L`IMMOBILIER D`ENTREPRISE - CEEVO95

BILAN ÉCONOMIQUE DU VAL D’OISE 2004-2005
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISES
I - L'ÉTAT DU MARCHÉ DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISES EN ILE-DE-FRANCE
1 - LE MARCHÉ DE L'INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN FRANCE ET EN ILE-DE-FRANCE
2 - LE MARCHÉ DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE
3 - LE MARCHÉ DES LOCAUX D'ACTIVITÉS EN ILE-DE-FRANCE
4 - LE MARCHÉ DES ENTREPÔTS EN ILE-DE-FRANCE
5 - LE MARCHÉ DES BASES LOGISTIQUES IMPORTANTES EN ILE-DE-FRANCE
II - L'ÉTAT DU MARCHÉ DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISES EN VAL D'OISE
1 - LE MARCHÉ DES BUREAUX EN VAL D'OISE
2 - LE MARCHÉ DES ENTREPÔTS EN VAL D'OISE
3 - LE MARCHÉ DES LOCAUX D'ACTIVITÉS ET DES ATELIERS EN VAL D'OISE
III - LES IMPLANTATIONS D'ENTREPRISES EN VAL D'OISE
1 - LES PROJETS D'IMPLANTATIONS D'ENTREPRISES SELON LES SECTEURS GÉOGRAPHIQUES EN VAL
D'OISE
2 - LES PARCS D'ACTIVITÉS ÉCONOMIQUES EN VAL D'OISE
3 - LE PROGRAMME DE REQUALIFICATION DES PARCS D'ACTIVITÉS ÉCONOMIQUES DU VAL D'OISE
A - LES PARCS D'ACTIVITÉS DÉJÀ "REQUALIFIÉS"
B - LES PARCS D'ACTIVITÉS EN COURS DE TRAVAUX DE REQUALIFICATION
C - LES PARCS D'ACTIVITÉS EN ATTENTE D'ENGAGEMENT DE TRAVAUX DE REQUALIFICATION
D - LES PARCS D'ACTIVITÉS DONT LES ÉTUDES DE REQUALIFICATION SONT EN COURS
I – L’ÉTAT DU MARCHÉ DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISES EN ILE-DE-FRANCE
1 – LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN FRANCE ET EN ILE-DE-FRANCE
¢
12,1 milliards d’euros investis dans le secteur de l’immobilier d’entreprises en France en 2004
Sur le plan national, les investissements en immobilier d’entreprises ont représenté 12,1 milliards d’euros en 2004, soit une augmentation de 15 % de leur montant en l’espace d’un an.
L’année 2004 surpasse ainsi par ces résultats l’année 2001, qui constituait jusque là un record historique (12 milliards d’euros) à ce titre.
Au premier semestre 2005, on a enregistré 6,6 milliards d’euros d’investissements dans ce
même domaine, ce qui laissait présager encore un niveau d’investissement record en matière
d’immobilier d’entreprises à la fin de l’exercice 2005.
En 2004, les bureaux représentaient 84 % des engagements en immobilier d’entreprises en
France (10,2 milliards d’euros), contre 9 % pour les surfaces commerciales et 7 % pour les locaux
d’activités et les entrepôts (essentiellement en province).
Par ailleurs, 64 % des engagements en immobilier d’entreprises étaient issus de capitaux internationaux.
Avec 10,3 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise, l’Ile-de-France conforte en 2004
son statut de place immobilière internationale :
ÉVOLUTION DES INVESTISSEMENTS EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN ILE-DE-FRANCE
12
10
8
6
4
2
0
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Source : Immostat (en milliards d’euros)
¢
Une confirmation de la concentration des investissements en Ile-de-France
Les investissements en immobilier d’entreprises se sont concentrés sur l’Ile-de-France en
2004, puisque 87 % des engagements ont été réalisés sur cette partie du territoire national. Paris et
les Hauts-de-Seine concentrent près des deux tiers des engagements nationaux. En effet, 30 % des
- 59 -
investissements sont localisés dans Paris, et 32,5 % dans les Secteurs des Affaires de l’Ouest
Francilien (dont La Défense).
La Défense a ainsi renoué en 2004 avec des volumes d’engagements importants, du fait notamment de la vente de l’opération « Cœur Défense » à Whitehall pour un montant de 1,3 milliards
d’euros. Il est également important de signaler l’accroissement des investissements d’immobilier
d’entreprises en Province, qui passent de 8 % des volumes investis, en 2003, à 13 %, en 2004 :
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES MONTANTS
INVESTIS EN 2004 EN FRANCE
Répartition
Reste Ile-de-France
22 %
La Défense
19 %
92 hors La Défense
17 %
Paris QCA
16 %
Régions
13 %
Paris hors QCA
13 %
Source : KEOPS
Au cours de la même année, les arbitrages des investisseurs ont enregistré une progression de
40 % dans leur montant par rapport à 2003 : ils représentent désormais 8,3 milliards d’euros.
Parallèlement, l’afflux de nouveaux produits immobilier est resté limité. Ce moindre apport est
étroitement lié à la conjoncture du marché locatif, qui a influé également sur la reprise des ventes
des promoteurs, qui sont restées stables.
En effet, dans un contexte encore marqué par des incertitudes, les investisseurs ont semblé hésiter à s’engager « en blanc ».
De manière générale, les vendeurs ont été principalement des Français (60 %) et des NordAméricains (28 %). Les acheteurs ont été essentiellement des Français (37 % des engagements),
des Allemands (26 %), des Nord-Américains (19 %) et des Britanniques (7 %).
¢
Une certaine baisse des taux de rendements
La hausse annoncée des taux d’intérêt ne s’est pas produite en 2004. Au contraire, les taux
d’intérêts « long terme » ont poursuivi leur baisse, pour se situer en dessous de 4 % au début de
l’année 2005. Tandis que les taux d’intérêts « court terme » sont restés assez stables, et demeurent
toujours historiquement bas.
Les capitaux prêts à s’investir dans l’immobilier d’entreprises francilien, confrontés à une offre
croissante mais limitée, ont lourdement contribué à la poursuite de la dégradation des taux de
rendement, et, surtout, à la généralisation des taux bas. Ces rendements devaient même continuer
à diminuer, au moins jusqu’en 2006.
- 60 -
L’immobilier d’entreprises français est resté cependant un actif prisé, du fait de l’écart relativement élevé entre les taux « primes » et les taux d’intérêts « long terme ». Le marché français demeure donc très attractif, à la fois pour les investisseurs nationaux et étrangers, notamment au
regard des autres places européennes.
Ainsi, pour les meilleurs produits disposant des meilleures localisations, les taux de rendements nets immédiats atteignent 5,3 % pour les bureaux, 5,5 % pour les boutiques, 5,75 % pour
les centres commerciaux, 7,5 % pour les entrepôts « classe A » et 8,5 % pour les locaux
d’activités.
2 – LE MARCHÉ DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE
¢
Plus de 1,9 millions de m² de demande placée en matière de bureaux en 2004
Après trois années de stabilité, le volume des transactions a dépassé 1,9 millions de m² en bureaux placés en Ile-de-France, soit une progression de 18 % en l’espace d’une année.
Ce niveau équivaut à ceux constatés au cours des années 1998 et 1999, dans une conjoncture
pourtant moins favorable.
Le dernier trimestre 2004 (604.600 m²) a été marqué par un fort niveau de transactions, annulant un premier trimestre décevant (311.900 m²).
Le premier trimestre 2005, avec un volume de transactions de 334.600 m², laisse augurer une
demande placée totale, en 2005, au moins égale à celle enregistrée en 2004.
Cette évolution de la demande placée s’explique par la confirmation de la baisse des loyers, par
les restructurations et réorganisations des entreprises, et par l’opportunité d’améliorer le rapport
qualité/loyer :
ÉVOLUTION DE L’OFFRE IMMÉDIATEMENT DISPONIBLE ET DE LA DEMANDE PLACÉE EN ILE-DE-FRANCE
4000
3500
3000
2500
Offre
2000
Demande
1500
Evol du PIB
1000
500
0
1995
1996
1997
1998
1999
2000
Source : ORIE/Immostat/INSEE
- 61 -
2001
2002
2003
Les transactions de petites ou moyennes tailles en matière de bureaux, dans Paris, se sont
montrées particulièrement dynamiques car elles n’avaient pas été aussi importantes depuis 2001 :
elles ont ainsi représenté 518.000 m² pour l’année 2004.
Plus de la moitié (61 %) du volume annuel des bureaux commercialisés en Ile-de-France a
concerné des transactions de moins de 5.000 m².
Les transactions importantes, supérieures à 5.000 m², ont également marqué un recentrage
vers la capitale. Le placement de surfaces de bureaux de plus de 10.000 m² a progressé de 37 %
par rapport à 2003, avec 23 transactions recensées. Pour ce segment, 83 % des 550.000 m² de
bureaux commercialisés portent sur des immeubles neufs ou restructurés. Enfin, la tranche des
surfaces inférieures à 1.000 m² totalise 30 % du volume des transactions.
