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Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin) - 10ème année
L’ÉDITO
Roundstone, 14 mai 2005
■ Du côté de
votre notaire
P. 2
■ Du côté du
parlement
P. 3-5
■ Le point sur
P. 6-7
■ Stratégie patrimoniale
internationale
P. 8-9
■ Du côté de l’Europe
P. 10-11
■ Flash Fiscal
P. 12-13
■ Le dossier
P. 14-16
La nouvelle réglementation
des locations en meublé
■ Du côté des tribunaux
- Copropriété
- Immobilier institutionnel
et Promotion immobilière
- Droit fiscal
- Stratégie patrimoniale
- Droit bancaire et financier
- Environnement
- Urbanisme
et Aménagement
- Droit public
P. 17
P. 18-19
P. 19-20
P. 21
P. 22
P. 23
P. 24-25
P. 25-26
■ Conjoncture :
- Les Indices
- L’Immobilier parisien
P. 27
P. 28
A
vant mon départ pour un week-end irlandais, il m’a été
demandé de rédiger le présent éditorial pour mon retour ;
c’est donc de Roundstone, charmant petit port du
Connemara que j’écris ces quelques lignes.
Force est de constater que la vision de la France vue d’ici offre
un contraste saisissant.
En plein débat sur la constitution européenne que la quasitotalité de nos hommes politiques nous ont présentée comme devant être un
plébiscite, les Irlandais jouissent, en grande partie grâce à l’Europe, d’une économie
florissante (3ème pays mondial concernant le PIB par habitant) là où il y a 20 ans
ils rivalisaient dans la pauvreté au côté de l’Espagne et du Portugal.
Alors que notre croissance en ce 1er trimestre est atone, nous voyons ces pays
poursuivre une croissance dynamique et investir en France dans l’industrie, la
banque et l’immobilier.
Ne doit-on pas trouver là une source d’espoir incitant à l’élargissement de l’Europe
à des pays dont le niveau de vie est faible même si leur intégration passe par la
résolution de problèmes qu’il ne faut pas éluder.
Notre orgueil, voire notre suffisance, et dussé-je en souffrir, le poids de la France
dans l’Europe, déclinera inéluctablement si nous persistons à vouloir imposer aux
autres un modèle à la française qui, même s’il comporte des vertus, va à contre sens
du monde qui l’entoure.
Shannon, 16 mai 2005
Illustration des réflexions ci-dessus.
Me présentant à l’aéroport pour prendre l’avion du retour sur la compagnie low cost
irlandaise, nous sommes informés de l’annulation de notre vol du fait de la grève
des aiguilleurs du ciel français pour la défense du lundi de Pentecôte. Rappelons
que notre Pays est le premier pour le nombre de jour de congés...
Tout ceci a au moins un mérite : j’adore le bateau,… et je n’ai plus d’autre moyen
de transport !
Ronan BOURGES
Office certifié ISO
par
Directeur de la publication : Maître Ronan BOURGES
Comité de rédaction : Samuel Auger, Julien Bernard, Ronan Bourges, Xavier Boutiron, Yann Bridoux,
Nathalie Clément, Thierry Croizé, Catherine Desmonts, Kristell Guilloux, Emilie Guirimand, Sophie Guitard,
Virginie Jacquet, Mari-Anne Le Floch, Caroline Leroy, Carole Lvovschi, Jean-Philippe Mabru, Isabelle
Mourette, Rémy Nerrière, Séverine Nicque, Alix d'Ocagne, Arnaud Payen, Karine Quivy, Michèle Raunet,
Frédéric Recq, Dominique Richard, Antoine Urvoy, Fabrise Zamolo,
N° QUAL / 2003 / 20002
Le Bulletin de Cheuvreux N° 1-2005 est édité par l’Etude Cheuvreux
Impression : La Renaissance Lochoise - 1 ter rue de la Tour 37601 Loches
Conception graphique : L.C création
ISSN : N°1764-3015 - Dépot légal : Deuxième trimestre 2005
Le Bulletin de Cheuvreux© est protégé par les règles de la propriété littéraire et artistique.
Toute reproduction est strictement interdite sauf accord exprès de l’Etude CHEUVREUX.
ETUDE CHEUVREUX : 77, boulevard Malesherbes - 75008 Paris - Tél : (33) 01 44 90 14 14 - Fax : (33) 01 44 90 14 15
Le Bulletin sur internet : http://www.cheuvreux-associes.fr
u côté de l’Étude
L’actualité de CHEUVREUX
CHEUVREUX
dernier sur l'art et la gestion du patrimoine ; il est intervenu également
le 17 mai sur la radio BFM sur «la fiducie en France», en sa qualité de
membre de l'Académie Internationale de Droit des Successions et des
Fiducies.
■ Michèle Raunet est l'auteur d'un article intitulé «Emprises ferroviaires et PLU» paru dans l'annuaire du GRIDAUH 2005.
Maeva Persson et Marie Maubert vont animer une conférence du
Groupe Moniteur le 27 septembre prochain qui aura pour thème
«Copropriété : des réformes en question».
■
■
Jean-Philippe Mabru participera à une matinée débat organisée par
EFE le 13 Octobre 2005 sur le thème de la «Gestion et transmission
du patrimoine immobilier privé et d'entreprise».
■
Jean-Philippe Mabru a été interviewé sur Blomberg TV le 26 avril
Des clients nous ont demandé...
■ Notre société est titulaire d'un marché public dont le montant
est supérieur aux seuils communautaires. A-t-elle le droit de
céder librement le contrat à une société tierce ?
■ Le
Le droit français admet qu'un marché public ou une délégation de
service public puisse faire l'objet d'une cession par son titulaire à une
tierce personne. C'est ce qu'a affirmé le Conseil d'Etat dans un avis en
date du 8 juin 2000 (CE, avis, 8 juin 2000, n°364.803). Il pose cependant certaines conditions pour encadrer cette pratique : il est en effet
nécessaire que le cédant obtienne l'accord préalable de la personne
publique cocontractante avant toute cession. Par ailleurs, la cession ne
doit pas constituer un détournement de procédure visant à contourner
la mise en concurrence.
Le droit communautaire des marchés publics, qui a surtout vocation à
encadrer la phase antérieure de sélection du candidat, est muet sur ce
point. Et la Cour de Justice n'a pour le moment pas eu l'occasion de se
prononcer dessus.
Il semble cependant que la position communautaire soit la même que
celle du Conseil d'Etat. Cela résulte d'une lettre du 1er avril 2004 de
la Direction générale du Marché Intérieur (une des directions de la
Commission Européenne) non publiée mais dont le contenu est relaté
dans la revue Droit Administratif.
Aux termes de cette lettre, « lorsque la cession entraîne la reprise pure
et simple par le nouveau titulaire de l'ensemble des droits et obligations résultant du précédent contrat, il ne nous semble pas que le principe d'égalité de traitement s'oppose à cette opération ». Elle poursuit
en précisant « qu'afin d'assurer l'absence de détournement de procédure,
le pouvoir adjudicateur devra s'assurer que le nouveau titulaire remplit
bien les conditions de sélection fixées dans l'avis de marché initial ».
Il en ressort clairement que la cession d'un marché public ou d'une
délégation de service public, au sens du droit communautaire,
peut faire l'objet d'une cession à un tiers, sous réserve des mêmes
conditions que celles posées par le Conseil d'Etat en 2000.
Alors que le crédit-bail immobilier échappe totalement au régime des
baux commerciaux , le sous-locataire va pouvoir revendiquer l'application du statut des baux-commerciaux dans ses rapports avec le
crédit-preneur. Le contrat de sous-location est un contrat distinct du
contrat de crédit-bail qui obéit à des règles qui lui sont propres.
Dans ses rapports avec le crédit-preneur, le sous-locataire bénéficie du
statut des baux commerciaux si toutes les conditions sont remplies
(fonds de commerce, clientèle…) et donc du droit au renouvellement
de son bail : le contrat de sous-location produit tous ses effets dans les
rapports entre locataire principal et sous-locataire aussi longtemps que
le premier a la jouissance des lieux. Le crédit-preneur pourrait
éventuellement éviter l'application du statut des baux commerciaux en
concluant une convention d'occupation précaire
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin)
crédit-preneur d'un bien immobilier sous-loue la totalité ou
une partie du bien. Quels sont les rapports juridiques (droits et
obligations) existant entre le crédit bailleur et le sous-locataire ?
Concernant les rapports avec le crédit-bailleur, le contrat de souslocation lui est inopposable. Le sous-locataire ne pourra prétendre
bénéficier du droit au renouvellement de son bail même si le créditbailleur avait autorisé la sous-location. Le sous-locataire ne pourra
invoquer l'article L145-32 du Code de commerce (renouvellement du
sous-bail à l'expiration du bail principal si acceptation tacite ou
expresse de la sous-location par le bailleur principal). En effet, cet
article ne peut être opposable au crédit-bailleur car le « bail principal
» n'existe pas, le contrat de crédit-bail étant analysé par la Cour de
cassation comme un contrat spécifique ayant pour l'objet l'acquisition
d'un immeuble par le crédit-preneur et ne s'apparente donc pas à un
bail. Suivant le même raisonnement, le sous-locataire ne pourra pas
non plus prétendre à une quelconque indemnité d'éviction de la part
du crédit-bailleur.
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u côté du parlement
À noter au Journal Officiel :
Réforme concernant l’accessibilité des handicapés aux
immeubles
• ERP/ bureaux : La mise aux normes en matière d’accessibilité
handicapés concerne les travaux sur bâti existant ou construction nouvelle, mais aussi tout bâtiment existant, même s’il n’y a pas de
travaux prévus. Un décret ultérieur fixera le délai à l’issue duquel les
ERP devront remplir les exigences relatives à l’accessibilité. En tout
état de cause, ce délai ne pourra pas dépasser les 10 ans à compter du
12 février 2005.
• Des dérogations exceptionnelles peuvent être accordées dans trois
hypothèses : En cas d’impossibilité technique, lorsque il existe des
contraintes liées à la conservation du patrimoine architectural, ou lorsqu’il y a une disproportion manifeste entre les améliorations apportées
et leurs conséquences.
Le Parlement a adopté une loi le 11 février 2005 pour l’égalité des
droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes
handicapées, publiée au JO le 12 février 2005, qui modifie notamment
le Code de la construction et de l’habitation, et plus particulièrement
les règles relatives à l’accessibilité des handicapés dans les ERP, les
logements d’habitation et les bureaux.
Des décrets pris en Conseil d’Etat seront nécessaires pour l’application
des dispositions de cette loi, qui ne sont pas encore intervenus à ce jour.
■ L’attestation à l’achèvement des travaux
Dans le cas où un permis de construire a été délivré, une attestation
relative à la prise en compte des règles concernant l’accessibilité doit
être établie par un contrôleur technique avant l’achèvement des
travaux. Cette attestation délivrée au maître d’ouvrage doit être remise à
l’autorité qui a délivré le permis de construire.
■ Champ
d’application de la loi sur l’accessibilité handicapés :
- Les locaux d’habitation
- Les ERP
- Les installations ouvertes au public
- Les bureaux
Sont cependant exclus les logement d’habitation lorsque les travaux
sont effectués pour l’usage exclusif de leur propriétaire.
■ Le pouvoir de fermeture
Les bâtiments qui n’ont pas respecté les obligations d’accessibilité
pourront faire l’objet d’une fermeture par l’autorité administrative
compétente, comme c’est déjà le cas dans le cadre de la réglementation sur la sécurité incendie.
■ Obligations
résultant du nouveau régime
- Contenu de la réglementation :
L’accessibilité des handicapés dans un ERP s’entend à la fois de l’accessibilité physique, mais également de l’accès aux informations
mises à disposition, qui doit être adaptée à tous les handicaps.
■ Concernant les dispositions relatives aux conditions d’accès à la
commande publique, les entreprises n’ayant pas respecté les obligations en matière d’emploi de personnes handicapées ne sont
pas admises à concourir. Ces renseignements doivent être fournis à
l’appui de chaque candidature.
- Mise aux normes :
• Locaux d’habitation : Les obligations en matière d’accessibilité ne
concernent que la mise aux normes dans le cas de travaux sur un bâtiment
ou une partie de bâtiment existant, ou en cas de construction nouvelle.
Réforme comptable pour la gestion des copropriétés
équilibré et respectueux de la santé et le devoir de toute personne de
prendre part à la préservation et à l'amélioration de l'environnement.
Elle affirme ensuite que toute personne doit, dans les conditions définies par la loi, prévenir les atteintes qu'elle est susceptible de porter à
l'environnement ou, à défaut, en limiter les conséquences et contribuer
à la réparation des dommages qu'elle cause à l'environnement. Elle
consacre aussi le principe de précaution en chargeant les autorités
publiques, lorsque la réalisation d'un dommage, bien qu'incertaine en
l'état des connaissances scientifiques, pourrait affecter de manière
grave et irréversible l'environnement, de mettre en oeuvre des procédures d'évaluation des risques et d'adopter des mesures provisoires et
proportionnées afin de parer à la réalisation du dommage.
Par ailleurs, par une ordonnance rendue le 29 avril 2005, le juge des
référés du tribunal administratif de Chalon-en-Champagne a affirmé
qu’il découle de l’inscription dans le Préambule de la Constitution de
la Charte de l’environnement à la Constitution que le droit de vivre
dans un environnement sain et équilibré qu’elle consacre est désormais
une liberté fondamentale.
Les nouvelles règles comptables applicables aux copropriétés viennent
d'être fixées par le décret n°2005-240 du 14 mars 2005 et l’arrêté du
15 mars 2005. En application de l'article 75 de la loi n°2000-1208 du
13 décembre 2000 dite loi SRU, le décret et son arrêté fixent désormais
avec précision les nouvelles dispositions comptables applicables aux
copropriétés. Ces nouvelles règles s'appliqueront aux seuls syndicats
de copropriétaires, leurs principes comptables étant ceux de la comptabilité d'engagement. Le syndicat approuve les comptes de l'exercice
clos, vote le budget prévisionnel et les dépenses pour travaux et opérations exceptionnelles. Le décret apporte des précisions importantes
sur les modalités de ventilation et de présentation des comptes. Ces
nouvelles réglementations entreront en vigueur au 1er janvier 2006.
La Charte de l'environnement
La Charte de l'environnement a été adoptée le 28 février 2005 par le
Parlement réuni en Congrès et promulguée le 1er mars 2005. Elle proclame notamment le droit de chacun de vivre dans un environnement
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin)
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u côté du parlement (suite)
Incapacités en matière commerciale et publicité du
régime matrimonial des commerçants
évolutions récentes de la jurisprudence et du dispositif législatif en ce
qui concerne :
- la définition de la zone de chalandise,
- l'examen des projets sur la base des critères d'appréciation énoncés
à l'article 1er de la loi d'orientation du 27 décembre 1973 et aux
articles L. 720-1 et L. 720-3 du Code de commerce,
- la conformité des décisions des commissions d'équipement commercial aux règles de la concurrence,
- l'analyse des demandes concernant les magasins d'articles de
marques de prix réduits ou "magasins d'usine",
- la compatibilité des projets avec les schémas de cohérence territoriale,
- l'examen des schémas de développement commercial.
relative à l'application des dispositions du Code de commerce relatives
à l'équipement commercial
L'ordonnance n° 2005-428 du 6 mai 2005 aménage les incapacités
d'exercer une activité dans le domaine commercial ou industriel et
supprime les obligations déclaratives des commerçants relatives à leur
régime matrimonial.
Ord. n° 2005-428, 6 mai 2005, JO 7 mai
Collectivités locales et transfert des actes par voie électronique
Depuis le décret n°2005-324 du 7 avril 2005, les collectivités locales
ont la possibilité de transmettre les actes soumis au contrôle de légalité
du préfet par la voie électronique. Pour être mis en place, le dispositif
de télétransmission doit être homologué sur la base d’un cahier des
charges et une convention doit être conclue entre chaque collectivité
qui souhaite y recourir et le préfet compétent.
Notion de «pollution» et de déchets
Une circulaire ministérielle du 1er mars 2005 fait suite à l'arrêt de la
CJCE du 7 septembre 2004 (commenté dans notre dernier bulletin) qui
a indiqué que « des hydrocarbures déversés de façon non intentionnelle et à l'origine d'une pollution des terres et des eaux souterraines
sont des déchets » au sens de la directive européenne 75/442/CEE du
15 juillet 1975.
Elle vient préciser que la décision de la Cour de Justice ne modifie en
rien les instructions en matière d'application de la législation relative
aux installations classées pour ce qui concerne la pollution des sols. En
particulier, les conditions d'articulation de la législation relative aux
installations classées et de celle relative aux déchets ne sont pas modifiées. Le préfet est notamment seul compétent, au titre de ses pouvoirs
de police spéciale, pour prescrire les mesures de gestion (surveillance,
réhabilitation éventuelle...) des sites pollués par l'exploitation d'une
installation classée.
Par ailleurs, la demande d'excavation systématique de tout sol pollué par
des hydrocarbures n'a jamais été et n'est toujours pas plus d'actualité.
Le principe d'une gestion des sites en fonction des risques avérés ou
potentiels et en tenant compte de leur usage reste bien entendu de mise.
A NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS
Rapport du comité consultatif pour la répression des abus de droit.
Le Rapport du comité consultatif pour la répression des abus de droit
pour l'année 2004 a été publié au Bulletin Officiel des Impôts. Les
membres du comité retiennent la concomittance des actes - apport en
société et donation - ainsi que le fonctionnement purement formel de
la société pour donner raison à l'administration dans ses redressements
à l'encontre des montages destinés à éluder le barême de l'ancien
article 762 du CGI.
Le rapport confirme également qu'en présence d'une donation effective
préalable à la cession des titres, l'administration n'est pas fondée à
mettre en oeuvre la procédure d'abus de droit.
BOI 13 L-2-05 : n° 67 du 13 avril 2005
Circulaire sur la réforme du divorce
Les nouvelles règles juridiques concernant les procédures de divorce
s'appliquent à partir du 1er janvier 2005. Tous les textes nécessaires
à la mise en pratique de ces nouvelles procédures et les causes de
divorce sont commentés dans une longue circulaire du ministère de la
Justice.
