milliemes et tantiemes de copropriete

MILLIEMES DE COPROPRIETE ET TANTIEMES DE CHARGES
Pour plus de compréhension, les copropriétaires de CANDIA RESIDENCE liront de façon attentive leur ETAT
DESCRIPTIF DE DIVISION contenu dans leur règlement de copropriété édité et publié au bureau des
hypothèques d’AJACCIO le 24/04.1973 ainsi que sur le site internet de CANDIA RESIDENCE.
Tantièmes ou millièmes ?
Appelés plus couramment « millièmes », les tantièmes de copropriété constituent l'une des notions de
base de la copropriété. Être copropriétaire, c'est être propriétaire de lots partie privative à laquelle est
attachée une quote-part de la propriété des parties communes.
Pour déterminer cette quote-part, au lieu de s'exprimer en pourcentage (3 %, 4 %), donc en « centièmes
», on s'exprime en millièmes.
Ainsi, avoir cent millièmes de la copropriété, c'est comme en avoir dix pour cent. Dans les grosses
copropriétés, on divisera la propriété non pas en 1000e, mais en 10 000e, 100 000e, parfois 1 000 000e.
Millièmes de copropriété et millièmes de charges: quelles différences ?
Vous avez peut-être entendu parler de millièmes de charges. Est-ce la même chose que les millièmes de
copropriété ?
Nous allons essayer de résoudre ce problème un peu compliqué.
Les millièmes de copropriétésont utilisés pour les votes en assemblée générale, pour le partage des
primes d'assurance en cas de démolition de l'immeuble, ainsi que pour le partage du produit des ventes
de parties communes. Si ces millièmes sont aussi utilisés pour répartir les charges générales, alors ils sont
également appelés « millièmes de charges ».
Mais il peut y avoir, dans certains cas, une autre grille servant à répartir les charges générales; dès lors,
millièmes de copropriété et millièmes de charges sont distincts.
À noter que nous parlons là de charges générales, car en matière de charges particulières (charges de
bâtiment, si elles existent, ou charges relatives aux éléments d'équipement), il y a pratiquement toujours
une grille de charges particulières. (se reporter au règlement de copropriété publier sur le site internet de
CANDIA RESIDENCE)
Comment sont déterminés les millièmes de copropriété ?
Alors que pour les charges, comme on le verra, la loi impose le respect de critères, ce n'est pas le cas
pour les millièmes de copropriété qui peuvent être établis par les auteurs du règlement sur les critères
qu'ils veulent. C'est ce qui ressort de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965. En général, néanmoins, ces
millièmes sont établis sur « la consistance, la superficie et la situation des lots» (voir ces trois notions ici
même, question 41).
Quelles différences y a-t-il entre charges générales, charges spéciales, charges d'équipement ou de
service, charges concernant les travaux d'amélioration ?
En matière de charges, la loi de 1965 permet de distinguer quatre catégories de charges possibles: les
charges générales, les charges spéciales, les charges d'équipement ou service, les charges de travaux
d'amélioration:
1. La loi définit strictement ce que sont les charges générales : ce sont les charges relatives «à la
conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble » (article 10). Cette expression recouvre:
 les dépenses d'entretien du gros œuvre;
 les frais d'éclairage et de nettoyage des parties communes;
 les frais de gestion;
 les frais d'assurance;
 les frais de procédure;
 les impôts;
 les frais de gardiennage.
2. Certaines de ces charges générales peuvent, si le règlement de copropriété le prévoit, devenir des
charges spéciales à chaque bâtiment: c'est le cas, souvent, des charges d'entretien du gros œuvre
s'il y a plusieurs bâtiments.
3. Les charges relatives aux éléments d'équipement ou aux services concernent un équipement
(ascenseur, vide-ordures...) ou un service (chauffage, eau chaude...).
4. Enfin, on a des charges concernant les travaux d'amélioration.
Nous allons voir dans les questions suivantes les critères imposés par la loi pour opérer la répartition.
Comment sont déterminés les millièmes de charges générales et spéciales ?