Les références les plus significatives de l’année 2004 sont les acquisitions des programmes de
bureaux A4B et Avant Seine sur la ZAC Rive Gauche par les CAISSES D’EPARGNE, et du 33 rue
Lafayette par DEXIA. Les secteurs d’activités les plus actifs en matière de bureaux demeurent
l’industrie, le public et les banques et assurances.
¢
Une forte progression des transactions importantes en matière de bureaux en 2004
En 2004, une nouvelle fois, les opérations importantes auront pesé d’un poids conséquent sur le
marché. Les 109 transactions de plus de 3.000 m² représentent, en effet, près de 990.000 m² placés
en 2004, soit une progression de 29 % par rapport à 2003, et il faut ajouter que 57 transactions ont
porté sur des immeubles de plus de 5.000 m², pour un volume global de 751.600 m².
Les raisons de cet accroissement sont la volonté de rationalisation des surfaces occupées, la
réduction des coûts, et des regroupements.
La géographie des transactions en matière de bureaux témoigne d’un retour en force de la capitale. La plupart des transactions parisiennes concernent en effet des entreprises qui y étaient
déjà implantées. Le Quartier Central des Affaires de Paris, traditionnellement tourné vers les petites
et moyennes surfaces, a connu quelques transactions importantes au cours de l’année 2004 (Le
Figaro, SocPresse).
Dans le reste de la capitale, le secteur le plus en vue devient sans conteste Paris Rives Gauche/Bercy-Gare de Lyon.
¢
Des transactions en matière de bureaux contrastées selon les secteurs géographiques
En 2004, près des deux-tiers des transactions de bureaux s’effectuaient sur Paris, le Secteur
des Affaires de l’Ouest et La Défense. Cette tendance se confirme au premier trimestre 2005, 68 %
de la demande placée en bureaux s’étant concentré sur les secteurs classiques.
Paris représente, en 2004, 39 % de la demande placée en Ile-de-France, avec 757.800 m². Les
Secteurs des Affaires de l’Ouest se maintiennent, en rassemblant 18 % de la demande placée, alors
qu’on constate un repli des transactions sur La Défense. La première périphérie a enregistré des
difficultés, sa part en matière de commercialisations de bureaux passant sous la barre de 10 %.
- 62 -
En revanche, la deuxième périphérie francilienne a affiché une belle santé en 2004, avec plus
du quart des transactions immobilières enregistrées en Ile-de-France, soit 100.000 m² de volume
de transactions supplémentaires par rapport à 2003.
¢
Une offre de bureaux globalement assez stable
Au cours des 6 premiers mois de l’année 2005, l’offre de bureaux disponibles à moins d’un an a
augmenté de 400.000 m², atteignant 4.300.000 m². Le stock immédiat est, quant à lui, proche de
3.100.000 m², et fait apparaître un taux de vacance de 6,5 % (6,1 % à la fin de 2004).
Le stock d’immeubles neufs et restructurés atteint désormais 1.150.000 m², soit 30 % du total
de l’offre à moins d’un an, et semble se stabiliser depuis le dernier trimestre 2004. Et, malgré une
reprise sensible au cours du 4e trimestre 2004, le stock d’immeubles de seconde main est globalement stable, et totalise près de 2.800.000 m².
L’offre immédiate en matière de bureaux a augmenté dans les Secteurs des Affaires de l’Ouest
Francilien (13 % de l’offre), tout comme en seconde couronne, qui représente 36 % de l’offre francilienne. A la différence de Paris et de la 1ère périphérie, le reste de l’Ile-de-France a vu son offre augmenter plus fortement que l’ensemble régional. L’augmentation s’est concentrée en seconde périphérie Ouest et Sud, ainsi qu’à Saint-Quentin-en-Yvelines.
Toutefois, dans le pôle de Roissy et dans les ex-Agglomérations Nouvelles (à l’exception de
Saint-Quentin-en-Yvelines), l’offre à un an est restée stable, comme à Cergy-Pontoise et à Evry, ou
a même légèrement diminué comme à Marne-la-Vallée.
¢
Un taux de vacance immédiate de 6,5 %, en légère augmentation
La baisse de l’offre immédiate de bureaux à 2,9 millions de m² se traduit, au premier semestre
2005, par la diminution du taux de vacance à 6,5 %. Ces indicateurs généraux masquent une importante diversité de diagnostics, selon les segments et les secteurs géographiques.
Le taux de vacance est redevenu très bas dans Paris, hors Quartier Central des Affaires, qui a
accéléré la consommation de son offre par rapport à 2003, comme dans la deuxième périphérie. La
première périphérie Est a assaini son marché (3 points de vacance en moins), à l’image des Secteurs des Affaires de l’Ouest. Celui de La Défense est reparti à la hausse, en raison de la livraison
des programmes Opus 12 et Défense Plaza.
¢
295 offres de plus de 3.000 m² de bureaux disponibles à moins d’un an
En 2004, le stock d’immeubles de bureaux de plus de 3.000 m² est en diminution de 14 % en
2004, et le volume d’offres neuves ou restructurées de plus de 3.000 m² de bureaux est en diminution de plus de 300.000 m². Ce vieillissement du parc reste cependant relatif, les offres neuves
importantes disponibles en 2005 représentant plus d’un an de transactions dans cette catégorie :
- 63 -
LES DISPONIBILITÉS À MOINS D’UN AN DE PLUS DE 3.000 M² EN ILE-DE-FRANCE
Secteurs
Paris QCA
Paris hors QCA
La Défense
92 hors La Défense
Seine-Saint-Denis
Val-de-Marne
Yvelines
Val-d'Oise
Seine-et-Marne
Essonne
Total IDF
Rappel 2003
Immeubles > 3.000 m²
Nombre
Volume
44
263.297 m²
31
215.028 m²
22
278.058 m²
75
492.645 m²
49
422.567 m²
14
132.051 m²
22
240.601 m²
10
85.971 m²
8
44.786 m²
20
142.630 m²
295
2.317.634 m²
312
2.685.275 m²
dont > 10.000 m²
Nombre
Volume
7
80.435 m²
9
133.087 m²
9
216.442 m²
12
213.023 m²
18
250.133 m²
4
77.190 m²
5
142.312 m²
4
55.982 m²
1
10.716 m²
3
45.081 m²
72
1.224.401 m²
78
1.484.742 m²
Source: KEOPS
¢
Une évolution un peu différenciée entre l’évolution de la valeur des immeubles neufs et des immeubles anciens en 2004
La persistance d’un stock important de bureaux continue de provoquer une détente sur les valeurs locatives. Les valeurs affichées des loyers de seconde main ont, en effet, baissé de 8 % par
rapport à 2003, ce qui est relativement important.
Par contre, on assiste à une stabilisation, voire à une reprise dans certains cas, des valeurs locatives faciales d’immeubles neufs.
Le premier semestre 2005 confirme cependant la baisse du montant des loyers « primes » en
Ile-de-France : l’évolution des valeurs « primes » est similaire, avec - 3 % pour Paris QCA et - 10 % à
La Défense :
ÉVOLUTION DES LOYERS « PRIMES » ET DU LOYER MOYEN PONDÉRÉ - IMMEUBLES NEUFS OU RESTRUCTURÉS
(EUROS/HT/HC/M²/AN)
900,00 €
800,00 €
700,00 €
600,00 €
Moyenne Ile de France
500,00 €
"prime" Paris QCA
400,00 €
"prime" La Défense
300,00 €
200,00 €
100,00 €
€
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
-
Source : CB Richard Ellis Bourdais
- 64 -
3 – LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN ILE-DE-FRANCE
¢
Une demande stable en matière de locaux d’activités en 2004
En 2004, le volume de commercialisations en matière de locaux d’activités s’est établi à 650.000
m² en Ile-de-France. Ce volume est quasiment identique à celui enregistré en 2003, qui était de
680.000 m². Toutefois, les délais de décision des petites et moyennes entreprises se sont allongés.
Le secteur Ouest de l’Ile-de-France a concentré, en 2004, la part la plus importante des transactions puisqu’il enregistre 40 % de la demande placée francilienne. Mais, en ce premier semestre
2005, la demande placée en matière de locaux d’activités est proche de 280.000 m², dont près de
la moitié se concentre sur les départements du Nord de l’Ile-de-France que sont la Seine-SaintDenis et le Val d’Oise.
¢
Une progression de l’offre immédiatement disponible, mais composée de locaux fortement inadaptés
En 2003, le stock des locaux d’activités disponibles a décru de 19 % pour s’établir, au 1er janvier
2004, à 1.305.000 m². Le stock disponible a alors augmenté de nouveau, et s’élève désormais à
1.631.000 m² à la fin de l’année 2004.
En revanche, la majeure partie des locaux actuellement disponibles est de moins en moins
adaptée aux besoins des entreprises, et le stock immédiat pâtit toujours d’un manque de locaux
de qualité. Néanmoins, certains locaux trouvent, malgré tout, preneur, à condition d’être bien positionnés en termes de desserte et d’accessibilité.