Bulletin officiel du ministère de la justice n° 96 (1er octobre - 31
décembre 2004) CIV 2004-16 C1/23-11-2004
REPONSES MINISTERIELLES
Déclaration d'insaisissabilité et détention de parts de SCI
Selon le Garde des Sceaux, les articles L. 526-1 et L. 526-2 du Code
de commerce, issus de la loi pour l'initiative économique du 1er août
2003, qui permettent à «une personne physique immatriculée à un
registre de publicité légale ou exerçant une activité professionnelle
agricole ou indépendante de déclarer insaisissables ses droits sur
l'immeuble où est fixée sa résidence principale» ne peuvent concerner
un immeuble détenu à travers une SCI. Les droits sociaux ne sont, en
effet, pas envisagés par l'article L. 526-1 du Code de commerce.
Rép. min. n° 52819, JOANQ 5 avr. 2005, p. 3540
Aménagement de la déduction au titre de l'amortissement Robien
Une nouvelle déduction au titre de l'amortissement «Robien» est mise
en place en faveur des logements neufs. Une déduction au titre de
l'amortissement spécifique est prévue en faveur des souscriptions en
numéraire au capital initial ou des augmentations de capital de
sociétés civiles de placements immobiliers. L'Administration commente
l'application de ces nouveaux dispositifs dans cette instruction.
BOI 5 D-3-05 : n° 34 du 21 février 2005
DIA, transmission des baux et demande de renseignement
complémentaire
Procédure d’instruction devant la CDEC
S'il est «souhaitable» qu'apparaissent, dans la déclaration d'intention
d'aliéner (DIA) un immeuble soumis au droit de préemption, les baux
qui le concernent, ce n'est pas une obligation. Si le titulaire du droit de
préemption peut demander des renseignements complémentaires pour
l'instruction de la DIA, cette demande complémentaire ne peut
remettre en cause le point de départ du délai de deux mois dont il
Une circulaire (non encore publiée) du 7 mars 2005 de la Direction du
commerce, de l'artisanat, des services et des professions libérales a
pour objet de préciser les modalités d'instruction des demandes
d'autorisation d'exploitation commerciale par les commissions départementales d'équipement commercial (CDEC) pour tenir compte des
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin)
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dispose, dès lors que tous les éléments obligatoires figurent dans la DIA.
Rép. min. n° 13536 (Equipement), JO Sén., 14 avril 2005, (n° 15 S
(Q)), p. 1077 et 1078 et Rép. min. n° 45804 (Equipement), JOAN, 12
avril 2005, (n° 15), p. 3811
et des ménages, notamment grâce à une plus grande diffusion des
mécanismes d'intéressement des salariés aux résultats de l'entreprise».
Le second projet, qui s'inscrit par son esprit dans la continuité de la loi
pour l'initiative économique du 1er août 2003, a pour objectif d'assurer la pérennité des entreprises nouvellement créées comme des entreprises existantes, d'améliorer les conditions de leur transmission afin de
préserver les savoir-faire et l'emploi, de soutenir la croissance des petites
et moyennes entreprises et d'affirmer le rôle des chambres de commerce
et d'industrie comme acteurs du développement économique.
Logement décent et alimentation en eau
Le logement décent comporte une installation en eau potable.
L'expression « eau courante » correspond à une installation d'eau sous
pression distribuée par un réseau public, ou depuis un réservoir, un
château d'eau. La potabilité de l'eau traduit la satisfaction de
l'ensemble des caractéristiques physico-chimiques et bactériologiques
aux conditions de la consommation courante. Il n'y a pas lieu de
modifier le décret du 30 janvier 2002 sur ce point.
Rép. min. n° 56097 (Logement), JOAN, 12 avril 2005,(n° 15), p. 3856
Réforme du droit des successions
Adapter le droit des successions, vieux de près de deux siècles, aux
«nouvelles réalités familiales» : tel est l'objectif fixé par le Garde des
Sceaux, Dominique Perben, qui a dévoilé au début du mois de mai
devant le Congrès des notaires à Nantes, son projet de réforme. Le texte
de loi, présenté en Conseil des ministres le 25 mai, prévoit de modifier
des dizaines d'articles du Code civil et d'assouplir certaines procédures.
Concernant les nouveautés, les règles de l'indivision seront revues : il
n'y aura plus besoin de l'unanimité des bénéficiaires, mais du seul
consentement des deux tiers. En cas de blocage, un mandataire
pourra être désigné. En contrepartie, l'héritier sera protégé contre
d'éventuelles mauvaises nouvelles et pourra être déchargé de tout ou
partie d'une dette qu'il ignorait au moment de l'acceptation de l'héritage.
Le texte prévoit en fait d'ériger en règle «l'acceptation sous bénéfice
d'inventaire», pour que l'héritier puisse vérifier que le patrimoine
recèle plus d'actifs que de passifs. Autre nouveauté, le «pacte successoral», sorte de contrat signé devant notaire dans lequel les héritiers
renoncent à leur héritage au profit d'un tiers (par exemple envers un
des héritiers handicapés).
Les familles recomposées seront aussi mieux prises en compte. Enfin,
le ministre propose d'instaurer la «donation-partage transgénérationnelle» : l'héritier renonce à ses droits au bénéfice de ses enfants.
Loi Carrez et parties communes à jouissance privative
Pour être pris en compte dans le calcul de la superficie de la partie privative, le local doit être clos, couvert et inclus dans la partie privative
du lot de copropriété. Il en résulte que les locaux des parties communes à jouissance privative ou exclusive, ne sont pas pris en compte
pour déterminer la superficie. La superficie d'une véranda ou d'une
loggia est intégrée dans la superficie privative si les locaux clos,
couverts, d'une hauteur égale ou supérieure à 1,80 mètre sont
«compris dans la partie privative du lot ».
Rép. min. n° 57814 (Logement), JOAN, 12 avril 2005, (n° 12), p. 3857
Adaptation du règlement de copropriété et rectification
des calcul des charges et des surfaces
Il est exclu, sous couvert de l'adaptation du règlement de copropriété,
de rectifier les erreurs de calcul ou d'ajuster le quantum des charges,
quand bien même ces opérations seraient justifiées par la mention de
surfaces erronées.
Les articles 11 et 12 de la loi du 10 juillet 1965 sont alors applicables.
Il n'est pas prévu d'imposer une expertise obligatoire des surfaces à
l'occasion des adaptations de règlement de copropriété.
Rép. min. n° 55158 (Ministre délégué au logement et à la ville) JOAN, 5 avril 2005, (n° 14), p. 3549
Ventes à la découpe : une loi plutôt qu'un décret !
Il y a quelques semaines, dans le cadre de la Commission nationale de
concertation (CNC) un accord collectif avait été conclu entre représentants des bailleurs et des locataires pour une meilleure protection, lors
des ventes d'immeubles «à la découpe» par des propriétaires institutionnels, des locataires fragiles, les personnes à revenus modestes ou
moyens et les ménages qui sont en place depuis plus de six ans.
Cet accord a fait l'objet d'un avis paru au Journal Officiel du 6 avril.
Alors que le gouvernement s'apprêtait à rendre cet accord obligatoire
par décret, trois organisations de locataires, la CNL (Confédération
nationale du Logement), la CGL (Confédération générale du Logement)
et la CSF (Confédération syndicale des familles), viennent de faire
savoir au ministre délégué au logement et à la ville qu'elles s'opposaient à l'extension de cet accord par décret, comme la loi le leur
permet. Estimant depuis le début ce texte insuffisant, elles indiquent
que «seul un texte législatif est de nature à endiguer le développement
de ces opérations spéculatives». Le ministère «regrette» cette initiative, qui repousse l'extension des mesures contenues dans l'accord du
16 mars à des dispositions législatives ultérieures, qu'il envisage en fait
d'intégrer à la loi sur le «Habitat pour tous», dont la présentation au
conseil des ministres devrait intervenir au courant du mois de juin.
L'accord reste applicable entre les parties signataires : l'ensemble des
organisations nationales représentant les bailleurs et deux associations
de locataires, la CLCV et l'AFOC.
EN PROJET
Information du vendeur sur l'état du réseau d'assainissement
Dans le cadre du projet de loi sur l'eau, les sénateurs ont voté l'obligation, pour toute promesse de vente d'un immeuble d'habitation ou
d'une partie de cet immeuble, d'informer le futur propriétaire de l'état
des installations d'assainissement non collectif. Ce diagnostic ou ce
certificat doivent avoir été établis depuis moins d'un an à la date de la
promesse de vente ou de l'acte authentique de vente. Cette mesure
impose que le futur acquéreur soit informé, mais elle n'oblige pas à
réaliser les travaux.
Présentation des projets de loi «Breton» et «Jacob»
Le projet de loi pour la confiance et la modernisation de l'économie et
le projet de loi en faveur des petites et moyennes entreprises ont été
présentés en Conseil des ministres le 13 avril.
Le premier a pour objectif «de moderniser les règles de fonctionnement
des entreprises en facilitant leur accès aux financements bancaires et
aux marchés financiers et en renforçant la confiance des investisseurs
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin)
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e point sur
LA LOI RELATIVE AU DEVELOPPEMENT
DES TERRITOIRES RURAUX
Incidence en matière de droit public, d'environnement et d'urbanisme
Développement économique
La nouvelle rédaction du premier alinéa de l'article L 2251-3 du Code
général des collectivités territoriales prévoit que lorsque l'initiative
privée est défaillante ou insuffisante, une association régie par la loi du
1er juillet 1901 ou toute autre personne peut se voir confier la responsabilité de créer ou de gérer un service nécessaire à la satisfaction des
besoins de la population en milieu rural.
Périmètre d'intervention en secteurs périurbains et droit de
préemption
Afin d'enrayer le phénomène de spéculation foncière sur les terrains
situés en périphérie des villes, la loi met en place un système autorisant les départements à créer des périmètres de protection et de mise
en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains. Une fois
délimités, ces périmètres ne peuvent être inclus ni dans une zone
urbaine ou à urbaniser d'un plan local d'urbanisme, ni dans un secteur
constructible d'une carte communale. Les périmètres d'intervention
doivent par ailleurs être compatibles avec les schémas de cohérence
territoriale (SCOT).
A l'intérieur de ces périmètres d'intervention, le département ou, avec
son accord, une collectivité locale ou un établissement public de
coopération intercommunale, peuvent acquérir les terrains à l'amiable
ou par voie d'expropriation. Dans les zones de préemption des espaces
naturels sensibles, l'acquisition peut être réalisée par l'exercice du
droit de préemption du même nom.
En dehors des zones de préemption des espaces naturels sensibles, la
société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER)
pourra, à la demande et au nom du département, faire usage du droit
de préemption prévu à l'article L 143-2, 9° du Code rural(1).
■
Installations classées
Les carrières de craie et de tout matériau destiné au marnage des sols
sont désormais exclues du régime de l'autorisation administrative
prévue à l'article L 512-1 du Code de l'environnement et ne sont plus
soumis qu'à un régime déclaratif. Les carrières de pierres, de sable et
d'argile de faible importance destinées à la restauration des monuments historiques classés ou inscrits ou des immeubles figurant dans
un plan de sauvegarde et de mise en valeur sont également concernées
par cette exception.
Règles d'implantation des bâtiments agricoles
L'article L 111-3 du Code rural pose un principe de réciprocité des
règles de distance d'implantation ou d'extension des bâtiments agricoles
vis-à-vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des
tiers. La rédaction du second alinéa de cet article a été entièrement
repensé par le Législateur. Désormais, au mécanisme de dérogation
ponctuelle qui prévalait jusqu'à présent est substitué la capacité
d'instituer une norme d'implantation spécifique. Cette faculté est
toutefois limitée aux parties actuellement urbanisées de la commune.
■ Permis de construire
Les établissements publics de coopération intercommunale de moins
de 20000 habitants peuvent désormais bénéficier de l'assistance technique des services déconcentrés de l'Etat pour l'instruction de certains
permis de construire. Auparavant, le concours des services de l'Etat
était réservé aux communes de moins de 10000 habitants.
■
■ La loi n° 2005-157 relative au développement des territoires ruraux
a été promulguée le 23 février 2005. Avec ses 240 articles, ce texte
ambitionne de redonner une nouvelle dynamique à la France rurale en
adaptant les moyens d'intervention de l'Etat aux récentes évolutions
des espaces ruraux.
■
Parmi les nombreuses innovations et modifications apportées par le
texte, nous restreindrons notre propos aux dispositions intéressant le
droit des interventions économiques des collectivités territoriales, le
droit de l'environnement et le droit de l'urbanisme qui constituent des
outils fondamentaux de la politique de développement rural du
Gouvernement.
■
■
Dérogations à la marge de recul de l'article L 111-1-4 du
Code de l'urbanisme
L'article L 111-1-4 du Code de l'urbanisme dispose : «En dehors des
espaces urbanisés des communes, les constructions ou installations sont
interdites dans une bande de cent mètres de part et d'autre de l'axe des
autoroutes, des routes express et des déviations au sens du code de la
voirie routière et de soixante-quinze mètres de part et d'autre de l'axe des
autres routes classées à grande circulation». La loi sur le développement
des territoires ruraux vient modifier la procédure permettant de
déroger à l'application de la marge de recul. Pour que le plan local
d'urbanisme puisse écarter cette règle il doit maintenant comprendre
«une étude justifiant, en fonction des spécificités locales, que ces règles
■ Urbanisme commercial
En matière d'urbanisme commercial, la surface de vente prise en
compte au titre du 1° de l'article L 720-5 du Code de commerce pour
les pépiniéristes et les horticulteurs est celle consacrée à la vente au
détail de produits ne provenant pas de leur exploitation.
1 - Article L 143-2, 9° du Code rural : « L'exercice de ce droit a pour objet (…) :
9º Dans les conditions prévues par le chapitre III du titre IV du livre Ier du code de l'urbanisme, la protection
et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains ».
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin)
6
sont compatibles avec la prise en compte des nuisances, de la sécurité, de
la qualité architecturale, ainsi que de la qualité de l'urbanisme et des
paysages».
Une commune dotée d'une carte communale pourra quant à elle fixer
des règles d'implantation différentes avec l'accord du préfet et après
avis de la commission des sites.
Enfin, en présence de contraintes géographiques particulières et après
accord du préfet, il sera possible de déroger à l'ensemble des dispositions précédentes.
extractions et tous affouillements sur une distance de trois cent mètres
à compter de la rive. La loi du 23 février 2005 permet, sous certaines
conditions, la réalisation de constructions et d'aménagements en
dérogation à la règle précédemment exposée. Ainsi, les plan locaux
d'urbanisme ou les SCOT pourront-ils délimiter des secteurs constructibles à condition que des circonstances locales le justifient, que le préfet
donne son accord et qu'une étude adaptée soit réalisée. Innovation
importante, les cartes communales sont désormais susceptibles d'instituer
des secteurs constructibles.
Raccordement aux réseaux
La loi du 23 février 2005 vient compléter en son article 102 la liste des
bâtiments, locaux ou installations soumis à autorisation pour les opérations
de raccordement définitif aux réseaux. Ainsi, les terrains de camping
destinés à l'accueil de tentes, de caravanes, de résidences mobiles de
loisirs et d'habitations légères de loisirs, et au stationnement des
caravanes et des résidences mobiles de loisirs pourront se voir refuser
un raccordement aux réseaux lorsqu'ils auront été aménagés ou installés
sans avoir obtenus au préalable les autorisations requises.
Unités touristiques nouvelles (UTN) : L'article 190 de la loi sur le
développement des territoires ruraux donne de nouveaux critères de
définition des unités touristiques nouvelles. Sont considérées comme
unités touristiques nouvelles «toute opération de développement
touristique, en zone de montagne, ayant pour objet ou pour effet, en une
ou plusieurs tranches :
1º Soit de construire des surfaces destinées à l'hébergement touristique ou
de créer un équipement touristique comprenant des surfaces de plancher ;
2º Soit de créer des remontées mécaniques ;
3º Soit de réaliser des aménagements touristiques ne comprenant pas de
surfaces de plancher dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat».
En présence d'un SCOT, l'autorisation spécifique de création d'une
UTN n'est pas requise à condition toutefois que la localisation, la
consistance et la capacité globale d'accueil et d'équipement des UTN
soient définies par le SCOT.
Les communes qui ne sont couvertes que par une carte communale
peuvent désormais, elles-aussi, délivrer des autorisations spécifiques
d'UTN.
La loi du 23 février 2005 sur le développement des territoires ruraux
distingue également entre deux procédures d'autorisation spécifique
d'UTN dont la mise en œuvre varie selon l'importance de l'opération.
Lorsque les équipements et constructions n'ont pas été réalisés dans un
délai de quatre ans à compter de la notification au bénéficiaire, l'autorisation spécifique d'UTN devient caduque. Il en va de même dans
l'hypothèse d'une interruption des travaux d'aménagement ou de
construction pendant un délai supérieur à quatre ans. Cependant, en
cas de recours, ce délai est suspendu pendant la durée des instances.
■
■ Loi «Montagne»
Un titre entier de la loi du 23 février 2005 sur le développement des
territoires ruraux est consacré aux dispositions intéressant les zones de
montagne. De sensibles modifications ont ainsi été apportées par le
Législateur à la loi n° 85-30 relative au développement et à la protection
de la montagne.
Définition du refuge de montagne : L'article 193 du texte de loi définit le refuge de montagne comme étant «un établissement recevant du
public, en site isolé de montagne, gardé ou non gardé». Ses caractéristiques devront être définies par décret.
Directives territoriales d'aménagement et prescriptions particulières : Auparavant, l'existence d'une directive territoriale d'aménagement empêchait l'adoption de prescriptions particulières. La nouvelle
rédaction de l'article L 145-7 du Code de l'urbanisme autorise l'adoption
de décrets en Conseil d'Etat édictant des prescriptions particulières sur
tout ou partie d'un massif dès lors que la directive territoriale d'aménagement n'a pas pourvu à un ou plusieurs des objets énumérés à l'article
L 145-7 du Code de l'urbanisme(2).
■ Loi «Littoral»
La loi du 23 février 2005 introduit un nouvel article 43 au sein de la
loi n° 86-2 du 3 janvier 1986, dite loi « Littoral », qui crée un conseil
national pour l'aménagement, la protection et la mise en valeur du
littoral et la gestion intégrée des zones côtières. Ce conseil pourra,
entre autre, être saisi pour avis par le gouvernement sur tout sujet
intéressant le littoral.
