Bilan de la PATS - Fédération nationale des sociétés coopératives d

FEDERATION NATIONALE DES SOCIETES COOPERATIVES D’HLM
Prime expérimentale
« Accession très sociale
en zone urbaine attractive »
Premiers éléments d’évaluation
Décembre 2002
Un dispositif expérimental pour favoriser
l’accession très sociale à la propriété
Les coopératives d’Hlm militent depuis de nombreuses années pour que l’Etat amplifie son aide aux
ménages modestes qui aspirent à devenir propriétaires mais qui n’y parviennent pas dans des conditions
satisfaisantes par les seules voies du marché. Il s’agit avant tout d’assurer :
§
§
§
§
La mixité des habitants du parc social et privé,
La restauration du parcours résidentiel dont chacun s’accorde pour dire qu’il est un élément de
cohésion sociale aujourd’hui compromis,
La satisfaction légitime de l’aspiration à l’accession qui est une des composantes du droit au
logement,
La sécurisation absolue des accédants à la propriété (rachat du logement en cas de difficultés,
maintien dans les lieux avec statut de locataire ou relogement dans le parc Hlm…).
Dans le droit fil des propositions des coopératives d’Hlm, les pouvoirs publics ont annoncé à l’occasion du
Congrès Hlm de Toulouse de juin 2001 l’expérimentation d’une « prime au démarrage » des accédants
modestes à la propriété.
Cette prime a fait l’objet, le 15 octobre 2001, de la signature d’un protocole d’accord entre le Secrétariat
d’Etat au Logement, le Secrétariat d’Etat à l’Economie Solidaire et la Fédération nationale des sociétés
coopératives d’Hlm.
Ce protocole, relayé par un appel à propositions « accession très sociale dans les zones urbaines
tendues » publié fin décembre 2001, prévoit l’octroi de 1.000 primes d’un montant forfaitaire de 10.700
euros à titre expérimental en 2002.
L’expérimentation concerne les projets de programmes d’accession à la propriété situés dans un
secteur urbain (notamment les agglomérations de plus de 50.000 habitants ou dôtées d’un plan local de
l’habitat) et où les prix fonciers ne permettent pas aux catégories sociales concernées par cet appel à
projets d’accéder à la propriété d’un logement correspondant à leurs besoins.
La maîtrise d’ouvrage de chaque programme est assurée par un organisme d’Hlm.
L’aide de l’Etat est constituée d’une subvention de 10.700 euros par accédant répondant aux critères
d’éligibilité. Chaque programme doit comporter au moins 30% d’accédants ayant mobilisé la PATS et 50%
au plus.
La prime à l’accession très sociale est réservée aux ménages titulaires d’un prêt à taux zéro garanti associé
à un prêt PAS dont les revenus fiscaux de l’année de référence (n-2 ou n-1 s’ils sont disponibles) ne
dépassent 12.638,18 euros pour un isolé ou un couple, majorés de 1.524,49 euros par personne à charge.
Pour bénéficier de la PATS, ces ménages doivent en outre acquérir un logement agréé « PATS » auprès
d’un organisme d’Hlm. Par ailleurs, l’appel à projets fixe des critères de priorité dans le cas d’une forte
affluence de demandes pertinentes. Ces critères touchent à la situation sociale et familiale des ménages.
Enfin, l’organisme d’Hlm a l’obligation de proposer la sécurisation Hlm dans ses trois composantes
(assurance-revente, garantie de rachat, garantie de relogement).
L’agrément « PATS » est délivré par un comité national d’agrément composé de représentants des pouvoirs
publics et des organismes d’Hlm. Ce comité se réunit en tant que de besoin.
La liste des programmes agréés peut être consultée sur le site portail des coopératives d’Hlm
(www.immoneo.coop).
Accession très sociale en zone urbaine attractive
2
Les caractéristiques des programmes agréés
Au terme de l’expérimentation, 57 opérations représentant 1.342 logements présentées par 27
organismes d’Hlm ont été agréées, soit un total de 635 primes mobilisables.
Les coopératives d’Hlm représentent 86% des dossiers agréés (49 sur 57) et 76% des logements
agréés (483 primes).
Il s’agit, pour les deux-tiers, de programmes de maisons individuelles groupées d’une taille moyenne
de 21 logements.
Opérations
Nombre moyen
de logements
Individuel groupé (part en %)
37 (64%)
21
Collectif (part en %)
20 (36%)
31
Les maisons groupées sont principalement des T4 et des T5 installées sur des parcelles d’une surface
moyenne de 400 m². Leur prix de vente TTC hors PATS oscillent entre 81.700 euros (T3 dans la Sarthe) à
137.000 euros (T5 dans le Pas-de-Calais).