Dès lors, malgré un stock francilien relativement important, les utilisateurs n’ont que très peu
de choix en termes de qualité des locaux, de localisation ou de valeurs locatives. La modernisation de l’offre devient donc nécessaire. Or, seulement 76.100 m² de programmes dont le chantier
est démarré, et qui peuvent ainsi être qualifiés de « certains », ont été comptabilisés au 1er janvier
2005.
¢
Des loyers stables et des prix de vente attractifs pour les locaux d’activités
Les valeurs locatives des locaux d’activités ont enregistré une très légère progression (+ 1 %
en moyenne en 2004). Cette moyenne masque une diversité des évolutions, en fonction de la localisation, de la taille, de l’état et des qualités fonctionnelles et techniques des locaux d’activités.
Toutefois, en raison d’une certaine rareté d’offres, les écarts de loyers entre les locaux
d’activités neufs et de seconde main sont peu significatifs. Les valeurs « primes » sont restées
stables à des niveaux élevés, dans la majorité des secteurs géographiques. Ce maintien est lié à une
pénurie de locaux disponibles dans ce créneau des produits hauts de gamme :
- 65 -
VALEURS LOCATIVES DES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN ILE-DE-FRANCE (01/01/2005)
Secteurs géographiques
Intra A86
Au-delà de l'A86
Locaux classiques
Locaux mixtes
Locaux classiques
Locaux mixtes
Paris
80/120 €
145/180 €
-
-
Ouest
53/122 €
99/160 €
46/84 €
69/107 €
Nord
69/107 €
99/130 €
49/85 €
69/90 €
Est
53/64 €
61/69 €
50/58 €
61/69 €
Sud
61/85 €
91/114 €
60/85 €
70/90 €
Source : CB Richard Ellis Bourdais.
4 – LE MARCHÉ DES ENTREPÔTS EN ILE-DE-FRANCE
¢
Une demande en entrepôts plus faible en 2004 mais qui tend à se reprendre en 2005
Le volume de commercialisations des entrepôts s’élevait, en 2004, à 830.000 m², soit une baisse
de 8 % par rapport à 2003.
La demande placée a été portée par les transactions importantes, qui représentent 57 % de la
demande placée totale.
Cependant, 460.000 m² d’entrepôts ont été placés en Ile-de-France au premier semestre 2005.
Ainsi, le marché tend globalement et progressivement à se redresser.
¢
Une baisse de l’offre totale en matière d’entrepôts
Le niveau de l’offre existante s’était stabilisé à un niveau élevé en décembre 2004 (1.348.000 m²)
et elle se trouve principalement située en deuxième couronne, surtout dans le Nord-Est et dans le
Sud. Par ailleurs, 31 % des superficies d’entrepôts existants sont localisées dans les exAgglomérations Nouvelles et autour de Roissy.
Le nombre de programmes en chantier en cours a doublé par rapport à 2003. Trois chantiers ont
ainsi démarré en 2004, pour un volume total de 79.000 m², localisés en première couronne ouest et
dans l’Agglomération Nouvelle de Sénart. Le programme dont le chantier avait démarré en 2003, à
Saint-Witz, a été livré en début d’année 2004, et loué à un prestataire.
¢
Une offre d’entrepôts immédiatement disponibles qui continue à baisser
Au 1er janvier 2004, l’offre immédiate d’entrepôts s’établissait à 1.760.000 m². Puis, on a recensé,
le 1er janvier 2005, une offre immédiate s’élevant à 1.711.000 m². Cette baisse a été plus significative sur le segment des surfaces importantes d’entrepôts (- 13 %) que sur celui des petites et
moyennes surfaces (- 2 %). Toutefois, le stock immédiat est toujours majoritairement composé de
surfaces importantes.
Cependant, une part encore significative du stock immédiat demeure composée d’entrepôts vieillissants qui ne correspondent plus aux exigences qualitatives et sécuritaires des utilisateurs. Le
marché des entrepôts, en Ile-de-France, est donc, désormais, marqué par une pénurie relative de
produits de qualité :
- 66 -
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN ILE-DE-FRANCE (EN %)
2%
8%
26%
Ouest
Nord
34%
Sud
Est
Paris
30%
Source : CB Richard Ellis Bourdais
Le stock vacant d’entrepôts de première main est de l’ordre de 230.000 m², dont 91.000 m² en
Seine-et-Marne et 87.000 m² en Essonne. Bien que la production neuve de l’année 2004 n’ait atteint
qu’à peine 140.000 m², 40 % des surfaces étaient encore vacantes au début de l’année 2005, soit
58.000 m². Dans ce contexte, les chantiers sont moins nombreux, et les disponibilités dans ces
opérations ne dépassent pas 92.000 m².
Le marché de seconde main aura été plus actif : 290.000 m² d’entrepôts ont été loués au cours
du second semestre 2004, contre 310.000 m² au cours du premier.
¢
Une hétérogénéité des valeurs locatives pour les entrepôts
En Ile-de-France, les valeurs locatives des entrepôts sont restées stables en 2003 et au cours du
premier semestre 2004, mais elles se sont ajustées à la baisse depuis le début de l’année 2005. Le
loyer moyen pondéré pour les entrepôts neufs en Ile-de-France s’établit à 55 euros/HT/HC/m²/an.
Ces entrepôts neufs ont été loués, pour 44 % d’entre eux, sur la base de valeurs supérieures à 55
euros/HT/HC/m²/an.
On observe, dès lors, une évolution contrastée selon le secteur géographique considéré. La
baisse des loyers, dans le sud de la région parisienne, est imputable à des transactions signées
sur la base de valeurs inférieures à la moyenne parisienne. De même, la hausse du loyer moyen
dans le Nord-Est de l’Ile-de-France est relative à des valeurs signées supérieures, par leur montant,
à la moyenne. C’est le cas, également, de l’Ouest où plus de 80 % des transactions en nombre ont
été signées à des valeurs supérieures à la moyenne :
- 67 -
LOYERS MOYENS POUR LES ENTREPÔTS DE PLUS DE 5.000 M² EN RÉGION PARISIENNE
70
60
50
Ouest
40
Nord-Est
30
Sud
Global IDF
20
10
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Source : Aristeal (euros/HT/HC/m²/an)
L’Ile-de-France reste la place la moins chère d’Europe pour les entrepôts, grâce au foncier disponible et à sa viabilisation par les aménageurs publics. Elle offre, notamment, des rendements
attractifs.
5 – LE MARCHÉ DES BASES LOGISTIQUES IMPORTANTES EN ILE-DE-FRANCE
On s’intéressera, dans cette partie, au marché des entrepôts de plus de 10.000 m².
¢
Une hausse de 41 % du volume des transactions pour les entrepôts de taille importante
472.000 m² d’entrepôts de plus de 10.000 m² ont été loués en Ile-de-France, en 2004, et cela
grâce à un dernier trimestre particulièrement actif.
Les utilisateurs finaux ont privilégié les secteurs géographiques dits « traditionnels ». Ainsi, les
ex-Villes Nouvelles ont capté l’essentiel de la demande placée, avec un total de 227.000 m², soit
48 % de la demande placée en Ile-de-France.
¢
Une stabilité de l’offre immédiatement disponible en matière d’entrepôts de taille importante,
mais qui reste toujours conséquente
Au cours du premier semestre 2004, le stock d’offres disponibles pour des entrepôts d’une surface supérieure à 10.000 m² atteignait 960.000 m². Il s’élevait à 926.000 m² au 1er janvier 2005, soit
une très légère baisse, de 4 %, de cet indicateur.
Au 1er janvier 2005, les projets de construction de plates-formes logistiques, en Ile-de-France,
semblent plutôt en baisse :
"en blanc"
"en gris"
"éventuels"
1er janvier 2004
1er janvier 2005
21.000
14.000
1.051.000
1.012.000
- 3,70 %
305.000
856.000
180,65 %
Source : CB Richard Ellis Bourdais
- 68 -
Évolution en %
- 33 %
¢
Un ajustement des valeurs locatives des entrepôts de taille importante orienté à la baisse
Depuis le début de l’année 2004, les valeurs locatives des entrepôts de taille importante semblent plutôt orientées à la baisse, du fait d’un stock relativement élevé.
Ainsi, en Ile-de-France, les valeurs locatives moyennes pour des entrepôts neufs se situent aujourd’hui entre 40 et 59 euros/m²/an, alors qu’elles oscillaient entre 45 et 61 euros/m²/an au 1er janvier
2004.
- 69 -
II – L’ÉTAT DU MARCHÉ DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISES EN VAL D’OISE
1 – LE MARCHÉ DES BUREAUX EN VAL D’OISE
¢
Un redressement des volumes de commercialisations de bureaux en 2004 à proximité de
l’aéroport Roissy Charles-de-Gaulle (Paris Nord 2)
Dans le département du Val d’Oise, c’est le secteur géographique proche de l’aéroport Roissy
Charles-de-Gaulle (Paris Nord 2) qui a été le plus dynamique en 2004 en matière de commercialisations de bureaux, avec une demande placée de plus de 40.000 m² (pour 31 transactions), soit une
forte progression, de près de 30 % du volume des transactions enregistrées. Cette augmentation
s’explique, principalement, par l’accroissement de près de 60 % des transactions de surfaces de
bureaux supérieures à 3.000 m² (23.304 m² placée en 2004).