Par ailleurs, le nouvel alinéa 7 de l'article L 122-1 du Code de l'urbanisme prévoit que lorsqu'un SCOT comprend une ou plusieurs
communes littorales, il pourra comporter un chapitre individualisé
valant schéma de mise en valeur de la mer tel que défini par l'article
57 de la loi n° 83-8 du 7 janvier 1983 relative à la répartition des compétences entre les communes, les départements et les régions de l'Etat.
Lacs de montagne : En matière de protection des lacs de montagne
d'une superficie supérieure à 1000 hectares, un décret en Conseil
d'Etat délimite un secteur au sein duquel les dispositions spécifiques
de la loi « Littoral » trouvent à s'appliquer. Ce secteur ne peut réduire
la bande littorale des 100 mètres.
L'article L 145-5 du Code de l'urbanisme instaure une règle de
protection des parties naturelles des rives des plans d'eau naturels ou
artificiels d'une superficie inférieure à mille hectares en prohibant
toutes constructions, installations et routes nouvelles ainsi que toutes
2 - Article L 145-7 du Code de l'urbanisme : « Lorsque les directives territoriales d'aménagement n'y ont pas déjà
pourvu, des décrets en Conseil d'Etat (…) peuvent définir des prescriptions particulières sur tout ou partie des
massifs (…) pour :
1º Adapter en fonction de la sensibilité des milieux concernés les seuils et critères des études d'impact spécifiques
aux zones de montagne (…) ainsi que les seuils et critères d'enquête publique spécifiques aux zones de
montagne (…) ;
2º Désigner les espaces, paysages et milieux les plus remarquables du patrimoine naturel et culturel montagnard (…) ;
3º Préciser, en fonction des particularités de tout ou partie de chaque massif, les modalités d'application de
l'article L. 145-3 du présent code ».
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin)
CHEUVREUX
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Julien BERNARD
tratégie patrimoniale
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HOLDINGS EUROPÉENNES : UN PANORAMA RÉVÉLATEUR
- Les titres doivent avoir été détenus en pleine propriété pendant une
période ininterrompue d’au moins 12 mois (loi du 24.12.2002) et
avoir la nature d’immobilisations financières telles que définies par le
droit comptable belge.
Cette notion d’immobilisations financières concerne :
- Les actions détenues dans les sociétés liées ou contrôlées (filiales).
- Les participations d’au moins 10 % du capital.
- Les titres détenus dans d’autres sociétés «lorsque la détention vise
par l’établissement d’un lien durable et spécifique avec ces sociétés,
à contribuer à l’activité propre de la société ».
Lorsque la filiale est à l’étranger, ce régime des RDT n’est par ailleurs
susceptible d’être appliqué que si la société distributrice est assujettie
à un impôt analogue à l’impôt belge des sociétés.
Après quelques mois d’interruption, et au milieu d’un lourd débat
constitutionnel, nous reprenons le cours de notre périple européen.
Notre vision, cette fois, sera celle de l’entrepreneur à la recherche de
la meilleure localisation possible pour l’implantation du siège de ses
activités, du centre nerveux au travers duquel seront contrôlées et
animées toutes ses filiales. Son souci principal sera bien entendu celui
d’une absolue neutralité fiscale voire de l’obtention d’avantages spécifiques. Dans ce cadre, est immédiatement mis en avant le caractère
attractif des lois fiscales belges et luxembourgeoises. Mais est-ce bien
les seules ? C’est ce que nous allons nous attacher à vérifier.
Les sociétés holdings constituent des outils indispensables pour
regrouper sous une direction unique plusieurs autres dépendant d’un
même ensemble, en assurant la stabilité de la direction, facilitant et
organisant la distribution de dividendes, permettant la transmission et
la pérennité des structures familiales.
Elles ont pour vocation d’unifier un ensemble de participations
permettant d’exercer des prérogatives de contrôle et de gestion. Mais
rien ne les distingue des sociétés classiques et elles ne bénéficient
d’aucun régime particulier, restant soumises à l’impôt sur les sociétés.
Lorsqu’il s’agit de mettre en place une telle structure holding, la
question qui vient immédiatement à l’esprit est celle de sa localisation
et la réponse réflexe est le plus souvent : Belgique, Luxembourg ou
Pays-Bas, très rarement la France régulièrement critiquée pour sa
fiscalité excessive par rapport à l’environnement européen.
Il nous a donc paru intéressant de faire un rapide panorama du régime
fiscal des sociétés holdings dans ces différents pays pour le comparer
à celui qui est appliqué en France afin de vérifier si certaines idées
reçues sont toujours d’actualité, notamment en matière de taxation des
dividendes et des plus-values de cessions de participations.
■ Holding luxembourgeoise : Les revenus perçus au titre des
participations ne font pas partie du revenu imposable de la société
holding, et sont donc totalement exonérés.
Toutefois, et là encore, le bénéfice de cette exonération n’est accordé
que sous réserve que soient remplies les conditions ci-après :
- La participation doit représenter 10 % du capital de la société filiale
ou un prix d’acquisition d’au moins 1,2 M€.
- La société holding doit détenir les actions ou s’engager à les détenir,
de manière ininterrompue, pendant une durée minimum de 12 mois.
Contrairement au système belge, la loi fiscale luxembourgeoise permet
l’exonération des dividendes perçus avant que ne soit remplie la condition de détention de 12 mois.
Mais tout comme en droit belge, la société distributrice ne doit pas être
soumise à un régime fiscal privilégié (taux d’imposition effectif
au moins égal à 15 % et base d’imposition conforme aux règles
applicables au Luxembourg).
Notre analyse ne portera que sur les sociétés susceptibles d’entrer dans
le champ d’application des conventions bilatérales permettant d’éviter
les doubles impositions et dans celui des directives européennes
(notamment directive mère-fille). Seront donc exclues de cette étude
les sociétés luxembourgeoises soumises à la loi du 31 juillet 1929 sur
le régime fiscal des sociétés de participations financières, qui sont
d’ailleurs appelées à disparaître dans la décennie à venir.
■ Holding néerlandaise : Ici aussi, et sous réserve du respect des
conditions que nous verrons ci-après, les dividendes perçus par une
société holding néerlandaise sont totalement exonérés d’impôt sur les
sociétés.
Avec quelques variantes, nous retrouvons aux Pays-Bas les mêmes
conditions particulières pour l’attribution du bénéfice du régime mèrefille :
- La participation dans la filiale doit porter sur 5 % au moins du capital.
- Les titres ne doivent pas constituer des stocks mais des immobilisations financières.
- La filiale, si étrangère, doit être assujettie à l’impôt sur les sociétés
(quel qu’en soit le taux).
- Les titres ne doivent pas constituer des investissements passifs (dans
cette hypothèse, l’exonération est néanmoins accordée si notamment
la société mère détient au moins 25 % du capital de la filiale).
- I - Régime d’imposition des dividendes
■ Holding belge : Le régime fiscal belge repose sur un système
d’exemption partielle prévu aux articles 202 à 205 du CIR.
En application de ces textes, les revenus de participation reçus par une
société belge sont déduits du résultat imposable à concurrence de 95
% de leur montant en tant que revenus définitivement taxés (R.D.T.).
Cette déductibilité n’est toutefois accordée que sous deux conditions :
- La société holding doit détenir à la date de l’attribution ou de la mise
en paiement du dividende une participation d’au moins 10 % dans le
capital de la société distributrice ou d’une valeur d’acquisition d’au
moins 1,2 M€.
(Nota : le seuil de participation requis n’était que de 5 % jusqu’en
2003).
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin)
Holding française : En France, les revenus tirés par les sociétés
holdings des distributions provenant de leurs filiales sont soustraites
du bénéfice net total, déduction faite d’une quote-part de frais et
charges fixée forfaitairement à 5 % du produit total des participations.
Pour ouvrir droit à ce régime spécial, les titres de participations
doivent être détenus en pleine propriété et représenter au moins 5 %
du capital de la filiale.
■
8
internationale
€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€
en place un secteur d’imposition séparé par les plus ou moins-values
sur de tels titres.
Les plus-values réalisées seront imposées à un taux de 8 % pour l’exercice 2006 et totalement exonérées à compter des exercices ouverts à
compter du 01/01/2007, à l’exception d’une quote-part de frais et
charges égale à 5 % du montant net total des plus-values en question.
L’exonération de plus-values à compter de 2007 sera donc subordonnée à deux conditions :
- Les titres devront avoir été détenus depuis au moins 24 mois pour
relever du régime des plus-values à long terme.
- Ils doivent constituer des titres de participation au sens de la définition comptable.
Il n’existe pas en France de condition de prix de revient.
Cependant les titres doivent soit avoir été souscrits à l’émission soit, à
défaut, avoir fait l’objet d’un engagement de conservation pendant 2
ans au moins.
- II - Régime d’imposition des plus-values
■ Holding belge : Depuis 1994, les plus-values réalisées par une
holding sur ses participations dont les revenus sont susceptibles d’être
déduits au titre des RDT sont totalement exonérées. Aucune condition
autre que celles vues plus haut en matière de dividendes n’est requise.
Il faut toutefois mettre en exergue une notion particulière à laquelle
l’administration fiscale belge commence à donner beaucoup d’importance : celle de plus-value interne spéculative.
En droit belge, les plus-values réalisées dans le cadre d’actes de
gestion normale du patrimoine privé sont exonérées de toute imposition.
Tel est notamment le cas lorsqu’une personne physique cède à une
société holding des participations dans une ou plusieurs sociétés d’exploitation ; sauf lorsque de telles opérations sont faites dans un esprit
de spéculation ou acquièrent par leur fréquence le caractère d’une
occupation lucrative. Dans un tel cas, l’administration belge considère
qu’elles sont imposables sur le fondement de l’article 90 du CIR.
Il s’agit ici d’une évolution récente sur laquelle les tribunaux belges
restent toutefois partagés qui vise à sanctionner les opérations abusives.
A noter que sont présumés constituer des titres de participations ceux
représentant au moins 10 % du capital d’une société. Ne sont toutefois
par concernées les participations dans des sociétés à prépondérance
immobilière. Ainsi, en 2007, et sous réserve de la condition de détention, le régime des plus-values se trouve aligné sur celui des dividendes : exonération à hauteur de 95 %.
Tableau récapitulatif
■ Holding luxembourgeoise : Les plus-values de cession de participations sont exonérées d’impôt au Luxembourg.
Cette exonération introduite en 1990 dans la loi fiscale luxembourgeoise pour favoriser le développement des SOPARFI a été quelque
peu modifiée par le règlement Grand-Ducal du 21 décembre 2001.
Jusqu’en 2001, étaient éligibles à l’exonération les participations
représentant au moins 25 % du capital social de la filiale ou un prix
d’acquisition de 250 M de francs luxembourgeois (6,2 M€) détenues
depuis au moins 12 mois.
Ces conditions ont été atténuées par le règlement précité et alignées
sur celles exigées pour l’exonération des dividendes : participation
d’au moins 10 % détenue pendant 12 mois.
A noter que si la société holding détient une participation supérieure à
10 % du capital d’une filiale, elle peut bénéficier de l’exonération
d’imposition de la plus-value réalisée à l’occasion de la cession d’une
fraction de cette participation si elle s’engage ou s’est engagée à
conserver pendant 12 mois au moins 10 % du capital de la filiale en
question.
A l’issue de cette comparaison des régimes fiscaux des sociétés
holdings, quelles conclusions en tirer ? Il est clair qu’à ce jour la palme
revient toujours aux Pays-Bas avec un régime d’imposition des dividendes et plus-values particulièrement favorable. Ce pays souffre
encore toutefois d’avoir figuré sur la « liste noire » du « Code de bonne
conduite » du Conseil ECOFIN, ce qui lui a valu d’être déserté durant
ces dernières années au profit notamment de la Belgique.
La France, elle, comble son retard et deviendra particulièrement
attractive (sur le plan fiscal et des structures sociétaires grâce à la SAS)
en 2007, en offrant de surcroît aux investisseurs un réseau de conventions internationales très étendu.
La plupart des conventions signées par la France prévoient en outre
des taux de retenue à la source sur les dividendes nettement plus
faibles que ceux imposés au plan national.
Mais oserons-nous relever que cette évolution du régime fiscal des
sociétés holdings est moins due à la compétition entre Etats membres
qu’à l’intervention de l’Europe : conséquences de la transposition en
droit interne de la Directive européenne « mère-fille » du 23 juillet
1990 étendue par celle du 22 décembre 2003.
■ Holding néerlandaise : Dans le cadre du régime mère-fille néerlandais, les plus-values réalisées à raison de participations éligibles
dans des filiales néerlandaises ou étrangères, sont totalement exonérées sous les mêmes conditions que celles vues précédemment en
matière de dividendes.
■ Holding française : Les plus-values sur titres de participations
détenues depuis plus de 2 ans relèvent aujourd’hui du régime des
plus-values à long terme et sont soumises à imposition au taux réduit
de 15 %.
Toutefois, la loi de finances pour 2005 (L.F. 30/12/2004 art. 30) a mis
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin)
Europe, quand tu nous tiens…
CHEUVREUX
9
Jean-Philippe MABRU
u côté de l’Europe
EUROPE
La Commission lance un débat public sur les successions transnationales
La Commission a adopté le 23 février, un Livre vert sur les successions
transnationales qui initie une vaste consultation de tous les milieux
intéressés sur l'ensemble des questions que soulèvent aujourd'hui les
successions au sein de l'Union européenne. Ce document examine
notamment les moyens d'éliminer les obstacles administratifs et
pratiques que doivent aujourd'hui surmonter les citoyens, lorsqu'ils
doivent faire reconnaître par exemple leur qualité d'héritier à l'étranger.
Dans cette perspective, la création d'un «certificat européen d'héritier» est envisagée.
La consultation porte à la fois sur les successions ouvertes sans que le
défunt n'ait laissé d'indication quant au partage de son patrimoine et
sur les successions qui sont réglées par des testaments. Le Livre vert
aborde en premier lieu la question de la loi applicable, puis la détermination des tribunaux compétents, l'intervention d'un juge étant
parfois obligatoire pour le règlement de la succession, même en l'absence de litige. Le Livre vert s'interroge enfin sur d'éventuelles règles
de compétence concernant les autorités et professions intervenant dans
le règlement des successions. De même, pour répondre aux problèmes
concrets des citoyens, il traite de la reconnaissance mutuelle des documents et actes extrajudiciaires nécessaires au règlement d'une succession (testaments, actes notariés, actes administratifs). Les réponses aux
questions que posent le Livre vert sont attendues pour le 30 septembre
2005 au plus tard, sur un formulaire qui sera mis en ligne sur le site :
http://europa.eu.int/.
Commission européenne, communiqué IP/05/208 du 23 févr. 2005
Immobilier industriel : les loyers londoniens toujours en tête
La zone qui entoure l'aéroport de Londres Heathrow reste la plus chère
du monde en matière d'immobilier industriel (236 euros/m2).
Dublin occupe la 2ème place (avec une hausse des loyers de 9%)
suivie par Moscou et Paris (+ 7%).
Cela résulte du classement publié dans l'édition 2005 de «Business Space
Across the World» établi par Cushman &Wakefield Healey & Baker.
Dans le top 10 du classement ne se trouvent que des villes européennes à l'exception de San Fransisco Peninsula, la région la plus
chère des Etats-Unis.
La demande vient principalement des entreprises de logistique et de
distribution permettant de desservir les marchés émergents d'Europe
de l'Est, d'Amérique latine et d'Asie. Le top 30 des endroits les plus
chers au monde concernant l'immobilier industriel est publié.
Mobilisation du BTP pour défendre la TVA réduite
Les deux grandes fédérations françaises, la FFB et le CAPEB, défendent le taux réduit de TVA à 5,5% sur les activités à forte densité de
main d'œuvre (dont la rénovation des logements).
★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★
La croissance économique va se ressaisir dans l'Union
Européenne
Après le ralentissement de l'activité économique observé au second
semestre 2004, la croissance dans la zone euro et l'UE devrait
reprendre courant 2005 sous l'effet de la progression de la demande
intérieure, estime la Commission.
La croissance du PIB devrait se chiffrer à 1,6% dans la zone euro et à
2% dans l'UE (2,1% et 2,3% respectivement en 2006).
La croissance de l'emploi devrait s'accélérer, favorisant une légère
baisse du chômage en 2006.
Toutefois, même si la croissance du commerce mondial a atteint des
sommets en 2004, l'envolée des prix du pétrole et le raffermissement
de l'euro ont pesé sur l'activité dans la zone euro au second semestre,
ce qui a eu des répercussions début 2005.
Les prévisions pour cette année et pour 2006 reposent sur une
progression de la demande intérieure et surtout, sur une forte hausse
de l'investissement.
La consommation privée devrait reprendre plus progressivement au
cours de cette période. Cette situation s'explique surtout par des politiques macroéconomiques accommodantes, une modération salariale
durable et une inflation faible, des conditions de financement favorables, des marges bénéficiaires plus importantes et par les progrès
réalisés sur le front des réformes structurelles qui contribuent à
rétablir la confiance des consommateurs et des chefs d'entreprise.
Le poids de la fiscalité dans les Etats membres de l'Union européenne
En 2003, la charge fiscale globale (c'est-à-dire le total des impôts et
des cotisations de sécurité sociale) dans l'Europe des 25 a atteint 41,5 %
du PIB contre 41,3 % en 2002. Le ratio recettes fiscales/PIB est passé
de 42,4 % en 1998 à 42,9 % en 1999 pour baisser ensuite de façon
constante de 1999 à 2002. Dans les dix nouveaux États membres, le
ratio recettes fiscales/PIB était inférieur en 2003 à la moyenne de
l'Europe des 15 (41,8 %).
La charge fiscale globale variait fortement selon les Etats membres. En
2003, la Suède enregistrait le ratio recettes fiscales/PIB le plus élevé
(51,4 %) suivie du Danemark (49,8 %), de la Belgique (48,1 %), de la
France (45,7 %) et de la Finlande (45,1 %). Les taux les plus bas
étaient observés en Lituanie (28,7 %), en Lettonie (29,1 %), en
Slovaquie (30,9%), en Irlande (31,2 %) et en Estonie (33,4 %).