Individuel groupé
SH moyenne
Collectif
Prix de vente moyen
TTC hors PATS
T2
SH moyenne
Prix de vente moyen
TTC hors PATS
49
80.109
T3
69
91.194
67
107.730
T4
83
105.402
81
130.565
T5
101
120.564
100
160.350
Les logements collectifs sont majoritairement des petits logements : T2 et T3 avec des surfaces allant
de 44 m² (T2 à Saint-Herblain) à 104 m² (T5 à Rillieux-la-Pape). Le prix de vente TTC hors PATS des
logements collectifs va de 71.194 euros (T2 à Saint-Herblain) à 182.700 euros (T5 à Rillieux-la-Pape).
Les programmes sont localisés soit dans les centre-villes, soit dans des zones en développement
situés à proximité. Ils sont tous desservis par un réseau de transport collectif et des équipements scolaires,
culturels et commerciaux sont implantés dans un rayon de moins de 500 mètres.
Ils sont élaborés en concertation avec les communes et structures intercommunales. Celles-ci
interviennent presque systématiquement soit sous la forme d’un apport foncier à prix bonifié, soit par la prise
en charge de certains aménagements (vrd…), soit enfin par une aide financière au profit des accédants.
Cinq coopératives d’Hlm ont en outre noué un partenariat bancaire, trois avec le Crédit Mutuel, une
avec la Caisse d’Epargne, la dernière avec le Crédit Immobilier de France, afin de proposer des conditions
de financement particulièrement favorables aux accédants.
Enfin, la mise en place des trois niveaux de la sécurisation Hlm a amené la plupart des coopératives
d’Hlm à contractualiser avec d’autres organismes d’Hlm pour la mise en œuvre de la garantie de
relogement.
Accession très sociale en zone urbaine attractive
3
Le profil des bénéficiaires de la PATS
(données sur la base d’une enquête sur les programmes agréés au 01.09.2002)
er
Au 1 septembre 2002, 17 programmes de coopératives d’Hlm étaient en cours de commercialisation et 3
étaient totalement commercialisés. Les données figurant ici concernent les 89 premiers ménages
bénéficiaires de la prime.
La composition familiale
56% des accédants sont des couples mariés ou vivant maritalement. Parmi ceux-ci, 88% ont au moins un
enfant à charge et 68% deux enfants ou plus à charge.
Parmi les 44% d’accédants vivant sans conjoint, 70% sont des célibataires et 30% ont au moins un enfant à
charge (un seul dans 75% des cas). Des enfants sont donc présents dans 62% des logements.
L’âge moyen du chef de famille est de 36 ans. 70% ont moins de 40 ans et 25% ont moins de 30 ans. 53%
proviennent du parc Hlm, 24% du parc privé et 23% étaient logés gratuitement.
PTZ ASSOCIE A UN PAS
PATS
%
Coût moyen
d’opération
%
Coût moyen
d’opération
1 personne
8
79.510
30
77.939
2 personnes
17
100.230
17
99.936
3 personnes
28
101.110
14
107.273
4 personnes
31
105.220
25
104.702
5 personnes et plus
13
110.570
12
101.830
6 personnes
3
116.870
2
103.898
TAILLE DU MENAGE (source : SGFGAS, FNSCHLM)
La comparaison avec le profil des accédants ayant mobilisé un prêt à taux zéro et un PAS en 2001 révèle
une sur-représentation des célibataires parmi les bénéficiaires de la PATS et un coût moyen d’opération
légèrement inférieur, en particulier pour les logements familiaux (4 personnes et plus).
Les ressources
Les ressources déclarées par les accédants correspondent aux revenus imposables de l’année n-2 (2000).
Le revenu moyen des accédants bénéficiaires de la PATS est de 13.000 euros, soit un revenu mensuel net
de 780 euros. 86% des ménages ont déclaré un revenu imposable inférieur à 15.250 euros et 41% ont un
revenu imposable inférieur à 10.000 euros.
L’appel à propositions fixait un plafond de ressources de 12.638,18 euros pour un isolé ou un couple, majoré
de 1.524,49 euros par personne à charge. 56% des ménages bénéficiaires de la prime se situent en
dessous de 80% de ce plafond et 17% en dessous de 60%.