Pour ce qui est des millièmes de charges, la loi oblige à ce qu'ils soient établis sur la consistance, la
superficie et la situation des lots.
Nous verrons un peu plus loin ce que cela signifie. Ce qu'il faut dire d'emblée est ceci: aucune règle
précise de calcul n'a jamais été élaborée, les « experts » étant libres d'appliquer les impératifs de la loi
comme ils l'entendent. Il y a donc des usages professionnels (non codifiés, d'ailleurs) mais pas de règles
précises.
À noter aussi que les experts en question sont souvent les géomètres experts, mais que — contrairement
à ce que l'on peut croire — ils n'ont aucun monopole concernant le calcul des millièmes.
Voyons maintenant ce que signifient très concrètement les trois notions évoquées.
A. La consistance
La consistance recouvre elle-même plusieurs notions :
— celle de l'aménagement intérieur (bureaux, logements, boutiques, greniers, caves...) ;
— la qualité des matériaux;
— le degré de confort (existence de balcons, ascenseurs...).
B. La situation
La situation renvoie à différents facteurs :
- l'étage (éclairement) ;
- l'orientation (ensoleillement) ;
- le côté rue ou le côté jardin (plus ou moins de bruit) ;
- la vue...
C. La superficie
Cela se passe de commentaires.
En prenant en compte ces trois séries de critères, tel expert affectera tel lot à usage de logement de 100
m2 de 65/1000e et tel lot à usage de remise de 25/1000e.
Que penser des critères retenus par la loi pour calculer les « millièmes » ?
A priori, ces critères semblent corrects. En fait, on s'aperçoit qu'ils sont en grande partie inadaptés et
source d'inutile complexité. Prenons le critère: « Situation ».
Ce critère oblige à introduire des coefficients d'étage, de vue, d'ensoleillement dont la détermination peut
s'avérer ridiculement complexe (comme nous le montrons dans notre guide Le règlement de copropriété en
200 questions) et ce, alors même que ce critère n'a aucune incidence sur le niveau des charges.
En effet, ni les honoraires de syndic, ni les frais de gardiennage, de nettoyage, ni les consommations d'eau,
les travaux, ni l'entretien des espaces verts etc. n'ont à voir avec la situation ! C'est tellement évident que
personne n'a jamais osé dénoncer cette situation ridicule, ni demander - comme le fait l'ARC - que les
critères soient enfin modifiés, simplifiés et adaptés.
Comme on le voit, il y a encore du travail de réforme à accomplir.
Est-il possible de savoir comment ont été calculés les millièmes de son lot ?
Aussi incroyable que cela paraisse, jusqu'à présent et pour encore plusieurs années, il est impossible de le
savoir. Impossible d'avoir accès à la « tambouille » des géomètres experts, ce qui fait qu'aucun
propriétaire, dans notre pays, ne sait comment ont été calculés ses millièmes.
Quand on sait que la loi tolère une marge d'erreur de... 25 %, cela fait froid dans le dos.
À force de dénoncer cette situation, nous sommes quand même parvenus à faire bouger les choses et à
faire introduire dans la loi une disposition qui oblige les rédacteurs des règlements de copropriété publiés
à partir du 31 décembre 2002 à annexer les critères et modes de calcul des millièmes de copropriété et de
charges.
Malheureusement, nous nous sommes aperçus que les notaires et géomètres experts avaient vidé cette
nouvelle disposition de son sens et annexaient non pas les modes de calcul, mais des «règles de calcul
très générales » s'apparentant à l'énoncé de « principes généraux ».
Le contrôle reste donc impossible et nous avons saisi les ministères de cette situation anormale que l'on
peut qualifier de «refus d'application de la loi ».
Transparence, quand tu nous tiens !
Comment sont déterminés les millièmes de charges d'équipement ?
Pour les équipements et les services, la loi prévoit que la répartition des frais doit se faire en fonction de
l'utilité pour chaque lot.