En 2003, comparé à 2002, la charge fiscale a augmenté dans dix-sept
États membres, a diminué dans sept et est restée inchangée en
Allemagne. Les hausses les plus fortes ont été enregistrées à Chypre
(de 32,5 % à 34,3 %), en Irlande (de 29,8 % à 31,2 %) et en Estonie
(de 32,4 % à 33,4 %). Les baisses les plus marquées ont été constatées
en Slovaquie (de 32,5 % à 30,9 %), en Grèce (de 39,8 % à 38,6 %), et
en Finlande (de 46,1 % à 45,1 %).
Ces données sont extraites d'une publication diffusée par Eurostat,
l'Office statistique des Communautés européennes (Eurostat,
Statistiques en bref, Economie et finances, 3/2005, « Les recettes
fiscales dans les Etats membres de l'UE : Tendance, niveau et structure
entre 1995 et 2003 »).
Source : Commission européenne, communiqué Stat/05/15 du 28 janv. 2005
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin)
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PAYS PAR PAYS
HONGRIE
Record de construction de logements
Jamais autant de logements n'ont été
construits en Hongrie : 44.000 nouveaux
appartements ont été livrés l'an dernier.
Budapest : forte demande de bureaux
Le marché des bureaux dans la capitale hongroise a atteint
1,47 million de m2, dont seulement 84.600 m2 de nouvelles
surfaces, selon CB RICHARD ELLIS.
Le secteur a enregistré un niveau de location record : la
demande a augmenté de 66% par rapport à 2003. Le mensuel moyen a varié entre 11 et 15 euros/m2.
En revanche, pour l'immobilier industriel, seulement
170.000 m2 ont été livrés l'an dernier à Budapest et dans ses
environs. Ce qui représente une baisse de 10% par rapport
à 2003.
120.000 m2 ont été loués, un chiffre également en baisse.
N
T
★ ★ ★ ★
★
FRANCE
Construction : autorisations de construire en
hausse de 15,2% sur trois mois
Le nombre d'autorisations de construire a progressé
en France de 15,2% sur la période allant de décembre 2004 à
février 2005, par rapport à la même période en 2003 et les mise
en chantier ont augmenté de 13,4%.
Moscou : de moins en moins de terrains constructibles
Les entreprises de bâtiment moscovites s'attendent à une
réduction de leurs activités faute de terrains disponibles.
Les sociétés prévoient une crise du secteur d'ici 2010 une
fois que le programme de démolition des «cinq étages»
(grands ensembles bas de gamme construits dans les années
60) sera terminé.
Moscou engage actuellement les investisseurs à construire
en banlieue, au sud-est de la ville, sur des sites tels que
Kojoukhov ou Nekrassovka.
Mais ces zones sont peu attractives et représentent de faibles
opportunités de profits, le bénéfice estimé n'atteignant que
60 dollars le m2 contre 100 à 150 dollars en province.
N° 02 - 2005 (Juin)
★
BELGIQUE
Progression de l'immobilier semi-industriel et
logistique
La forte augmentation de la prise en occupation enregistrée
depuis la 2ème moitié de 2003 s'est poursuivie en 2004.
La prise en occupation sur les marchés de la logistique et du
semi-industriel a progressé pour atteindre un peu plus de
1,1 million de m2 ; la demande a augmenté de 11% en superficie.
L'économie belge a augmenté de 2,7%, une bonne performance
comparée aux pays voisins.
L'amélioration de la conjoncture n'a par contre eu qu'un effet
limité sur le marché de la location.
Le loyer haut de gamme s'est néanmoins maintenu en 2004 à
68 euros /m2/an pour des immeubles semi-industriels en
périphérie bruxelloise conte 50 euros/m2/an à Anvers.
Pour la logistique, le loyer haut de gamme atteint
48 euros/m2/an sur l'axe Anvers-Bruxelles. L'offre potentielle
totale sur ce marché atteint 1,3 million de m2 pour les
prochaines années. La demande pour les produits de qualité
offrant de bons rendements reste très forte et de plus en plus
d'investisseurs étrangers s'intéressent au marché belge.
RUSSIE
La corruption pousse à l'achat de bureaux
Les grandes compagnies occidentales qui
veulent louer en Russie des bureaux n'arrivent
pas à le faire légalement et son souvent obligées d'acheter
leurs locaux. Même quand la société locataire s'engage à
couvrir toutes les taxes qui augmentent avec la déclaration
au fisc de la totalité du loyer, les propriétaires fonciers s'y
refusent fréquemment, préférant ne pas faire connaître leurs
recettes.
Seul l'achat permet de garantir la transparence de la comptabilité.
DE CHEUVREUX
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ALLEMAGNE :
Hausse des achèvements de logements
Les PME allemandes spécialisées dans la construction
de logements présentent un bilan positif en matière
d'achèvements pour 2004. Le nombre d'achèvements
a augmenté de 3,7% pour passer à 278.000 unités.
Cette hausse est due à la menace d'abolition de la prime
d'accession à la propriété qui avait provoqué un boom des
demandes de permis en 2003.
En 2004, le nombre de permis a reculé de 9,7% à 268.000
unités, ce qui permet de prévoir que les achèvements diminueront cette année.
Budapest se dote de nouveaux parkings
Au cours des prochaines années, Budapest investira 91,7
millions d'euros pour la construction de parkings, dont 67,5
financés par le Fonds de Cohésion Européen et 24,2 millions
par la ville. Les montants sont élevés en raison du coût du
foncier.
Le Bulletin
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notre Bulletin
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internet
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- Flash Fiscal -
Flash Fiscal
-
Flash Fiscal
-
Les revenus fonciers : ce qui a changé
L'article 49 de la loi de finances rectificative pour 2004 a modifié les modalités d'imposition des revenus fonciers.
Une instruction administrative du 28 février 2005 5 D-4-05 a commenté ces nouvelles dispositions.
1 - LES REMBOURSEMENTS DE
CHARGES EFFECTUÉS PAR LES
LOCATAIRES
a) La loi de finances rectificative pour
2004 supprime l'imposition des remboursements de charges effectués par
le locataire et supprime parallèlement
la déduction en charge des dépenses
supportées par le propriétaire pour le
compte des locataires.
Jusqu'à l'imposition des revenus de l'année 2003, les recettes brutes comprenaient les sommes encaissées par le
bailleur à quelque titre que ce soit : loyer
principal, remboursement par le locataire
des taxes locatives et de certaines prestations à charge des propriétaires.
L'Administration admettait cependant
que les propriétaires s'abstiennent de
déclarer les dépenses remboursées par le
locataire à la condition de ne pas les
déduire en charges. Peu de bailleurs utilisaient cette solution qui aboutissait à
diminuer la base d'application de la
déduction forfaitaire de 14%.
A compter de l'imposition des revenus
2004, la mesure de tempérament devient
obligatoire : il n'est plus possible ni
d'ajouter aux recettes les remboursements
de charges des locataires, ni de déduire
les charges acquittées pour le compte du
locataire.
Notons que ces aménagements concernent les bailleurs soumis au régime réel
d'imposition mais aussi ceux soumis au
régime du « micro foncier ». Ces derniers
doivent déclarer leurs recettes en « micro
foncier » hors remboursements de charges
reçus des locataires.
b) Afin de ne pas pénaliser les
bailleurs, un dispositif autorise ces
derniers à déduire, au titre de l'année
de départ du locataire, les charges
récupérables mais non récupérées.
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin)
La situation du bailleur au regard des
charges locatives est en principe, d'une
année sur l'autre, globalement neutre. Les
charges supportées par le bailleur sont
généralement remboursées la même
année ou l'année suivante par le locataire.
Afin de ne pas pénaliser les bailleurs qui ont
supporté des dépenses pour le compte de
leur locataire et dont ils n'ont pu obtenir le
remboursement, une déduction spécifique
des revenus fonciers est mise en place.
Seules ouvrent droit à déduction les
charges locatives qui n'ont pas été remboursées par le locataire au 31 décembre
de l'année de son départ mais ces charges
peuvent avoir été engagées au titre de
l'année de départ du locataire comme au
titre des autres années depuis son entrée
dans le logement.
A la date de dépôt de sa déclaration de
revenus fonciers, le contribuable ne dispose donc pas, en règle générale, des éléments nécessaires pour procéder à la ventilation de la provision selon qu'elle a été
utilisée pour faire face à des dépenses
déductibles ou non déductibles.
Ainsi, à partir de l'imposition des revenus
2002, les copropriétaires bailleurs ont été
autorisés à déduire, pour la détermination
de leurs revenus fonciers imposables, le
montant des provisions versées au cours
de l'année civile augmenté ou diminué
des régularisations opérées au titre des
charges de l'année précédente.
c) Dans les recettes brutes, la ligne des
dépenses incombant de droit au propriétaire mais mises par convention à
la charge des locataires est maintenue.
Cette mesure optionnelle est rendue obligatoire : les provisions payées par le
bailleur doivent être déduites pour
leur montant total sur la déclaration
déposée au titre des revenus de l'année
de leur versement au syndic, sans qu'il
y ait lieu d'examiner l'utilisation effective de ces sommes ou leur affectation
à des dépenses déductibles ou non.
Il peut s'agir d'impôts payés par les locataires pour le compte des propriétaires
(taxe foncière par exemple), de réparations non locatives, de primes d'assurance
incombant au bailleur (par exemple assurance incendie)…
Le propriétaire bailleur qui connaîtrait en
temps utile la ventilation des charges en
vue de l'établissement de sa déclaration
de revenus fonciers est tenu de déduire
les provisions payées sans tenir compte de
la ventilation exacte des charges.
En règle générale, ces dépenses constituent également pour le bailleur des
charges déductibles.
a) La déduction des provisions l'année
de leur versement au syndic
Sont déductibles les provisions pour
dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, prévues aux articles 14-1 et 14-2 de la loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 modifiée
(dépenses courantes de maintenance, de
fonctionnement et d'administration des
parties communes, dépenses pour travaux…).
Depuis la loi SRU, les copropriétaires doivent verser chaque trimestre au syndic des
provisions égales au quart du budget voté.
La ventilation définitive des charges est
effectuée après arrêté des comptes présenté, l'année suivante, à l'assemblée générale.
Seules les provisions spéciales destinées à
faire face à des travaux non encore
décidés par l'assemblée générale ne
sont pas concernées. Les dépenses ayant
donné lieu à ces provisions spécifiques
continuent à être déduites dans les condi-
2 - LES CHARGES DE PROPRIÉTÉ
12
- Flash Fiscal -
Flash Fiscal
tions de droit commun, c'est-à-dire à la
date de leur paiement si elles présentent
le caractère de charges déductibles.
b) La régularisation des provisions
déduites l'année suivante
Après l'arrêté des comptes présenté à l'assemblée générale en N+1, les copropriétaires bailleurs doivent procéder à la ventilation définitive des charges de copropriété versées en N et régulariser, sur leur
déclaration de leurs revenus fonciers de
l'année N+1, la déduction qu'ils ont pratiquée l'année précédente.
Chaque copropriétaire doit donc déterminer le caractère déductible ou non de la
charge supportée à l'aide de la provision
déduite, compte tenu des éléments fournis
par son syndicat des copropriétaires.
Il doit majorer son revenu imposable de la
fraction de la provision antérieurement
déduite correspondant à :
- des charges non déductibles (ex :
dépenses d'agrandissement…) ;
- des charges couvertes par la déduction
forfaitaire pour frais divers (ex : frais de
gestion, d'assurance..);
- des charges récupérables sur les locataires (ex : dépenses d'éclairage, de
chauffage, d'entretien…).
-
Flash Fiscal
-
Attention, les charges de copropriété de
l'année N effectivement déductibles après
arrêté des comptes et qui ont déjà été
déduites des revenus de N dans le cadre
de la provision pour charges de copropriété ne doivent en aucun cas faire l'objet
d'une nouvelle déduction sur la déclaration des revenus de N+1.
fonciers :
- Sont désormais soumises à la CRL toutes
les recettes brutes perçues, y compris les
subventions et indemnités destinées à
financer des charges déductibles, les
revenus accessoires tels que les produits
du droit d'affichage et les dépenses
mises par convention à la charge du
locataire.
- En revanche, ne sont plus imposables
les remboursements de charges locatives. Les dépenses supportées pour le
compte du locataire ne sont corrélativement plus déductibles.
3 - L'IMPACT EN MATIÈRE DE
CONTRIBUTION SUR LES REVENUS LOCATIFS
Maître Dominique RICHARD
Maître Sophie GUITARD
[email protected]
La CRL, au taux de 2,5%, s'applique aux
revenus des locations situées dans des
immeubles bâtis achevés depuis plus de
15 ans.
«le courrier fiscal»
Son assiette a été modifiée par la loi de
finances rectificative pour 2004 pour être
harmonisée avec celle de la déduction forfaitaire existant en matière de revenus
Envoyez nous aussi vos questions fiscales au
Bulletin (à l'adresse : Etude Cheuvreux, 77
bd Malesherbes, 75008 Paris) avec vos coordonnées. L'Etude Cheuvreux ainsi que notre
partenaire, le Cabinet Richard et Associes,
y répondront dans le prochain numéro.
(Voir ci-dessous)
«le courrier fiscal»
■ Je
viens de faire l'objet d'un contrôle fiscal et l'inspecteur m'a annoncé qu'il allait rectifier mes déclarations de revenus.
Je viens de recevoir un avis de passage pour un pli recommandé et je pense qu'il s'agit de ces rectifications. Que dois-je
faire : retirer au plus vite le pli ou prétexter un voyage ou une hospitalisation pour ne jamais le prendre ?
■ La
réglementation postale prévoit qu'un pli envoyé en recommandé mais non réceptionné est conservé pendant 15 jours au bureau
de Poste. Il est ensuite renvoyé à l'expéditeur.
Le contribuable doit aller rechercher le pli à l'intérieur de ce délai afin de se préserver le maximum de moyens de contester les
redressements. En effet, si vous retirez le pli à la Poste, le délai pour contester les redressements (30 jours) commence à courir à
compter de ce retrait. En revanche, si le pli, adressé à votre bonne adresse, est retourné à l'Administration sans que vous ne l'ayez
retiré, le délai commencera à compter du jour de la première présentation (avis de passage) et vous risquez de ne pas
avoir le temps de contester les redressements. Et si vous laissez expirer le délai de 30 jours, votre silence vaudra acceptation
et vous supporterez la charge de la preuve en cas de réclamation ultérieure.
Il peut cependant arriver que, durant le délai de garde par la Poste, vous soyez en voyage d'affaire, de loisir, voire même hospitalisé pour des motifs sérieux. C'est alors à vous de vous organiser pour que votre courrier vous suive ou pour donner pouvoir à
quelqu'un d'aller chercher le recommandé à votre place.
Notez qu'il peut être intéressant de ne retirer le pli qu'à la fin de la période de garde. Cela vous laissera un peu plus de temps pour
faire appel à un conseil et plus généralement pour organiser votre défense.
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin)
13
Le Dossier
« DROIT IMMOBILIER »
LA NOUVELLE RÉGLEMENTATION
DES LOCATIONS EN MEUBLÉ
Dans le dernier bulletin, nous vous avions signalé la réforme de la réglementation des baux meublés opérée par la loi
de la cohésion sociale du 18 janvier 2005 (dite « loi Borloo »). Cette réforme a consisté à unifier le régime applicable :
désormais toutes les locations meublées, que l'on soit professionnel ou particulier, sont régies par les articles L.632-1
et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation (texte reproduit en fin de dossier). Cette modification de statut
s'applique aux nouveaux baux ainsi qu'aux contrats en cours au 20 janvier 2005, date d'entrée en vigueur de la loi. Il est
donc important aujourd'hui de connaître ses droits et obligations, que l'on soit bailleurs ou locataire d'un local meublé.
Après avoir rappelé l'historique des différentes réglementations applicables avant 2005, nous définirons avec précision
le champ d'application de la nouvelle réglementation et le contenu de son régime juridique.
-IHISTORIQUE
Pour que ces textes s'appliquent, les conditions suivantes devaient
être réunies :
- la location devait être consentie par un bailleur «louant habituellement plus de quatre logements meublés» ;
- le logement devait constituer la résidence principale du locataire.
Nous verrons quels étaient les régimes antérieurement à la loi
Borloo (A) avant d'évoquer le régime unique applicable depuis la
loi Borloo (B).
Dans ce cas le régime spécial de la location en meublé s'appliquait
avec quelques règles protectrices pour le locataire (obligation d'un
contrat écrit, durée minimale, délai de préavis…).
Il y avait donc la coexistence de deux régimes, un libre pour les
bailleurs personnes physiques et un régime réglementé pour les
loueurs professionnels.
Etaient concernés tous les logements meublés, à l'exception
toutefois des locations faisant l'objet de réglementations spéciales
(logements-foyers et logements faisant l'objet d'une convention avec
l'Etat).
A - Régime antérieur à la loi B
Deux régimes coexistaient.
■ Régime
de liberté.
La location en meublé était régie uniquement par le Code civil et
donc par le principe de la liberté des conventions. Les parties pouvaient donc organiser leurs rapports comme elles l'entendaient.
Toutefois le bailleur avait la seule obligation de remettre au locataire un logement décent, répondant aux caractéristiques fixées par le
décret du 30 janvier 2002.
À défaut de stipulations particulières, les règles édictées par le Code
civil recevaient application (art 1713 et suivants).
Le locataire ne bénéficie donc pas de la réglementation protectrice
de la loi du 6 juillet 1989 concernant les baux d'habitation.
B - Unification du régime de la location en meublé
Jusqu'à maintenant les loueurs en meublé, à l'exception de ceux qui
louaient plus de 4 logements avaient totale liberté pour fixer la durée
du bail ou augmenter le loyer ou donner congé. L'attrait des propriétaires bailleurs pour le meublé était donc de plus en plus grand
principalement en raison de la souplesse de ce régime par rapport
aux locations non meublées soumises à la loi du 6 juillet 1989.
Désormais, l'article 115 de la loi de cohésion sociale du 18 janvier
2005 a modifié l'article L632-1 du Code de la Construction et de
l'Habitation : les dispositions du Code de la Construction réglementent la location meublée quel que soit le nombre de locations
gérées par le bailleur.