PTZ ASSOCIE A UN PAS
PATS
%
Coût moyen
d’opération
%
Coût moyen
d’opération
< 6.000
7
91.190
4.5
80.169
6.000 – 9.000
13
91.170
16.5
90.721
9.000 – 12.000
23
98.040
32
95.088
12.000 – 15.000
27
102.010
27
99.590
< 15.000
30
112.753
20
107.480
REVENU ANNUEL IMPOSABLE (N-2) (sources : SGFGAS, FNSCHLM)
Accession très sociale en zone urbaine attractive
4
Comparé à celui des emprunteurs d’un prêt à taux zéro associé à un PAS, le profil des accédants
bénéficiaires de la PATS est plus modeste : 53% d’entre eux ont un revenu annuel imposable inférieur à
12.000 euros contre 43%. Le coût moyen d’opération est également significativement inférieur.
Le logement acheté
Le prix moyen d’acquisition du logement, PATS déduite, est de 95.886 euros, 37% des acquisitions étant
inférieures à 90.000 euros. Ce prix moyen est inférieur de 10% au coût moyen des opérations financés en
prêts PTZ + PAS en 2001.
L’apport moyen constaté est de 22.194 euros et correspond à 23% du prix moyen d’acquisition : ce chiffre
recouvre des réalités bien différentes, les apports les plus importants bénéficiant à des personnes
nouvellement divorcées, veuves ou logées précédemment par leurs familles (parents). 31% des ménages
ont un apport nul ou inférieur à 15.000 euros et 3% seulement ont un apport supérieur à 25.000 euros.
La sécurisation Hlm
La sécurisation Hlm mise en place par les coopératives d’Hlm depuis 1997-1998 est un service à haute
valeur sociale ajoutée qui comporte trois niveaux de protection de l’acquéreur.
Premier niveau : l’assurance revente
Cette assurance prend en charge la perte financière subie par le ménage en cas de revente forcée de son
logement dans les 10 ans qui suivent son acquisition. Si les réseaux bancaires proposent des assurances
similaires, celle proposée par le Mouvement Hlm se distingue par sa durée (10 ans) et le champ large des
faits générateurs (mutation professionnelle, perte d’emploi, divorce, invalidité permanente et totale
accidentelle, décès accidentel, naissances gémellaires).
Deuxième niveau : la garantie de rachat
L’organisme d’Hlm s’engage pour une durée de 15 ans à racheter le logement de l’accédant qui
connaît des difficultés pour un montant minimum garanti. Combiné à l’assurance revente, ce dispositif
assure une forte sécurisation financière de l’accédant.
Troisième niveau : la garantie de relogement dans le parc locatif social
La garantie de relogement assure au ménage accédant de bénéficier, en cas de vente de son bien,
d’une offre de relogement dans un logement locatif Hlm, de la part de l’organisme vendeur ou d’un
organisme locatif associé. La garantie porte sur une durée de 15 ans.
L’objectif visé est d’assurer un relogement dans des conditions satisfaisantes en termes de qualité de
logement et de niveau de loyer. Selon les formules proposées par les organismes d’Hlm, cette garantie de
relogement peut prendre une forme plus ou moins développée :
§
§
Une garantie avec maintien dans les lieux de l’accédant (ce qui implique la mise en œuvre d’un rachat
par l’organisme locatif).Cette solution peut se décliner en cas de chômage par exemple.
Une garantie sans maintien dans les lieux, avec une offre de relogement dans un autre logement du
patrimoine locatif.
La sécurisation Hlm, très largement pratiquée par les coopératives d’Hlm est rendue obligatoire pour les
accédants bénéficiant de la prime expérimentale à l’accession très sociale.
