de l’engagement de location
pendant 9 ans dans les conditions légales.
La cession du logement avant 9 ans
Toutefois, aucune remise en cause n’est effectuée lorsque
l’un de ces événements intervient à la suite d’une
invalidité de 2ième ou 3ième catégorie, du licenciement ou
du décès de l’un des époux soumis à une imposition
commune.
EXEMPLE D’IMPACT SUR L’EFFORT D’EPARGNE
M. et Mme Durand font l'acquisition d'un bien immobilier d'une valeur de 150 000€
Ils bénéficient d'un financement sur 20 ans au taux de 5 %. Montant d'impôt payé : 6320 €
AU TERME DU FINANCEMENT
ROBIEN
BORLOO
ZRR
SCELLIER
491 €
21 842€
450€
32 171€
376€
27 648€ + TVA
22 124€
66 883€
Dispositif fiscal
Effort mensuel
Gain fiscal au terme
309€
Extrait de la loi de finance rectificative 2008 et d’un flash Sélexia
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