■
Régime particulier: Locations en meublé consenties par des
loueurs «habituels»
Afin de lutter contre l'activité des «marchands de sommeil», la loi
du 28 juillet 1998 relative à la lutte contre l'exclusion a mis en place
une protection juridique minimale pour le locataire d'un local meublé. Ont été créés deux nouveaux articles dans le Code de la
construction : les articles L. 632-I et L. 632-2 et de l'habitation.
Cette réglementation concernait certains bailleurs.
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin)
De ce fait la protection du locataire en meublé se rapproche de plus
en plus de la protection dont bénéficient les locataires de logements
14
non-meublés. Le régime de liberté du Code civil ne peut plus
s'appliquer.
Pour éviter toute discussion, il sera indispensable que le contrat
contienne en annexe l'inventaire détaillé des meubles compris dans
la location.
Désormais toutes les locations en meublé doivent être soumises au
régime réglementé qui s'appliquait auparavant pour les seuls loueurs
professionnels. Cela concerne tous les baux en cours au 20 janvier 2005.
- III LE RÉGIME DU CONTRAT DE LOCATION
Avant d'aborder son régime, il est nécessaire de faire un rappel sur
la notion de «location meublée».
Quels sont les éléments principaux du contrat de location en meublé ?
■ Un
- II QU'EST-CE QU'UN BAIL MEUBLÉ ?
contrat écrit
Le locataire bénéficie d'un contrat établi par écrit. Il peut donc le
réclamer à tout moment, et, le cas échéant, par la voie judiciaire.
Très tôt on a émis la crainte que les bailleurs n'utilisent cette possibilité pour échapper parfois frauduleusement à la loi impérative et
protectrice des locataires du 6 juillet 1989.
Il suffirait en effet de louer un local avec une chaise et une table bancale pour que ce local devienne un «local meublé» et donc de faire
figurer cette indication dans le contrat de bail pour que la loi précitée ne soit pas applicable.
Il est donc important de savoir à partir de quel moment un local
devait être considéré comme « meublé» au sens de la réglementation.
Un local contenant une table, une chaise, un sommier, est-il un
«local meublé» dans la mesure où il permet au locataire de dormir,
de s'asseoir, de manger et même d'écrire sur sa table ?
Mais faut-il en plus des éléments de confort pour le rendre habitable
: réfrigérateur, poste de télévision, etc.?
Ni le Code Civil, ni le Code de la Construction et de l'Habitation
n'apportant de définition, les tribunaux ont dû intervenir pour fixer
des éléments à retenir pour qualifier le bail de «meublé». Les tribunaux vont avoir recours à deux critères traditionnels : un critère
intentionnel (les parties ont-elles réellement voulu louer en meublé?)
et un critère matériel (le nombre et la qualité des meubles mis à la
disposition du locataire permettent-ils de parler de «location en
meublé» ?).
■ Durée
Le contrat a une durée de principe de un an, mais il existe deux
exceptions:
- lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration;
- lorsque sa cessation d'activité est prévue lors de la signature du
bail.
Le contrat peut alors être conclu pour une durée de moins d'un an.
Il doit mentionner «les raisons et événements justificatifs. Si le bail
est commercial et renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée
du contrat est portée à un an.
■ Liberté
des conventions
Le contrat obéit au principe de la liberté des conventions sur tous les
points non traités par le Code (fixation du loyer, obligations respectives des parties, etc.).
Les parties ne peuvent déroger aux règles légales en ce qui
concerne la durée du bail et les modalités de sa résiliation ou de sa
reconduction ou de son renouvellement.
■ Fin
du bail
A - Le critère intentionnel
- Elle peut être à l'initiative du locataire : «Le locataire peut résilier
le contrat à tout moment sous réserve d'un préavis d'un mois».
La forme du congé n'est pas fixée par le texte. Il suffira donc que le
locataire puisse rapporter la preuve que ce congé a bien été reçu par
le bailleur en temps utile.
Le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis d'un mois, y
compris lors de la première année de location (Cass. 3e civ., 6 avr.
2005, n° 04-11.374).
-Elle peut également être à l'initiative du bailleur :
Le bailleur peut demander le non-renouvellement du contrat à
l'issue de la période d'un an en prévenant le locataire trois mois
avant l'échéance du bail. Le refus de renouvellement doit être
motivé.
C'est dire qu'il ne peut pas être arbitraire ou discrétionnaire et que
le tribunal pourra contrôler le cas échéant si ce refus est ou non
justifié et le congé pourra être déclaré nul.
La loi ne prévoit rien en ce qui concerne la forme de ce préavis. Le
bailleur devra pouvoir en rapporter la preuve, ce qui l'amènera en
pratique à utiliser au moins la lettre recommandée.
Il importe qu'il y ait «accord des parties sur le caractère meublé de
la location». C'est ce qui doit ressortir du bail lui-même, de son intitulé, mais aussi de ses clauses (obligation d'entretien du mobilier à
la charge du locataire par exemple).
La qualification de location meublée ne dépend pas de l'importance
du mobilier mis à la disposition du locataire, mais de la commune
volonté des parties de louer en meublé. L'intention des parties doit
ressortir clairement du contrat.
Bien entendu, le caractère de la location s'apprécie à l'entrée dans
les lieux du locataire : peu importe en conséquence qu'en cours de
bail la consistance du mobilier ait été réduite à l'initiative du locataire.
B - l'élément matériel.
Pour que la location puisse être qualifiée de «meublée», il faut en
outre que les meubles soient en qualité et en nombre suffisant pour
permettre au locataire de vivre convenablement dans le logement.
Les tribunaux vont exiger la présence au minimum d'une table, d'un
élément de couchage, d'appareils de cuisson et de conservation des
aliments.
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin)
15
Si le bailleur ne prend aucune initiative, le bail se reconduit
tacitement aux mêmes clauses et conditions pour une durée de un an.
Le bailleur peut également faire une offre de renouvellement en
respectant le même préavis en indiquant les nouvelles conditions
qu'il propose. Si le locataire les accepte, le contrat est renouvelé pour
un an. Si le locataire ne les accepte pas, il résulte implicitement de
la loi que le contrat n'est ni reconduit ni renouvelé. Le locataire
devra donc quitter les lieux.
Par ailleurs, si, en dépit de la cessation d'activité, les locaux gardent
leur utilisation première, le contrat de bail est tacitement reconduit.
On voit donc que la cessation d'activité ne mettra pas nécessairement fin au bail. D'une part, il ira au moins jusqu'à son terme et,
d'autre part, il sera reconduit si les locaux gardent leur destination
première (c'est-à-dire s'ils sont rachetés occupés et meublés).
Si la cessation d'activité est due à une opération d'urbanisme ou
d'aménagement, les occupants doivent alors être relogés auprès de
l'opérateur dans les condi¬tions prévues aux articles L. 314-I et C.
314-2 du Code de l'urbanisme.
- Cas particulier de non-renouvellement du bail : cessation
d'activité du bailleur-professionnel
En conclusion, nous conseillons à tous les bailleurs dont les baux
étaient antérieurement régis par les règles du Code Civil (bailleurs
de moins de 4 logements) de se mettre en conformité avec les nouvelles règles et en proposant notamment un contrat écrit reprenant
tous les principes des articles L632-1 et suivants du CCH (reproduits
ci-après). Leurs locataires pourront invoquer de toutes les façons
l'application des règles légales protectrices nonobstant l'existence
d'un contrat conforme et remettre éventuellement en cause le congé
qui leur sera délivré par exemple.
Si le bailleur doit cesser son activité de loueurs de locations
meublées, il doit en informer le locataire «trois mois au moins avant
la date à laquelle cette cessation d'activité est prévue».
Cette cessation d'activité ne pourra avoir lieu :
- avant l'expiration des contrats en cours de validité (ils iront donc
jusqu'à leur terme);
- ou avant le relogement des locataires titulaires de ces contrats.
Dès lors, de deux choses l'une :
- ou bien le relogement des locataires intervient avant la date prévue
pour la cessation d'activité, et celle-ci peut être enregistrée;
- ou bien le relogement des locataires n'est pas effectif à la date
prévue pour la cessation d'activité, et cette date doit alors être
différée jusqu'à ce que ce relogement intervienne.
Rémy NERRIERE
CHEUVREUX
Xavier BOUTIRON
L'intégralité de la réglementation des baux meublés
CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
Chapitre II : Mesures relatives à la protection des occupants de certains meublés
Article L632-1
Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat
établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l'expiration de ce contrat, le bail est
tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le
locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de
renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment
l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une
durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs.
Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.
Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.
Article L632-2
Lorsque le bailleur, propriétaire ou gérant du fonds doit, pour quelque motif que ce soit, cesser son activité, il en informe les locataires
titulaires du contrat mentionné à l'article L. 632-1 trois mois au moins avant la date à laquelle la cessation d'activité est prévue. Sauf cas de
force majeure ou de mise en oeuvre de la procédure de redressement judiciaire prévue par la loi nº 85-98 du 25 janvier 1985, la cessation
d'activité ne peut avoir lieu avant l'expiration des contrats en cours de validité ou avant le relogement des locataires titulaires desdits contrats.
Si, en dépit de la cessation d'activité du bailleur, les locaux gardent leur destination première, le contrat de bail est tacitement reconduit.
Si, en revanche, la cessation d'activité est due à une opération d'urbanisme ou d'aménagement, les occupants doivent être relogés aux frais de
l'opérateur dans les conditions prévues aux articles L. 314-1 et L. 314-2 du code de l'urbanisme.
Article L632-3
Les dispositions du présent chapitre ne s'appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat
portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution.
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin)
16
u côté des tribunaux
COPROPRIÉTÉ
CHARGES DE
COPROPRIETE
Clause réputée non écrite
d'un règlement de copropriété
- nouvelle répartition des charges
- rétroactivité
Un règlement de copropriété imposait à
chaque copropriétaire de contribuer aux
charges d'ascenseur et ce, même pour les
lots situés au rez-de-chaussée, ainsi qu'aux
charges d'entretien pour des parkings que la
copropriété ne possédait pas. La Cour
d'appel avait annulé les clauses litigieuses
mais avait jugé que la nouvelle répartition
des charges ne prendrait effet qu'à compter
de la signification de l'arrêt. Cette décision a
été censurée par la Cour de cassation qui a
rappelé qu'une clause réputée non écrite est
censée n'avoir jamais existé.
Cass. civ. 3ème, 2 mars 2005, pourvoi
n° 03-16.731
Charges
- participation à une association
de quartier (non)
Ne constituent pas des charges de copropriété le versement d'une participation à une
association de quartier.
Rép. ministérielle n°48183 JOAN Q 15
février 2005 p 1738 99D (Dict.
perma. Gestion Immo. Bull. n° 365)
Charges relatives à la conservation
de l'immeuble
Des frais consécutifs à des travaux nécessités par un défaut d'étanchéité sont des
charges de copropriété.
Cass.3° civ., 26 janvier 2005 n° 0316.536, n° 99D (Dict. perma. Gestion
Immo. Bull. n° 365)
Paiement d'un arriéré de charges
- intérêts de retard
Le point de départ du calcul des intérêts au
taux légal commence à courir non pas à la
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin)
date de la décision judiciaire mais à celle de
l'assignation introductive d'instance.
Cass.3è civ 15 février 2005 n°0319.430 (Dict. perma. Gestion Immo.
Bull. n° 365 page 2153)
Recouvrement de charges
de copropriété
- caractère frustratoire
- incidence (non)
Des frais répétés de recouvrement de
charges ont un caractère frustratoire, toutefois le copropriétaire débiteur doit être
condamné au versement de dommages et
intérêts pour non paiement des charges.
CA Paris 23e ch. B 23 sept.2004 AJDI
JANV.2005 p39 (Dict. perma. Gestion
Immo. Bulletin Bull. n° 365 page
2153)
Recouvrement des frais de
procédure depuis la loi SRU
La clause d'imputation des frais de relance
au copropriétaire défaillant, contenue dans
le contrat de syndic, est valable et ne revêt
pas un caractère abusif.
Depuis l'entrée en vigueur de la loi SRU, les
frais nécessaires, exposés à compter de la
mise en demeure, sont supportés par le
copropriétaire défaillant (art.10-1 loi du 10
juillet 1965).
Cas.1ère civ. 1er février 2005 n° 0319.692 (Dict. perma. Gestion Immo.
Bulletin Bull. n 365 page 2153)
ANTENNE
Satellite - retransmission de
chaînes de télévision par câble
à l'ensemble des copropriétaires
- autorisation obligatoire
du diffuseur (oui)
L'autorisation de diffuser une oeuvre par
voie hertzienne ne comprenait pas la distribution par câble de cette télédiffusion sauf
le cas où elle est le fait de l'organisme
17
d'origine. En faisant installer quatre
antennes paraboliques reliées à deux sites
captant divers satellites permettant la réception des chaînes françaises et étrangères et
en assurant la retransmission de ces chaînes
au moyen d'un réseau câblé interne à
chaque immeuble, auprès de l'ensemble des
résidents, le syndicat s'était livré à une
télédiffusion soumise aux dispositions de
l'article L. 132-20 du Code de la propriété
intellectuelle peu important que cette opération ne soit pas liée à l'exercice d'une activité
commerciale ou simplement lucrative, auxquels l'application de ces textes n'est pas
subordonnée. Le syndicat doit avoir l'autorisation du télédiffuseur d'origine pour que
chaque copropriétaire puisse bénéficier
d'une diffusion par câble.
Cass. 1re civ., 1er mars 2005 ; Synd.
des copr. Chesnay - Trianon Résidence
Parly II c/ A. : Juris-Data n° 2005027244.
PARTIES
COMMMUNES
Appropriation exceptionnelle des
parties communes par prescription
acquisitive
L'extension de lots privatifs sur une cour
(magasin empiétant sur une cour partie
commune), commune depuis plus de 30 ans
permet de faire jouer la prescription acquisitive.
Cass.3° civ., 25 janvier 2005 n° 0318.926, n° 113 D (Dictionnaire
permanent Gestion Immobilière Bull.
n° 365)
- CHEUVREUX INFO -
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d’une jurisprudence mentionnés dans le Bulletin
Rémy NERRIERE
Tél : 01 44 90 14 33
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IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIÈRE
Bail meublé
- résiliation par le preneur
avec préavis d'un mois
- applicable dès la première année
(oui)
Aux termes des articles L. 632-1 et suivants
du Code de la construction et de l'habitation, toute personne qui loue un logement
meublé peut le résilier à tout moment avec
un préavis d'un mois, y compris lors de la
première année de location. En l'occurrence, la bailleresse avait loué le meublé pour
une durée d'un an renouvelable commençant à courir le 1er octobre 2000. La locataire avait donné congé le 30 avril 2001
pour le 30 juin suivant. La bailleresse ayant
déduit de la somme restituée un montant
équivalant à deux mois supplémentaires de
loyer. La locataire l'avait assignée en restitution de l'intégralité du dépôt de garantie.
Le tribunal avait cru devoir rejeter cette
demande. La Cour de cassation le désapprouve.
Cass. 3e civ., 6 avr. 2005, n° 0411.374, Mme A. Gigot, Cassation
partielle : Juris-Data n° 2005-027924
PROMESSE
DE VENTE
Indemnité d'immobilisation
- condition suspensive
- obtention d'un refus de prêt
après la date de réalisation
de la condition
- effets
Les époux R avaient consenti à Mme T une
promesse de vente d'immeuble sous la
condition suspensive de l'obtention du prêt
avant le 12 novembre 1999, prorogé jusqu'au 31 janvier 2000. N'ayant pas levé l'option à cette date, Mme T produit une lettre le
9 février 2000 contenant refus de prêt. La
Cour d'Appel rejette la demande d'attribution de l'indemnité d'immobilisation par les
vendeurs. La Cour de cassation casse au
motif que cette condition devait être considérée comme réalisée, le futur acquéreur
n'ayant pas apporté la preuve de son refus
de prêt dans le délai imparti.
Cass 3ème Civ. 14 décembre 2004,
Droit et Patrimoine Hebdo n° 549
du 16 février 2005
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin)
BAIL
COMMERCIAL
Convention d'occupation précaire
- maintien dans les lieux
- application du statut des baux
commerciaux
Par acte en date du 1er novembre 1993, la
société G avait consenti à Mme W, une
«convention d'occupation précaire» pour
une durée de 12 mois pour un local intégré
dans un hôtel. Faisant valoir qu'elle s'était
maintenue dans les lieux à l'issue du terme
fixé par la convention, Mme W assigne la
société pour se voir reconnaître un bail soumis au statut des baux commerciaux et
déclaré nul le congé délivré le 5 septembre
2000. La Cour de cassation énonçant «que
le statut des baux commerciaux s'applique
aux baux de locaux stables et permanents
dans lesquels est exploité un fonds de commerce ou un fonds artisanal, ces fonds se
caractérisant par l'existence d'une clientèle
propre au commerçant ou à l'artisan (…)»
approuve la Cour d'Appel d'avoir retenu la
réalité de l'activité commerciale de Mme W
et d'avoir admis le statut des baux commerciaux.
Cass 3ème Civ. 19 janvier 2005, Droit
et Patrimoine Hebdo n° 553 du 16
mars 2005
Bail commercial
- clause
- travaux déterminés
par l'administration
En présence d'un bail mettant a la charge du
preneur tous travaux déterminés par les
règlements administratifs, une Cour d'Appel
a pu valablement exonérer un bailleur de
toute obligation de réalisation de travaux de
mise aux normes prescrits par la commission
de sécurité.
Cass. civ. 3eme 8 décembre 2004
Bail commercial
- clause travaux - amiante
Il a été jugé que la clause faisant obligation
au locataire de se mettre en conformité avec
«les prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, et notamment en ce qui
concerne la salubrité» n'est pas suffisamment claire et précise pour qu'il en soit
déduit nécessairement qu'il incombe au
18
preneur de mettre les locaux dans lesquels il
exerce son activité commerciale en conformité avec la réglementation relative a
l'amiante.
CA Paris 25 novembre 2004 - AJDI
mars 2005 p. 207
Bail commercial
- dépôt de garantie
- procédure collective
- restitution
Pour que le bailleur d'un locataire en redressement judiciaire soit en droit d'invoquer la
compensation entre le dépôt de garantie et
sa créance de loyers il suffit que cette créance ait été déclarée à la procédure collective.