Le parc d’activité Paris Nord 2, situé pour partie dans les départements du Val d’Oise et de
Seine-Saint-Denis, se situe parmi les secteurs les plus dynamiques de la deuxième couronne
francilienne, juste après Saint-Quentin-en-Yvelines (près de 50.000 m² ont été commercialisées), et
derrière Versailles-Vélizy, où le volume des transactions a connu une forte augmentation en 2004,
puisque ce secteur a enregistré 64.811 m² de bureaux commercialisés (pour 57 transactions), contre
deux fois moins l’année précédente.
¢
Une situation contrastée en terme de commercialisations de bureaux selon les secteurs géographiques du Val d’Oise
Cergy-Pontoise a enregistré un ralentissement du niveau des transactions de bureaux en 2004,
avec un volume de 16.930 m² de bureaux commercialisés, selon le GRECAM, soit une baisse de
plus de 20 % par rapport à 2003. Cette baisse est principalement causée par l’absence de transactions importantes, de plus de 3.000 m².
L’Agglomération de Cergy-Pontoise, qui a donc enregistré en 2004 un volume de commercialisations de bureaux en baisse, par rapport à 2003, se retrouve toutefois placée au-dessus du niveau de
commercialisations atteint par Saint-Germain-en-Laye (14.000 m²) et par le pôle de SaclayCourtabœuf (14.000 m²).
A Cergy-Pontoise, parmi les principales références de commercialisations, en 2004, on peut citer l’installation de Flowserve, sur 1.517 m² de bureaux, ainsi que celle de la société Twinings Foods
International, avec 1.257 m² de bureaux, ou bien encore celle de Penven, sur 1.023 m², toutes dans
la seule commune de Cergy.
En ce qui concerne le secteur d’Argenteuil-A15, une certaine croissance du niveau des commercialisations de bureaux a pu être constatée en 2004, puisqu’on comptabilise 27 transactions
pour 6.198 m², contre 5.589 m² en 2003, soit une augmentation de plus de 10 % de cet indicateur. On
observe également, comme pour Cergy-Pontoise, une absence de transactions importantes (surfaces de plus de 3.000 m²) :
- 70 -
RÉPARTITION EN 2004 PAR SECTEUR GÉOGRAPHIQUE ET PAR SEGMENT DE SURFACES
DES TRANSACTIONS DE BUREAUX EN VAL D’OISE ET EN ILE-DE-FRANCE
Secteurs
Paris Ouest
Paris Sud
Paris Est
Paris Nord
Sous total Paris
La Défense
Neuilly-Levallois
Courbevoie-Puteaux
Hauts de Seine nord
Rueil – Saint-Cloud – Suresnes
Boulogne-Issy-les-Moulineaux
Hauts de Seine sud
Sous total Hauts-de-Seine
Ivry-Gentilly
Vincennes-Créteil
Montreuil-Bagnolet
Pantin-Bobigny
Saint Denis-Saint Ouen
Sous total 1ère couronne
Saint Quentin en Yvelines
Marne le Vallée
Cergy Pontoise
Evry
Versailles – Vélizy
Saint Germain en Laye
Saclay – Courtaboeuf
Massy-Antony
Orly-Rungis
Paris Nord 2
Argenteuil
Autres secteurs
Sous total 2ème couronne
Total Ile-de-France
Stocks disponibles à moins d'un an
Nombre
696
130
119
152
1.097
53
116
147
114
78
160
69
684
54
63
51
37
65
270
107
75
72
21
80
48
57
29
39
34
36
110
708
2.759
Volume en m²
603.079
162.858
150.581
81.389
997.907
319.464
105.113
208.411
177.944
145.684
182.124
103.709
1.242.449
81.372
61.462
125.693
71.746
218.315
558.588
249.090
122.445
106.467
55.941
67.302
35.017
102.358
50.343
47.065
77.635
33.866
207.615
1.155.144
3.954.088
Commercialisations
Nombre
925
120
133
153
1.331
53
16
97
64
72
194
66
692
27
64
40
37
39
207
74
43
47
26
57
39
28
20
37
31
27
78
507
2.737
Volume en m²
440.794
107.882
179.449
65.004
793.129
120.922
131.026
137.854
38.729
34.687
74.572
120.745
658.535
56.802
37.193
63.899
9.753
55.592
223.239
49.257
19.760
14.586
7.927
64.811
13.921
13.666
5.531
27.572
40.581
6.198
24.273
288.083
196.296
Source : KHEOPS
¢
Un ralentissement des commercialisations de bureaux dans l’Est du Val d’Oise et en Vallée de
Montmorency
£
Dans le secteur Est du Val d’Oise
En 2003, le secteur Est du Val d’Oise, proche de l’aéroport Roissy CDG, avait enregistré un niveau de commercialisations de plus de 15.000 m² de bureaux. Toutefois, ce secteur a été un peu
moins dynamique en 2004.
Ainsi, dans ce bassin d’emplois, ce sont 8.970 m² de bureaux qui ont été commercialisés en 2004,
dont 55 % sont des bureaux de seconde main. Le stock vacant de bureaux s’élevait ainsi, en décembre 2004, à 24.330 m² avec seulement un stock de bureaux de première main ne représentant
plus que 7.000 m² (aucune opération nouvelle n’ayant été engagée).
- 71 -
Les prises à bail dans le cadre du Parc des Reflets par Acer Computers France, Epyx et Pirelli,
sur le territoire de la commune de Roissy-en-France, sur 2.961 m², constituent la principale transaction répertoriée.
£
Dans le secteur de la Vallée de Montmorency
La Vallée de Montmorency a enregistré une commercialisation de bureaux limitée à 1.665 m² en
2004, exclusivement pour des locaux de seconde main.
Dans cette partie du département, le stock vacant de bureaux s’élève à 8.058 m², ce qui est particulièrement faible, représentant un taux de vacance limité à 2 % :
ESTIMATION DU PARC DE BUREAUX EXISTANTS ET ESTIMATION DU TAUX DE VACANCE EN 2004
Parc de bureaux
Taux de vacance
Cergy-Pontoise
884.163
14,40 %
Est Roissy
516.390
4,70 %
Vallée de Montmorency
399.745
2%
Argenteuil
294.270
4,50 %
Vallée de l'Oise
77.501
NS
Centre Est
73.038
NS
Source : GRECAM (NS = non significatif)
¢
Une stabilité des valeurs locatives des bureaux en 2004 en Val d’Oise
£
Dans le secteur Est du Val d’Oise
A Paris Nord 2, sur le territoire des départements du Val d’Oise et de Seine-Saint-Denis, le taux
de vacance des bureaux reste relativement important, proche de 10 %.
Mais les immeubles neufs se louent sur la base de 180 euros/m², ce qui demeure une valeur plutôt élevée. Les immeubles anciens connaissent un niveau de transactions variant entre 110 et 130
euros/m², voire 130 à 150 euros/m² pour des biens récents et rénovés.
£
Dans le secteur Argenteuil – A15
Malgré une légère progression de la demande placée en matière de bureaux sur le secteur Argenteuil - A15, celle-ci reste tout de même insuffisante pour permettre une réduction des délais
d’écoulements. Les loyers des immeubles anciens sont, quant à eux, stabilisés, généralement proches de 100 euros/m², ce qui constitue un montant attractif.
£
Dans le secteur de Cergy-Pontoise
A Cergy-Pontoise, les stocks de bureaux ne progressent plus, mais sont toujours plutôt importants (127.000 m²) par rapport au rythme actuel de commercialisation.
- 72 -
Les valeurs locatives restent stables, et sont particulièrement attractives au regard des autres
marchés franciliens : 90 à 120 euros/m² pour les immeubles de seconde main en bon état, et 120
à 140 euros/m² pour les ensembles neufs :
LES LOYERS DE BUREAUX EN EUROS/M²/AN/HT/HC EN ILE-DE-FRANCE EN 2004
Secteurs
Loyers moyens en 2004
2nde main
neuf et restructuré
Paris Ouest QCA
373
504
Paris Sud
328
443
Paris Est
282
386
Paris Nord
223
283
La Défense
362
447
Montreuil-Bagnolet
138
227
Saint-Denis – Saint-Ouen
139
261
Saint-Quentin-en-Yvelines
128
164
Saclay - Courtaboeuf
119
181
Evry
103
130
Marne-la-Vallée
112
184
Paris Nord 2
144
176
Argenteuil A15
96
NR
Cergy-Pontoise
108
127
Source : KHEOPS
2 – LE MARCHÉ DES ENTREPÔTS EN VAL D’OISE
¢
Une forte progression des commercialisations d’entrepôts en 2004 en Val d’Oise
£
Dans le secteur Est du Val d’Oise - Roissy
Après un certain ralentissement constaté des commercialisations d’entrepôts en 2003, le secteur Est du Val d’Oise, proche de Roissy CDG a enregistré, en 2004, un véritable essor, retrouvant le
niveau atteint en 2001 et 2002. En effet, ce secteur a enregistré une commercialisation de 132.185
m² d’entrepôts en 2004 (se répartissant en un tiers de pré-commercialisation, un tiers de première
main et un tiers de seconde main).