Accession très sociale en zone urbaine attractive
5
Le tour de France de la PATS
Accession très sociale en zone urbaine attractive
6
COOPERATIVE OU
ORGANISME D’HLM
OPERATION
COMMUNE
NB LOGT
Aquitaine
Le COL
PRIMES
PATS
10
Les Bécadines
Bayonne (64)
31
Auvergne
10
25
Clerdôme
La Varenne
Riom (63)
11
3
Clerdôme
Maisons Escalette
Cournon (63)
12
4
Clerdôme
Villa Escher
Clermont-Fd (63)
11
5
Logivelay
Les Hortensias
Brives-Charensac (43)
12
10
Opac 43
Grangevieille Consulat
Le Puy-en-Velay (43)
7
3
Bourgogne
44
Le Toit Bourguignon
Les Chevaliers
Dijon (21)
47
29
Le Toit Bourguignon
Or et Azur
Talant (21)
30
15
Bretagne
50
Armor Habitat
Les Villas Cézanne
Lannion (22)
13
6
Armor Habitat
Les Villas Renoir
Plérin (22)
8
8
L’Habitation Familiale
Le Bréhat
Mordelles (35)
41
14
St-Jacques (35)
26
10
Saint-Avé (56)
12
12
Opac d’Ille-et-Vilaine
GHT
L’Astrolabe
Champagne-Ardenne
9
Maison Coopérative
Champenoise - MCC
Le Mont Berjon
Vitry-le-François (51)
5
5
Maison Coopérative
Champenoise - MCC
Les Villas des jardins
Vitry-le-François (51)
4
4
Languedoc-Roussillon
54
Marcou Habitat
Les Tonneliers
Villemoustaussou (11)
9
9
FDI - Saci de Montpellier
Les Cressantines
Le cres (34)
49
20
FDI - Saci de Montpellier
Le Parc Saint-Hubert
Juvignac (34)
38
25
Nord-Pas-de-Calais
203
La Maison Dunkerquoise
Le Clos St-Georges
Coudekerque-Branche
(59)
45
14
Notre Cottage
Rue Emile Combe
Loon Plage (59)
6
6
Valenciennes (59)
57
29
Saci Lille Pays du Nord
Saci Lille Pays du Nord
Les Muséales
Roubaix (59)
52
26
Coopartois
Rue Chevreuil
Liévin (62)
8
8
Coopartois
Rue Gignet
Pont-à-Vendin (62)
7
7
Coopartois
Rue du Mont Sorel
Béthune (62)
38
12
Coopartois
Château d’eau
Méricourt (62)
15
8
Coopartois
Raoul Briquet
Méricourt (62)
15
8
Coopartois
Rue d’Abeville
Liévin (62)
17
7
Coopartois
Le Petit Bapaume
Achicourt (62)
21
7
Coopartois
Rue de Varsovie
Harnes (62)
7
4
Coopartois
Plaine d’Hervin
St-Laurent blangy (62)
37
19
Accession très sociale en zone urbaine attractive
7
Coopartois
Rue Delebecque
Liévin (62)
8
4
Coopartois
Zac des Bonettes
Arras (62)
26
13
Coopartois
Rue Le Comte
Bruay (62)
18
9
Escaut Habitat
Résidence du Mont Sorel
Béthune (62)
16
16
Ste-Catherine-lesArras (62)
18
6
Escaut Habitat
Basse-Normandie
Logimanche
19
Falourdel
Logimanche
Saint-Lô
10
10
Agon-Coutainville
9
9
Pays-de-La-Loire
75
MFLA / GHT
Le Monet
St-Herblain (44)
12
12
L’Abri Familial / GHT
Les Charmilles
St-Herblain (44)
30
10
Demeures et Tradition / GHT L’Escale
Nantes (44)
34
12
Coin de Terre et Foyer
Primevères des hurtaudières
Cholet (49)
48
14
CIM
Clos Alexandre Ribot
Laval (53)
6
3
Coin de Terre et Foyer
Le Clos St-Nicolas
Coulaines (72)
46
15
Coin de Terre et Foyer
Le Clos des Métairies
Allonnes (72)
31
9
Picardie
Escaut Habitat
11
Le Nouveau Siècle
Hirson (02)
22
Poitou-Charentes
GHT
11
Agnès Sorel
Poitiers (86)
11
Provence-Alpes-Côte d’Azur
Scp d’Hlm 04
11
11
6
Les Basses Seyes
Digne (04)
14
Rhône-Alpes
6
118
Rhône-Saône Habitat
Le Cœur du Bourg
Vénissieux (69)
24
10
Rhône-Saône Habitat
Wilson Parc
Villeurbanne (69)
32
10
Rhône-Saône Habitat
Les terrasses feuillantines
Rillieux-la-Pape (69)
22
11
Lyon (69)
33
10
ème
Rhône-Saône Habitat
Côté 9
Rhône-Saône Habitat
Le 9 de Cœur
Lyon (69)
35
12
Rhône-Saône Habitat
Le Carré Mozart
Saint-Priest (69)
44
14
Opac du Rhône
Rue du Grisard
Saint-Priest (69)
47
24
Alpes Habitat
Rue des jardins
Annecy (74)
32
12
Annecy-le-Vieux (74)
46
15
Sa d’Hlm Halpades
Accession très sociale en zone urbaine attractive
8
FEDERATION NATIONALE DES SOCIETES COOPERATIVES D’HLM
14, rue Lord Byron - 75 384 PARIS CEDEX 08 - Tél : 01 40 75 79 48 - www.coophlm.org
Accession très sociale en zone urbaine attractive
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