Cass. com. 18 janvier 2005
DIVERS
Association - objet social
- action en démolition d'une maison
- intérêt à agir
Une association ayant pour l'objet social de
« conserver et protéger l'église du vieux
Castels et le Château de Fages, en même
temps que le site qui leur sert d'écrin » avait
assigné M. et Mme G. pour les voir condamner sous astreinte à démolir une maison
qu'ils avaient construite dans les environs
du château. Les juges du fond considèrent
cette demande irrecevable. Confirmation par
la Cour de cassation qui rappelle que,
conformément aux article 31 du NCPC et
1er de la Loi du 1er juillet 1901, une
association ne peut agir en justice au nom
d'intérêts collectifs qu'autant que ceux-ci
entrent dans son objet social.
Cass 2ème Civ. 27 mai 2004
BAIL
Loueur en meublé
- qualification
- éléments d'équipement
de conservation et de cuisson
des aliments
Un réfrigérateur, des plaques chauffantes ou
une gazinière sont des éléments essentiels
sans lesquels une location ne peut être
qualifiée de location en meublé.
Cass. civ. 3ème 9 février 2005
BAIL
EMPHYTEOTIQUE
Bail emphytéotique
- bail commercial consenti
par l'emphytéote
- sort de la sous-location
à l'expiration de l'emphytéose
- absence d'indemnité d'éviction
La Cour de cassation affirme clairement que
la durée du bail consenti par un emphytéote
ne pouvant excéder celle de l'emphytéose, le
sous-locataire ne peut prétendre, à l'expiration de celui-ci, à aucun droit au renouvellement et, partant, au paiement d'une indemnité d'éviction.
L'arrêt d'appel (Nîmes, 25 mars 2003) est
cassé en ce qu'il avait dissocié droit au
renouvellement et paiement d'une indemnité
d'éviction.
Civ. 3ème, 9 février 2005
VENTE
Vente d'un immeuble
- transmission de plein droit
des actions appartenant
au vendeur (non)
En l'absence de clause expresse, la vente
d'un immeuble n'emporte pas de plein droit
cession au profit de l'acheteur des droits et
actions à fin de dommages-intérêts qui ont
pu naître au profit du vendeur en raisons des
dommages affectant l'immeuble antérieurement à la vente. Viole l'article 1134 du
CodeCcivil, la Cour d'Appel qui, pour refuser toute indemnisation au vendeur au titre
des désordres et malfaçons affectant
l'immeuble vendu, retient que ce vendeur ne
saurait prétendre au paiement des coût des
travaux de réfection, dès lors qu'il ne sera
pas amené à les réaliser, compte tenu de la
vente de l'immeuble.
Cass 3ème civ 17 novembre 2004 JCP ed N n°3-2005 page 48
Annulation d'une vente
et conséquence sur les prêts
L'annulation de la vente immobilière emporte annulation de plein droit des prêts
bancaires. La Cour, au visa de l'article
L. 312-12 du Code de la consommation,
retient que sans relever d'acte positif de
nature à caractériser sans équivoque la
volonté de l'emprunteur de renoncer à se
prévaloir de l'interdépendance des contrats
de vente et de prêts, l'annulation de la vente
ayant un effet rétroactif, celle-ci est réputée
n'avoir jamais été conclue, de sorte que les
prêts souscrits pour l'acquisition de
l'immeuble se trouvent annulés de plein
droit.
Cass. civ. 1ère, 1er mars 2005, pourvoi n° 03-10.456
AGENT
IMMOBILIER
Agent immobilier - préemption
- acceptation par la commune
de toutes les conditions de la vente
- mandat nul
- droit à commission : non
Le fait pour une commune, dans l'exercice
de son droit de préemption, d'accepter
toutes les conditions de la vente ne vaut pas
renonciation non équivoque à soulever la
nullité du mandat en vertu duquel l'agent
immobilier réclame sa commission.
L'agent immobilier ne peut prétendre à une
rémunération de ses diligences que s'il justifie d'un mandat de vendre ou d'acheter
régulier. Quand le mandat est nul, peu
importe que le compromis de vente prévoit
une telle rémunération. Seule peut être prise
en compte une convention postérieure à la
réalisation de la vente par acte authentique.
Civ. 1ère 25 janvier 2005 (cassation)
La destination dans le bail
à construction
La notion de destination n'est pas définie
dans l'article L252-1 et suivants du Code
de la construction et de l'habitation régissant le bail à construction. Relativement
rigide dans le cadre d'un bail ordinaire ou
du bail commercial statutaire, déterminée
par le règlement de copropriété en matière
de copropriété, la destination ne saurait
être limitée dans le cadre d'un bail emphytéotique. Dans le bail à construction, l'obligation d'édifier est l'obligation principale.
La destination est-elle dès lors laissée à la
volonté des parties ? Le bailleur peut-il restreindre la liberté d'usage du preneur qui
construit ? Une jurisprudence récente de la
Cour de Cassation semble adopter cette
solution, mais Me Jean-Luc TIXIER,
Avocat et docteur en droit, émet des
réserves quant à l'interprétation à donner à
cet arrêt.
Construction et Urbanisme, avril 2005
p. 6.
DROIT FISCAL
TAXE FONCIERE
Dégrèvement de la taxe foncière
- vacance de l’immeuble
- déséquilibre du marché locatif
- condition (non)
Aux termes de l’article 1389 du CGI, les
contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance
d’un immeuble destiné à être loué à usage
d’habitation. Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance soit
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin)
indépendante de la volonté du propriétaire,
qu’elle ait une durée de trois mois au moins
et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée.
En l’espèce, le Conseil d’Etat confirme son
interprétation très restrictive de la condition
de vacance en considérant que le déséquilibre du marché locatif ne constitue pas une
vacance indépendante de la volonté du
propriétaire dès lors qu’en l’espèce, l’office
HLM n’avait pas mis en œuvre toutes les
19
possibilités qui lui étaient offertes pour
réduire le taux de vacance de son parc
immobilier locatif. Peuvent être pris en
compte par la jurisprudence une baisse des
loyers, une sélection moins sévère des locataires, une nécessaire mise aux normes de
confort et d’habitabilité, l’adaptation du bien
aux besoins de la population locale. Ont par
exemple été admis comme cause de
vacances les dommages pour fait de guerre !
CE 9 avril 2004, n° 240857, OPHLM
du Tarn, Revue de Droit Fiscal n° 6 de
2005, page 356, n° 180
DROIT FISCAL
IMPOTS SUR
LES SOCIETES
Société civile
- construction vente
- distinction avec un marchand
de biens
- fréquence des achats et reventes
Bien qu’exerçant une activité commerciale
d’un point de vue fiscal, les sociétés civiles
dont l’objet social est la construction en vue
de la vente ne sont pas passibles de l’IS : les
bénéfices de la société sont imposés, comme
ceux des SNC, au nom des associés selon
leur régime propre (IR ou IS selon le cas).
Cependant si la société achète, de manière
habituelle, des immeubles en vue de les
revendre, elle agit comme un marchand de
bien et devient imposable à l’IS dans les
conditions de droit commun.
La Cour Administrative d’Appel de Lyon
considère qu’il en est ainsi dès lors que
l’Administration apporte la preuve de l’intention spéculative, ainsi que de la fréquence
des acquisitions et des reventes. Cependant,
la Cour rappelle qu’une seule opération
d’achat revente, en l’absence d’information
sur les années antérieures, est insuffisante
pour regarder la société civile comme ayant
exercé une activité commerciale.
CAA Lyon, 2è chambre, 10 nov. 2004
n°97-2327, SCI Les Fleuries, Revue de
Droit Fiscal n°8 de 2005, page 463,
n°230
PLUS-VALUES
MOBILIERES
Droit de mutation acquitté
par le donateur
- majoration de prix (non)
Pour le calcul de la plus-value imposable, la
doctrine administrative permet en cas de
cession de valeurs mobilières acquises à
titre gratuit de majorer le prix d’acquisition
des frais afférents aux titres aliénés (droits
de mutation, honoraires du notaire et frais
d’actes). La doctrine précise que ces frais
doivent avoir été effectivement supportés
par le cédant.
En l’espèce, la Cour d’Appel confirme que les
droits de mutation acquittés par le donateur et
par suite non supportés par le donataire ne
peuvent pas majorer le prix d’acquisition.
CAA Paris, 5è chambre, 14 oct. 2004
n°00-2285, Mr et Mme GUICHARD ,
Revue de Droit Fiscal n°10 de 2005,
page 530, n°267
ASSURANCE-VIE
Neutralité fiscale de la valeur de
rachat d’un contrat d’assurance-vie
souscrit par le conjoint survivant
en faveur du défunt
Cet arrêt illustre l’application dans le temps,
de la neutralité fiscale instaurée par une
Réponse Ministérielle en date du 27 juillet
1999 (Rép. Min. Eco., Fin. et Ind. N°35 728
à M. Bataille : JOAN Q, 3 juill. 2000, p
3945), entre les contrats d’assurance-vie
souscrits, à l’aide de deniers communs, par
l’un quelconque des époux au profit de son
conjoint, indépendamment de leur date de
dénouement et de l’ordre des décès des
époux.
Dans le prolongement de l’arrêt Praslicka
(Cass. 1ère civ., 31 mars 1992), la doctrine
administrative effectuait une différence de
traitement selon l’ordre des décès :
- si le souscripteur décédait le premier, le
capital dû au conjoint bénéficiaire était
exonéré des droits de succession sous certaines conditions (primes versées avant le
13 octobre 1998, primes inférieures à
1.000.000 F),
- si le conjoint bénéficiaire décédait le
premier, la moitié de la valeur de rachat du
contrat d’assurance-vie était réintégrée
dans l’actif successoral.
L’Administration a mis fin à cette circonstance, la position a été confirmée par une
Réponse Ministérielle du 3 janvier 2000
(Rép. Min. Eco., Fin. et Ind. N°23 488 à
M.Marsaudon : JOAN Q, 3 janv. 2000, p 58)
et confortée dans une note du 30 janvier
2001 de la DGI (BOI 7 G-2-01).
En l’espèce, le contribuable avait réintégré à
l’actif de la communauté, les valeurs de
rachat de plusieurs contrats d’assurance-vie
qu’il avait souscrits en faveur de son épouse
prédécédée avec laquelle il était marié sous
le régime de la communauté de meubles et
acquêts. La neutralité fiscale ayant ensuite
été instaurée, antérieurement à l’enregistrement de la déclaration de succession, il a
valablement pu obtenir la restitution des
droits.
CA Paris, 1ère ch. B, 5 février 2004,
M OBOLENSKY
DIVERS
Intégration fiscale
- gestion normale de l’entreprise
- aide entre les sociétés du groupe
- intérêt du groupe intégré
Les avantages ou les aides accordés entre
sociétés appartenant à un même groupe ne
peuvent être considérés comme relevant
d’une gestion normale que si l’entreprise qui
les consent démontre l’existence d’un intérêt
propre à agir. L’intérêt général du groupe ne
suffit pas en principe à lui seul à justifier de
telles pratiques. (CE 19 décembre 1988).
Cependant, pour apprécier le caractère normal d’une aide consentie par une société
mère à sa filiale, la jurisprudence prend
habituellement en compte le pourcentage de
participation de la mère dans le capital de sa
filiale.
La Cour d’Appel de Paris précise que, dans
le cadre du régime de l’intégration fiscale,
les aides consenties entre sociétés membres
du groupe peuvent être justifiées au regard
de l’intérêt du groupe intégré. En l’occurrence, l’aide visait à offrir au groupe intégré des
débouchés supplémentaires.
CAA Paris 10 déc. 2004 n°00-36,
Ministre contre société SEEEE, RJF
4/05, page 239, n°312
Le Bulletin de cheuvreux
Tous les trimestres toute l’actualité juridique !
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin)
20
STRATÉGIE PATRIMONIALE
TUTELLE
Tutelle - majeur incapable
- actes de la vie courante - crédit à
la consommation (non)
La Cour de Cassation énonce dans cet arrêt
que conformément à l'article 502 du Code
Civil, tous les actes passés postérieurement
au jugement d'ouverture de la tutelle, par la
personne protégée, sont nuls de droit, à l'exception des actes de la vie courante autorisés par l'usage. Plus particulièrement, dans
le cas d'espèce, elle retient que la conclusion par la personne protégée d'achats
permis par un crédit à la consommation est
nulle, celui-ci s'analysant comme une
ouverture de crédit et donc un emprunt.
Cass.civ. 1re , 19 octobre 2004 (cassation), pourvoi n°02-15035, 38121 p.444 Rép. Def. n° 5 - 15 Mars 2005
Majeur protégé - tutelle - curatelle
- autorisation judiciaire préalable à
la conclusion de l'acte
- condition suspensive
- validité (non)
Dans cet arrêt, la Cour de Cassation réaffirme une nouvelle fois sa position selon
laquelle les actes de gestion du patrimoine
d'un mineur ou d'un majeur en tutelle qui
s'analysent en des actes de disposition ne
peuvent être faits par l'administrateur légal
ou le tuteur qu'avec l'autorisation du juge
des tutelles ou du conseil de famille. La
conséquence en est que cette autorisation
doit être préalable et qu'il n'est pas possible
pour le représentant de contracter sous
condition suspensive d'obtenir cette autorisation.
Cass.civ. 3ème , 23 juin 2004 (rejet),
pourvoi n°03-11311, Rép. Def. n° 5 15 Mars 2005, 38121 - p.445
DONATION
Donation - clause d'inaliénabilité
- caractère personnel de l'action
en main levée
L'action en main levée d'une clause d'inaliénabilité d'un bien figurant dans une
donation étant exclusivement attachée à la
personne du donataire, elle ne peut être
demandée par un créancier agissant par la
voie oblique. Il s'agissait en l'espèce du
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin)
trésor public qui demandait la main-levée
pour disparition de l'intérêt légitime qui
l'avait initialement justifiée sur le fondement des articles 900-1 et 1166 du Code
civil. La Cour considère que l'action de la
donataire étant subordonnée à des considérations personnelles d'ordre moral et familial inhérentes à la donation, elle demeurait
exclusivement attachée à sa personne, de
sorte qu'elle ne pouvait être exercée par un
créancier agissant par voie oblique, à la
place de son débiteur.
Cour de cassation, 1ere chambre civile, 8 mars 2005 (pourvoi n° 0320.968) Droit & Patrimoine hebdo,
2005, n° 560, 4 mai, p. 2
USUFRUIT
Société - parts sociales
- démembrement de propriété
- usufruit - nue-propriété
- clause statutaire interdisant
le droit de vote de l'usufruitier
- licéité (non)
Est nulle la clause statutaire selon laquelle,
en cas de démembrement de la propriété
d'une action, le droit de vote aux assemblées
tant ordinaires, qu'extraordinaires ou spéciales appartient au nu-propriétaire.
Cass. com., 31 mars 2004, Rép. Def.
n° 6 - 30 Mars 2005, 38132- p. 505
REGIME
MATRIMONIAL
Deniers propres
- le profit pour la communauté
se déduit de l'encaissement des
deniers par la communauté
L'encaissement de deniers propres par la
communauté suffit à établir un droit à
récompense en faveur de l'époux.
Il incombe à celui qui demande récompense
d'établir que les deniers provenant de son
patrimoine propre ont profité à celle-ci. Sauf
preuve contraire, le profit résulte notamment
de l'encaissement de deniers propres par la
communauté, à défaut d'emploi ou de remploi.
Cass 1ère Civ 8 février 2005 - JCP ed
N n°13-14 1er avril 2005 page 666
21
Demande de récompense
- profit à la communauté - partie
du prix de vente d'un immeuble
encaissé sur un compte commun
Il incombe à l'époux qui demande récompense à la communauté d'établir, par tous
moyens laissés à l'appréciation des juges du
fond, que les deniers encaissés par la communauté et provenant de son patrimoine
propre ont profité à celle-ci. En l'espèce,
l'épouse ne peut reprocher à la cour d'avoir
limité le montant de la récompense à la
seule partie du prix de vente encaissée sur le
compte commun des époux et de ne pas
avoir recherché si le solde du prix de vente
n'avait pas été employé au paiement des
charges de communauté, et, en particulier, à
des dépenses de nature fiscale En effet, en
application de l'article 1433, alinéa 3 du
code civil, cette prétention ne tend qu'à
inverser la charge de la preuve. En l'espèce,
la communauté est donc redevable à l'épouse d'une récompense d'un montant de
2.439,18 €, au titre de la vente d'un appartement lui ayant appartenu en propre.
Cass 1ère Civ 8 février 2005 - JCP
n°13-14 1er avril 2005 page 666
TESTAMENT
Testament
- forme sacramentelle obligatoire
- non
M. Jean X. a remis directement à son notaire un document daté du 26 juin 1996, signé
et écrit par lui en vertu duquel il prenait
diverses dispositions au profit de l'un de ses
fils, Michel.
Le document est contesté par un des héritiers
suite au décès de M.X car il a la forme d'une
lettre et ne comporte aucun terme se référant
à la nature testamentaire de cet écrit.
Sous le visa des articles 967 et 970 du Code
civil, la première chambre civile mentionne
que la validité d'un testament n'implique
pas l'emploi de termes sacramentels et qu'il
appartient au juge, pour rechercher la volonté du rédacteur, d'interpréter l'acte au regard
des éléments extrinsèques invoqués par les
parties, la Cour d'Appel, qui a omis de procéder aux recherches qui lui étaient demandées,
n'a pas donné de base légale à sa décision.
Cass. civ. 1re, 11 janvier 2005 (cassation), pourvoi n° 02-16985
DROIT BANCAIRE
CESSION DAILLY
Sort de la cession Dailly en cas de
procédure collective du cédant
En cas de cession Dailly, la créance cédée
sort du patrimoine du cédant. Dès lors, son
paiement n’est pas affecté par l’ouverture
d’un redressement judiciaire postérieurement à la date de la cession. Cette solution,
adoptée par la Chambre Commerciale en
Assemblée Plénière dans une décision du
7 décembre 2004, constitue un revirement
de jurisprudence par rapport à un précédent
arrêt de la Chambre du 26 avril 2000. Cette
position devrait être approuvée par la majorité des auteurs et des établissements de
crédit.