Les pré-commercialisations ont également été importantes dans ce secteur : plus de 40.000 m².
On dénombre, ainsi, de nombreuses opérations de commercialisations d’entrepôts dans cette partie du département.
En 2004, La Française des Jeux et DAHER se sont ainsi installées dans le cadre de la ZAC de la
Pépinière, dans la commune de Saint-Witz, sur 21.000 m² de surfaces d’entrepôts, tandis que Marly-la-Ville a accueilli la société KOOKAI sur 19.700 m² d’entrepôts et Monoprix pour 32.000 m²
d’entrepôts en 2005.
La commune de Survilliers a également vu s’installer l’Office Dépôt France SAS et FIEGE sur
23.054 m² d’entrepôts, dans le Parc Logistique de la Porte des Champs.
- 73 -
En ce qui concerne les stocks vacants d’entrepôts dans ce secteur, on observe une certaine diminution du stock vacant de ceux de première main, qui s’établit à 37.611 m² (dont 3.764 m² de bureaux), tandis que le stock de ceux de seconde main a fortement progressé, atteignant 150.000 m²
(dont plus de 13.000 m² pour des bureaux), ce qui devient relativement important étant donné le
rythme, moins rapide, des commercialisations de produits de seconde main sur le secteur.
£
Dans le secteur de Cergy-Pontoise
Le marché des entrepôts de seconde main s’est sensiblement amélioré par rapport à l’année
précédente, notamment sur Cergy-Pontoise et la Vallée de Montmorency, mais, surtout, sur le secteur d’Argenteuil.
L’agglomération de Cergy-Pontoise a ainsi vu ses commercialisations en termes d’entrepôts de
seconde main s’accroître fortement en 2004 : elles représentent, désormais, 73 % des commercialisations constatées en Val d’Oise. En 2004, la demande placée a atteint ainsi 78.498 m².
La diminution des transactions d’entrepôts de première main, s’explique à Cergy-Pontoise par
l’absence d’offres neuves, après la commercialisation auprès de STACI et de TWINNINGS FOODS
INTERNATIONAL, des 21.000 m² du site d’entreposage « Quai Ouest Logistique », à Saint-Ouenl’Aumône.
£
Dans le secteur d’Argenteuil – A15
Le secteur d’Argenteuil a enregistré, en 2004, 35.839 m² d’entrepôts commercialisés, exclusivement de seconde main. Cette progression a réduit d’autant les disponibilités, qui représentaient
encore 19.000 m² début 2005.
Plusieurs transactions significatives ont été recensées dans ce secteur en 2004, telles que SAINTHIMAT GAILLON sur 6.614 m², SAFIC ALCAN sur 2.628 m² et RC DORIER MODELAGE sur 2.560
m².
£
Dans le secteur de la Vallée de Montmorency
Dans la Vallée de Montmorency, on a observé une certaine stabilité des commercialisations
d’entrepôts en 2004, composées également, exclusivement, de bâtiments de seconde main, représentant autour de 10.000 m² placés, essentiellement sur Herblay.
Cette commune a ainsi accueilli deux opérations de LA POSTE, sur 5.078 m², ainsi que celle de
CEVMI SOFAMARE, sur 1.279 m² et celle de MAXIMO pour 1.272 m².
£
Dans le secteur de la Vallée de l’Oise
La Vallée de l’Oise a enregistré, en 2004, une seule transaction significative de bâtiments
d’entreposage, mais particulièrement importante, qui est la pré-commercialisation, auprès de SED,
de 15.200 m² de bâtiments d’entreposage sur la commune de Bruyères-sur-Oise.
- 74 -
Un nombre important d’opérations neuves d’entrepôts livrables à partir de 2005 en Val d’Oise
¢
De nombreuses opérations d’entrepôts neufs ou restructurés, arrivaient sur le marché val
d’oisien, en particulier sur le secteur Est du Val d’Oise, en 2005.
Ainsi, des opérations sont lancées sur les communes de Bonneuil-en-France, Gonesse mais,
aussi, sur le territoire des communes de Marly-la-Ville et de Survilliers.
Il était également prévu, fin 2005, une réalisation nouvelle de bâtiments d’entreposage de SODEARIF/LOGISTIS sur Saint-Ouen-l’Aumône, pour une surface totale d’entrepôts de 29.738 m².
La Vallée de Montmorency verra s’installer, également, au début de l’année 2006, une réalisation
de MCG à Taverny, sur 3.588 m², et une réalisation de Pitch Promotion, à Herblay, sur 15.924 m².
On peut noter, également, l’opération importante d’Eurologistic Paris Nord Val d’Oise menée
par FL Développement et Axa, sur le territoire de la commune de Bruyères-sur-Oise, pour 133.000 m²,
dont la livraison est prévue pour juin 2006 :
PRINCIPALES OPÉRATIONS NEUVES OU RESTRUCTURÉES LIVRABLES EN 2005 ET AU-DELÀ EN VAL D’OISE
Opérations
Porte des Champs
Promoteurs/
Propriétaires
Commune
Survilliers
Etoile Développement/
Groupe Sophia
Livraison
prévisionnelle
mai-05
Surface totale
d'entrepôts
22.000
Parc Logistis
Bonneuil-en-France
Sodearif/Logistis2
juin-05
23.800
ZI de Moimont
Marly la ville
Valeur Pierre1
juin-06
20.000
Le Parc des Tulipes
Gonesse
Nexity Geprim
juil-06
49.500
Parc Logistis
Bonneuil-en-France
Sodearif/Logistis2
déc-06
22.359
Parc d'activités de Goussainville
Goussainville
Gemfi
déc-06
4.116
Quai Ouest
Saint-Ouen-l’Aumône
Sodearif/Logistis1
déc-05
29.738
EuroLogistic Paris Nord
Bruyeres-sur-Oise
FL Développement/
Axa
juin-06
133.000
Taverparc
Taverny
MCG
janv-06
3.588
ZAC des Bellevues
Herblay
Pitch Promotion
mars-06
15.924
Source : GRECAM
3 – LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET DES ATELIERS EN VAL D’OISE
Il convient de distinguer, dans cette partie, les « locaux mixtes » (immeubles dont les surfaces de
bureaux sont comprises entre 30 et 70 % de la surface totale, et n’étant pas des entrepôts) et les « ateliers » (immeubles d’activités totalisant moins de 30 % de bureaux, et n’étant pas considérés comme
des entrepôts).
- 75 -
¢
Une légère diminution du volume des commercialisations des locaux mixtes en 2004 en Val
d’Oise
L’agglomération de Cergy-Pontoise a enregistré une performance remarquable à ce titre, en
2004, avec 20.179 m² de locaux mixtes commercialisés (environ 14.000 m² en 2003). Les locaux de
seconde main y représentent près des trois quarts des commercialisations réalisées au cours de
cet exercice.
Le succès de l’opération « Hyde Park », développée par LAZARD CONSTRUCTION à Eragnysur-Oise, et entièrement pré-commercialisée, ainsi que celui du bâtiment livré par SILIC dans son
« Parc d’Affaires Locatif », à Cergy, ont permis une forte baisse du stock des locaux mixtes vacants, qui s’établissait, à la fin de l’année 2004, à 12.517 m².
Dans le secteur d’Argenteuil, le ralentissement des commercialisations de locaux mixtes constaté notamment depuis 2001, s’est poursuivi en 2004. Ainsi, en 2004, on a enregistré une demande
placée de 2.023 m² de locaux mixtes dans ce secteur, caractérisée par des transactions exclusivement de seconde main.
Du fait d’assez importantes libérations de locaux, le stock vacant est orienté à la hausse, et
avoisinerait, en 2004, 17.000 m².
Sur le secteur de Roissy, on constate, par contre, un ralentissement de la demande placée en
matière de locaux mixtes, avec seulement 8.000 m² commercialisés en 2004, contre 22.000 m² en
2003. Le stock a continué à se regarnir et dépasse, désormais, 22.000 m², dont 14.000 m² à Roissyen-France.
La transaction la plus significative, en 2004, s’est effectuée sur le territoire de la commune de
Garges-lès-Gonesse (986 m² pour RL Communication, AGTX et Exavision).