L'utilité est une notion parfois difficile et imprécise. Nous essaierons de montrer comment un expert
peut calculer celle-ci (à noter que dans d'autres cas, elle est très simple) ; par exemple, l'utilité d'une
antenne de télévision est la même pour chaque lot.
Il est important de souligner que la notion d'utilité renvoie à l'utilité potentielle pour le lot et non à
l'utilisation. Ainsi, un lot qui n'est pas raccordé à l'antenne télévisée collective mais pourrait l'être devra
payer des charges pour cet équipement.
Notons que, là aussi, l'appréciation de l'expert pour déterminer le degré d'utilité est souveraine.
Comment sont déterminés les millièmes de charges de travaux d'amélioration ?
Enfin, en cas de travaux d'amélioration, la loi dit que les frais sont répartis en fonction de l'avantage que
chaque lot en retire. Cette notion d'avantage est assez proche de celle de l'utilité (mais intègre aussi
l'idée d'une valorisation du patrimoine) et, encore une fois, est à la libre appréciation des experts qui
calculent cet avantage lot par lot.
Comment sont déterminées les charges d'ascenseur ?
Le législateur n'a hélas fixé aucune règle précise en la matière. Nous allons donc examiner comment se
font les calculs et sur quelles bases.
Les charges relatives à l'ascenseur entrent dans la catégorie des dépenses d'éléments d'équipement et
doivent être réparties en fonction de l'utilité.
Cette utilité est qualifiée d'objective par la jurisprudence, ce qui implique que l'on prend en compte la
possibilité de se servir de l'ascenseur pour le propriétaire du lot et non l'utilisation effective qu'en fait ce
dernier.
Malheureusement, les « experts » utilisent des coefficients et règles de calcul qui sont plus des usages
que des normes et qui peuvent varier de façon non négligeable d'un praticien à l'autre. Espérons que
l'obligation de justifier le calcul des grilles des charges, introduite par la loi SRU du 13 décembre 2000et
applicable depuis le 1erjanvier 2003, aura pour effet à long terme de rationaliser les paramètres et les
règles de calcul en la matière.
Nous aborderons successivement l'analyse de la répartition des coûts de fonctionnement de l'ascenseur
et celle de la répartition des coûts relatifs à l'installation de l'ascenseur dans un immeuble qui en était
jusqu'alors dépourvu; opération qui, statistiquement, est loin d'être négligeable en ce début de
troisième millénaire.
A. rétablissement de la grille de répartition
a. Définition de l'utilité
L'article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que: « Les copropriétaires sont tenus de participer aux
charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces
services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.» Par utilité, il faut entendre la possibilité offerte à
chaque copropriétaire d'emprunter l'ascenseur s'il le désire. Le copropriétaire pourra s'il le souhaite monter à
pied, mais devra tout de même payer sa quote-part des charges d'ascenseur.
b. La traduction chiffrée de l'utilité objective: le coefficient d'étage
Il est évident que l'utilité est d'autant plus grande que l'étage est élevé:

diminution de l'effort physique;

gain de temps.
Mais les copropriétaires, soucieux de leur contribution aux dépenses liées à l'ascenseur, se posent toujours la
même question : comment est déterminé le coefficient d'étage ? En fait, il faut bien prendre en compte deux
éléments :
 D'abord, il n'existe pas de coefficients d'étage « universels ».
Ces derniers varient d'un praticien à l'autre. Deux coefficients d'étage sont traditionnellement admis: le
premier, et le plus largement répandu, est fixé à 0,33 de majoration par étage, le second, auquel adhère l'ARC,
est fixé à 0,17 par étage. Mais on retrouve parfois des variantes toutes aussi légales si elles restent dans des
limites raisonnables.
 Ensuite, ce fameux coefficient d'étage est susceptible de varier d'un ascenseur à l'autre.
En effet, ce coefficient d'étage est déterminé à partir des consommationsd'énergie électrique de
l'ascenseur, c'est-à-dire celles nécessaires:
 à son démarrage (c'est l'impulsion du départ) ;
 à l'élévation ou la descente de la cabine.