Cass. com 7 décembre 2004 BRDA
2/05, n° 8 p.6.
HYPOTHEQUE
Promesse d’hypothèque
- simple obligation de faire
- preuve d’un préjudice
Un nouvel arrêt confirmant la nature juridique de la promesse d’hypothèque et les
sanctions consécutives à son inexécution.
Sans revenir sur les faits complexes de l’espèce, il convient de réaffirmer que la promesse d’hypothèque - utilisée tant pour des
raisons de simplicité de formalisme que
pour son attrait économique (absence de
Taxe de Publicité Foncière) - est d’une efficacité faible puisqu’elle ne vaut pas constitution d’hypothèque. La promesse d’hypothèque ne fait naître, à l’encontre du promettant, qu’une obligation de faire dont l’inexécution est sanctionnée par des dommages-intérêts.
Cass.civ 1ère 3 nov. 2004 n°01.15614
Rep. Def. 30 mars 2005.
PRET
Etablissement bancaire non-agréé
- sort des contrats de prêt
- nullité (non)
Une société française avait obtenu un prêt
d’une banque belge. L’établissement bancaire ne bénéficiait pas de l’agrément en
France conformément à l’article L511-10 et
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin)
L612-2 du Code Monétaire et Financier. La
société emprunteuse demandait l’annulation
des prêts.
L’arrêt rendu en Assemblée Plénière met fin
à une divergence de jurisprudence entre
deux chambres de la Cour de Cassation en
énonçant que les contrats demeurent
valables. Selon l’Assemblée Plénière, « la
seule méconnaissance par un établissement
de crédit de l’exigence d’agrément n’est pas
de nature à entraîner la nullité des contrats
qu’il a conclus. » Reste à savoir quelles
autres méconnaissances de la réglementation pourraient entraîner la nullité des
contrats.
Cass, ass. plén., 4 mars 2005. Lamy
Droit du Financement, Bull H.
PRIVILEGE DE
COPARTAGEANT
Privilège de copartageant
- rétroactivité à la date de création
de l’indivision
En vertu de l’effet déclaratif du partage, le
privilège de copartageant inscrit dans le
délai légal, prend rang à la date du début de
l’indivision et prime l’hypothèque légale ou
conventionnelle inscrite au cours de celleci. En l’espèce, une hypothèque légale est
inscrite sur un immeuble indivis à l’encontre
d’un des trois co-indivisaires. L’acte de partage attribue l’immeuble grevé au co-indivisaire débiteur et un privilège de copartageant est inscrit au profit des deux autres.
La liquidation judiciaire du co-indivisaire
débiteur est alors prononcée et l’immeuble
grevé vendu par le liquidateur.
Le créancier bénéficiaire de l’hypothèque
légale, non désintéressé, conteste la collocation en soutenant que le privilège de copartageant ne prend naissance qu’avec le partage alors que l’hypothèque légale avait été
prise durant l’indivision et donc antérieurement. Sa demande est logiquement rejetée.
Il faut souligner que lorsque le privilège de
copartageant est pris dans le délai légal, (soit
dans les deux mois à compter de la date du
partage), ce privilège prime non seulement
les hypothèques inscrites durant l’indivision
mais aussi celles consenties depuis le partage et inscrites avant lui.
Cass.civ 1ère 13 juillet 2004
n°02.20073 Rép. Def. 30 mars 2005.
22
TEG
TEG
- souscription de parts sociales
La souscription de parts sociales imposée
comme une condition d’octroi du prêt doit être
prise en compte pour la détermination du TEG,
de même que les frais d’assurance incendie,
dès lors que celle-ci est exigée par le prêteur.
Cass.civ 1ère Ch. 9 nov.2004 n°0220664 Revue Droit Bancaire et
Financier n°1/Janvier-Février 2005.
TEG - taux variable
Le caractère automatique de la variation du
TEG en fonction de la modification du taux
de base décidée par la banque ne dispense
pas celle-ci de faire figurer le taux effectif
global appliqué sur les relevés reçus par
l’emprunteur. La banque n’ayant pas indiqué, sur les relevés de compte, le TEG
modifié par les effets de la variabilité
contractuelle et initiale du taux d’intérêt du
prêt, la Cour de Cassation annule la clause
de variation des intérêts.
Cass.com 19 oct.2004 n°1411 Revue
Droit Banc. et Fin. n°1/Janvier-Février
2005.
CAUTIONNEMENT
Information annuelle de la caution
- champ d’application
- échéances impayées (non)
L’article L 313-22 du Code Monétaire et
Financier impose aux établissements de crédit une obligation annuelle d’information de
la caution et notamment la communication
des sommes restant dues en « principal,
intérêts, commissions, frais et accessoires ».
La caution soutenait que la banque devait
également l’informer des échéances
impayées par le débiteur principal cautionné et qu’en conséquence, l’information prévue par l’article sus-visé était erronée.
La Cour de Cassation refuse d’admettre le
principe général d’information des cautions
concernant les incidents de paiement et
d’élargir la portée de cette obligation au-delà
du texte du Code Monétaire et Financier.
Cass.com 26 mai 2004 n°02.15.878
1411 Revue Droit Banc. et Fin
n°1/Janvier-Février 2005.
ENVIRONNEMENT
POLUTION
Dernier exploitant - obligation de
remise en état - vente - stipulations
contractuelles - inopposabilité à
l'administration
Le vendeur d'un terrain pollué ne peut pas
se réfugier derrière les stipulations contractuelles en vertu desquelles l'acquéreur
prend le bien vendu en l'état pour prétendre
échapper, en tant que dernier exploitant
d'une installation classée, à l'obligation de
remise en état imposée par le préfet. La cour
énonce : " (…) Mais attendu qu'ayant retenu
que la société SCAEL se prévalait d'une
obligation de police administrative qui
imposait, nonobstant tout rapport de droit
privé, une obligation de remise des lieux en
état pesant sur le dernier exploitant d'une
installation classée sous peine de sanctions
pénales, que la société Norsk Hydro
azote,(…)avait,(…) l'obligation de procéder
à cette remise en état et de prendre toutes
mesures utiles en matière de dépollution des
sols, que l'obligation impartie pesait sur la
société Hydro Agri France, sans que puissent être invoquées les dispositions contractuelles de la vente intervenue le 28 mai
1990, ces dispositions demeurant étrangères
aux prescriptions de l'autorité administrative, pénalement sanctionnées, en matière
d'installations classées».
Cass, 3ème civ., 16 mars 2005, n°0317875, Société Hydro Agri France
La semaine juridique - Editions administratives et collectivités territoriales n°17, 25 avril 2005, page 717
ENVIRONNEMENT
Annulation
- extension d'exploitation
de carrière - secteur en ZNIEFF
Dans une décision du 28 février 2005, la
CAA de Nancy, annule un arrêté préfectoral
qui autorisait l'extension d'une carrière sur
un terrain situé dans une zone d'intérêt faunistique et floristique (ZNIEFF), elle-même
classée en zone d'importance communautaire pour les oiseaux et faisant partie d'un site
proposé au titre des sites d'importance communautaire en vue d'un classement dans le
réseau Natura 2000. Selon le juge, ces
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin)
divers classements ne sauraient, à eux seuls,
faire obstacle à la délivrance d'une autorisation d'exploiter. Cependant, les mesures de
réaménagement prévues dans l'étude d'impact, telles que la création de plans d'eau
avec revégétalisation des berges, ne sont pas
de nature à prévenir les graves inconvénients résultant d'une modification radicale
apportée au milieu naturel par le déboisement d'une forêt alluviale de 40 ha et l'activité extractive de la carrière. En outre, ces
mesures ne sont pas intégrées dans l'arrêté
d'autorisation. Ainsi, ces prescriptions
mises à la charge de la société exploitante ne
répondent pas aux exigences définies à l'article L. 512-1 du Code de l'environnement,
auxquelles se trouve soumise la délivrance
d'une autorisation.
CAA de Nancy, 28 février 2005, société GSM c/ des associations commission
de protection des eaux de FrancheComté et Saône et Doubs Vivants
INSTALLATIONS
CLASSEES
Application des dispositions de la
loi n° 76-663 du 19 juillet 1976
aux installations anciennes
- évolution de l'exploitant
La loi du 19 juillet 1976 est applicable aux
installations de la nature de celles soumises
à autorisation sous l'empire de cette loi,
alors même qu'elles auraient cessé d'être
exploitées antérieurement à son entrée en
vigueur, dès lors que ces installations restent
susceptibles, du fait de leur existence
même, de présenter les dangers ou inconvénients mentionnés à l'article 1er de la loi.
Dans cette hypothèse, l'obligation de remise
en état pèse sur l'ancien exploitant ou, le cas
échéant, si celui-ci a disparu, sur son ayant
droit, y compris dans l'hypothèse où la
disparition de l'exploitant du site est antérieure à l'entrée en vigueur de la loi de 1976.
La circonstance que l'ancien exploitant ou
son ayant droit ait cédé les installations à un
tiers, n'est susceptible de l'exonérer de
l'obligation de remise en état du site que
si ce tiers s'est substitué à lui en qualité
d'exploitant.
CE, 10 janvier 2005, 6è et 1ère soussection, Société Sofiservice, n°252307
- Revue mensuelle du Juris-classeur
Environnement, mars 2005, p. 28
23
Remise en etat d'un site
- distinction entre
les legislations «déchets»
et «installations classées»
Dans cet arrêt, le Conseil d'Etat clarifie la
jurisprudence concernant le fondement juridique de l'obligation de remise en état d'un
site pollué par l'exploitation d'une installation classée. Il pose le principe de la distinction des législations « Déchets » et «
Installations classées », donnant compétence à des autorités administratives différentes. Désormais, le préfet ne peut invoquer l'article L. 541-3 de l'environnement
pour fonder la prescription de l'élimination
des déchets provenant d'une installation
classée.
CE, 17 novembre 2004, « Société
générale d'archives », n° 252514
Moniteur des travaux publics, n°5288
du 1er avril 2005, page 63
Vente
- installations classées
- connaissance des risques
par l'acquéreur
- obligation d'information
par écrit du vendeur
- nécessité (oui)
Lorsqu'une installation classée soumise à
autorisation a été exploitée sur un terrain, le
vendeur du terrain est tenu d'en informer
par écrit l'acheteur. Il l'informe également
pour autant qu'il les connaisse des dangers
ou inconvénients importants qui résultent de
l'exploitation. Doit être cassé pour violation
de l'article L. 514-20 du Code de l'environnement, l'arrêt qui rejette la demande de
l'acquéreur (une commune) en résolution de
la vente d'un terrain en raison de l'absence
d'information sur l'exploitation d'une installation classée, au motif que l'acquéreur ne
pouvait ignorer qu'une installation classée
était exploitée et entraînait des nuisances,
alors que le vendeur s'était abstenu d'informer par écrit l'acquéreur à l'occasion de la
vente.
Cour de cassation, civ., 3ème, 12
janvier 2005, Commune Dardilly c/ Sté
des Anciennes Briqueteries de Limonest
Revue mensuelle du Juris-classeur
Environnement, mars 2005, p. 27
URBANISME ET AMÉNAGEMENT
Article L. 111-3 du Code de
l'urbanisme - reconstruction à
l'identique en cas de sinistre
- un motif de sécurité publique
peut-il faire obstacle à l'application
de cette disposition - oui
Il résulte tant des termes de l'article L. 111-3
que des travaux parlementaires qui ont présidé à son adoption que le législateur, dans
un souci d'équité et de sécurité juridique, a
entendu reconnaître au propriétaire d'un
bâtiment détruit par un sinistre le droit de
procéder à la reconstruction à l'identique de
celui-ci dès lors qu'il avait été régulièrement
édifié, ce qui est notamment le cas lorsqu'il
avait été autorisé par un permis de construire. Il ressort toutefois du texte lui-même que
ce droit n'a pas un caractère absolu dès lors
que tant le plan local d'urbanisme qu'une
carte communale peuvent y faire échec par
des dispositions spéciales relatives à la
reconstruction. De même, Ie législateur n'a
pas entendu donner le droit de reconstruire
un bâtiment dont les occupants seraient
exposés à un risque certain et prévisible de
nature à mettre gravement en danger leur
sécurité. Il en va notamment ainsi lorsque
c'est la réalisation d'un tel risque qui a été à
l'origine de la destruction du bâtiment pour
la reconstruction duquel le permis est
demandé. Dans une telle hypothèse, il y a
lieu, pour l'autorité compétente et dans les
limites qui viennent d'être définies, de refuser le permis de construire ou de l'assortir, si
cela suffit à parer au risque, de prescriptions
adéquates, sur le fondement de l'article
R 111-2 du Code de l'urbanisme qui constitue une base juridique appropriée.
CE, 6ème et 1ère sous-sections réunies,
23 février 2005 Mme Hutin, n°271270,
Mme Marie-Françoise Bechtel, Rapp. M. Yann Aguila, C. du G.
LOTISSEMENT
2262 du Code civil et est irrecevable pour
des constructions remontant à plus de trente
ans.
TGI Bordeaux, 7ème chambre, 25 janvier 2005, n° RG 03/08641, Baron
c/Merce et a., Construction Urbanisme, mars 2005, p. 20
PERMIS DE
CONSTRUIRE
Régime d'utilisation du permis
- transfert
- redevable du versement pour
dépassement de PLD
- bénéficiaire du transfert - oui
En cas de transfert du permis de construire,
le versement pour dépassement du plafond
légal de densité est dû par le nouveau titulaire de l'autorisation de construire, bénéficiaire du transfert, le bénéficiaire initial du
permis restant seulement tenu par la solidarité instituée par l'article 1723 decies précité
du Code général des impôts.
CE, 9ème et 10ème sous-sections
réunies, 10 décembre 2004, SCI
Résidence du Hameau, n° 249009,
Permis nouveau retirant le
permis initial : effet sur l'instance
d'annulation en cours
Dès lors que la commune a accordé au
même pétitionnaire sur le même terrain un
second permis pendant l'instance en annulation du premier, ce nouveau permis a
implicitement mais nécessairement rapporté
le premier permis et ce retrait, dès lors qu'il
n'a pas été contesté et qu'il est devenu définitif après l'enregistrement du pourvoi
contre l'arrêt qui confirme l'annulation du
premier permis, rend le pourvoi sans objet.
CE, 14 janvier 2005, n° 255730, Ville
de Paris, Construction - Urbanisme ,
avril 2005, p. 24
Lotissement
- cahier des charges et prescription
de l'action en démolition
Absence de visibilité de l'affichage
du permis depuis la voie publique
Si les dispositions d'un cahier des charges
(d'un lotissement) restent applicables entre
colotis au-delà d'un délai trentenaire, l'action en démolition des constructions
(contraire au cahier des charges) est soumise
à la prescription du droit commun de l'article
Ne peut être regardé comme régulier l'affichage d'un permis sur le terrain dans la
mesure où le chemin bordant le terrain est
un chemin de terre, caillouteux, non revêtu
et affecté au service départemental de lutte
contre l'incendie : le permis n'est pas visible
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin)
24
depuis la voie publique. Par ailleurs n'est
pas de nature à permettre au pétitionnaire de
se prévaloir de la connaissance acquise la
circonstance qu'un huissier ait mentionné
dans son procès-verbal qu'un membre de
l'association requérante lui a présenté copie
du permis querellé.
CAA Marseille, 13 janvier 2005,
n° 00MA02057, Sarl Solldev, Construction
- Urbanisme , avril 2005, p. 25
Autorisation d'urbanisme
- permis de construire
- lotissement - société d'attribution
- division foncière
Seul le retrait d'une société d'attribution ou
la dissolution de celle-ci a pour effet de
conférer aux associés la pleine propriété sur
le lot correspondant au groupe de parts
sociales dont ils sont propriétaires. Une cession de parts sociales d'une société d'attribution ne constitue pas une division foncière au
sens de la réglementation des lotissements.
CE, 3 mai 2004, n° 236880, SCP
Parmentier, Didier, Mes Ricard, Odent,
av., AJDA 21 mars 2005, p. 618
POS / PLU
Légalité interne des POS et des
PLU - secteur de plan de masse
(ancien article R. 123-18 3 c)
- contenu - localisation exacte
des futurs bâtiments - non
Il résulte des dispositions de l'article R. 12318 3 c que l'autorité compétente en matière
d'élaboration de plans d'occupation des sols
peut, dans les zones urbaines ou naturelles
instituer des secteurs particuliers régis par
des prescriptions spéciales matérialisées au
moyen d'un plan de masse permettant d'organiser l'insertion des constructions projetées dans leur environnement. Eu égard à sa
finalité, ce type de document, dès lors qu'une
collectivité décide d'y avoir recours, doit faire
apparaître avec suffisamment de précision les
zones d'implantation des constructions
projetées notamment en vue d'apprécier les
espaces auxquels ont vocation à s'appliquer
les prescriptions architecturales et les règles
de hauteur ainsi définies que, toutefois, les
dispositions précitées du Code de l'urbanisme n'impliquent pas que soit nécessairement
indiquée sur ce document graphique la
DROIT PUBLIC
localisation exacte, sur le terrain des futurs
bâtiments. En conséquence, en déclarant
illégale la délibération du 25 novembre
1991 créant la zone de plan de masse
«Auteuil-Henri Martin» au motif que le plan
de masse applicable à cette zone ne faisait
pas apparaître, sur le terrain d'assiette, l'implantation des divers bâtiments qui pourront
y être édifiés, la Cour administrative d'appel
de Paris a commis une erreur de droit.
CE, 1ère et 6ème sous-sections
réunies, 29 décembre 2004, SCI Villa
d'Auteuil - Ville de Paris, n° 249034,
249488.
URBANISME
COMMERCIAL
Urbanisme commercial - demande
d'autorisation : l'indication des flux
de circulation
Le dossier de demande d'autorisation
d'équipement commercial doit comporter
des précisions chiffrées sur les flux de circulation que le projet est susceptible de
créer.
CE, 18 février 2005, n° 261165,
Chambre de Commerce et d'Industrie
de Rouen, Droit Administratif, avril
2005, p. 31.
La convention d'aménagement en transition
Les deux auteurs font une analyse exhaustive de l'état du droit positif en
matière de passation de convention d'aménagement à la suite de l'arrêt de la Cour
administrative d'appel de Bordeaux, du
9 novembre 2004 SODEGIS.