Toutefois, deux opérations importantes seront livrées, en 2006, sur la commune de Gonesse
(15.000 m² sur le Parc des Tulipes par Nexity-Geprim), et sur Roissy-en-France (10.000 m² sur RoissyParc International, par GA Entreprise) :
LES OFFRES DISPONIBLES EN LOCAUX D’ACTIVITÉS
SELON LES SECTEURS GÉOGRAPHIQUES EN 2004
Stock vacant
Argenteuil
16.977
Est-Roissy
Loyer (moyenne)
70,00 €
25.486
90,00 €
Vallée de Montmorency
5.043
70,00 €
Vexin
1.800
ND
12.517
70,00 €
Cergy-Pontoise
Source : GRECAM
- 76 -
¢
Un marché des ateliers peu dynamique en 2004 en Val d’Oise
£
Dans le secteur Est du Val d’Oise
Dans le secteur Est du Val d’Oise, proche de l’aéroport Roissy CDG, le marché a été assez peu
dynamique en matière d’ateliers, faute d’un renouvellement suffisant de l’offre (7.000 m² commercialisés).
On constate, globalement, une forte progression du stock des ateliers dans ce secteur (32.000
m² environ, dont 15.000 m² à Saint-Witz).
La transaction la plus importante, sur le secteur, s’est effectuée à Gonesse (967 m² par Direct
Course affrètement).
£
Dans l’Agglomération de Cergy-Pontoise
L’Agglomération de Cergy-Pontoise n’a recensé, en 2004, qu’un niveau de commercialisation de
moins de 4.000 m² pour les « ateliers » (en continuation d’une tendance à la baisse, depuis 2001, sur
ce marché).
La principale transaction s’est réalisée sur la commune de Saint-Ouen-l’Aumône (1.440 m², par
CESI).
On constate une croissance du stock des ateliers vacants, avec 25.316 m² disponibles (dont
16.000 m² disponibles dans le parc d’activité « les beaux soleils » à Osny).
£
Dans le secteur de la Vallée de Montmorency
La Vallée de Montmorency a enregistré une progression du niveau des commercialisations
d’ateliers en 2004, avec 15.435 m² concernés.
Pitch Promotion a engagé en 2005 une opération importante, sur la commune de Sannois, avec
7.655 m² d’ateliers livrables pour 2006.
- 77 -
III – LES IMPLANTATIONS D’ENTREPRISES EN VAL D’OISE
La présente analyse propose une étude statistique, réalisée à partir des fichiers du CEEVO,
concernant l’implantation des entreprises, afin de mettre en évidence des tendances sur le marché
d’immobilier d’entreprises val d’oisien.
L’analyse porte sur tout type de recherche de locaux (bureaux, locaux d’activités, entrepôts et terrains). Une assez forte part des demandes d’entreprises concerne, cependant, des sociétés déjà
implantées sur le département.
Les données ont été analysées pour l’année 2004, et pour le premier semestre 2005.
¢
Un nombre important de recherches de locaux par les entreprises identifié en Val d’Oise en 2004
et 2005
Parmi les recherches de sites enregistrées par le CEEVO, en 2004, qui représentaient 477 dossiers, 262 se sont concrétisées par une implantation effective sur le territoire du Val d’Oise.
Au cours du premier semestre de l’année 2005, le CEEVO avait enregistré 252 recherches de sites d’installations, dont 108 s’étaient traduites par des implantations effectives dans le département,
à la fin du premier semestre.
¢
L’Agglomération de Cergy-Pontoise et la Plaine de France : des sites privilégiés des entreprises
en termes d’implantations effectives dans le Val d’Oise en 2004 et en 2005
Environ 4 entreprises sur 6 ayant pris la décision de s’installer dans le Val d’Oise ont choisit de
s’implanter, soit dans le secteur de la Plaine de France, soit sur le territoire de l’Agglomération de
Cergy-Pontoise. Cette polarisation s’explique du fait que ces deux secteurs géographiques constituent les principaux pôles de développement économique du département.
Cependant, on constate une nette prédominance de l’Agglomération de Cergy-Pontoise en
terme de nombre de dossiers, se traduisant par une implantation effective, puisqu’elle concentre à
peu près la moitié de la demande identifiée. La Plaine de France enregistre aussi un nombre non
négligeable de dossiers, puisque une entreprise sur cinq s’installant en Val d’Oise s’implante dans
cette partie du département (notamment à proximité du pôle de Roissy Charles-de-Gaulle).
La Vallée de Montmorency vient, ensuite, en troisième position, suivie de près par les Rives de
Seine qui enregistrent, respectivement 14,5 % et 12 % des dossiers d’implantations d’entreprises
identifiées par le CEEVO en 2004.
Le Pays de France et le Vexin français dénombrent, quant à eux deux, à peu près 8,5 % des implantations d’entreprises identifiées par le CEEVO en 2004 :
- 78 -
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES IMPLANTATIONS D’ENTREPRISES
IDENTIFIÉES PAR LE CEEVO EN VAL D’OISE EN 2004
Secteurs géographiques
Agglomération de Cergy-Pontoise
Nombre d'implantations
Part des implantations
120
46 %
Plaine de France
50
19 %
Vallée de Montmorency
38
14,5 %
Rives de Seine
32
12 %
Pays de France
13
5%
Vexin français
9
Total
262
3,5 %
100 %
Source : CEEVO
En 2005, la physionomie des implantations d’entreprises identifiées par le CEEVO reste identique
par rapport à celle constatée en 2004, puisque la prédominance de l’Agglomération de CergyPontoise est confirmée, avec 43,5 % des implantations d’entreprises relevées pour l’ensemble du
département.
La Plaine de France a enregistré un accroissement non négligeable des implantations
d’entreprises identifiées, avec un taux d’implantations effectif de 24 % (alors qu’il n’était que de 19
% en 2004).
Il en est de même pour le secteur du Pays de France (7 %, contre 5 % en 2004).
En revanche, le secteur des Rives de Seine a semblé enregistrer une diminution du nombre des
implantations d’entreprises constatées au début de l'année 2005, même si cette baisse est sans
doute peu significative. Le secteur de la Vallée de Montmorency est demeuré relativement stable
au titre de ce même critère :
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES IMPLANTATIONS D’ENTREPRISES
IDENTIFIÉES PAR LE CEEVO EN VAL D’OISE EN 2005
Secteurs géographiques
Nombre d'implantations
Part des implantations
Agglomération de Cergy-Pontoise
47
43,5 %
Plaine de France
26
24 %
Vallée de Montmorency
14
13 %
Pays de France
8
7,4 %
Rives de Seine
7
6,5 %
Vexin Français
6
5,6 %
Total
108
Source : CEEVO
- 79 -
100 %
1 – LES PROJETS D’IMPLANTATIONS D’ENTREPRISES SELON LES SECTEURS GÉOGRAPHIQUES EN VAL D’OISE
¢
Une demande largement orientée sur la recherche de locaux d’activités et de surfaces de bureaux
En 2004, l’analyse des recherches de sites d’implantations enregistrées par le CEEVO, et qui se
sont traduites par une implantation effective dans le département, fait apparaître une prédominance
de la demande en matière de locaux d’activités, ainsi que de bureaux, dans une moindre mesure.
Les locaux d’activités représentent, en effet, un peu moins de la moitié des implantations effectives constatées en Val d’Oise, alors que la demande en surfaces de bureaux concentre, tout de
même, 30,5 % des recherches de locaux enregistrées. Ces deux types de produits sont, dès lors,
déterminants en matière de recherches de sites d’implantation en Val d’Oise, puisqu’ils comptabilisent,
à eux seuls, environ 80 % des recherches d’implantations.
En 2005, la tendance reste assez similaire à celle de 2004, la demande étant toujours largement
tournée vers les bureaux et les locaux d’activités, qui comptabilisent un peu plus de 70 % des dossiers enregistrés. Toutefois, on peut remarquer une inversion de tendance, puisque les demandes
en surfaces de bureaux sont désormais supérieures à celles des locaux d’activités. On note, également, un accroissement de la demande concernant les terrains, avec désormais 22 % des demandes totales, alors qu’elle n’était que de 16 % en 2004 :
RÉPARTITION DES IMPLANTATIONS PAR TYPE D’ACTIFS
Année
Produit Implantations en
bureaux
2004
80
30,5 %
2005
40
37 %
Implantations en
entrepôts
Implantations en
locaux d'activités
Implantations en
terrains
Total
14
5,4 %
126
48,1 %
42
16 %
262
7
6,5 %
37
34,25 %
24
22,25 %
108
Source : CEEVO
¢
Une recherche identifiée en matière de bureaux concentrée surtout à Cergy-Pontoise et en Vallée
de Montmorency en 2004
Le secteur du Val d’Oise le plus dynamique en termes d’implantations d’entreprises recherchant
des bureaux et des locaux d’activités est l’Agglomération de Cergy-Pontoise, qui représente respectivement 57 % des projets identifiés pour des bureaux et 48 % des recherches pour des locaux
d’activités.
La Plaine de France est le site d’implantation du département où l’on recense le plus de dossiers réalisés concernant des entrepôts (43 % des dossiers), ainsi que des terrains (38 % des dossiers).
En revanche, dans les autres secteurs géographiques du Val d’Oise, le marché des bureaux
demeure assez réduit, sauf sur le secteur de la Vallée de Montmorency, où l’on atteint 15 % du nombre des dossiers.