E. Fatôme, L. Richer Contrats
Publics, n° 43, avril 2005, p. 2
Les effets du certificat
d'urbanisme : stabilité
d'une illusion.
L'auteur, après avoir analysé le régime juridique du certificat d'urbanisme, démontre
le caractère illusoire des droits acquis qu'il
confère.
Dominique Laralde, DA, Avril 2005, p.7.
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin)
MARCHES PUBLICS
Marché de travaux - VEFA
Si aucune disposition législative n'interdit
aux collectivités publiques de procéder à
l'acquisition de biens immobiliers en utilisant le contrat de vente en l'état futur
d'achèvement prévu à l'article 1601-3 du
code civil, elles ne sauraient légalement
avoir recours à ce contrat de vente de droit
privé, dans lequel l'acheteur n'exerce aucune des responsabilités de maître d'ouvrage
et qui échappe tant aux règles de passation
et notamment aux règles de concurrence,
prévues par le code des marchés publics,
qu'aux règles d'exécution des marchés de
travaux publics, lorsque, comme en l'espèce, l'objet de l'opération est l'aménagement
et la construction d'un immeuble, neuf ou
réhabilité, entièrement destiné à devenir sa
propriété et conçu en fonction de ses besoins
propres.
En l'espèce, le conseil de district de Millau
avait décidé de modifier le programme de
construction et d'aménagement d'un
immeuble destiné à devenir son siège. Cette
modification répondait donc à ses besoins
propres.
Par conséquent le juge a considéré que la
délibération du conseil de district de Millau
qui donnait mandat à son président pour
signer l'avenant au contrat de vente en l'état
futur d'achèvement de l'immeuble était
entachée d'excès de pouvoir.
Il est nécessaire dans cette hypothèse, de se
conformer aux dispositions du Code des
marchés publics afin de mettre en œuvre
une mise en concurrence.
Cour Administrative d'Appel de
Bordeaux, 1er mars 2005, district de
Millau, req. n°01BX00788.
Formulaires
- avis d'appel public
à la concurrence
L'arrêté du 4 décembre 2002 fixant les
modèles de formulaires pour la publication
d'avis d'appel public à la concurrence est
illégal. En raison de son illégalité, les règles
nationales applicables à la procédure de
passation d'un marché public ne permettent
pas d'assurer une publicité de l'avis d'appel
25
public à la concurrence dans des conditions
compatibles avec les objectifs de la directive
93/36/CEE auxquels il convient de se
conformer.
L'avis d'appel public à la concurrence
publié au JOUE ne peut valablement
renvoyer aux mentions du règlement de
consultation qui ne fait pas l'objet des
mêmes mesures de publicité que l'avis
d'appel public à la concurrence.
Conseil d'Etat, 8 avril 2005, Société
Radiometer, req. n°270476.
Article 76 du code
des marchés publics
- référé pré-contractuel
La signature d'un marché, même intervenue
en méconnaissance des dispositions de
l'article 76 du Code des marchés publics en
vertu desquelles un délai d'au moins dix
jours doit être respecté entre la date à
laquelle la décision de rejet de leur offre est
notifiée aux candidats dont l'offre n'a pas été
retenue et la date de signature du marché, si
elle est de nature à entacher d'illégalité la
décision de signer le marché litigieux, ne
suffit pas à faire regarder la signature de ce
dernier comme inexistante et donc à
permettre la mise en œuvre du référé
pré-contractuel.
Conseil d'Etat, 7 mars 2005, société
Grandjouan-Saco, req. n° 270778.
DOMAINE PUBLIC
Domaine public
- théorie de la domanialité
publique virtuelle
La théorie de la domanialité publique
virtuelle ne peut trouver à s'appliquer que si
les biens seront affectés de manière certaine
à l'usage du public ou à un service public.
En l'espèce, le Conseil d'Etat estime
que «si la Société des autoroutes du
Sud de la France fait valoir que les
terrains font par anticipation partie du
domaine public de l'Etat du fait qu'ils
seront nécessaires à l'élargissement de
la section d'autoroute ToulouseNarbonne prévue par le contrat de
plan signé avec l'Etat le 27 avril 1995,
il ne ressort pas des pièces du dossier
que les terrains litigieux aient fait
l'objet de prévision les affectant de
DROIT PUBLIC
manière certaine à l'Etat en vue de leur
mise à l'usage direct du public».
CE 29 novembre 2004, n° 234129, Sté
des autoroutes du Sud de la France DA, mars 2005, p. 26.
Domaine public
- consistance et délimitation
En vertu d'un précédent avis en date du
31 janvier 1995, le Conseil d'Etat avait
dégagé deux hypothèses en matière de domanialité publique :
• Un immeuble relève du domaine public de
la personne publique à partir du moment où
il reçoit une affectation à l'usage direct du
public ou à un service public et qu'il est
spécialement aménagé à cet effet.
• Toutefois, un immeuble appartenant à une
personne publique, destiné à être affecté soit
à l'usage direct du public, soit à un service
public et aménagé spécialement à cet effet,
est également soumis aux règles de la domanialité publique dès lors que l'une ou l'autre
de ces destinations est prévue de façon
certaine.
Dans le présent avis, la Haute assemblée
ajoute une hypothèse : un immeuble affecté à
l'usage direct du public ou du service public
moyennant des aménagements spéciaux
relève des principes de la domanialité
publique avant la fin des aménagements.
Avis n° 370. 169 du Conseil d'Etat - 18
mai 2004 EDCE n° 56 p. 185
Domaine public
- théorie de l'accession
Une commune peut légalement procéder à la
démolition d'un bâtiment édifié sur son
domaine public par un occupant qui avait été
autorisé à occuper de façon précaire le terrain et qui, depuis, était devenu occupant
sans titre. A l'arrivée du terme du titre d'occupation, la commune acquiert en effet la
propriété des constructions réalisées sur son
domaine public par le jeu du principe civiliste de l'accession en vertu duquel la propriété du sol emporte propriété du dessus et
du dessous.
CE, 20 janvier 1995, Ordonnance de
référé, Commune de Saint Cyprien, req.
n° 276475.
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2005 (Juin)
Bail emphytéotique administratif
- qualification
Une convention qualifiée de « promesse de
bail emphytéotique administratif » mais qui
ne mentionne aucun accord des parties sur
des éléments essentiels du bail envisagé, en
particulier sa durée, mais renvoie à une
rédaction ultérieure pour l'établissement des
charges et conditions dudit bail, ne saurait
être assimilée à une promesse valant bail
emphytéotique administratif soumis au régime de l'article L.1311-2 du CGCT.
Tribunal Administratif de Strasbourg,
22 mars 2005, Mme Catherine T., req.
n° 0401644.
Bail emphytéotique administratif
- critères
Une convention qui prévoit la réalisation de
logements à des prix abordables pour leurs
occupants, de redynamiser l'activité commerciale de la commune et de dynamiser la création d'emplois en implantant des administrations d'Etat sur le territoire communal est un
bail emphytéotique administratif et non un
contrat de promotion immobilière de droit
privé car il correspond à une mission d'intérêt général relevant de la compétence de la
commune. Par ailleurs, le fait que la convention prévoit la réalisation de logements de
standing ne modifie pas la nature du bail.
Cour Administrative d'Appel de Versailles,
27 octobre 2004, Commune d'Epinaysous-Sénart, req. n°02VE02544, BJCL
n°3/05 p.148.
CONTENTIEUX
Modulation dans le temps
des effets d'une annulation
Moins d'un an après le célèbre arrêt
«Association AC !» rendu par le Conseil
d'Etat le 11 mai 2004, la Haute assemblée
se prononce à nouveau sur la possibilité
d'une dérogation exceptionnelle au caractère rétroactif d'une annulation pour excès de
pouvoir. Le juge accepte en l'espèce de faire
application de sa jurisprudence du 11 mai
2004 en raison de l' «atteinte manifestement
excessive à l'intérêt qui s'attache au respect
du droit communautaire» entraînée par «la
disparition rétroactive des dispositions litigieuses».
26
Le Conseil d'Etat a par ailleurs retenu un
délai de deux mois à compter de la date de
notification de la décision du requérant pour
la prise d'effet de l'annulation.
CE 25 février 2005, France Télécom JCP Administrations et Collectivités territoriales n° 15, 11 avril 2005, p. 632.
Contrats de PPP et
montages en boucle :
de «nouveaux» outils
pour la pratique
Les contrats de partenariat, ainsi que
tendent à le démontrer J.M. Peyrical et D.
Blondel, sont le fruit d'un long «métissage
juridique» : Evoquant à la fois feu le METP
et le PFI anglais, ils empruntent surtout à la
délégation de service public et au marché
public, sans toutefois se confondre avec
eux. Intégrés dans la catégorie des montages complexes, ils n'ont cependant pas
vocation à remplacer les contrats existants
(BEA, PPP sectoriels…) et partant de ce
constat, seule la pratique permettra de
confirmer l'utilité de ces nouveaux contrats
au milieu de tous les outils de la commande publique, et à cet égard « il est vraisemblable que le juge administratif soit très
vigilant sur le respect du périmètre naturel
des contrats de partenariat ».
Jean Marc Peyrical et David Blondel,
JCP N, p.668, n°13-14, 1er avril
2005.
Le contrat de partenariat
et la collectivité locale
L'auteur livre dans son article ce qui s'apparente à un guide pratique pour passer un
contrat de partenariat, en décrivant soigneusement chacune des étapes, et en justifiant leur utilité dans la procédure. Il
décrypte ainsi tout le processus à mettre en
œuvre pour passer un contrat de partenariat, et analyse quelques spécificités à
prendre en compte dans l'hypothèse où la
personne publique cocontractante est une
collectivité locale. En guise de conclusion,
l'ossature d'un contrat de partenariat est
annexée à l'intention des utilisateurs de tels
contrats.
Xavier Bezançon, Le Moniteur,
n°5286, 18 mars 2005.
LES INDICES
INDICES BOURSIERS
CONSOMMATION
Au 23 Mai 2005
Indice Immobilier :
Indices des prix à la consommation (sources : INSEE)
Avril 2005
Variation en %
Ens. des ménages :
Ens. des ménages :
Hors Tabac
Ménages urbains :
Ménages urbains
Hors tabac
:
mensuel : + 0,2
annuel : + 1,8
119,9
112,8
mensuel : + 0,2
mensuel : + 0,2
annuel : + 1,9
annuel : + 1,8
111,1
mensuel : + 0,2
annuel : + 1,7
1819,19
CAC 40 : 4117,55
1269
+4,53%
annuel : + 5,78
+11,32%
+ 37,19 %
+ 7,7%
+ 14,15%
Taux de Base Bancaire
Variat. annuelle
Depuis le 15/01/2001 :
6,60%
Taux d'intérêt légal
Pour 2005:
2,05 %
Argent au jour le jour (T4M)
2 Mai 2005 :
2,0733 %
Indice Nat. Bâtiment Tous corps d'Etat (BT01)
Janvier 2005
Variation en %
Indice coût de la construction (sources : INSEE)
Variation
Variation
4ème trim. 2004
sur 1 an
sur 3 ans
+ 12,54 %
TAUX MONÉTAIRES
CONSTRUCTION
mensuel : + 0,69
Variation
depuis 1 an
(code Sicovam : 350939)
112,2
684,2
Variation
depuis le 01/01/05
CROISSANCE
Variation
sur 9 ans
PIB :
1998 : +3,4%
1999 : +2,9%
2000 : +3,6%
2001 : +2,0%
2002 : +1,2%
2003 : +0,8%
2004 : +2,3%
+25,57%
3,5
3
2,5
2
1,5
1
0,5
0
Moyenne associée
des 4 derniers trimestres
1258,25
+ 4,89%
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
CONJONCTURE
Confiance des ménages et achat immobilier
En bref
Il existe une forte corrélation entre l’achat d’un logement et l’indice d’opinion des ménages tel qu’il
est déterminé par l’INSEE. Ce dernier a changé à partir de l’année 2004 son mode d’interrogation
des français pour connaître leur moral. Cela se traduit par une remontée de l’indice de confiance
des ménages début 2004 pour reprendre une baisse au début de l’année 2005, baisse qui correspond à celle de l’évolution des prix des logements (voir tableau n°1). L’augmentation des prix se
ralentit en ce début d’année. On peut remarquer une certaine stabilisation des différents indices qui
détermine la confiance des ménages (voir tableaux n°2).
La construction de logements
atteindra un «record historique»
en 2005
«La barre des 400.000 logements mis
en chantier sera atteinte à la fin de
l’année 2005», a annoncé le ministre
délégué au logement et à la ville, MarcPhilippe Daubresse, lors de la signature à Lille d’une convention des
bailleurs sociaux pour la mise en
œuvre du plan de cohésion sociale.
Prix des logements parisiens et opinion des ménages (1991 - début 2005)
5
Evolutions des prix des logements anciens à Paris au m2
10
4
(Echelle de gauche)
5
Confiance des ménages - Indice INSEE
3
0
(Echelle de droite)
2
-5
1
- 10
0
- 15
-1
- 20
-2
-3
- 25
-4
- 30
-5
- 35
Marc-Philippe Daubresse a rappelé,
les très bons résultats de la construction
de logements, «obtenus grâce à la politique menée par la Gouvernement»,
selon un communique du ministère.
- 40
-6
1991
92
93
94
95
96
97
98
99
2000
2001
2002 2003 2004
2005
Confiance des ménages (Fév. 2004 - Fév. 2005)
Opportunité d’acheter
Capacité future à épargner (échelle de gauche)
Indicateur résumé opinion des ménages
© Etude CHEUVREUX
0
-5
«Au cours des douze derniers mois,
375.000 logements ont été mis en
chantier, meilleur résultat obtenu
depuis près de 25 ans. Marc-Philippe
Daubresse affirme que la barre des
400.000 logements sera atteinte en
2005, record historique depuis 1980»,
toujours selon le communiqué.
0
-5
- 10
- 15
- 10
- 20
- 15
- 25
- 20
- 30
- 25
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 01 - 2005 (Mars)
5
v0
Fév
05
Jan
v0
4
Dé
c0
4
No
Oc
t 04
Sep
t 04
Ao
ût
04
Jui
n0
4
Jui
ll 0
4
Ma
i 04
Fév
04
Ma
rs 0
4
Av
ril
04
- 35
27
Les 474.000 permis de construire délivrés au cours des douze derniers mois niveau jamais égalé depuis 1980 selon
le ministre-, confortent en outre l'optimisme du ministre pour la poursuite en
2006 de ce niveau de production.
Le nombre de logements locatifs
sociaux financés avait progressé de
près de 30% entre 2003 et 2004, passant de 58.000 à 75.000 logements.
Selon le ministère, « la mise en oeuvre
du plan de cohésion sociale permettra
de confirmer cette tendance et de
retrouver, en 2005, les niveaux de production de logements sociaux atteints
en 1993 et 1994 ».
Le ministre a par ailleurs dressé un
premier bilan positif du nouveau prêt à
taux zéro. Depuis le 1er février, 60.000
prêts à taux zéro ont été émis par les
établissements de crédit, ce qui correspond à un triplement du nombre de
ménages disposant de ressources
modestes aidés par l'Etat à acquérir
leur logement pour la première fois.
(source : batiactu.com)
L’IMMOBILIER PARISIEN
PROGRAMMES NEUFS DANS PARIS PAR ARRONDISSEMENT
Arrdt
Nombre
de Programmes
Prix moyen au M2
dans l’Arrdt
Nombre d’appart.
disponibles
3ème
1
9.500 €
17
5ème
1
10.000 €
7ème
1
8ème
Arrdt
Nombre
de Programmes
Prix moyen au M2
dans l’Arrdt
Nombre d’appart.
disponibles
14ème
1
7.142 €
1
3
15ème
6
7.734 €
53
10.970 €
2
16ème
6
9.473 €
42
1
11.500 €
12
17ème
4
6.547 €
23
9ème
1
5.927 €
3
18ème
2
4.491 €
17
12ème
2
6.325 €
46
19ème
3
4.794 €
42
13ème
3
6.663 €
33
20ème
3
5.676 €
15
© Etude CHEUVREUX
QUELQUES PROGRAMMES IMMOBILIERS NEUFS DANS PARIS
Paris 8
ème
Paris 15ème
■
Le 129-131 boulevard Haussmann
129-131 boulevard Haussmann
(PIERRE & VACANCES)
Paris 19ème
■
Paris 20ème
Résidence le Patio Brassens
2 bis rue de la Saïda
(GROUPE ACCUEIL)
■ Nef
26 rue Auguste Chabrières
(FINANCIERE RIVE GAUCHE)
■ Le saint Lambert
108 rue de la Croix Nivert (NEXITY / FONCIERE COLYSEE)
■ Le Convention
204-206 rue de la Convention
(NEXITY / SEERI)
■
Le 79 Bolivar
79-81 avenue Simon Bolivar
(NEXITY / SEERI)
■
Le Clos des Lyanes
4 rue des Lyanes
(JAFIM)
Ceci constitue un aperçu des programmes immobiliers neufs dans Paris.
Mai 2005 - Source : «Indicateur BERTRAND». Référence de l’Etude : Service d’expertise et de négociation immobilière, Thierry CROIZÉ / Nathalie CLÉMENT.
5
4
L’IMMOBILIER PARISIEN
3
Conjoncture
2
1
0
Indice Notaire / INSEE Paris (prix/m2 Appartements anciens)
-1
-2
-3
4ème trimestre 2004
154,1
-4
-5
-6
Variation annuelle
+ 14,2%
Variation sur 3 mois
+ 2,4%
Evolution des prix et des volumes dans Paris et Petite Couronne
Source : Bilan Année 2004 de la Chambre des Notaires de Paris www.paris.notaires.fr
Transactions immobilières
Total :
Volume
+ 3,6%
Chiffre d’Affaire
+ 14,3%
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
Dont :
Appartements anciens libres
Appartements neufs
Maisons anciennes
Maisons neuves
Terrains
Immeuble entier
2,4 %
4,1 %
1,0 %
11,2 %
9,2 %
11,9 %
19,8 %
6,1 %
15,6 %
26,2 %
15,2 %
9,1 %