- 80 -
Le marché des locaux d’activités est important aux alentours de Cergy-Pontoise (48 % des dossiers) mais également sur le secteur Est du département (30 % des dossiers).
La Plaine de France et l’Agglomération de Cergy-Pontoise accueillent, ensemble, près de 77 %
des implantations d’entreprises sous la forme d’entrepôts. On voit ainsi que ce marché est particulièrement contrasté, en fonction des secteurs géographiques.
Les dossiers concernant les implantations passant par l’acquisition d’un terrain sont relativement
homogènes sur le plan territorial, bien que les dossiers aboutissent plus souvent sur les secteurs de
l’Agglomération de Cergy-Pontoise et de la Plaine de France :
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES DOSSIERS D’IMPLANTATIONS D’ENTREPRISES IDENTIFIÉS PAR LE CEEVO EN 2005
Produits
Bureaux
Secteurs géographiques
Agglomération de Cergy-Pontoise
57 %
46
Entrepôts
36 %
5
Locaux d'activités
48 %
Terrains
60
21 %
Total
9
120
Pays de France
5%
4
0%
0
3%
4
12 %
5
13
Plaine de France
10 %
8
43 %
6
16 %
20
38 %
16
50
Rives de Seine
11 %
9
0%
0
16 %.
20
7%
3
32
Vallée de Montmorency
15 %
12
21 %
3
14 %
18
12 %
5
38
1%
1
0%
3%
4
10 %
4
9
Vexin Français
Total
80
0
14
126
42
262
Source : CEEVO
Sur le premier semestre 2005, l’Agglomération de Cergy-Pontoise détient toujours les taux les
plus élevés en ce qui concerne les bureaux et les locaux d’activités (respectivement 57 % et 43 %
des dossiers identifiés), tandis que la Plaine de France accueille plus de la moitié de la demande en
entrepôts, et un peu moins d’un tiers des demandes portant sur des terrains (tout comme
l’Agglomération de Cergy-Pontoise).
¢
Une demande orientée en général sur des petites surfaces de locaux d’activités et de bureaux
L’essentiel des demandes enregistrées par le CEEVO, et qui se sont concrétisées par une implantation effective en Val d’Oise, a porté sur les surfaces de locaux d’activités et de bureaux inférieures à 500 m².
Ainsi, au cours des deux dernières années, plus de 80 % des dossiers concernaient des installations en surfaces de bureaux de superficies inférieures à 500 m², tandis que 64 % des dossiers
d’implantations concernaient des locaux d’activités portant sur des superficies inférieures à 500 m²
en 2004.
Par contre, la plus grande partie de la demande placée en surfaces d’entreposage était destinée à des superficies de plus de 10.000 m², en 2004 et, en 2005, 43 % de celle-ci était axée sur des
surfaces un tout petit peu plus réduites (entre 5.000 et 10.000 m²).
Environ 30 % de la demande placée en terrains, en 2004, était axée sur des superficies comprises entre 3.000 à 5.000 m² alors qu’en 2005, cette demande s’orientait désormais largement (62,5 %
de la demande) sur des superficies un peu plus réduites (entre 1.000 et 3.000 m²) :
- 81 -
ÉVOLUTION DES SURFACES PAR TYPE D’ACTIFS
Surfaces
< 500 m²
Produits
2004
Bureaux
81 % 80 %
Entrepôts
0%
2005
0%
500 à 1000 m² 1000 à 3000 m² 3000 à 5000 m² 5000 à 10000 m² plus de 10000 m²
2004
2005 2004
2005
2004
7,5 %
5 % 7,5 % 10 %
4%
29 %
0 % 14 % 29 %
24 % 13 % 13,5 %
Locaux d'activités 64 % 59,5 % 12 %
Terrains
2%
0%
0%
2004
2005
2,5 %
0%
7%
0%
2%
3%
0 % 29 % 62,5 % 31 %
2005
Total
2004
2005
2004
0%
0%
2,5 % 80
14 %
43 %
36 %
1%
0%
1%
12,5 % 26 %
4%
12 %
29 %
2005
40
14
7
0 % 126
37
21 %
42
24
Source : CEEVO
¢
Une commercialisation plutôt de surfaces d’immobilier d’entreprises réduites sur
l’Agglomération de Cergy-Pontoise et de surfaces plus vastes sur le secteur de la Plaine de
France
Au cours de la période étudiée, l’Agglomération de Cergy-Pontoise a concentré plus de la moitié
des dossiers d’implantations dont la superficie des locaux recherchés était inférieure à 500 m² ou
comprises entre 500 et 1.000 m².
En 2005, 30 % de la demande aboutie en matière d’implantations d’entreprises a porté à CergyPontoise sur des superficies un peu plus vastes, comprises entre 1.000 et 3.000 m², tout comme
dans le secteur de la Vallée de Montmorency qui, en 2004, accueillait un quart des demandes enregistrées par le CEEVO sur ce segment.
Toutefois, alors qu’en 2004 plus de 63 % des recherches de sites d’implantations axées sur des superficies de locaux comprises entre 3.000 à 5.000 m² étaient destiné à l’Agglomération de CergyPontoise, on observe un recul net de cette tendance en 2005 (20 % au premier semestre 2005).
L’essentiel des installations d’entreprises, en 2004 comme en 2005, dans des surfaces de locaux dont la superficie est comprise entre 5.000 et 10.000 m², ainsi que dans des surfaces de locaux
supérieures à 10.000 m², était concentré sur le secteur de la Plaine de France :
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES SURFACES
Surfaces
Secteurs
A de Cergy-Pontoise
Pays de France
< 500 m²
2004
2005
500 à 1000 m² 1000 à 3000 m² 3000 à 5000 m² 5000 à 10000 m² plus de 10000 m²
2004 2005
2004
2005
2004
2005
2004
2005
2004 2005
7,1 %
25 %
27,3 %
25 %
120
47
7,1 %
0%
0%
12,5 %
13
8
21 %
40 % 64,3 %
50 %
72,7 % 62,5 %
50
26
0%
20 % 14,3 %
52,2 % 53,7 % 56 % 54,5 % 22,2 % 30,8 % 63,2 % 20 %
4,5 %
5,5 %
0%
0 % 11,1 % 11,5 %
5,3 % 20 %
2004
2005
Total
Plaine de France
12,1 % 14,8 % 16 % 36,4 % 16,7 % 19,2 %
Rives de Seine
13,4 %
7,4 % 12 %
9 % 16,7 %
25 %
0%
0%
32
7
Vallée de Montmorency
14,6 %
13 %
16 %
0%
25 % 26,9 % 5,25 %
0%
7,1 %
0%
0%
0%
38
14
0%
8,3 % 11,5 % 5,25 %
0%
0%
0%
0%
0%
9
6
36
5
14
4
11
8
262
108
Vexin Français
3,2 %
5,5 %
0%
Total
157
54
25
11
0%
26
19
Source : CEEVO
Ainsi, le nombre de dossiers de recherches de sites d’implantations, plus important sur
l’Agglomération de Cergy-Pontoise (120 dossiers en 2004) par rapport à la Plaine de France (50 en
2004), doit être relativisé par rapport à l’importance de la taille des dossiers, beaucoup plus vastes
en surfaces sur le secteur de la Plaine de France.
- 82 -
2 – LES PARCS D’ACTIVITÉS ÉCONOMIQUES EN VAL D’OISE
On compte, dans le Val d’Oise, 111 parcs d’activités économiques, représentant au total plus de
3.300 hectares et dont 400 hectares sont actuellement aménagés ou en projet, et 252 hectares sont
immédiatement disponibles.
Les principaux parcs d’activités économiques, en terme de surfaces, sont les suivantes :
Nom ZAE
Paris Nord II
Les Bellevues
Le Vert - Galant
Saint-Christophe
Moimont
Patte d'Oie/Grande couture
Zone Industrielle
Parc d'activités du Val de France
Zone d'activités de Vémars
ZI de la ZUP
Le bac des aubins
La patte d'Oie
Charles-de-Gaulle
Les beaux soleils
La chaussée - Puiseux
La patte d'Oie
ZI d'Epluches
ZI Ouest
Eurologistic Paris Nord
ZI du Belloy
ZAC Les Bois Rochefort
Les Perruches
La Butte aux Bergers
ZA du Thillay
ZI
Les Tulipes Sud
La Muette
Zone logistique Fedex
ZI du Belloy / ZI des 70 Arpents
Domaine d'activités "la grande Vallée"
ZA
ZI (du Pont de la Brêche)
Le Pont Yblon
Neuville Université
Surface ha
372
220
217
130
118
89
76
75
70
67
65
65
60
57
55
55
54
54
50
50
45
41
40
40
38
36
36
36
35
35
35
35
33
32
Surface
disponible
0
2,5
19,5
16,5
0
1,2
0,47
0
55
0
0
0
10
0,28
37,6
0
0
0
0
0
13,5
0
40
40
0
0,8
0
0
0,35
0,5
0
0,58
0
5,7
État de la zone
Communes
Finie
Active
Active
Active
Finie
Active
Active
Finie
Projet
Finie
Finie
Finie
Active
Active
Active
Finie
Finie
Finie
Active
Finie
Active
Finie
Projet
Projet
Finie
Active
Active
Finie
Active
Active
Finie
Active
Active
Active
ROISSY-EN-FRANCE
ERAGNY/ST OUEN/HERBLAY
SAINT OUEN L'AUMÔNE
CERGY/OSNY
MARLY-LA-VILLE
GONESSE
BEAUCHAMP
SARCELLES/VILLIERS-LE-BEL
VÉMARS
ARGENTEUIL
BRUYERES-SUR-OISE
GONESSE
GOUSSAINVILLE
OSNY
PUISEUX-PONTOISE
HERBLAY
SAINT OUEN L'AUMONE
BEZONS
BRUYERES-SUR-OISE
MONTSOULT
CORMEILLES-EN-PARISIS
ST-BRICE-SOUS-FORET
LOUVRES
LE THILLAY
LOUVRES
GONESSE
GARGES-LÈS-GONESSE
ROISSY-EN-France
MONTSOULT
GONESSE
FOSSES/SAINT WITZ
GOUSSAINVILLE
BONNEUIL-EN-FRANCE
NEUVILLE-SUR-OISE
Source : SIGARIF - IAURIF
En termes de disponibilités, on trouvera ci-dessous la liste des parcs d’activités économiques
proposant plus de 10 hectares disponibles (ainsi que ceux en projet également) :
- 83 -
Nom ZAE
Surface ha
Zone d'activités de Vémars
La Butte aux Bergers
ZA du Thillay
La chaussée - Puiseux
Le Vert-Galant
Roissy Parc International / Le Moulin
Saint-Christophe
Parc d'Activités Intercommunal
Les Buttes de Moisselles / Zone d'activités
d'Attainville
ZAC Les Bois Rochefort
Les Béthunes
Roissy Parc International / La Demi-Lune
Quartier des trois sources
Charles-de-Gaulle
70
40
40
55
217
29
130
20
Surface
disponible
55
40
40
37,6
19,5
19,38
16,5
16
Etat de la
zone
Projet
Projet
Projet
Active
Active
Active
Active
Projet
Communes
VÉMARS
LOUVRES
LE THILLAY
PUISEUX-PONTOISE
SAINT OUEN L'AUMONE
ROISSY-EN-France
CERGY/OSNY
ENNERY
17
14
Active
ATTAINVILLE
45
26,8
16
12
60
13,5
13
12,5
12
10
Active
Active
CORMEILLES-EN-PARISIS
SAINT OUEN L'AUMONE
Active
Active
Active
ROISSY-EN-FRANCE
L'ISLE-ADAM
GOUSSAINVILLE
Source : SIGARIF - IAURIF
¢
Des ventes de surfaces de terrains en zones d’activités économiques accompagnées par le
Conseil Général en légère baisse
En 2004, selon les données du Conseil Général du Val d’Oise concernant le dispositif de soutien
à la commercialisation de terrains destinés à l’accueil d’activités économiques, ce sont 6 projets
d’implantation d’entreprises qui ont été accompagnés financièrement par le département, correspondant à une surface totale cédée de 4,1 hectares :
Années
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Superficie totale
des terrains en m²
64.422
193.853
62.539
115.660
94.236
155.950
121.545
85.639
40.895
64.086
Superficie des
bâtiments en m²
28.076
69.516
21.480
36.404
34.649
40.754
45.023
25.795
20.133
19.928
Nombre d’opérations
réalisées
17
18
15
24
25
20
18
14
6
10
Source : Conseil Général du Val d’Oise
En 2005, d’après les premiers éléments disponibles, ce sont 10 opérations d’implantation
d’entreprises qui ont été accompagnées financièrement par le département, représentant une surface de 6,4 hectares.
3 – LE PROGRAMME DE REQUALIFICATION DES PARCS D’ACTIVITÉS ÉCONOMIQUES DU
VAL D’OISE
Initié par le Conseil Général, en partenariat avec la Chambre de Commerce et d’Industrie de
Versailles Val d’Oise – Yvelines, le dispositif d’appui à la requalification des parcs d’activités a
permis à 52 pars d’activités d’entrer dans une démarche de requalification depuis 5 ans. Au total, 34
communes du département du Val d’Oise sont concernées par ce programme.
- 84 -
A – LES PARCS D’ACTIVITÉS DÉJÀ « REQUALIFIÉS »
Les travaux de requalification sont déjà terminés sur 2 parcs d’activités : il s’agit du parc
d’activités de la Muette à Garges-lès-Gonesse et du parc d’activités Val de France, situé sur les
communes de Sarcelles et de Villiers-le-Bel. Sur ce dernier, les acteurs locaux travaillent sur la phase
de gestion/animation du parc. L’objectif étant de maintenir la qualité retrouvée du parc, voire de
poursuivre son amélioration.
B – LES PARCS D’ACTIVITÉS EN COURS DE TRAVAUX DE REQUALIFICATION
Ce sont 22 parcs d’activités économiques qui sont actuellement en cours de travaux de requalification :
¢
Le cas de Bezons
Des travaux de voiries ont débuté sur la zone industrielle Est (la rue Carnot est maintenant terminée et le reste de la voirie sera réalisé au cours de ces prochaines années). En parallèle, un travail
important a été entrepris sur la signalétique des zones Est et Ouest, afin de bénéficier de nouveaux panneaux dès l'année prochaine. Sur la zone Ouest, des travaux de réfection seront lancés
dans la rue Carasso, correspondant à l'axe principal du parc d'activité. La commune profitera de
cette occasion pour réaliser l'enfouissement de fibres optiques, afin de permettre aux entreprises
de disposer du très haut débit en terme de télécommunications.
¢
Le cas d’Herblay, de Beauchamp et de Taverny
Démarré en 2002, les travaux de requalification de la ZAE de la Patte d'Oie, située sur la commune d'Herblay, portaient sur l'aménagement paysager, l'amélioration de l'éclairage public, la
réfection des trottoirs et de la chaussée, la création de stationnements, d'arrêts de bus et d’un
cheminement piéton, etc. Le programme devrait s'achever à la fin du 1er semestre 2006, avec les
derniers travaux de voirie et la mise en place de la signalétique.
La commune a souhaité s'associer à l'élaboration de la charte des bons usages, engagée sur
les ZAE de Taverny, Beauchamp, Pierrelaye et Bessancourt.
C – LES PARCS D’ACTIVITÉS EN ATTENTE D’ENGAGEMENT DE TRAVAUX DE
REQUALIFICATION
Les études de requalification sont achevées pour 20 parcs d'activités qui sont dans l'attente
d'engagements de travaux :
¢
L’exemple d’Argenteuil
L'étude réalisée comporte un diagnostic, ainsi que des propositions en vue de la requalification. Elle porte sur les zones d'activités du Val d'Argent, de la Gare et des Bords de Seine. Face à
une certaine concurrence d'autres parcs d'activités proches, la municipalité d'Argenteuil étudie la
possibilité de débuter les travaux de requalification par la zone industrielle du Val d'Argent. Ces
travaux se caractériseront par des améliorations sur la signalétique, le stationnement, la réfection
de la voirie, ainsi que l'éclairage.
- 85 -
¢
L’exemple de Montmagny
L'étude réalisée concerne le Parc d'Activités Saint Leu/Montmagny et porte sur des problèmes
de voiries, de signalétique, de sécurité, de friches et de stationnement. La Communauté d'Agglomération de la Vallée de Montmorency, qui gère la zone d'activités, souhaite réaliser rapidement des travaux afin d'améliorer, dans un premier temps, la voirie ainsi que les accès au parc et
la signalétique. Cependant, avant toute réalisation, il apparaît très important de créer une association d'industriels sur le site, qui puisse mettre en évidence les besoins des différentes entreprises de la zone (la CAVAM et le Conseiller de parc ont prévu de travailler ensemble à la création de
cette structure).
D – LES PARCS D’ACTIVITÉS DONT LES ÉTUDES DE REQUALIFICATION SONT EN COURS
Domont, Garges-lès-Gonesse (ZI de l'Argentière) et Viarmes sont actuellement engagées dans
une phase d’études pour la requalification de leur parc d’activité, et 5 Parcs d'activités viennent d'entrer dans la démarche de requalification.
En conformité avec la Charte Qualité mise en place par le Conseil Général du Val d'Oise, les collectivités concernées, vont prochainement entamer la phase diagnostic du programme, afin de déterminer les forces et faiblesses de leurs zones d'activités économiques. A ce titre, la Communauté
d'Agglomération Val et Forêt procède actuellement au choix du prestataire qui aura la charge d'une
étude de requalification des parcs d'activités situés sur les communes d'Eaubonne, de Franconville, du Plessis Bouchard/Saint Leu la Forêt, regroupant une superficie totale de 37 hectares.
- 86 -